Законодательство о возможности построить жилой дом на землях сельхозназначения

Вопрос разрешения строительства, в том числе жилых домов, на землях сельхозназначения в РФ регламентируется следующими нормативно правовыми документами:

• Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017);

• Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017 г.);

• Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 03.07.2016 г.);

• Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (ред. от 6 октября 2017 г.);

• Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014 г.);

• Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.).

Для справки. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ утрачивает силу с 1 января 2019 года в связи с изданием Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Но прежде чем отвечать на вопрос, можно ли построить жилой дом на земельном участке категории «земли сельхозназначения», рассмотрим термины:

• жилой дом,
• жилое строение,
• земли сельхозназначения.

Термин «жилой дом»

Понятие «жилой дом» раскрывается Жилищным кодексом РФ:

• «Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».

Пункт 2 Статьи 16 «Виды жилых помещений» Жилищного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017)

Термин » жилое строение»

Понятие «жилое строение»:

• введено в оборот Федеральным законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»,

• однако расшифровки данного понятия действующим законодательством не предусмотрено.

Единственное, что разъясняет данный закон о жилом строении, это то, что в данном строении нельзя зарегистрироваться и, следовательно, проживать.

Термин «земли сельхозназначения»

Земельный кодекс РФ устанавливает, что землями сельхозназначения признаются:

• земли, находящиеся за границами населенного пункта и

• предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Пункт 1 Статьи 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017 г.)

Земли категории сельхозназначения выступают как:

• основное средство производства в сельском хозяйстве, главный источник производства собственных продуктов питания и сельскохозяйственного сырья для промышленности, а также

• в качестве предмета труда и условия занятости сельского населения.

Это определяет приоритет в использовании земель сельхозназначения, их особый правовой режим, необходимость охраны, направленной на сохранение их площади.

Согласно Земельному кодексу РФ в составе земель сельхозназначения выделяются:

• сельскохозяйственные угодья,

• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также

• зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Пункт 2 Статьи 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017 г.)

Состав земель сельхозназначения неоднороден:

• лучшие, наиболее ценные из них — это сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства;

• поэтому законодательством установлен особый режим предоставления, использования и изъятия таких земель;

• остальные земли сельхозназначения имеют вспомогательный по отношению к сельскохозяйственным угодьям характер.

Можно ли на землях сельхозназначения построить жилой дом

Согласно ст. 78 ЗК РФ земли сельхозназначения могут использоваться:

• для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства);

• крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

• хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

• некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

• казачьими обществами;

• опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

• общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов;

• при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов;

• для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.

Статья 78 «Использование земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017 г.)

Из данного положения Земельного кодекса следует, что законодатель ограничивает перечень использования земель сельхозназначения:

• в данный перечень видов разрешенного использования земель сельхозназначения не входит использование земель сельхозназначения для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Целевое назначение сельскохозяйственных земель по Земельному кодексу сводится к их использованию только для нужд сельского хозяйства, в связи с чем на этих землях могут находиться только здания, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, к которым жилые дома не относятся.

С одной стороны, это так:

• к использованию земель сельхозназначения не относится строительство жилых домов в целях их проживанием.

Однако, с другой стороны:

• на законодательном уровне конкретизированного соотношения между правилами землепользования и застройки, видами разрешенного использования и категориями земель нет,

• что приводит к спорным ситуациям и частым обращениям в суд.

Кроме того, рассматривая вопрос строительства жилого дома на земельном участке категории «земли сельхозназначения», стоит обратить внимания на Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и введенное данным Федеральным законом в оборот понятие «жилое строение».

Федеральный закон № 101-ФЗ разделяет земельные участки на две категории:

• первая категория — земельные участки, где предусмотрено исключительно ведение сельского хозяйства;

• вторая категория — земельные участки, на которых можно заниматься личным подсобным хозяйствованием, сооружать гаражи и дачные домики в соответствии с классификацией земель.

На землях сельхозназначения строительство жилого дома недопустимо, если они относятся к земельным участкам первой категории. Это прямо запрещено в Федеральном законе № 101-ФЗ.

А на земельные участки второй категории действие Федерального закона №101-ФЗ не распространяется, следовательно, строительство жилого дома на землях сельхозназначения второго типа непосредственно не запрещено.

Как определить, можно ли на своем земельном участке построить жилой дом

Чтобы выяснить возможность постройки дома, предназначенного для жилья, а не подсобной постройки для обслуживания земельного участка, на строительство которой нет ограничений, необходимо в первую очередь выяснить назначение земельного участка.

С 2014 года дифференцирование земельных участков производится на основании земельного классификатора, введенного в действие Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 (ред. от 6 октября 2017 г.):

В соответствии с этим земельным классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, в частности:

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка
Сельскохозяйственное использование	Ведение сельского хозяйства.Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 — 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельхозпродукции	1.0
Растениеводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельхозкультур	1.1
Выращивание зерновых и иных сельхозкультур	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельхозкультур	1.2
Овощеводство	Осуществление хозяйственной деятельности на сельхозугодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельхозкультур, в том числе с использованием теплиц	1.3
Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельхозугодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур	1.4
Садоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельхозугодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур	1.5
Выращивание льна и конопли	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельхозугодьях, связанной с выращиванием льна, конопли	1.6
Животноводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства	1.7
Скотоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных	1.8
Звероводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением в неволе ценных пушных зверей	1.9
Птицеводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих	1.10
Свиноводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением свиней	1.11
Пчеловодство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых; размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых	1.12
Рыбоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства	1.13
Научное обеспечение сельского хозяйства	Осуществление научной и селекционной работы, ведения сельского хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира;размещение коллекций генетических ресурсов растений	1.14
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции	Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	1.15
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства	1.16
Питомники	Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян;размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства	1.17
Обеспечение сельскохозяйственного производства	Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства	1.18
Жилая застройка	Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых: — с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха); — для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы); — как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах); — как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).	2.0
Для индивидуального жилищного строительства	Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений	2.1
Для ведения личного подсобного хозяйства	Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных	2.2

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (ред. от 6 октября 2017 г.)

В соответствии с этим земельным классификатором могут быть использованы коды 1.1 – 1.18, запрещающие строительство объектов на землях сельхозназначения, предназначенных для проживания граждан. Однако классификация 2.1 и 2.2 дает право производить постройку жилого дома. Это возможно, если земельный участок предназначен для ведения подсобного хозяйства, постройки индивидуальных сооружений – дачных или садовых домиков.

Регулирование использования таких земельных участков производится в соответствии Федеральным законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Для ведения хозяйствования, и как следствие, строительства дома на землях сельхозназначения для садоводства, граждане могут объединиться в специальное общество, членство в котором не обязательно.

Кроме права возводить жилой дом, есть и ограничения, которые обязательно следует соблюдать, чтобы постройка считалась законной:

• дом должен быть предназначен для индивидуального проживания. Возвести гостиницу, многоэтажное здание, разделенное на квартиры, нельзя;

• сооружать жилой дом можно только на территории садоводческого общества;

• возводить можно только «Малоэтажные жилые постройки», то есть здания не выше 3-х этажей высотой.

На земельных участках категории 2.2 возведение домов происходит на практике чаще, чем разработка самих земельных участков. Причина в том, что такие земельные участки преимущественно уже используются под застройку и личное подсобное хозяйство в рамках населенных пунктов – в основном деревень.

Но, приобретая земельный участок, на котором ранее располагался дом, все же до начала строительства стоит изучить документацию и узнать вид разрешенного использования земельного участка. Ведь нет гарантии, что предыдущий владелец не нарушил условия его целевого использования.

Как узнать вид разрешенного использования земельного участка

Чтобы узнать вид разрешенного использования земельного участка, поставленного на кадастровый учет, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре.

Сделать это можно:

• в местном отделении Росреестра,

• на официальном сайте Росреестра или

• через сайт госуслуг.

Заявление можно подать и через многофункциональный центр госуслуг (МФЦ).

Если на руках имеются документы в виде свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного после 24.12.2014 г., то в нем также должен быть указан код вида разрешенного использования земельного участка. Сведения о коде вида разрешенного использования земельного участка являются общедоступными.

Можно ли использовать земельный участок не по целевому назначению

Статья 40 Земельного кодекса РФ предусматривает:

• что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения

• в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием

• с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

п.2 Статьи 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» Земельного кодекса РФ

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны:

• использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и

• принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

абз. 2 Статьи 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков» Земельного кодекса РФ;
ч. 1 Статьи 6 «Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки» Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Таким образом, использовать земельный участок не по целевому назначению запрещено действующим законодательством РФ.

Ответственность за нецелевое использование собственником земельного участка категории «земли сельхозназначения»

Функции государственного контроля за целевым использованием земель сельхозназначения законодательством возложены на следующие государственные структуры:

• Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),

• Федеральную службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор),

• Федеральную службу по надзору в сфере природопользования и их территориальные органы (Росприроднадзор).

Вышеуказанные государственные органы наделены такими полномочиями Постановлением Правительства РФ от 02.01.2015 № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре».

Если на земельном участке сельхозназначения не предназначенном для строительства жилых домов был возведен жилой дом, то, кроме того, что дом будет считаться незаконной постройкой, указанные государственные органы заставят уплатить штраф в размере:

Тип нарушения использование земельного участка	Размер штрафа за нарушение использование земельного участка
	Для населения	Для должностных лиц	Для организации
Нецелевое использование земельного участка при определении кадастровой стоимости (КС)	0,5-1% от КС min. 10 000 руб.	1-1,5% от КС min 20 000 руб.	1,5-2% от КС min 100 000 руб.
Нецелевое использование земельного участка без определения кадастровой стоимости	10 000 — 20 000 руб.	20 000-50 000 руб.	100 000-200 000 руб.
Не использование земельного участка по назначению по Закону № 101-ФЗ	0,3-0,5% от КС min. 3 000 руб.	0,5-1,5% от КС min. 10 000 руб.	2-10% от КС min. 200 000 руб.
Не использование земельного участка по назначению по Закону № 66-ФЗ при определении кадастровой стоимости	1-1,5% от КС min. 20 000 руб.	1,5-2% от КС min 15 000 руб.	3-5% от КС min 40 000 руб.
Не использование земельного участка по назначению по Закону № 66-ФЗ без определения кадастровой стоимости	20 000 — 50 000 руб.	50 000-100 000 руб.	400 000 – 700 000 руб.
Не проведение разработки земельного участка для использования	20 000 — 50 000 руб.	100 000 — 200 000 руб.	20 000 – 40 000 руб.
Самозахват земельного участка при определении кадастровой стоимости	1-1,5% от КС min. 5 000 руб.	1,5-2% от КС min. 20 000 руб.	2-3% от КС min. 100 000 руб.
Самозахват земельного участка без определения кадастровой стоимости	5 000 – 10 000 руб.	20 000 – 50 000 руб.	100 000 – 200 000 руб.

Статья 8.8 «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению» Кодекса РФ об административных правонарушениях № 195-ФЗ (ред. от 07.03.2018)

Дополнительно может быть вынесено решение о сносе дома, если для этого есть основания, например, нанесение вреда окружающей среде, порча имущества, ограничения прав третьих лиц, прочее. Решение суда о сносе дома можно оспорить в общем порядке.

Следует отметить, что судебная практика по вопросу изъятия у собственника земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, на котором построен жилой дом или возведено жилое строение, отсутствует, в связи с чем можно сделать вывод, что на сегодняшний день нарушение в данной части зачастую остается незамеченным контролирующими органами.

Однако при покупке и строительстве на землях сельскохозяйственного назначения следует осознавать риск привлечения к ответственности собственника земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Регламент смены классификации вида разрешенного использования земельного участка прописан в ст. 39 Градостроительного кодекса РФ и включает в себя следующие последовательные шаги:

• Шаг 1. Заинтересованным лицом направляется прошение в местную администрацию, в ведении которой находится земельный участок. Запрос подается с обязательным приложением документов на земельный участок, а также документов, необходимых для идентификации заявителя;

• Шаг 2. На базе локальных нормативных актов, действующих в конкретной местности, учреждается специальная комиссия для рассмотрения запроса. В различных регионах РФ возможен отличный от других регионов порядок;

• Шаг 3. Специальная комиссия проводит слушания для рассмотрения запроса и целесообразности выдачи разрешения. Слушания проводятся обязательно публично и с привлечением всех лиц, которые могут быть заинтересованы;

• Шаг 4. Проведя рассмотрение запроса, комиссия выносит решение – отказать или разрешить – и дает рекомендации по целевому использованию конкретного земельного участка;

• Шаг 5. Решение обязательно публикуется в официальном издании для публикации решений местной администрации;

• Шаг 6. После принятия решения комиссией дело попадает в ведение главы местной администрации. Основываясь на рекомендациях и выводах комиссии, глава местной администрации принимает свое итоговое решение – разрешить или отклонить запрос. Для этого предоставляется срок в 3 дня;

• Шаг 7. Независимо от результата (отказ или разрешение) итог рассмотрения вопроса главой местной администрации также публикуется.

Статья 39 «Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» Градостроительный кодекс РФ № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Такой способ получения разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка сопряжен с довольно большими расходами, так как все затраты, необходимые для проведения слушаний, возлагаются на того, кто запросил изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Гарантий того, что решение комиссии и главы местной администрации будет положительным, не существует, формально отказать могут всегда. Однако на практике, местные администрации обычно не возражают против выдачи разрешения на строительство на землях сельхозназначения, если изменение вида разрешенного использования земельного участка положительно скажется на общей ситуации в районе.

Такой вариант смены вида разрешенного использования земельного участка применяется, если необходимо провести массовое коттеджное или дачное строительство на землях сельхозназначения, не относящихся к коду 2.1 земельного классификатора.

Как построить жилой дом для проживания на землях сельхозназначения без смены кода вида разрешенного использования земельного участка

Действующее в настоящее время законодательство предусматривает возможность, как построить дом для проживания на территории, предназначенной исключительно для ведения сельского хозяйства:

• Ст. 11 Федерального закона № 74-ФЗ позволяет крестьянско-фермерских хозяйствам производить строительство капитальных сооружений, необходимых для поддержания работы крестьянско-фермерского хозяйства;

• поэтому постройка жилого дома на категориях земель 1.1 – 1.18 для крестьянско-фермерского хозяйства разрешена.

Статья 11 «Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности» Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014 г.)

Но при этом нужно учитывать, что главное назначение и задача крестьянско-фермерского хозяйства – ведение фермерского хозяйства:

• то есть, использовать земельный участок необходимо строго по назначению;

• если на земельном участке не будет вестись хозяйствование без оснований более 3-х лет, то его могут принудительно конфисковать.

Наличие жилого дома на земельном участке не является помехой для его конфискации. Кроме этого, крестьянско-фермерское хозяйство – это общество, создаваемое для предпринимательства, поэтому нужно обязательно пройти государственную регистрацию и подавать регулярную отчетность.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

>Новый закон о землях сельхозназначения февраль 2019

Новый закон о землях сельхозназначения февраль 2019

С 1 июля вступили в силу поправки к закону №101-ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения». Вице-губернатор Ленинградской области-председатель комитета по управлению государственным имуществом региона Александра Дрозденко разъясняет суть предстоящих изменений и как их реализация может повлиять на уже сложившуюся ситуацию на областном рынке земли.

Чем больше жителей, тем больше домов и машин. . Автомобилистов в России становится все больше — покупка, страхование — всегда ли мы достигаем позитивного результата, если нас обманывают? Cтраховая не платит по ОСАГО? Не проблема, если есть с кем проконсультироваться. Еще более запутанный клубок — это оформление сделок с недвижимостью. Недвижимость в реальной жизни создает не только комфорт и удобства, но и юридические проблемы. Как правильно поступить, если возникла непонятная ситуация с юридическим оформлением вашей недвижимости? Мир изменился и необходимость управления проблемами на юридическом уровне важна на многих уровнях жизни.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения 2019

Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения Статья 4.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости: Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения Правовой режим — это система запретов, ограничений, разрешений и обязанностей. Владельцы земель сельскохозяйственной категории обязаны: Владельцы земель сельскохоз назначения имеют право: Ограничения и запреты Основные ограничения и запреты можно свести к следующему: Процедура территориального зонирования с/х земель Что можно строить на землях сельхозназначения В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Земли сельхозназначения: можно ли строить дом

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Николай Панков: «Закон о землях сельхозназначения позволит создать новые рабочие места»

«Закон о землях сельхозназначения был подготовлен депутатами от партии «Единая Россия» по поручению президента Владимира Путина. В ходе заседаний рабочих групп нами были определены основные проблемные точки, существующие до недавнего времени в связи с неиспользованием земель сельхозназначения. Главной целью вступившего в силу закона является ввод в оборот земель сельхозназначения для производства сельскохозяйственной продукции. 28 млн га земли в России находится в частной собственности, но на протяжении 5-8 лет на ней ничего не производится», – сказал Николай Панков.

«Согласно нормам принятого закона, появится возможность перекупать у нерадивых собственников землю для дальнейшего ее использования для производства продукции. Закон уже дает результат. На встречах с аграриями сельхозтоваропроизводители подтверждают, что у них есть заинтересованность в том, чтобы расширять производство. Наша главная цель – убедить собственника земли производить продукцию, а если этого не происходит – то передать землю тем, кто сможет на ней работать. Прибавка земли в 28 млн га даст нам больше возможностей для производства продукции. Также мы ждем, что новый закон позволит создать новые рабочие места, приведет к росту заработной платы у сельхозтоваропроизводителей», – добавил депутат.

Учесть дома на земле сельхозназначения с

подтверждено право гражданина зарегистрироваться по месту жительства в жилом строении, пригодном для постоянного проживания, расположенного на садовом участке из земель с/х назначения. Сейчас просто это право закреплено законом. К сожалению, я повсеместно сталкиваюсь с некомпетентностью органов местного самоуправления, но все разногласия можно разрешить в судебном порядке. Три юриста, которые отвечали на Ваш вопрос, солидарны в своем мнении. В случае, если Администрация будет препятствовать переводу нежилого строения в жилой дом, их решение нужно будет обжаловать в судебном порядке. Сегодняшняя их позиция противоречит закону.

Хочу приобрести капитальный дом для постоянного проживания на земле сельхоз назначения с разрешенным использованием: Для ведения гражданами садоводства и огородничества по документу: для дачного строительства. Дом зарегистрирован как не жилой, но дом новый, капитальный , с газом. Что произойдет с землёй по новому закону с 01.01.2019 , возможно ли будет в нем прописаться? Как перевести дом категорию жилого, и нужно ли это?

Дом в деревне: плюсы и минусы Для желающих приобрести (построить) загородную недвижимость, но жить не в традиционной русской деревне, есть два кардинально противоположных варианта: Эти варианты подразумевают строительство на землях из категории земель сельскохозяйственного назначения (исключение, когда коттеджный поселок строится в границах уже существующего населенного пункта).

Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения Строительство коттеджей на сельскохозяйственной земле Изменение разрешенного использования земли сельхозназначения В общем случае решения по поводу изменения видов разрешенного использования земельных участков принимаются главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (процедура описана в ст.

Закон о землях сельхозназначения

Закон одиннадцатилетней давности теоретически давал сельчанам право на землю, практически это право никак не защищал. Теперь: не понравились крестьянину условия аренды или выплаты — расторг договор. С 1 июля арендные документы единообразны, а, значит, гарантируют защиту прав пайщиков в суде. «Раньше в законе — разместил публикацию в газете с мелкой схемкой. Месяц подождать, если никто не увидел или не возразил — все. Теперь введен новый документ — проект межевания», — отметила заместитель директора ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Оренбургской области Лидия Лобанова.

Скольким мытарствам подверг простого крестьянина современный земельный вопрос! Оборот участков сельскохозяйственного назначения, вроде, и должен работать на человека: сдал хозяин свои гектары в аренду и получай дополнительную денежную прибавку. На деле: вместо денег — мешок дробленки, вместо плодородных равнин — овраги. 150 рублей арендной платы за гектар в год. «Завтра 150 рублей вообще не будет ниче стоить. А что будет стоить через 5 лет 150 рублей? Шкурку от колбасы не купим мы уже. Мы говорим, если мы платим налог от кадастровой стоимости. То и ты плати от кадастровой», — сказал пайщик Николай Анашкин.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция)

24 июля 2002 года N 101-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Принят Государственной Думой 26 июня 2002 года Одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 07.03.2005 N 10-ФЗ, от 18.07.2005 N 87-ФЗ, от 05.02.2007 N 11-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.12.2008 N 250-ФЗ, от 30.12.2008 N 297-ФЗ, от 08.05.2009 N 93-ФЗ, от 28.12.2010 N 420-ФЗ, от 29.12.2010 N 435-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 29.06.2012 N 96-ФЗ, от 07.06.2013 N 108-ФЗ, от 02.12.2013 N 327-ФЗ, от 28.12.2013 N 446-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 13.07.2015 N 245-ФЗ, от 03.07.2016 N 336-ФЗ, от 03.07.2016 N 352-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 29.12.2017 N 447-ФЗ, от 27.06.2018 N 164-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 27.12.2018 N 503-ФЗ, от 01.05.2019 N 100-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

• Глава I. Общие положения
• Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
• Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом
• Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
• Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
• Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности
• Статья 6. Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки
• Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
• Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
• Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
• Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
• Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
• Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
• Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
• Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
• Статья 12.1. Невостребованные земельные доли
• Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности
• Статья 13.1. Проект межевания земельного участка
• Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности
• Статья 14.1. Общее собрание участников долевой собственности
• Глава IV. Переходные и заключительные положения
• Статья 15. Понятие земельной доли
• Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона
• Статья 17. Утратила силу
• Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю
• Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона
• Статья 19.1. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона
• Статья 19.2. Предоставление земельных участков, выделенных в счет невостребованных земельных долей и право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло до 1 июля 2011 года
• Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

Открыть полный текст документа

Определение возможности возведения дома на с/х угодьях

Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.

Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.

Чтобы постройка была законной нужно чтобы:

1. Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
2. Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
3. Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.

Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:

• Необходимость организации фиктивной деятельности;
• Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
• Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.

ВАЖНО! На земле с/х назначения оформить постоянную прописку практически невозможно, даже в судебном порядке.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:

1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Такой метод смены разрешенного использования сопровождается весомыми финансовыми тратами, так как все расходы, связанные с организация слушаний, производится за счет инициатора процесса.

ВНИМАНИЕ! Никто не может гарантировать принятия положительного решения, ведь отказать по формальным основаниям могут всегда. Но местные органы власти в основном не возражают против выдачи разрешительной документации на возведение дома на с/х землях, особенно, если такие действия принесут положительные результаты району.

Такое решение проблемы применимо, когда проводится коттеджное или дачное строительство в массовом порядке на сельскохозяйственных угодьях.

Альтернативные решения

Существует иной путь возведения жилища на с/х площадях. Статья 11 ФЗ-74 определяет возможность крестьянско-фермерским хозяйствам осуществлять сооружение капитальных строений, необходимых для поддержания работы фермы. Но потребуется подтвердить, что постройки возводятся именно с этой целью.

В органы власти нужно представить свидетельство того, что КФХ существует и его деятельность требует постоянного нахождения людей, например, для ухода за животными. Такая причина будет являться целью возведения дома.

ВАЖНО! Необходимо помнить, что земельные территории, предоставленные КФХ должны использоваться по назначению. Если на них не будет осуществляться безосновательное хозяйствование больше 3 лет, их могут конфисковать в принудительном порядке.

Кстати, наличие на землях КФХ строений не будет помехой для обязательного изъятия. Помимо этого, фермерское хозяйство является обществом, которое создается для осуществления предпринимательства, а для её проведения необходимо провести регистрацию в соответствующей службе, представлять регулярную отчетность и уплачивать налоги.

Также накладываются ограничения на привлечение рабочей силы. Трудиться на ферме могут участники общества, объединяемые родственными связями. Могут работать и иные люди, но не более пяти человек.

Земельные площади для фермерских хозяйств оформляются в упрощенном порядке и, кстати, первые пять лет работы они освобождены от уплаты налогов.

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Вопреки расхожему мнению, далеко не все земли сельхозназначения представляют собою пахотные поля или пастбища. Многие из них предназначены для различных видов хозяйствования, нуждающихся в капитальных постройках.

Но можно ли возвести на земле сельскохозяйственного назначения жилой дом (то есть, капитальное здание для постоянного всесезонного проживания, в котором можно зарегистрироваться по постоянному месту жительства)?

Ответ зависит во многом от того, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый участок сельхозназначения и готов ли владелец заняться переводом из одного в другой вид использования (это платная процедура).

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Земли сельхозназначения для КФХ

Сегодня строительство коттеджей на землях для КФХ довольно популярно: это очень выгодная для застройщика схема, когда, купив заброшенные поля КФХ, он продает их намного дороже как «под застройку».

Однако для покупателя коттеджи на земле для КФХ – не самый удачный вариант, несмотря на то, что агентства недвижимости уверяют в полной их законности (наверное, не стоит объяснять, почему риэлторы это делают).

С землями КФХ традиционно возникают две проблемы.

Во-первых, строительство на этих землях разрешено, но только (согласно Закону «О крестьянских-фермерских хозяйствах»), если недвижимое имущество необходимо для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за получением разрешения на строительство местной администрации надо представить подтверждения:

• наличия самого КФХ,

• наличия у КФХ вида деятельности, для которого необходимо постоянно присутствовать на участке (например, птицеводство и кролиководство) – это доказывает потребность КФХ в жилом строении для его членов.

Во-вторых, земля КФХ является неделимой. А участки, между тем, измеряются в гектарах, а не в сотках. Даже самый небольшой участок с разрешенным использованием под фермерское хозяйство будет около 3,5 га размером.

Поэтому земля для КФХ прекрасно подойдет, если вы действительно собрались там вести хозяйство (и заодно построить жилой дом), либо, если вам необходим участок под усадьбу с большой площадью. Если же вам продают один участок на несколько владельцев, то, скорее всего, для его застройки придется организовывать фиктивное КФХ и оформлять право совместной собственности с другими покупателями. Определить границы своей земли или продать свой кусок на участке в совместной собственности для КФХ не получится.

Регистрация по месту жительства в доме на такой земле маловероятна (причем не только в общем порядке, но и через суд). Даже знаменитое Постановление Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. говорит о возможности «прописки» только на садовых земельных участках.

Земли сельхозназначения для садоводства или дачного строительства

И на территориях, отведенных садовоческим товариществам и на земле с видом разрешенного использования «для дачного строительства» можно возводить жилые здания. Правда, существуют и ограничения: коттедж должен соответствовать СНиПу, регулирующему застройку в садоводствах.

Несомненным плюсом возведения жилого дома на землях для дачного строительства является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

А вот с пропиской на даче, расположенной на землях сельхозназначения, сложнее.

Дело в том, что дачные поселки с правом регистрации по постоянному месту жительства все расположены в границах населенных пунктов. В такой ситуации земельный участок будет отнесен к землям поселений с разрешенным использованием для размещения дач. Когда же дача построена на землях сельхозназначения под дачное строительство, паспортный стол обязательно откажет в регистрации на даче.

Риэлторы, реализующие такие участки, обычно успокаивают клиентов вышеупомянутым Постановлением Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. (оно говорит о незаконности запрета на «прописку» в садоводствах, содержащегося в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», утверждает, что регистрация на даче возможна, если дом обладает признаками жилого помещения). Однако с этим постановлением не все так просто.

Во-первых, несмотря на признание норм, запрещающих дачную прописку неконституционными, обязанность зарегистрировать обитателей дач по месту проживания на основаниий данного решения не возникает, т.к. сами здания числятся нежилыми, дачами.

Во-вторых, признание здания жилым предполагает получения ряда экспертных заключений. В итоге сводится к нулю польза от дачной амнистии.

Таким образом, и строительство дома, и «прописка» на дачных сельхозземлях возможна. Вопрос в том, стоит ли всех хлопот полученная на покупке участка экономия?

Отметим, что с 2019 года меняется законодательство о дачах, в связи с чем все жилые строения будут считаться жилыми домами — это фактически позволит регистрироваться в них по месту жительства.

Правовое регулирование

Любые вопросы, касающиеся использования земельных наделов, регулируются, в первую очередь, Земельным кодексом РФ. Так, в статье 78, пункте 1 указывается перечень работ, которые могут производиться на сельхозземлях. Закон предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности, а также достижение иных учебных и связанных с сельским хозяйством целей.

Больше подробностей содержит ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В пункте 2 статьи 11 указано, что для осуществления целей таких хозяйств могут возводиться строения на территории наделов.

С 2019 года произошли некоторые изменения в действующих законодательных актах. Так, вступил в силу ФЗ от 2017 года № 217. В соответствии с данным актом, товарищества разделяются на садоводческие и огороднические. В первой категории объединений строительство домов для личного проживания допускается, во второй возможно возведение лишь некапитальных строений без подведения к ним коммуникаций.

Отсюда можно сделать вывод, что строить дом на такой территории можно. И речь может идти не только о жилом доме, но и о вспомогательных постройках, например, сараях, складах и так далее. Однако, строительство допускается не всегда, если земля принадлежит определённому объединению (огородническое товарищество), то и возможности существенно ограничиваются.

Скачать для просмотра и печати: Земельный кодекс РФ от 25.09.2001 г. № 136-ФЗ

Скачать для просмотра и печати: Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

Скачать для просмотра и печати: Федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г.

Понятие сельхозземель

К сельскохозяйственным землям относят те наделы, которые могут использоваться по следующим направлениям:

• ведение сельского хозяйства и производства;
• возведение лесных насаждений;
• обучение граждан по направлениям, связанных с сельским хозяйством;
• ведение рыбоводства.

Не стоит путать данную категорию с землями для ведения личного подсобного хозяйства. На таких участках возведение будет возможно без каких-либо ограничений. Сельскохозяйственные земли считаются более узконаправленными.

Фактически, с/х земли – это специальная категория, которая используется для выращивания растений и животных, в том числе и с целью предпринимательства. Это особые плодородные земли, лучше всего подходящие для этих назначений. Поэтому иное использование ограничивается. Все строения, которые на них возводятся, должны быть вспомогательными, то есть хотя бы косвенно служить для выращивания культур.

Статья 78 Земельного кодекса РФ определяет, кем и в каком направлении деятельности сельхозугодья могут использоваться:

• крестьянскими хозяйствами для реализации своих (закрепленных уставом) целей, а также гражданами для ведения личного хозяйства;
• различными товариществами и обществами, кооперативами, объединениями, коммерческими и некоммерческими организациями, если такое использование связано с с/х деятельностью;
• казачьими обществами;
• общинами коренных народов;
• научными и образовательными организациями.

Допускается использование и для реализации целей охотничьих хозяйств.

Ещё одно ограничение — если участок расположен более чем в тридцати километрах от границ населённого пункта, то его использование помимо ведения на нем сельского хозяйства не допускается вовсе, даже если цель косвенно связана с данным направлением.

Нововведения, ограничивающие строение домов на сельхозземлях

Ранее, до вступления в силу ФЗ № 217, на землях таких категорий могли возводиться в числе прочих и жилые строения. Указанные возможности не ограничивались существенным образом. Кроме того, многие объекты сначала возводились, а потом узаконивались через суды, и отказов в вынесении положительных решений практически не было (если строения соответствовали всем требованиям).

Ситуация несколько изменилась. Изменениями в закон введены две категории объединений, которые пришли на смену садово-огородническим товариществам. Теперь это отдельно садовые товарищества и отдельно огороднические, которые обладают разным перечнем прав и обязанностей.

Теперь построить дом можно только на территории садового товарищества. И то, такое строение должно соответствовать ряду требований.

Запрет на последующее строительство не затронет уже воздвигнутые и узаконенные дома, которые были созданы до вступления в силу правового акта. Государство не будет принуждать сносить уже имеющиеся постройки. Речь идёт именно о вновь возводимых.

Каждый участок будет иметь свой вид разрешённого использования. В соответствии с новым НПА, если планируется строить дом, нужно выбрать участок одной из категорий:

1. ведение личного подсобного хозяйства. Можно построить жилой дом, в том числе для проживания круглый год, а не только в летний сезон;
2. ведение садоводства. Можно построить дом для круглогодичного проживания, в нём также будет разрешена регистрация. Единственный момент – могут возникнуть некоторые проблемы с проведением коммуникаций.

Строительство сторонних вспомогательных объектов практически не ограничено. Предполагается, что для занятий сельским хозяйством могут потребоваться склады, сараи и другие объекты.

Порядок строительства на с/х землях

В первую очередь, перед началом возведения построек на участке, нужно будет провести регистрацию земельного участка. Для этого потребуется собрать пакет документов и обратиться в Росреестр. К ним относят:

• документы на землю, подтверждающие право владения;
• межевой план, если ранее межевание производилось. Можно не проводить межевание, но тогда будет стоять отметка, что участок требует определения или уточнения границ;
• кадастровый план;
• документ, подтверждающий личность заявителя.

Следующий шаг – это оформление разрешения на строительство. С 2019 года такое разрешение обязательно и оформляется в администрации муниципального образования. Нужно составить проект дома, описывающий все его характеристики. Если дом соответствует нормам, то возведение будет одобрено.

Нужно помнить, что допускается строительство объектов, высотой не более 20 метров и не более 3 этажей, при этом они не должны быть разделены на квартиры. Это сделано с целью исключения возведения многоквартирных построек на сельскохозяйственных землях.

После окончания строительных работ нужно будет оформить декларацию и технический план, а также уведомление об окончании работ. После этого в Росреестре осуществляется перевод статуса дома из незаконченного объекта в жилой дом.

Отказ в разрешении на строительство

Нередки ситуации, когда администрация отказывает в выдаче разрешения на возведение объекта. Это может произойти по одной из следующих причин:

• предоставлены не все необходимые документы;
• на участке имеются обременения на строительство, которые не были сняты;
• земля не была зарегистрирована должным образом;
• проект дома не соответствует санитарным и техническим нормам.

Если заявитель считает, что отказ носит неправомерный характер, то имеет право его обжаловать.

Ранее дом в пределах таких земель мог быть возведён и при отсутствии разрешения. Со временем граждане обращались в суд с заявлениями об узаконении построек и чаще всего получали положительные решения. Теперь же, после многочисленных изменений, ситуация несколько поменялась. Практика судов ещё не сформировалась, поэтому дать точную правовую оценку перспективе разрешения дела пока сложно.

Строительство домов на землях, предназначенных для ведения сельского хозяйства, возможно, но собственника ждут существенные ограничения. Иногда дома не могут быть возведены вовсе, иногда строительство допускается, но с рядом условий. Каждую конкретную ситуацию нужно рассматривать индивидуально, особенно с учётом существенных изменений в действующем законодательстве. В противном случае могут возникнуть негативные последствия – от отказа в разрешении на строительство до принятия решения о сносе.

Прочтите также: Что такое сервитут на земельный участок и как его установить