Продажа имущества в рамках деятельности

Сначала рассмотрим идеальный вариант: обычный гражданин зарегистрировался в качестве ИП и приобрел имущество, необходимое для деятельности. Причем данное имущество в принципе невозможно использовать в личных целях. Например, куплена витрина-холодильник для магазина. Через некоторое время этот холодильник продается. Причина может быть любой: моральное старение, поломка, требуется оборудование с другими характеристиками и т.п.

Выручка от продажи такого имущества является доходом от деятельности и облагается налогами в рамках применяемого режима налогообложения. Говорить о доходах гражданина в данном случае нельзя, налог платит предприниматель.

УСН. Выручка полностью включается в доходы при расчете налога. Расходы при продаже ОС у предпринимателя на УСН с объектом «доходы минус расходы» отсутствуют. Ведь расходы были учтены раньше — в течение года, когда имущество было приобретено. Учтите: продажа имущества до истечения трех лет (для имущества со сроком полезного использования до истечения 10 лет) с момента его покупки может иметь весьма невыгодные для ИП налоговые последствия. Дело в том, что при такой продаже придется пересчитать налог по УСН за весь период владения имуществом: списанная ранее на расходы стоимость восстанавливается, а вместо нее на расходы списывается амортизация, исходя из нормативного срока полезного использования. Амортизация рассчитывается за период, начиная с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию и по месяц продажи (включительно). Такой пересчет влечет доплату налога за год приобретения актива и, следовательно, доплату налога и пени. Поясним на условном примере.

Пример.

Предприниматель на УСН 15% в августе 2013 г. приобрел, оплатил и ввел в эксплуатацию имущество стоимостью 100 000 руб. Срок полезного использования основного средства — 61 месяц.

Расходы на ОС учтены при расчете налога по УСН в 2013-м году (50 000 руб. – в III квартале 2013 г. и 50 000 руб. – в IV квартале 2013 г.). ОС продано в августе 2014 г., то есть с года покупки прошло менее 3 лет. Необходимо выполнить следующие действия:

1) из расходов 2013 г. полностью исключаются затраты на покупку ОС в сумме 100 000 руб.;

2) рассчитывается амортизация ОС за 2013 год исходя из нормативного срока полезного использования (61 мес.). Она составит 6557 руб., в том числе:

• за III квартал 2013 г. — 1639 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 1 мес.);
• за IV квартал 2013 г. — 4918 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 3 мес.);

3) в расходах 2013 г. учитывается только расход в размере 6557 руб.. С учетом уменьшения суммы расходов пересчитывается налог по УСН за 2013 г., доплачивается налог и пени.

4) при расчете налога в 2014 г. в расходах учитывается амортизация по ОС, рассчитанная за 8 месяцев (с января по август 2014 г.), в сумме 13 115 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 8 мес.).

Остаточную стоимость ОС в расходах учесть нельзя (письма Минфина России от 18 апреля 2007 г. № 03-11-04/2/106, от 15 февраля 2013 г. № 03-11-11/70).

Точно также нужно поступить если ИП продает основное средство со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки.

ЕНВД. Продажа имущества на ЕНВД является дополнительным доходом, не связанным с «вмененной» деятельностью. А значит, выручка облагается налогами в рамках иных режимов. Если ИП подавал уведомление о переходе на УСН, тогда выручка от продажи облагается в рамках УСН (письмо Минфина России от 10 декабря 2010 г. № 03-11-11/319). Учтите: независимо от объекта налогообложения, выбранного при переходе на УСН, стоимость ОС в расходы включить нельзя. Предприниматели, не подавшие уведомление о переходе на УСН, с выручки от продажи ОС уплачивают налоги в рамках общего режима (НДФЛ, НДС). Обратите внимание: заявить имущественные вычеты в отношении предпринимательского дохода ИП не вправе.

УСН + ЕНВД. Здесь выручка от продажи имущества в любом случае попадает в «упрощенные» доходы. Ведь на ЕНВД переводятся лишь отдельные строго установленные виды деятельности. А продажа имущества «вмененной» деятельностью не является. Поэтому даже если имущество использовалось в деятельности на ЕНВД, доход от продажи под «вмененку» не подпадает. А так как ИП применяет УСН, налог будет уплачиваться в рамках именно этого налогового режима.

Продажа имущества, приобретенного до регистрации

Нередко оборудование или иное имущество приобретается физлицами еще до регистрации в качестве ИП. Либо изначально оборудование покупалось для личных нужд, а затем стало использоваться в бизнесе. К примеру, гражданин купил бетономешалку для строительства на своем дачном участке, а затем решил заняться предпринимательской деятельностью, связанной со строительством и это оборудование стал использовать в работе.

Получается день покупки (оплаты и оформления документов) фактически наступит раньше дня появления самого ИП, т.е. дня регистрации в этом статусе, указанного в свидетельстве. Очевидно, что в этом случае документы, подтверждающие покупку, будут оформлены на физлицо (без указания «ИП»). То обстоятельство, что имущество (в нашем примере бетономешалка) первоначально было приобретено для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (для личных, семейных, бытовых нужд), роли не играет. Важно, что впоследствии ИП стал использовать бетономешалку для ведения предпринимательской деятельности. И с того момента как имущество стало использоваться в коммерческих целях, оно рассматривается как основное средство.

Как видите, ни дата покупки, ни статус покупателя, указанный в документах, на уплату налогов при продаже имущества не влияют. Решающее значение имеет характер имущества и цели его фактического использования. Получается, если сможете доказать, что имущество используется в коммерческой деятельности, оно будет признано основным средством. Причем расходы на покупку личного имущества, задействованного в дальнейшем в бизнесе, Минфин России разрешает списать на расходы. Правда, списать его стоимость на расходы можно не в полном объеме, а в соответствии с правилами учета ОС, приобретенных до перехода на УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Они таковы:

• cрок полезного использования актива менее 3 лет – списать можно в течение первого года использования в предпринимательской деятельности;
• срок полезного использования от 3 до 15 лет – списание растянется на 3 года: в первый год можно списать 50% стоимости, во второй – 30% и в третий – оставшиеся 20%;
• срок полезного использования свыше 15 лет – стоимость имущества придется учитывать в расходах равномерно в течение 10 лет. Поскольку на личное имущество, в последствие ставшим коммерческим, распространяются общие правила признания его основным средством, при его продаже вероятны те же последствия, что и для активов, которые изначально приобретены для предпринимательской деятельности. А именно, если имущество будет продано до истечения трех лет – для ОС со сроком полезного использования до 15 лет (или 10 лет – для ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет), учтенные ранее расходы придется исключить, а налог по УСН за периоды владения активом пересчитать (см. пример выше).

Имейте в виду, при квалификации сделки по продаже имущества и отнесении суммы, полученной от покупателя, к личным либо к предпринимательским доходам, контролеры всегда оценивают имеющиеся факторы в совокупности. Понятно, что если имущество приобреталось непосредственно для деятельности, пусть даже до регистрации статуса ИП, и для других целей не может использоваться в принципе (например, станок или витрина), налог с доходов от его продажи будет платить ИП, даже если по документам покупатель – физлицо. Но не со всяким имуществом есть полная ясность. Например, сложность классификации может возникнуть при продаже квартиры или автомобиля. Использовать их ИП может как для получения прибыли, так и для собственных нужд. В этом случае, проверяющими будет дана оценка и виду деятельности предпринимателя, и фактическому использованию имущества. Иными словами, если ИП владел квартирой и сдавал ее в аренду (к тому же в ЕГРИП зарегистрирован соответствующий ОКВЭД), доход от ее продажи будет облагаться предпринимательским доходом. Продажа личной квартиры, в которой проживал предприниматель или члены его семьи – личный доход физлица, декларируемый по НДФЛ. То же касается и автомобиля. Если деятельность ИП – перевозки или он использует авто для доставки товаров (подтверждением фактического использования послужат путевые листы), продажа машины будет признана предпринимательским доходом. Но если предприниматель использует автомобиль для личных поездок (например, чтобы ездить на работу), он будет признан его личным имуществом. А значит, при продаже доход попадет под налогообложение НДФЛ.

Вместо заключения

Итак, подытожим. При реализации имущества предпринимателю следует обратить внимание на совокупность следующих факторов. Сделка по продаже предпринимательского имущества должна быть совершена от имени ИП. То есть в договоре купли-продажи в качестве продавца указывается не гражданин, а предприниматель. При этом оплата от покупателя должна поступить на расчетный счет ИП, а не на личный счет физлица.

Если по документам реализация осуществлена от имени физлица, или выручку зачислили на счет гражданина, или продается личное имущество, которое только косвенно было задействовано в работе – все это может стать поводом для проверяющих потребовать уплаты с дохода НДФЛ. При этом имущественный вычет по продаже заявить не удастся, так как имущество «засвечено» в предпринимательской деятельности.

Продается имущество, которое учитывалось в деятельности ИП как основное средство и использовалось в деятельности. Например, у ИП есть автомобиль и по условиям продажи товаров доставка осуществляется силами предпринимателя. Тогда реализация автомобиля попадет в предпринимательский доход. Иной пример: ИП осуществляет поездки к клиентам, поставщикам на личном автомобиле, одновременно машина используется для личных целей – продажа машины в этом случае, скорее всего, будет расценена как личный доход физлица.

Подмена ситуаций не останется без внимания проверяющих. Если вид деятельности ИП – сдача в аренду квартир, тогда продать жилье и заявить имущественный вычет не удастся. Налог должен уплачивать ИП в рамках УСН или общего режима. Тут все очевидно. В то же время если ИП как физлицо купил, скажем, несколько автомобилей, оформил их на себя (при этом его деятельность с перевозками и т.п. не связана), а через некоторое время машины продал – у контролеров есть все основания подозревать, что автомобили изначально приобретались для перепродажи. А это уже можно рассматривать как предпринимательскую деятельность. Соответственно и налог должен платить ИП по системе налогообложения, применяемой для его коммерческой деятельности.

Как видите, каждая конкретная ситуация требует отдельного анализа и оценки. Мы постарались описать лишь общие подходы к вопросу налогообложения операций по продаже имущества ИП. На практике роль играет множество нюансов: специфика деятельности ИП, тип имущества, его назначение, оформление документов по сделке при продаже и т.п. Однако для проверяющих, в конечном итоге, важно только одно – уплачен налог или нет. Если налог оплачен: от имени ИП в рамках режима УСН или от имени физлица уплачен НДФЛ – сделка вряд ли привлечет особое внимание контролеров. Но применение имущественных вычетов всегда влечет более детальную проверку обстоятельств продажи.

Обучающий курс от команды «Клерка» «Налоговые проверки. Тактика защиты» Способы защиты, проверенные на практике, от Ивана Кузнецова, налогового эксперта, работавшего в ОБЭП.

• Первое видео — бесплатно.
• Даем сертификат в конце обучения.
• Дистанционное обучение.

Записаться на курс за 5 500 руб.

Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости

Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.

Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.

Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.

Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.

Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП может быть различным. И различие это зависит от выбранной системы налогообложения. Продажа недвижимости ИП на УСН может учитываться двояко: если это налоги с дохода, то вырученные деньги просто увеличивают доход, с которого платится 6%. При применении системы «доход минус расход» выручка увеличивает доходы, а в расходах возможно учесть затраты на приобретение (если осталось подтверждение материальной стороны сделки), и выплата налога будет производиться с разницы в размере 15%.

Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).

Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.

При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.

Как ИП на УСН уплатить налог на «квартирный» доход по ставке НДФЛ

Возможна и обратная ситуация, когда ИП на УСН необходимо оформить выручку с продажи квартиры на себя как на обычного гражданина, а затем уплатить НДФЛ и воспользоваться вычетом (например, в размере исходной стоимости квартиры).

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Есть ли риск? Выше мы отметили, что ИП, если иное не предусмотрено, продает квартиру как обычное физлицо. Однако есть исключения:

1. ИП включил в перечень своих ОКВЭД те, что соответствуют деятельности по сделкам с недвижимостью (купле-продаже, аренде).
   ФНС, узнав о том, что ИП продал квартиру, может, проверив его ОКВЭД, посчитать, что сделка совершена в рамках предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 08.09.2011 № 03-11-11/226, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822). Как следствие, вместо желаемого НДФЛ по ней будет начислен «упрощенный» налог.
2. ИП на УСН, владея нежилой недвижимостью, когда-либо ранее сдавал ее в аренду, в установленном порядке уплачивая с выручки налог по упрощенке.

Даже если на момент продажи недвижимость в бизнесе не используется, суды могут прийти к выводу, что она, будучи нежилой, не может задействоваться как-то иначе, чем в целях получения предпринимательского дохода, особенно учитывая, что ранее она сдавалась в аренду (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.03.2017 по делу № А70-7612/2016, определение ВС РФ от 16.06.2017 № 304-КГ17-7241).

Как следствие, налог будет исчислен по упрощенке.

Налогообложение ООО при продаже недвижимости: нюансы

А что же с хозяйственными обществами? Как производится налогообложение ООО на УСН при продаже недвижимости? Здесь все просто. Недвижимость облагается налогом по той системе, которую фирма применяет на момент сделки.

При продаже недвижимости на УСН «доходы» выручка полностью идет в налоговую базу. При УСН 15% выручка от продажи объекта суммируется с остальной и уменьшается в установленном порядке на расходы (убытки прошлых лет), в число которых, вероятно, войдет стоимость изначальной покупки объекта.

Но есть нюансы, характеризующие различные смешанные сценарии. Например:

1. Объект покупался на ОСН, а продается при УСН 15%.
   В этом случае выручку с продажи объекта придется включить в налоговую базу в полном объеме, так как убытки на общей системе не могут быть учтены при переходе на упрощенку (п. 7 ст. 346.18 НК РФ).
2. Объект покупался на УСН 6%, а продается при УСН 15%.
   Этот сценарий также не сулит фирме налогового комфорта, поскольку перенос каких-либо расходов при переходе с одного типа УСН на другой не предусмотрен (письмо Минфина России от 11.03.2016 № 03-03-06/1/14180).
3. Объект покупался на ЕНВД, а продается при УСН 15%.
   Если объект является основным средством, разницу между его исходной стоимостью и амортизацией можно включить в расходы, учитываемые на упрощенке (п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ). Если не является, нельзя (письмо Минфина России от 15.01.13 № 03-11-06/2/02).

***

ИП на УСН и любой другой системе налогообложения, продав недвижимость, в общем случае выступает продавцом и налогоплательщиком как обычный гражданин, уплачивая НДФЛ (и пользуясь вычетами по нему). Но если в ФНС сообщено, что объект используется в бизнесе, выручка от его продажи считается упрощенным налогом. При продаже нежилого помещения ИП на УСН налоговики могут принудить предпринимателя считать упрощенный налог. То же самое, если в его ОКВЭД числится купля-продажа и аренда недвижимости.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «ИП».

Налоги ИП при продаже имущества: как физического лица или предпринимателя?

Общие моменты

Предпринимательскую деятельность можно вести через организации, а можно без образования юридического лица – путем регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Существуют споры о «двойственной» природе индивидуального предпринимателя.

С одной стороны, он действует как юридическое лицо, то есть, заключает хозяйственные договоры (купли-продажи, аренды, оказания услуг и т.д.), может осуществлять экспортные и импортные операции, должен оформлять необходимые первичные документы, уплачивать налоги. Да и налоговые органы проверяют их так же, как организации. Есть, конечно, и различия помимо порядка оформления деятельности. Например, индивидуальный предприниматель не вправе торговать алкогольной продукцией, за исключением пива (и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в розницу. При этом осуществлять деятельность на основе патента (платить налог по патентной системе налогообложения), наоборот, могут только индивидуальные предприниматели.

С другой стороны, индивидуальный предприниматель все-таки физическое лицо, поскольку его структура как хозяйственника не предполагает каких-либо иных лиц, кроме него, получающих доходы от его деятельности, таких, как участники общества с ограниченной ответственностью или акционеры акционерного общества. Главное – его имущество формально не разделяется на используемое или не используемое в предпринимательской деятельности, в отличие от имущества, принадлежащего акционеру и – отдельно – акционерному обществу. Большой минус этого, конечно, то, что в случае образования задолженности перед контрагентами или налоговым органом он отвечает всем своим имуществом, на которое может быть обращено взыскание. То есть, в счет уплаты долга гражданина как предпринимателя судебный пристав-исполнитель может забрать имущество, принадлежащее ему как физическому лицу. Физическое лицо тоже платит налоги, но специально установленные для него, а не для организаций.

Тем не менее, индивидуальный предприниматель все-таки является гражданином, на что прямо указано в ст. 23 Гражданского кодекса РФ, то есть физическим лицом.

(См. также: Что лучше: ООО или ИП?)

Проблема налогообложения

По общему правилу, доходы физического лица от продажи имущества облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. То есть, 13% от суммы, полученной от продажи автомобиля, квартиры, земельного участка, склада, офисного помещения или другого имущества, надо отдать государству.

Но сумму налога можно свести на ноль или значительно уменьшить, используя имущественный налоговый вычет или уменьшая доход на сумму затрат (ст. 220 Налогового кодекса РФ) либо применяя другие льготы. Об условиях и порядке применения вычетов и необходимых документах в этой статьей говорить не будем, поскольку это отдельная тема, и в каждом конкретном случае могут быть особенности налогообложения (очень часто это касается общего имущества, либо имущества, приобретенного в браке, либо оформленного не совсем так, как привык считать обладающий им гражданин; в любом случае для верного определения права гражданина на имущественный вычет необходимо изучить документы).

Таким образом, если предприниматель декларирует продажу имущества как физическое лицо, то он в итоге может легально избежать уплаты налога или существенно снизить его сумму.

Однако есть препятствие:

имущественный вычет нельзя применить в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Это значит, что если свое имущество гражданин использовал как предприниматель, например, сдавал недвижимость в аренду, на машине возил продаваемые товары и т.п., то при его продаже доход придется считать доходом, полученным от предпринимательской деятельности. При этом обычно неважно, как оформлено это имущество – как на физическое лицо или как на предпринимателя, риск все равно есть. Такая проблема возникает, как правило, в отношении коммерческой недвижимости – офисов, магазинов, складов, земельных участков, не предназначенных для дачного или индивидуального строительства, грузовых автомобилей, спецтехники и т.п.

Сразу обратим внимание на то, что подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ в процитированном виде действует с 1 января 2014 г. В нем применены слова «использовались в предпринимательской деятельности». Неясные моменты: использовалось вообще или только последним продавцом; использовалось на момент продажи, налоговой проверки или когда-то раньше. Поэтому можно говорить о том, что если имущество не использовалось предпринимателем в предпринимательской деятельности, то оно не подпадает под это исключение. Даже если это имущество могло быть использовано им в хозяйственной деятельности и только для нее предназначено. Но пока налоговые проверки за 2014 г. не прошли, и будет ли такое толкование этой нормы воспринято налоговыми органами, говорить пока рано.

До 2014 г. схожее правило было в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ:

имущественный вычет не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Как говорится, разница небольшая, но существенная. Что значит «в связи с осуществлением предпринимательской деятельности», если это не связано с обычной торговлей, никто точно не знал, поэтому начались судебные споры, о которых речь ниже.

Вот и получается, что индивидуальный предприниматель, продав имущество, которое было оформлено на него как на физическое лицо (это не касается личного имущества и (обычно) легковых машин и квартир) и не использовалось в хозяйственной деятельности, должен заплатить налог не как физическое лицо, а именно как предприниматель.

Если предприниматель находится на общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы минус расходы», то это еще ничего, поскольку можно поставить в расходы сумму, по которой имущество было приобретено.

Но если предприниматель применяет упрощенную систему с объектом «доходы», то со всей полученной суммы придется заплатить в бюджет 6%.

Кроме того, если используется упрощенка, то есть вероятность того, что с учетом полученного дохода будет превышен предельный порог, при котором возможно применение специального режима налогообложения. В таком случае возникнет ситуация, при которой надо будет заплатить все общие налоги не только с полученной суммы, но и с других за последний квартал.

Можно долго рассуждать, какое имущество связано с хозяйственной деятельностью индивидуального предпринимателя, а какое нет, но лучше посмотреть, как это отражается в разъяснениях государственных органов и судов. Можно будет заранее сориентироваться, как отражать доход от продажи имущества, а если проблема уже возникла, то хотя бы запастись аргументами и контраргументами для спора (а если еще есть возможность – то и какими-нибудь подходящими документами).

Разъяснения государственных органов

Письмо Минфина России от 28.05.2013 № 03-04-05/19341:

«О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

Это касается любого имущества.

А вот письма в отношении земельных участков.

Письмо ФНС России от 06.09.2011 № ЕД-3-3/3030@:

«Квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности, в данном случае:

— использовались ли земельные участки, которые указаны в обращении, в предпринимательской деятельности;

— реализация этих земельных участков была разовая или операции купли-продажи осуществлялись систематически в отношении других земельных участков;

— деньги за реализованные земельные участки поступили на расчетный счет налогоплательщика А как предпринимателя или как физического лица;

— цель приобретения этих земельных участков».

Письмо Минфина России от 27.06.2012 № 03-04-05/7-784:

«В случае если вновь образованные земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Письмо Минфина России от 07.07.2010 № 03-04-05/10-372:

«В случае если земельные участки будут продаваться физическим лицом систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Вот такое же разъяснение по жилым помещениям.

Письмо Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336:

«В случае если жилые помещения для временного проживания, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться физическим лицам систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

При этом что такое «систематичность», опять же не разъясняется. Две сделки – это система или нет? А три? А какие сделки? Конечно, это не касается случаев, когда жилье приобретается гражданином с целью улучшения жилищных условий, проблем проживания или меняются машины, которые используются им лично или членами семьи, и тому подобных ситуаций.

Однако систематичность купли-продажи, безусловно, свидетельствует о том, что гражданин желает постоянно получать доход от такой деятельности, следовательно, эта деятельность является предпринимательской.

А в следующих письмах невозможность применения имущественного вычета связана не с систематичностью продажи имущества, а с тем, что оно было или могло быть использовано в предпринимательской деятельности.

Письмо Минфина России от 21.02.2012 № 03-04-05/3-198:

«Если имущество , использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности».

Письмо Минфина России от 07.02.2012 № 03-04-05/3-124:

«Определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности независимо от того, осуществляется предпринимательская деятельность физическим лицом на момент продажи либо нет».

Письмо Минфина России от 30.09.2011 № 03-04-05/4-699:

«Из письма следует, что в 2008 г. налогоплательщиком был продан торговый павильон.

Если данный торговый павильон использовался налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности».

Однако если использование имущества прекратилось (насколько давно прекратилось?), то при его продаже можно применить имущественный вычет.

Письмо ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 2):

«Если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, прекратил в установленном порядке использовать собственное недвижимое имущество (квартиру) в предпринимательской деятельности, а потом продал эту квартиру, то он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса».

Таким образом, по мнению государственных органов, о том, что продажа имущества связана с предпринимательской деятельностью, может свидетельствовать:

— систематичность купли-продажи имущества,

— использование в предпринимательской деятельности,

— цель приобретения имущества,

— поступление выручки на счет физического лица, а не предпринимателя.

Судебная практика

Разъяснения финансового и налогового ведомств – хорошо, но судебная практика лучше, поскольку если дело дойдет до суда, то она будет иметь больший вес, чем письма. Постараемся дать обзор выводов судов разных округов и краткие комментарии. Однако не следует забывать, что каждый случай индивидуален по своим обстоятельствам и по доказательствам, которые смогут раздобыть и представить в суд предприниматель и налоговый орган.

1. В пользу индивидуального предпринимателя.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.08.2014 по делу № А52-3251/2013:

«Имущество приобретено изначально в целях переоборудования в жилое помещение — квартиру и для дальнейшего использования для проживания.

Поэтому суды посчитали, что в рассматриваемой ситуации имеет место факт осуществления заявителем расходов на приобретение квартиры».

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2011 № Ф09-4072/11 по делу № А07-19364/2010:

«Суды установили, что Д. использовалось всего 5% площадей спорного объекта недвижимости в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), что не подтверждает факта реализации данного объекта недвижимости в рамках основной деятельности налогоплательщика.

Поскольку данная сделка (купли-продажи объекта недвижимости) носила разовый характер и не направлена на систематическое получение прибыли, посредством ее физическое лицо Д. распорядился личным имуществом, реализовав правомочия собственника — физического лица, суды обоснованно признали данную операцию не связанной с предпринимательской деятельностью.

При таких обстоятельствах предприниматель обоснованно применил имущественный налоговый вычет».

Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 № Ф09-5369/09-С2 по делу № А07-14957/2008:

«Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Сдача незначительной части помещений в аренду не является достаточным доказательством того, что доход, полученный налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности. Тем более, что в данном случае характер предпринимательской деятельности носила не реализация помещений, а их сдача в аренду, доход от которой учитывался налогоплательщиком в установленном налоговым законодательством порядке».

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2010 № КА-А41/576-10 по делу № А41-13248/09:

«Спорный земельный участок предоставлен в собственность гр-на 12.02.1993 для организации крестьянского хозяйства растениеводческого направления.

Суды пришли к выводу о том, что заявитель с момента его регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя не занимался предпринимательской деятельностью, соответствующих доходов не имел и никаких налогов, связанных с ее осуществлением не уплачивал, кроме того, в спорных договорах купли-продажи заявитель выступал как физическое лицо, реализация земельного участка не относилась к предпринимательской деятельности, осуществляемой заявителем в рассматриваемом налоговом периоде, от которой он получал доход.

Суды признали, что заявитель реализовал свое право возмездного отчуждения недвижимого имущества в качестве физического лица, спорная продажа не может быть признана предпринимательской деятельностью, следовательно, доход, полученный от продажи такого имущества, не может относиться к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности».

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу № А05-5609/2011:

«Сдача здания в аренду осуществлялась заявителем только с августа 2006 года по май 2007 года.

В феврале 2008 года оно продано, на полученные денежные средства Ш. приобрела в личных целях два автомобиля, супругом приобретен земельный участок, на котором построен жилой дом.

Спорный объект недвижимости был реализован Ш. как физическим лицом, и его продажа не связана с получением налогоплательщиком дохода от предпринимательской деятельности.

Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя».

Из приведенных судебных актов видно, что имущество можно признать проданным индивидуальным предпринимателем как физическим лицом, если есть что-либо из следующего:

— изначальная цель приобретения имущества – личное использование,

— в предпринимательской деятельности использовалось не все имущество, а его незначительная часть,

— имущество вообще не использовалось в предпринимательской деятельности,

— в договорах купли-продажи предприниматель указан как физическое лицо.

2. Не в пользу индивидуального предпринимателя.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12:

«Взаимосвязь установленных по делу обстоятельств, с учетом того, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд П.), и отсутствием в материалах дела доказательств обратного, позволяет сделать вывод о том, что полученный доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация нежилого помещения осуществлялась П. в целях, направленных на систематическое получение прибыли».

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09:

«Выручку от реализации недвижимого имущества инспекция признала доходом, полученным предпринимателем в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку здания он использовал в качестве магазинов, где осуществлял розничную торговлю красками, лаками и эмалями, и пришла к выводу о неправомерном применении предпринимателем имущественного налогового вычета при исчислении налога на доходы физических лиц.

Судами установлено, что предприниматель по договору купли-продажи приобрел у открытого акционерного общества недвижимое имущество, в том числе здания, для осуществления предпринимательской деятельности.

Расчет по сделке был произведен путем внесения денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

Следовательно, доход от продажи указанных зданий непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2014 по делу № А03-18894/2012:

«Кассационная инстанция считает неверным вывод судов, признавших, что реализация Предпринимателем земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в 2008, 2010 годах не является предпринимательской деятельностью налогоплательщика, поскольку он опровергается как предназначением спорного имущества (животноводческая ферма, насосная башня, здание убойного пункта и т.д.), так и показаниями самого Предпринимателя, согласно которым целью приобретения данного имущества являлось внесение его в уставной капитал при создании крестьянского фермерского хозяйства.

При этом неполучение дохода от предпринимательской деятельности не является основанием для переквалификации цели приобретения имущества с предпринимательской на личную».

Постановление АС Северо-Западного округа от 25.08.2014 по делу № А05-13922/2013:

«По договору купли-продажи от 14.07.2008 предприниматель приобрел в общую долевую собственность 1649/3446 доли в праве общей собственности на здание торгового павильона.

Им получены доходы от бытовых услуг.

По договору купли-продажи от 01.04.2012 предприниматель продал указанную долю в праве общей собственности по названному выше объекту. Расчет по сделке произведен путем перечисления на расчетный счет предпринимателя.

Суды пришли к выводу о том, что доход от продажи доли в праве собственности на спорное здание непосредственно связан с предпринимательской деятельностью заявителя».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2014 по делу № А67-5790/2013:

«Нежилое помещение и земельный участок находились в собственности предпринимателя и использовались заявителем в предпринимательской деятельности для осуществления розничной торговли.

Доводы предпринимателя о том, что в данных сделках она выступала не в качестве предпринимателя, а как физическое лицо, отклонен судами».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.02.2014 по делу № А11-10602/2012:

«Суды пришли к выводу, что деятельность Предпринимателя по приобретению тринадцати объектов недвижимости и их продаже после завершения строительства была направлена на извлечение прибыли и носила систематический характер.

Следовательно, доходы, полученные от реализации квартир, надлежало отразить в налоговых декларациях, представляемых в налоговый орган в связи с применением упрощенной системы налогообложения».

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2013 № Ф09-8932/13 по делу № А07-18588/2012

«Судами установлено, что принадлежащее предпринимателю на праве собственности имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

При этом судами также обоснованно отражено, что характеристики, приведенные в договорах (нежилое помещение цокольного этажа жилого дома), также свидетельствуют о назначении спорного помещения для использования его в предпринимательской деятельности.

Таким образом, установив, что предприниматель получал доход от использования нежилого помещения в предпринимательской деятельности, суды сделали обоснованный вывод о правомерности налогообложения выручки от реализации данного имущества НДФЛ, ЕСН, НДС».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.01.2011 по делу № А28-4665/2010:

«По договору купли-продажи Предприниматель приобрел здание магазина в целях извлечения дохода. Часть здания Предприниматель сдавал в аренду, другую часть использовал в предпринимательской деятельности (розничная продажа продуктов питания).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание цель приобретения и использования Предпринимателем спорного объекта недвижимости, суды пришли к выводу, что при реализации здания право на имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц при продаже этого имущества у Предпринимателя отсутствует».

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2011 по делу № А44-6147/2009:

«В приобретенном помещении Ф. с ноября 2001 года по 2008 год осуществлял предпринимательскую деятельность по торговле текстильными изделиями.

Исходя из целевого назначения здания на момент его приобретения (нежилое, встроенное помещение магазина), а также с учетом отсутствия в материалах дела данных, свидетельствующих об использовании Предпринимателем указанного объекта недвижимости для удовлетворения личных потребностей как физическим лицом, принимая во внимание фактическое использование его в целях систематического извлечения прибыли, апелляционный суд обоснованно признал, что указанное здание использовалось в предпринимательской деятельности».

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.02.2011 по делу № А19-14852/10:

«Согласно пояснениям предпринимателя и бухгалтера в нежилом помещении осуществлялась предпринимательская деятельность, основной вид деятельности — производство хлеба и мучных кондитерских изделий. Данный факт подтверждается договорами на энергоснабжение, предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что спорное нежилое помещение приобретено и использовалось предпринимателем не для личных целей как физического лица, а в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли».

Постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2012 по делу № А09-4957/2011:

«Из материалов дела усматривается, что спорное имущество изначально не было предназначено для личного, семейного потребления. В период до продажи реализованное налогоплательщиком имущество использовалось Предпринимателем для систематического извлечения прибыли от сдачи в аренду. Денежные средства от реализации имущества поступили на расчетный счет ИП Е.

Факт того, что при государственной регистрации Е. в качестве индивидуального предпринимателя среди видов предпринимательской деятельности, осуществляемых им, не указана деятельность по продаже собственного недвижимого имущества, не свидетельствует о том, что доход от продажи спорного имущества никак не связан с предпринимательской деятельностью налогоплательщика, поскольку предприниматели вправе заниматься любым незапрещенным законом видом экономической деятельности».

Да уж, не в пользу предпринимателей решений гораздо больше, есть даже постановления Президиума ВАС РФ. Неважно, что ВАС сейчас нет, а его правовые позиции могут быть пересмотрены Верховным Судом РФ. Пока этого не случилось, надо будет учитывать, что в применении имущественного вычета предпринимателю может быть отказано, если есть одно или несколько следующих обстоятельств:

— имущество изначально предназначено не для личного, а для хозяйственного использования,

— имущество фактически использовалось в предпринимательской деятельности,

— средства от продажи имущества перечислены на счет предпринимателя, а не физического лица,

— купля-продажа однородных объектов систематическая.

Но можно все-таки сказать, что в каждом споре учитывается именно совокупность обстоятельств, то есть, один факт, вырванный из дела, сам по себе не является показателем правоты той или другой стороны.