На что имеет право собственник незначительной доли

Недавно Верховный суд разъяснил, что в квартиру нельзя вселять лиц, владеющих очень незначительной долей жилого помещения. Так сколько же метров нужно иметь, чтобы считаться полноправным собственником?

Равноправные собственники

Фото: DP/Legion-media

«Как правило, в процессе приватизации право собственности на квартиру оформляется на всех членов семьи в равных долях. Поэтому большая часть московского жилья — в общей долевой собственности», — говорит Анна Вепринцева, директор департамента продаж жилой недвижимости ORDO Group.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть любые действия — продажа части квартиры, сдача в аренду, регистрация жильцов — возможны только с письменного согласия всех совладельцев, причем вне зависимости от размера доли каждого собственника.

«Без согласия другого долевого собственника можно вселить в квартиру лишь своих несовершеннолетних детей. Также исключением из правил является безвозмездное распоряжение долей — дарение или завещание», — уточняет Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

Зарегистрироваться на своей жилплощади собственник доли тоже вправе без согласия других владельцев. Однако по вопросу проживания могут возникнуть проблемы. Поэтому если сособственники не достигли соглашения по порядку пользования квартирой, любой из них вправе обратиться в суд с иском, и Фемида разберется, кому в какой комнате жить (при условии, что каждому можно выделить в пользование изолированную часть квартиры). В случае когда проживание одного из собственников по каким-то причинам невозможно, он вправе требовать от остальных компенсацию в размере рыночной стоимости своей доли. При этом он лишается права собственности и должен выписаться.

Незначительная доля составляет менее 25% от общей площади жилья и не может быть выделена в изолированную комнату.

«Участник долевой собственности также вправе требовать выдела своей доли в натуре, если характер имущества позволяет это сделать. Например, это возможно в жилом доме (с отдельными выходами в разных частях дома, независимыми инженерными коммуникациями и пр.). Оценку возможности и целесообразности выдела осуществляет суд в каждом конкретном случае», — отмечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». В квартире выделить долю в реальности невозможно, так как для этого необходимо оборудовать отдельный вход, санузел и кухню.

Как отмечает Александр Арсеньев, старший вице-президент по правовым вопросам концерна ЮИТ, в зависимости от размера своей доли сособственник вправе также требовать от управляющей организации заключить с ним отдельный договор на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги и выдать ему соответствующий отдельный платежный документ.

1/40 часть

Фото: Hemul/Фотобанк Лори

Особую категорию сособственников представляют лица, владеющие так называемой незначительной долей. Она составляет менее 25% от общей площади жилья и не может быть выделена в изолированную комнату, объясняет Елена Скрочинская, юрист ЗАО «Пересвет-Инвест».

По закону такие собственники тоже имеют право на проживание в жилом помещении, как уже говорилось, порядок пользования устанавливает суд. Но сделает он это только в том случае, если размеры жилплощади позволяют выделить истцу комнату, соразмерную его доле. Это достаточно проблематично в случаях владения, например, 1/14 или 1/40 частью квартиры.

До недавнего времени суды придерживались той позиции, что принудительное изъятие у сособственника незначительной доли жилого помещения с выплатой компенсации недопустимо.

Однако 3 апреля 2012 г. Верховный суд РФ вынес решение, в котором отменил постановления судов нижестоящих инстанций и удовлетворил иск собственника значительной доли путем принудительной выплаты ответчице денежной компенсации за ее незначительную долю с утратой ею права на долю в общем имуществе. Право собственности на 1/14 долю квартиры перешло к истцу-собственнику, который владел 13/14 доли. Ответчица и ее несовершеннолетний ребенок были выселены из квартиры. Суд посчитал ситуацию по данному делу исключительным случаем и сделал вывод, что если жилое помещение не может использоваться всеми сособственниками по назначению (для проживания) без нарушения прав владельца большей доли, то защита его интересов возможна через принудительную компенсацию собственнику незначительной доли.

Совокупность обстоятельств, при которых собственнику незначительной доли могут не разрешить вселение в квартиру:

• невозможность выделить долю в натуре;
• невозможность определить порядок пользования квартирой в соответствии с долей без нарушения прав собственника значительной доли;
• отсутствие фактически сложившегося порядка пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);
• собственники долей — посторонние люди;
• аличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве и др.

Фото: DP/Legion-media

«Существенный момент, что согласно указанному определению размер компенсации рассчитывался из общей стоимости квартиры», — отмечает Е. Скрочинская.

Аналогичную позицию Верховный суд РФ занял в деле, которое рассматривалось 3 декабря 2013 г. В удовлетворении требования о вселении отказали собственнику 1/40 части квартиры, посчитав, что оно приведет к существенному нарушению прав другого сособственника, чья доля в праве является значительной.

Кроме того, Верховный суд РФ определил обстоятельства, в соответствии с которыми в исключительных случаях возможен принудительный выкуп незначительной доли. Например:

• невозможно выделить долю в натуре;
• невозможно определить порядок пользования квартирой без нарушения прав собственника значительной доли;
• отсутствует фактически сложившийся порядок пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);
• собственники долей — посторонние люди;
• наличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве и др.

«Безусловно, суд встал на защиту прав людей, имеющих значительную долю жилого помещения, посчитав действия собственников, владеющих незначительной долей, злоупотреб­лением своим правом. Тем не менее каждый конкретный случай будет разбираться отдельно, учитывая массу деталей и нюансов (взаимоотношения между сособственниками, наличие у них другого жилья и пр.). Массового лишения прав на незначительные доли в праве общей собственности, полагаем, не произойдет», — считает Д. Погорельская.

Какие сложности возникают при распоряжении незначительной долей?

{{ vrezka }}Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, как уже было сказано выше, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03.03.2016 по делу N 33-2348/2016). Соответственно вселиться и пользоваться жилым помещением, а также зарегистрировать в нем третьих лиц собственник незначительной доли может только с согласия других собственников или по решению суда, который определит порядок пользования спорным жилым помещением (ст.246 ГК РФ).

Наибольшее количество споров с собственниками незначительной доли возникает в связи с тем, что в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ суды вправе определить судьбу незначительной доли и без согласия ее собственника (см. также п. 13 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4). А именно, обязать других собственников выплатить ему компенсацию вместо выдела доли в натуре, если она незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (имеет другую жилплощадь).

При этом в таких спорах позиции судов могут резко отличаться. Прежде всего, возникает вопрос, имеет ли право требовать компенсацию только выделяющийся собственник незначительной доли или же суд вправе утвердить выплату компенсации и без его требования о выделе. При разрешении таких споров судебная практика должна основываться на позиции Верховного суда, которая заключается в том, что если собственник незначительной доли злоупотребляет своим положением или не может пользоваться своей долей, не нарушая в то же время права собственника значительной доли, то ему может быть выплачена компенсация.

Выселение собственника – в каких случаях это возможно?

Купля-продажа незначительной доли – что нужно знать?

Продажа доли собственником возможна только после уведомления других сособственников о таком намерении и получения от них отказов от права преимущественной покупки либо по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Также собственник незначительной доли вправе потребовать ее выдела в натуре и при отсутствии такой возможности (большинство случаев), что подтверждается судебной экспертизой, — принудительного выкупа собственником большей доли.

Если собственник большей доли намерен выкупить незначительную долю без согласия собственника, то, в зависимости от обстоятельств дела, он также может подать заявление о выделе его доли либо сразу заявить о принудительном выкупе незначительной доли. Собственнику придется подкреплять свою позицию большим количеством доказательств того, что миноритарный сособственник никогда не жил в квартире и не пользовался ей либо злоупотреблял своим правом, не оплачивал обязательные платежи и т.д. Ответчику будет необходимо доказать нуждаемость в использовании этого имущества, например, в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Суд принимает решение только после тщательной оценки доказательств и всех обстоятельств дела, поэтому можно сказать, что похожих дел по таким спорам не бывает.

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?

В редакции по состоянию на 11 сентября 2018 г.

В судебной практике нечасто, но встречаются дела о признании долей жилых домов и земельных участков незначительными и принудительном выкупе таких долей. В этой заметке выскажу свои соображения по данной теме.

1. В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Из закона мы видим, какие обстоятельства необходимо доказать для удовлетворения иска о выплате собственнику компенсации за его долю в общем имуществе:
— доля собственника незначительна;
— не может быть реально выделена;
— он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Касательно жилых домов и земельных участков Президиум Московского областного суда в п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) разъяснил по одному из дел, что юридически значимыми для правильного разрешения спора являются следующие обстоятельства: «…могут ли дом и земельный участок быть использованы обоими сособственниками по их назначению без нарушения прав собственника Ш.О.И., имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления Ш.Е.И. в пользование изолированного помещения в доме, соразмерного ее доле в праве собственности на дом; есть ли у ответчицы существенный интерес в использовании общего имущества».

2. По вопросу о том, когда доля собственника считается незначительной, надо отметить, что какой-либо конкретный размер незначительной доли не установлен и не может быть установлен в принципе. Это оценочное понятие, применение которого зависит от обстоятельств каждого дела. Можно лишь сказать, что чаще всего на практике заявляются требования о выплате компенсации за долю, размер которой равен или менее 1/6.

3. То обстоятельство, что доля собственника не может быть реально выделена из общего жилого дома и земельного участка должно быть установлено с помощью специальных исследований путем проведения по делу строительно-технической и землеустроительной экспертизы.

Вместе с тем далеко не во всех случаях, когда доля собственника не может быть реально выделена суд может удовлетворить иск о выплате этому собственнику компенсации за долю при отсутствии его согласия.

Часто размеры домов позволяют, если не разделить их в натуре, то определить порядок пользования с выделением в пользование участников долевой собственности отдельных помещений. А это уже является основанием к отказу в иске о признании доли жилого дома незначительной и выплате компенсации за эту долю.

Так, в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 (редакция от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

4. При исследовании того обстоятельства, имеет ли собственник существенный интерес в использовании общего имущества, нужно установить, в частности, является ли жилой дом единственным местом жительства для данного собственника, пользовался ли он домом и участком, принимал ли он участие в расходах по содержанию дома. Также необходимо установить, не чинились ли собственнику препятствия в пользовании домом и земельным участком.

При этом в дело обязательно должны быть представлены доказательства наличия или отсутствия у собственника интереса в использовании общего дома и участка. Например, в упомянутом выше п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) указано следующее: «Вывод суда о наличии у ответчицы существенного интереса в использовании общей долевой собственности в нарушение требований ст. 195 и 198 ГПК РФ какими-либо доказательствами не подтвержден, а основан исключительно на утверждении представителя ответчика. Не имеется таких доказательств и в материалах дела».

Вместе с тем, как я понял из судебной практики, наличие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества не имеет принципиального значения. Например, в определении Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. № 59-КГ18-9 по делу о признании долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом незначительными, прекращении права собственности на доли, обязании выплатить компенсацию за доли указано следующее: «Не учли суды и то, что при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) сособственнику.
Не получило какой-либо оценки судов и то, что спор заявлен в отношении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, предназначенный для проживания граждан.
Незначительность доли в праве общей долевой собственности и невозможность выдела в натуре обособленного для проживания помещения, соответствующего такой доле, обусловливают невозможность использования жилого дома для проживания всеми сособственниками и, как следствие, ведут к существенному нарушению прав сособственника, которому принадлежит большая доля, но лишенному возможности проживать в жилом помещении».

5. Отмечу еще один важный момент. В отдельных делах, по которым я оказывал помощь ответчикам, истцы заявляли требования о признании незначительной и выплате компенсации за долю жилого дома и забывали или не желали заявить требование о выплате компенсации за долю земельного участка.

С точки зрения закона это неправильно. В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Исходя из приведенных норм, нельзя заявлять исковое требование о выплате компенсации за долю жилого дома, не заявляя при этом аналогичного требования в отношении доли земельного участка одного и того же собственника.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Доля в квартире

Теги: Документы на собственность Доля в однокомнатной 1-комнатная квартира преватизированая, два собственника. Один собственник хочет выкупить долю второго собственника, второй собственник не хочет продовать, не выкупать.читать ответы (1) Теги: Суд Имущество Доли Можно ли помешать человеку которой хочет продать долю 1/2 в однокомнатной квартире. В квартире прописана постоянно инвалид 1 группы, женщина 72 лет, и брат с заболеванием психическим.читать ответы (4) Теги: Срок исковой давности Хочу продать долю Восстановить сроки обжалования Я хочу продать свою долю (1/2) в однокомнатной квартире, где вторым собственником является сводный брат, которому принадлежит также 1/2 доли, и который категорически против, т.читать ответы (2) Теги: Преимущественное право выкупа доли Продать свою долю Преимущественное право выкупа Есть неприватизированная однокомнатная квартира, с долгом.

Также с недавних пор действует закон, в соответствии с которым, владельцы долей могут размещать объявление о намерении реализации своей собственности на официальном портале организации, ответственной за регистрацию прав на объекты недвижимости. В таких извещениях нужно указывать следующие сведения:

1. Разновидность недвижимости, рассматриваемой в качестве предмета сделки;
2. Кадастровый номер;
3. Адрес территориального расположения рассматриваемого объекта;
4. Сумма платежных средств, которую требует владелец;
5. ФИО продающей стороны или название организации-инициатора сделки купли-продажи.

Любой желающий может ознакомиться с электронным уведомлением владельцев долей недвижимости, поскольку оно не ограничивается никакими настройками приватности. Для получения такой услуги не нужно составлять отдельный запрос и платить деньги.

В действующем НК РФ за это предусмотрена пошлина, размер которой соответствует 2 000 руб. Для регистрации необходимо предоставить такие документы:

1. Заявление о передаче права собственности, составленное продающей и покупающей сторонами;
2. Нотариально заверенные оригиналы соглашения купли-продажи;
3. Удостоверения личности;
4. Разрешение, полученное от органов опеки, одобряющее заключение такого соглашения.

Как только права собственности будут зарегистрированы, договоренность может считаться выполненной. При реализации доли жилплощади необходимо соблюдать те же положения налогового кодекса, что и при других операциях с объектами недвижимости.

Это самый сложный из всех вариантов продаж долей. Рассмотрим подробнее. Можно ли продать долю в однушке? Да, можно. Продажа может быть осуществлена после того, как сособственнику в этой квартире будет предложено выкупить долю по определенной цене. При отказе соседа или игнорировании им Вашего предложения, можно продавать любому иному покупателю.
Кому нужна доля в однокомнатной? На первый взгляд, действительно, нормальному гражданину такая доля не нужна для проживания. Получается, что два посторонних человека живут в одной комнате… Но покупки долей, в основном, и осуществляются для каких-то дальнейших шагов:

• ·Вынужденные обстоятельства покупки доли. У гражданина нет возможности купить полноценную маленькую комнату в коммунальной квартире, и он готов купить такую долю для проживания;
• ·Экономический расчет.

Очередной риск сопряжен с тем, что совладельцами выступают несовершеннолетние дети. В подобных ситуациях необходимо получить разрешение от государственных органов опеки на отказ совладельца, не достигшего совершеннолетия, от первоочередного права на приобретение. При получении разрешения могут возникнуть трудности, если рассматривается вопрос продажи доли в однокомнатной квартире.

ИнфоПроблема может заключаться в том, что условия проживания несовершеннолетних детей определенно ухудшатся при подселении к ним в однокомнатную квартиру постороннего гражданина, купившего долю. Органы опеки могут посчитать подобное развитие событий недопустимым. Также трудности могут возникнуть при определении актуальности такой доли жилой недвижимости на отечественном рынке.
Вряд ли кому-нибудь захочется стать владельцем доли жилой недвижимости без возможности нормального проживания.

Что такое незначительная доля

В современном законодательстве России понятие «незначительная доля» не только употребляется, но и является основанием для принудительного выкупа части жилого помещения. Однако размер такой доли в действующих нормативно-правовых актах не определен. Таким образом законодатель указывает на обязанность судов при решении вопроса о незначительности площади собственности рассматривать каждый конкретный случай индивидуально.

При этом не только площадь влияет на признание доли незначительной. Так, она может составлять даже меньше чем нормативы проживания на одного человека в конкретном регионе. Однако при определенных обстоятельствах не сможет быть признана незначительной и подлежать принудительному выкупу.

А ведь именно желание собственника большей части жилья выкупить его полностью и является причиной обращения в органы правосудия. Действительно, такая возможность предусмотрена нормой ст. 252 ГК РФ.

Провести сделку по отчуждению мизерной доли возможно только двумя способами:

1. По обоюдному согласию. В этом случае стороны сами решают, какую форму договора выбрать (договор купли продажи, дарственная, мена и т.д.). Необходимо помнить, что с 2016 года все сделки, совершаемые с частью жилья, подлежат обязательной регистрации у нотариуса (ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней»).
2. По решению суда. Обычно необходимость обращения в органы правосудия возникает, если сособственники не могут договориться о стоимости доли или же о порядке пользования квартирой. Только суд может признать часть жилья незначительной долей и обязать остальных владельцев выкупить ее.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.

Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:

Условие	Примечание
Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье	Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем
Малый размер (в процентном соотношении)	Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости.
Невозможность выделить натуральную долю из общей площади	Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д.

Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.

Порядок признания незначительной доли в квартире

Для того, чтобы суд признал малозначительной долю жилья необходимо соблюсти определенную процедуру и порядок действий.

Процедура

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенных правил:

1. Попытка досудебного решения спора. Эта стадия не обязательна, однако именно наличие уведомления сособственнику о желании выкупить его долю, при судебном разбирательстве сыграет в вашу пользу. А если оппонент удовлетворит ваше желание и добровольно продаст часть квартиры, то необходимость обращения в органы правосудия отпадет сама собой.
2. Сбор доказательств. Наиболее весомыми суды считают именно документальные подтверждения. Поэтому стоит заранее подумать о том, какие справки смогут подтвердить ваши исковые требования. Это могут быть и квитанции об оплате коммунальных услуг лично вами, и поквартирная карточка, согласно данным которой прописаны только вы, справки о проведении капитального ремонта помещения за ваш счет (смета, квитанции и т.д.), выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и прочее.
3. Составление заявления. Этот основной документ, инициирующий процедуру судопроизводства составляется в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 132 ГПК РФ. Образец его можно скачать на нашем сайте ниже, но стоит учесть, что каждая ситуация индивидуальна. Лучше всего доверить написание иска профессиональному юристу.
4. Участие в судебном процессе. Если исковое заявление и можно попытаться составить самостоятельно, то на этой стадии участие профессионального юриста, специализирующегося на спорах о недвижимости, становится необходимым. Вопросы о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе достаточно сложны, ведь здесь затрагиваются права граждан на неприкосновенность личной собственности, которые особо охраняются Государством (ст. 35 Конституции России).
5. Вынесение судебного решения. После заслушивания всех сторон спора и тщательного рассмотрения всех доказательств судья выносит свое решение. Оно может быть, как в вашу пользу, так и в пользу ответчика. Но если вы не согласны с ним, то необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию (вплоть до Верховного суда РФ).
6. Вступление в право собственности. После того, как будет вынесено решение суда, удовлетворяющее ваши требования, выплачена компенсация за принудительное отчуждение доли (устанавливает суд), необходимо обратиться в регистрационные органы (Росреестр или же в любое отделение МФЦ). Там составляется заявление установленного образца (бланк предоставят сотрудники учреждения). Затем вносятся изменения в ЕГРН и вы можете получить выписку о праве владения.

На этом процедуру признания доли незначительной и принудительного ее выкупа можно считать завершенной. Однако стоит помнить, что у ответчика также существует возможность обжаловать решение суда и перед обращением в Росреестр необходимо дождаться вступления решения в законную силу.

Необходимые документы

Перед тем как составлять иск о признании части квартиры незначительной лучше всего собрать все документы. Именно это поможет составить полную картину и написать исковое заявление наиболее полно и правильно.

К самому иску при направлении в суд необходимо приложить обязательный пакет документов:

• гражданский паспорт истца;
• выписку из домовой книги, поквартирную карточку;
• свидетельство уплаты госпошлины (квитанцию);
• технические документы на объект недвижимости;
• иные доказательства обоснованности исковых требований, указанных в заявлении;
• документальные свидетельства попыток досудебного урегулирования спора.

Исковое заявление

При составлении заявления необходимо обратить внимание на то, что в нем должны содержаться следующие сведения:

• данные истца;
• максимально точная информация об ответчике;
• третья сторона (обычно в таких спорах ей выступает региональное отделение Росреестра);
• наименование судебного органа, куда направляется иск;
• цена иска;
• название заявления («исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли»);
• обстоятельства возникновения права владения всеми долями всеми сособственниками;
• причины обращения в суд;
• сведения о результатах досудебного урегулирования (при его наличии);
• требования, предъявляемые к рассмотрению;
• обоснования требований со ссылками на нормы действующего законодательства;
• дата составления, подпись истца.

Заявление копируется в количестве экземпляров, кратном сторонам судебного разбирательства, то есть у судьи, истца и каждого из ответчика должны быть предъявляемые исковые заявления и полный комплект копий прилагаемых документов.

Расходы

При решении вопроса о принудительном выкупе части жилого помещения придется понести расходы не только на его приобретение. Так при обращении в суд придется оплатить госплошлину, размер которой определен в ст. 333.19 НК России и зависит от стоимости спорной доли жилья. Она не может быть меньше 400 рублей. Максимальный размер ограничен 60000 рублей.

При оформлении доли в собственность так же придется оплатить стоимость услуг регистраторов, установленных Государством – 2000 рублей.

Расходы, которые вы понесете на проведение оценочной экспертизы стоимости жилья, а также на оплату услуг юриста, могут быть отнесены к судебным издержкам и взысканы с ответчика, но только в случае вынесения решения в вашу пользу.

Сроки

Для рассмотрения искового заявления о признании части жилья ничтожной долей необходимо не менее 2 месяцев. Однако на практике эти сроки могут значительно растянуться. Все зависит не только от позиций каждой из сторон, но и от сроков проведения дополнительных экспертиз, сроков обжалований (апелляций), явки заинтересованных лиц в суд и т.д.

При получении вступившего в силу решения оформление в органах Росреестра не должно занять более 14 рабочих дней.

Судебная практика

Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно. Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.

Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.

Тогда Романов обратился в суд с требованием признания долей Казанцевой И.Н. и Казанцева А.Р. незначительными и подлежащими принудительному выкупу. В обоснование своих требований Романов привел доказательство того, что Казанцевы в квартире фактически не проживали, коммунальные платежи оплачивали. Так же истцом было представлено заключение специалиста по оценке стоимости недвижимости (долей). В суде первой инстанции истцу было отказано. Однако областной суд, а затем и Верховный суд РФ (по апелляции ответчиков) встал на сторону Романова. Он смог принудительно выкупить доли квартиры.

Что можно делать с маленькой долей в квартире

Фактический размер доли жилого помещения не влияет на право собственника распоряжаться ей. Он может и подарить ее, и продать (первоочередным правом пользуются другие собственники), и завещать. То есть он полностью свободен совершать юридические сделки. Он даже может сдать свою часть жилого помещения, но для этого придется согласовать вопрос с сособственниками.

Если у вас остались вопросы о том, как признать долю в квартире малозначительной, то юристы нашего сайта в любое время смогут ответить на них. Консультативная помощь оказывается бесплатно, если вы свяжитесь с нами любым удобным способом. Так как судебные споры о признании доли объекта недвижимости незначительной являются одними из самых сложных, то не стоит пренебрегать возможностью воспользоваться знаниями профессионалов. Тем самым обеспечив себе достойную поддержку в судебном разбирательстве и подготовке всех нужных справок и документов.

Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 216 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

«Вопрос, затронутый ВС в указанных делах, неоднозначно решается в судебной практике», – рассказывает Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и Партнеры». Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению. Более интересным юристу представляется другой вопрос, затронутый в указанных выше определениях ВС: может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна. По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности. «Однако ВС указанные разъяснения КС РФ игнорирует и придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю. Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда», – констатирует Чернобель.