Общие сведения

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.

В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.

У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:

• Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
• Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
• Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
• В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.

Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.

Требования

К нежилой недвижимости предъявляются свои особые требования:

• Оно должно находиться в соответствии с градостроительными, санитарными и экологическими нормами.
• Проводить перепланировку или реконструкцию помещения можно только после получения разрешения от муниципальных властей, занимающихся объектами нежилой недвижимости.
• Помещение должно быть пожаробезопасным, и соответствовать установленным нормам. В нем запрещена организация торговых точек, реализующих пиротехнику и охотничьи боеприпасы, занимать его под складирование газовых баллонов и взрывоопасных жидкостей.
• Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
• Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
• Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
• Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
• Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

Законодательное регулирование

В действующем сегодня законодательном праве такое понятие как «нежилое помещение» отсутствует, нормой ст. 130 ГК РФ, дающей разъяснения о признаках прав на недвижимость, оно не упоминается. Хотя закон допускает перевод жилого имущества в категорию нежилых помещений, и позволяет его регистрацию по праву собственности при одном условии: оно должно находиться в общем составе многоквартирного дома (ст.12 п.1 Закона о Регистрации).

Такая коллизия порождает некие трудности по совершению сделок с подобными объектами недвижимости, но на практике, они совершаются чаще, чем это предусмотрел законодатель.

Что касается оформления прав собственности, то здесь применяются общие положения ГК РФ – ими могут стать любые физические или юридические лица, ИП, унитарные учреждения, кооперативные сообщества и т.п.

Чтобы стать обладателем нежилой недвижимости в многоквартирном доме, можно пойти двумя путями:

• Совершить сделку купли-продажи с собственником помещения.
• Выкупить жилую площадь первых этажей и перевести его в статус нежилых помещений.

Поставка коммунальных услуг

Правовое урегулирование вопроса снабжения коммунальными ресурсами владельцев нежилых помещений содержится в Правилах обеспечения ресурсами от 06.05. 2011 г № 354, исходя из п.16 настоящих Правил, владелец нежилой недвижимости обязан заключить договор поставки ресурсов с управляющей компанией или ТСЖ.

Поскольку нежилое помещение входит в состав всего дома, то оно в любом случае подключено к общедомовым коммуникациям: водопроводу, канализации, электро- и газоснабжению. Поэтому им наравне с другими собственниками, поставляются все основные ресурсы жизнеобеспечения.

Владелец обязан заключить договор на поставку услуг с управляющей компанией, а оплачивать расходы либо исходя из установленных норм потребления, либо по показаниям приборов учета.

Последний вариант предпочтительней, поскольку нормы для нежилых помещение значительно отличаются от потребления ресурсов жильцами дома.

У него также есть право на заключение договоров прямых поставок ресурсов напрямую от поставщика, минуя посредническую цепочку в виде управляющей компании.

Также предприниматель может заключить договор на размещение рекламных счетов и плакатов на стенах дома, прилегающих к своему помещению за оговоренную плату, которая может частично покрывать коммунальные платежи.

Ответственность за нарушение тишины в многоквартирном доме определяется действующим законодательством.

Чем регулируются правила проживания в многоквартирном доме? Информация .

Как действует региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов? Подробности в этой статье.

Перевод из жилого в нежилое

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого объекта недвижимости, следует провести ряд обязательных процедур.

Необходимо собрать комплект документации:

• экспликацию и поэтажный план здания;
• основания для владения – выписка из Росреестра о праве собственности;
• подготовка технического плана с прохождением коммуникаций, за ними обращаются в БТИ;
• оформление разрешений на эксплуатацию от Пожарной организации и СЭС;
• согласие собственников рядом расположенных квартир, оно запрашивается на общем собрании;
• технические документы на занимаемую площадь, выписка из домой книги об отсутствии зарегистрированных в нем жильцов;
• заказ проекта на перепланировку или реконструкцию.

После готовности пакета с документами обращаются в Департамент жилищной политики местного органа самоуправления для получения разрешения на перевод.

Рассмотрение ходатайства может продолжаться до 45 суток, при положительном решении можно подавать документы на регистрацию нежилого помещения по праву собственности в Росреестр, оплатить государственную пошлину и подать стандартный пакет документов, как при оформлении жилой недвижимости в собственность.

Оформить право полного владения нежилым помещением можно через МФЦ или подать заявку на портале Госуслуг.

Если требуется перевести жилой объект, расположенный не на первом этаже здания, а выше, то внизу должны находиться также нежилые помещения, иначе получить разрешение будет невозможно.

>Какие права и обязанности имеет собственник нежилого помещения в многоквартирном доме?

Правила приватизации

Справка. Нежилое помещение можно приватизировать, если оно находится в государственной или муниципальной собственности согласно ст. 217 ГК РФ.

Как правило, в этом обычно заинтересован сам арендатор.

В данном случае здесь не стоит ставить знак равенства с приватизацией обычных квартир, так как жилое имущество трансформируется в частную собственность немного по иным правилам ФЗ №178. ФЗ №159 предусматривает преимущественное право арендатора приватизировать нежилой объект, но для этого необходимо быть предпринимателем не менее 3 лет.

Однако, стоит помнить, что такое имущество всегда отчуждается на платной основе поэтому не нужно рассчитывать на бесплатное приобретение помещения. Его стоимость будет равняться рыночной цене недвижимости, а в случае отчуждения земельного участка – кадастровой стоимости. Для того, чтобы сделать все правильно, нужно обратиться в городскую администрацию через МФЦ и предоставить следующие документы:

1. заявление;
2. договор аренды;
3. выписки из кадастра;
4. паспорт заявителя.

Только после принятия положительного решения администрацией арендатор оплачивает стоимость приватизации. Проблемы могут возникнуть, если заинтересованное в этом лицо арендует часть нежилого помещения. В данном случае приватизировать помещение будет очень сложно, но возможно только в том случае, если его реально можно обособить .

Скачать образец заявления на приватизацию нежилого помещения
Лицо, которое никогда не являлось арендатором нежилого объекта, может его приобрести только на аукционных торгах.

ВАЖНО. В многоквартирном доме нельзя приватизировать общее имущество собственников (подъезды, балконы, чердаки, подвалы, лестничные площадки), а также придомовую территорию.

Полномочия владельцев

Согласно ст. 217 ГК РФ собственник обладает следующими правами:

• владение;
• распоряжение;
• пользование.

На деле это означает, что собственник может совершать любые действия по отношению к своему имуществу. Если рассматривать этот вопрос более детально, то можно сказать, что такой владелец вправе:

• отчуждать нежилое имущество (продажа, мена, аренда, залог);
• завещать объект определенным субъектам;
• осуществлять текущий и капитальный ремонт помещения;
• реконструировать недвижимость по согласованию с государственными органами;
• трансформировать объект в жилую квартиру/апартаменты;
• использовать имущество для извлечения прибыли и занятия бизнесом;
• заключать договор страхования недвижимости;
• защищать имущество всеми законными способами.

Права собственника в идеале безграничны, но в многоквартирном доме необходимо всегда считаться с интересами соседей. Это значит, что лицу будет проблематично свободно реконструировать, увеличивать площадь помещения.

СПРАВКА. Если имущественные амбиции субъекта будут затрагивать общее имущество собственников МКД, то необходимо провести общее собрание жильцов и получить на это их согласие (ст.40 ЖК РФ).

Посмотрите видео о правах владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах:

Каковы обязанности?

Помимо правовых возможностей у субъекта есть совокупность обязанностей, которые являются неотъемлемой частью права собственности, а особенно в МКД согласно ст.210 ГК РФ.

Внимание. Закон приравнивает собственника нежилого помещения к любым другим квартиросъёмщикам.

Главные его обязанности заключаются в следующих действиях:

1. уважать законные интересы соседей (не производить сильный шум, соблюдать закон «О тишине»);
2. использовать объект только в законных целях;
3. соблюдать санитарно-эпидемиологические и противопожарные нормы;
4. содержать объект в надлежащем состоянии;
5. производить плату за коммунальные услуги, включая взносы на капитальный ремонт, а также ремонт/содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
6. согласовывать свои действия с собственниками жилых помещений и государственными органами в случае капитальной реконструкции помещения;
7. оплачивать налоги за недвижимость;
8. заключать договор с управляющей компанией или ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями.

Это общие обязанности любого собственника поэтому в данном случае субъект не получает дополнительные обременения ввиду своего статуса. Все выше указанные действия являются производными от ст. 30 ЖК РФ.

Справка. Стоит заметить, что законодатель не выделил в особую категорию таких собственников, фактически уровняв их с другими жильцами МКД.

Договор с собственником помещения в МКД

Заключение договоров – право и обязанность владельца недвижимого объекта. По своей юридической природе подобные договора ничем не отличаются от любых других сделок. Все соглашения, заключаемые собственниками нежилых помещений можно подразделить на следующие категории:

• добровольные или согласованные;
• обязательные.

К добровольным относятся сделки купли-продажи, аренды, мены. После получения права собственности владелец в любой момент может заключить такие соглашения. В свою очередь никто не может ему в этом препятствовать. Чаще всего собственник заключает договоры аренды, где он предоставляет свое имущество в коммерческое пользование физическим и юридическими лицам за определенную ежемесячную цену.

Обязательные договора заключаются с управляющей компанией или ТСЖ, а также с ресурсоснабжающими организациями, где указываются права и обязанности сторон. Ключевым моментом здесь является то, что собственник заключает все необходимые соглашения после законного приобретения помещения.

Скачать образец бланка договора с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

Многих интересует вопрос оплаты ком.услуг для владельца нежилого фонда. Такие расходы имеются абсолютно у всех жильцов МКД, так как объем коммунальных платежей един для всех согласно ст.154 ЖК РФ.

СПРАВКА. Тарифы для расчета размера коммунальных платежей устанавливаются согласно законодательству субъекта.

Здесь нельзя ставить знак равенства с тарифами обычных квартиросъемщиков МКД.

Собственник нежилого помещения в зависимости от формы управления МКД заключает договор с УК, либо ТСЖ. Если дом управляется самостоятельно собственниками, то ему необходимо отдельно заключать соглашения с ресурсоснабжающей организацией.

По своей юридической природе это обычные договора об оказании коммунальных услуг. Однако, перед их заключением нужно убедиться, что помещение соответствует всем необходимым нормам и условиям.

Например, для заключения договора с энергоснабжающей организацией требуется наличие энергопринимающего приспособления, которое должно быть подключено к сетям указанной организации.

Стоит отметить, что несмотря на обязательность подобных соглашений, бремя заключения договора лежит на самой УК или ТСЖ, что не раз доказывала судебная практика. Однако, все изначально зависит от того, каким образом была выбрана УК.

Если это открытый конкурс, то собственник обязан связать себя договорными отношениями, но это не относится ко всем остальным случаям. Что касается ТСЖ, то лицо не обязано заключать с товариществом договор, но в качестве альтернативного варианта необходимо выбрать ресурсоснабжающие организации.

В итоге получается, что все договора, заключаемые с собственниками нежилых помещений, не обладают какой-либо кардинальной спецификой и отличием. По факту они являются особыми соглашениями, предусмотренными ст. 162 ЖК РФ, а также отдельным подвидом договора об оказании услуг.

В заключение необходимо сказать, что юридически и фактически собственник нежилого объекта ничем не отличается от других лиц, владеющих имуществом. Однако, специфика такого помещения обязывает законодателя в некоторых случаях (приватизация, тарифы на оплату ком.услуг, налогообложение) по-особому относится к таким субъектам.

В то же время владелец объекта нежилого фонда обязан подчиняться правилам жилищного и гражданского законодательства, которые практически едины для всех.

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Права и обязанности собственников нежилых помещений

В наше время можно довольно часто можно встретить на цокольных этажах жилых домов продуктовые магазины, аптеки, супермаркеты, салоны красоты и прочие достижения цивилизации. Многие бизнесмены целенаправленно выкупают первые этажи многоквартирных домов, превращая их в офисы, тем самым меняя статус помещений из жилого в нежилой.

Предприимчивые строительные компании, изначально знающие о довольно низком спросе на жилье расположенное на первых этажах, с момента застройки планируют цокольные этажи для использования в коммерческих целях. Такая тенденция приводит к возникновению конфликтных ситуаций между владельцами нежилых и жилых помещений, основанных на разногласиях по поводу использования общей придомовой территории и объектов общего пользования жилого дома. Во избежание таких ситуаций, а так же в целях сглаживания уже возникших конфликтов и споров, собственникам помещений, используемых не в качестве жилья в многоквартирных домах желательно знать как свои обязанности, так и права.

В Жилищном кодексе Российской Федерации говорится о том, что вне зависимости от того, какой вид собственности принадлежит владельцам в многоквартирном доме, они имеют равные права и обязанности на пользование общей собственностью жилого многоквартирного дома.

Собственностью, на которую распространяются равные права всех владельцев многоквартирного дома, принято считать лестничные пролеты, подвалы, лифтовые помещения, всяческие помещения подсобного хозяйства и участки территории земли, приписанными документально к жилому дому.

Из этого следует, что и владельцы жилых квартир и предприниматели, занимающиеся коммерческой или любой другой сферой деятельности в помещениях жилого дома, абсолютно в равных долях обязаны покрывать расходы по уходу и содержанию мест общего пользования дома, а так же территории принадлежащей домовому сектору. Владельцы нежилых помещений могут и не использовать подвал, однако, в их непосредственные обязанности входит вносить денежные средства за ремонт и обслуживание данного помещения. То же самое относится и к остальным помещениям и объектам общего пользования.

Собственники нежилых помещений не только обременены обязанностями, но так же обладают всеми субъективными правами на использование помещений общего пользования и общего имущества, а так же придомовой территории данного дома. Из этого следует, что владелец супермаркета, аптеки или салона красоты, располагающегося в многоэтажном жилом доме, владеет теми же правами, как и другие жители многоквартирного дома. В качестве примера можно сказать, что владелец нежилого помещения наделен субъективным правом принимать участие в общих собраниях жильцов дома, а так же, наравне со всеми, участвовать в принятии решений о капитальном и срочном ремонтах и обслуживании помещений, принадлежащим всему дому, о выборах управляющей компании и т.д.

Так же стоит отметить, что часто фактором, разжигающим конфликт между жителями дома и владельцами магазинов и прочих учреждений, расположенных на цокольных этажах и имеющих большой спрос на свои товары либо услуги, является возникновение на придворовых участках несанкционированных парковок и скоплений мусора.

Оптимальным решением для устранения таких спорных ситуаций может стать общее собрание жильцов дома и собственников учреждений, на котором мирным путём, посредством переговоров и поиска компромиссного варианта, стороны придут к цивилизованному решению. В случае отказа предпринимателей устранить причины конфликта мирным путем, предложенным на общем собрании жильцов, недовольные соседи имеют законное право обратиться за помощью в свою управляющую компанию. Итогом таких обращений могут стать достаточно серьезные последствия вплоть до судебных разбирательств.

В заключение стоит отметить, что в данном вопросе существует множество нюансов, поэтому рекомендуем позвонить нам по телефону бесплатной горячей линии 8 (495) 620-94-59 и наши юристы бесплатно проконсультируют Вас именно по Вашей проблеме.

«Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из данной нормы права следует, что вне зависимости от того, какие расходы по содержанию несет собственник помещения, он обязан платить также и за содержание и ремонт общего имущества всех собственников помещений жилого дома.

Более того, как следует из сложившейся судебной практики, в предмет доказывания по делам о взыскании с собственника помещения платы за обслуживание и ремонт не входит подтверждение фактических расходов ТСЖ или управляющей организации. По данному вопросу Высший Арбитражный Суд РФ сформировал правовую позицию в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, где указал следующее:

«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса».

Таким образом, если, например, общим собранием членов ТСЖ или органом местного самоуправления (в случае если управляющая организация отобрана по конкурсу) установлен размер оплаты за содержание и ремонт в 15 рублей с одного метра, то собственник хоть жилого, хоть нежилого помещения обязан оплачивать ежемесячно сумму равную площади принадлежащего ему помещения умноженную на тариф (в нашем случае, равный 15). При рассмотрении дела по иску ТСЖ или управляющей организации о взыскании к должнику, суд мало будут интересовать детали оказания услуг.

Из судебной практики

Суд указал, что представленные в подтверждение факта несения ответчиком расходов договоры об оказании охранных услуг, услуг по демеркуризации ртутьсодержащих ламп и утилизации металлической ртути, на обслуживание узла учета тепловой энергии и ИТП, на электроснабжение, на теплоснабжение на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ, на оказание услуг по вывозу мусора свидетельствуют о несении ответчиком расходов в целях эксплуатации собственных нежилых помещений, и, следовательно, данные расходы являются собственными расходами истца (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по делу N А33-3364/2010). Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А33-3364/2010 судебные акты оставлены без изменения, при этом суд указал, что Индивидуальный предприниматель не доказала тот факт, что она понесла расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По другому делу суд указал следующее:

«Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома» (см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 N 07АП-11319/2010 по делу N А27-10487/2010)

По данному вопросу можно также привести и извлечение из письма Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»:

«… Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

Вернуться к началу публикации: «Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»