Защита права собственности в случае чинения препятствий

Ниже опубликовано решение суда о решении спора о нечинении препятствий в пользовании жилым домом, хозблоком и земельным участком между двумя долевыми собственниками недвижимого имущества. Бывший муж всячески создавал препятствия в пользовании недвижимым имуществом для своей бывшей жены.

Главным моментом для решения спора при возникших препятствиях в пользовании жилым домом и земельным участком, является доказательная база по попытке решить вопрос мирно, добровольно и доказательства созданного препятствия в пользовании. ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 2012 год Дмитровский городской суд Московской рассмотрел гражданское дело по спору между истицей Б.В.Л.

и ответчиком С.А.М. о нечинении препятствий в пользовании земельным участком, хозблоком и жилым домом установил: Истица Б.В.Л. обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику С.А.М.
Согласно данному пункту, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Так, в непростой ситуации оказался истец по одному из дел, заключивший договор аренды с индивидуальным предпринимателем.

После окончания срока договора ответчик не освобождал арендованные помещения, что побудило арендодателя обратиться в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании. Однако в связи с несоблюдением истцом порядка уведомления предпринимателя об отказе от договора, иск остался без удовлетворения В то же время условие договора аренды о том, что по окончании его срока договор считается расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашений, существенно повышает шансы на успех при аналогичных обстоятельствах.

Таким образом, субъектом негаторного иска является собственник (иной титульный владелец), сохраняющий вещь в своем владении, но испытывающий препятствия в ее использовании, а субъектом обязанности — нарушитель прав собственника, действующий незаконно. При предъявлении иска лицом, к реализации вещного права которого созданы препятствия, необходимо установить правомерность его владения имуществом и наличие препятствий со стороны ответчика. Негаторный иск – внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий пользования и распоряжения имуществом. Условиями удовлетворения негаторного иска являются: наличие у истца права собственности; факт нахождения имущества во владении истца; противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения.

Про ограничение доступа к объекту недвижимости собственника

Споры относительно доступа к объекту недвижимости собственника (помещение и земельный участок) через территорию соседнего собственника участка не регулируется административным или уголовным законодательством, а относятся к гражданской отрасли права. Данные споры разрешаются путем предъявления иска об установлении сервитута (ст. — ГК РФ), в связи с чем, в случае обращения по данному факту в правоохранительные органы, в возбуждении уголовного или административного производства может быть отказано. Тем не менее, правоохранительные органы в материалах проверки могут установить факт препятствия к доступу объекта недвижимости. Кроме того данный факт может быть установлен и подтвержден свидетельскими показаниями, видеозаписями, перепиской сторон и т.д.

В случае если собственник земельного участка препятствует в доступе собственнику соседнего земельного участка и вопрос осуществления доступа к участку не будет разрешен по соглашению сторон, данный спор возможно разрешить в судебном порядке, путем предъявления иска об установлении сервитута. Причем, если суд удовлетворит требования истца, то своим решением он должен установить сервитут, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте. Однако следует учитывать, что действующее законодательство предоставляет право собственнику земельного участка требовать соразмерной платы за пользование его земельным участком. Соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута законом не установлено (см. Постановление 13ААС от 26.02.2013 № ).

Применительно к правилам, предусмотренным статьями — Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута

Также необходимо учитывать, что доказательства, подтверждающие необходимость установления сервитута на основании должна предоставить сторона, требующая установления сервитута.

Вывод о том, что в отношении участка установлен или может быть установлен сервитут, можно сделать исходя из фактической обстановки. Так, Президиум ВАС РФ в определил, что заявитель вправе требовать установления сервитута, поскольку «существующая лишь потенциально возможность организации подъезда к земельному участку предпринимателя через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности у предпринимателя пользоваться в настоящее время принадлежащим ему господствующим земельным участком». Причем в постановлении указывается, что данное толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Кроме того, суд отметил: «О существовании иных подъездов к земельному участку предпринимателя, обеспечивающих доступ к нему автомобильного транспорта, ответчиками не заявлялось, материалы дела также не подтверждают наличия таких подъездов».

Относительно критерии платы за установления сервитута. В дается определение критериев установления платы за сервитут, которые сводятся к следующему.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (сдача в аренду спорной части третьим лицам). Следовательно, при определении размера платы за сервитут суды должны учитывать, какие имущественные выгоды мог бы получить собственник от части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут. К таким имущественным выгодам, очевидно, могут быть отнесены плоды (продукция), которые собственник земельного участка получал от части земельного участка, в отношении которой установлен сервитут.

Характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут, влияют на размер платы. Исходя из указанного критерия, судам будет необходимо оценивать способ прохода, проезда через обслуживающий земельный участок, а также периодичность (частоту) использования. Очевидно, что указанные факторы должны быть определены в резолютивной части решения суда и влиять на размер платы за сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода, в зависимости от обстоятельств спора, допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.

Для определения размера платы за сервитут возможно воспользоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром в соответствии с которыми, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Также может учитываться при определении соразмерности платы площадь обремененной части участка, степень неудобства собственника, которая может зависеть, например, от количества людей, проходящих по участку, времени использования, издаваемого шума и т. д.

В частности в Определении ВАС РФ от указано: «Определяя величину соразмерной платы за право ограниченного пользования спорными нежилыми помещениями, суды исходили из утвержденных 17.03.2004 Росземкадастром «Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут», в соответствии с пунктом 2.2 которых, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Суды, указав, что сервитут был установлен до приобретения ответчиком спорного участка, истцом выполнены за его счет работы по устройству автодороги совместного с ответчиком пользования, определили соразмерную плату за сервитут в размере 347,7 руб. в месяц, которая рассчитана на основании величины кадастровой стоимости земельного участка, общей площади проезда совместного пользования и ставки земельного налога».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

<…>

«В предпринимательской деятельности может возникнуть ситуация, когда для прохода к своему земельному участку нужно воспользоваться соседним участком. Сервитут как право ограниченного пользования призван решить возникшую проблему. Однако далеко не всегда предпринимателям удается договориться и заключить соглашение об установлении частного сервитута самостоятельно. В этом случае заинтересованному лицу придется обратиться в суд. К сожалению, тут также не все так просто. Дело в том, что сервитут может быть установлен судом только в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости.*

В настоящий момент правовую основу регулирования отношений по сервитуту (ограниченному пользованию) чужим земельным участком составляют положения ГК РФ и ЗК РФ.

Цитата: «Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)» ().

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Причем, если суд удовлетворит требования истца, то своим решением он должен установить сервитут, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Земельным кодексом РФ более подробно регулируются вопросы, связанные с установлением публичного сервитута ().

Таким образом, в действующем гражданском и земельном законодательстве правовое регулирование сервитутов на земельный участок носит довольно общий характер, многие вопросы не конкретизированы. По сути, вопрос об установлении частного сервитута на земельный участок полностью отдан на усмотрение сторон конкретного правоотношения.

Недостаточное правовое регулирование сервитутов повлекло большое количество споров между правообладателями земельных участков, связанных с установлением сервитутов на них. И поскольку в арбитражной практике по спорам, связанным с сервитутами, долгое время отсутствовало единообразие, Высший арбитражный суд РФ дал комплексные разъяснения по этому вопросу.

Так, в (далее –) были сформулированы следующие правовые позиции в отношении установления сервитута:

исключительность случаев установления сервитута. Сервитут как единственный способ доступа к земельному участку;

иск об установлении сервитута на земельный участок не является негаторным иском;

наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможность установления сервитута.

Также в этом определены критерии установления платы за сервитут и требования к описанию объекта сервитута.

Суд должен индивидуализировать объект сервитута*

Сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ГК РФ, ст.ст. , Федерального закона от 21.07.1997 № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – )).

Если между собственником земельного участка и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования, есть спор, то основанием государственной регистрации сервитута является решение суда. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на основании которых суд устанавливает сервитут.

При государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута. Также должен быть приложен кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется действия сервитута ().

Кроме того, при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия. Эти характеристики должны быть необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

Если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд должен разрешить данный спор и установить границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела ().

То есть Президиум ВАС РФ обязал суды индивидуализировать объект сервитута таким образом, чтобы сведения о нем можно было отразить в данных ЕГРП и ГКН как обременение земельного участка.*

Полагаем, что указанное Постановление Президиума ВАС РФ позволит преодолеть имевшиеся в правоприменительной практике проблемы, связанные с отсутствием детального правового регулирования частных сервитутов на земельные участки.

Необходимо отметить, что в проекте изменений в ГК РФ (законопроект № 47538–6) сервитутам как виду ограниченных вещных прав уделяется большое внимание. В частности, в нем сформулирован ряд новых принципов:

• принцип экономичности сервитута;

• принцип поглощения сервитутов (однородные сервитуты должны осуществляться одним и тем же способом),

• принцип старшинства сервитутов (младший сервитут не должен затруднять старший) и т. д.

Также в законопроекте предусмотрена детальная классификация сервитутов. К видам сервитутов отнесены:

• сервитут перемещения (прохода, прогона, проезда);

• строительные сервитуты (сервитут опоры, сервитут стройки для размещения материалов, устройств);

• сервитут мелиорации (для отвода воды);

• горный сервитут (для добычи полезных ископаемых);

• коммунальный сервитут (для эксплуатации линейных объектов).

Важно отметить, что проект изменений в ГК РФ предлагает существенно реформировать институт сервитута на земельный участок. Так, предлагается закрепить право установления сервитута между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью (п. 6 ст. 301 Проекта).

Обращает на себя внимание, что в отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (), предлагаемый проект изменений в ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых сервитутов (п. 5 ст. 301 и § 2 гл. 20.2).

В соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия: а) вид сервитута; б) условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность); в) размер платы за сервитут.

Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута (п. 5 ст. 301.1 Проекта).

С учетом изложенного, есть все основания полагать, что правовые позиции Президиума ВАС РФ, а также детальное правовое регулирование сервитутов в проекте изменений в ГК РФ повлияют на активизацию процесса вовлечения в гражданский оборот данного ограниченного вещного права, более широкое его использование в предпринимательской деятельности».

Как бороться с ограничением доступа к помещениям

Предприниматели — собственники нежилых помещений многоквартирного дома, их арендаторы вправе иметь свободный доступ к своим помещениям. Любые ограничения в доступе незаконны (Определение ВАС РФ от 14.08.2009 № ВАС-10309/09).

Желание жильцов дома оградить себя от присутствия чужих лиц вполне понятно и нацелено в первую очередь на безопасность пребывания самих жильцов на собственной территории. Вместе с тем благое намерение не должно ограничивать права собственников нежилых помещений этого же дома, использующих их в предпринимательских целях.

Например, принятое жильцами решение оградить придомовую территорию забором и ввести охранный режим пропуска не должно быть сопряжено с запретом или ограничением прав собственников нежилых помещений этого дома, а также их арендаторов.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Условием удовлетворения иска об устранении препятствий в соответствии со ст. 304 ГК РФ является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного права с учетом ст. 305 ГК РФ у истца, наличия препятствий в осуществлении права собственности и обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

Если подобное ущемление прав предпринимателей имеет место, то, обратившись в суд с иском о возложении обязанности не препятствовать проходу граждан, проезду автомобильного транспорта к нежилым помещениям, парковке, погрузке и разгрузке, незаконные ограничения можно преодолеть.

Справка

Негаторный (в переводе с латинского — отрицающий) иск — иск собственника (титульного владельца) в защиту своих прав от нарушений, хотя бы эти нарушения не связаны с лишением владения. Подается в случае, когда истец и ответчик не состоят в договорных отношениях.

Ограничение доступа к собственности со стороны УК

Здравствуйте.
Ситуация такая, УК провела заочное голосование по вопросу целевого сбора на установку забора и автоматических ворот Собрала деньги, с трудом, но все же поставила забор с воротами. Целевой сбор с квартиры составил 3000рублей. После установки забора, УК заявила, что на пульты от автоматики нужно сдать еще 2000р(при чем такие пульты по-городу стоят в среднем 300-500р., но купить их можно только у компании, которая ставила забор с воротами, т.к. прошивка к пульту у них, а пульты купленные у других компаний они не прошивают)
В общем, теперь на паркинг и придомовую территорию можно попасть только через эти ворота. У меня в собственности квартира и паркинг в этом доме, теперь я не могу попасть на свой паркинг.
Т.е. во-первых, они требуют доп. оплату, о которой не говорилось в бюллетени для голосования, а во-вторых, ограничивают мои права в использовании своего имущества.(доступ к паркингу)
На сколько правомерные действия УК, и как их можно привлечь к ответственности?
———-
Есть какие нибудь идеи?