Понятие недвижимого имущества

право собственность недвижимый имущество

Для того чтобы приступить к рассмотрению главных вопросов стоит обратить внимание на ключевые понятия. И один из них — понятие недвижимого имущества. Как это понятие определяется в нашем Гражданском кодексе? Понятие недвижимого имущества по ГК РФ п. 1 ст. 130 трактуется следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»5.

Профессор С. А. Степанов отмечает, «российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе… и недвижимых вещей по закону».6

Но данное определение не учитывает такие недвижимые имущества, как: асфальтовое покрытие, автомобильные дороги, тротуары, железобетонные заборы, бетонированные площадки, железнодорожные пути, их части, пляжи как гидротехнические сооружения, водонапорные башни и другие. Хотя данные объекты в судебной практике причисляются как раз к объектам недвижимого имущества, отмечает Ю. А. Волочай в своей монографии «Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии».

Та же проблема относиться к искусственно созданным территориям, таким, как — созданный участок суши на водной поверхности. Так, они могут быть зарегистрированы как гидротехническое сооружение или как искусственный остров, который впоследствии будет признан земельным участком.

Весьма трудно разобраться в правовом регулировании отношений, которые непосредственно связаны с недвижимым имуществом, но на это имеются две важные проблемы: «1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав»7.

То есть уже на стадии определения понятия «недвижимость», возникает ряд вопросов, которые тесно связаны с проблемами государственной регистрации. К. И. Скловский, пишет: «Если в силу ст. 219 ГК право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, то до сих пор соответствующий объект невозможно считать недвижимостью»8.

Немного по-другому считают Е. Б. Козлова и Е. А. Копыстырский, Л. В. Лапач, Е. Ю. Ширинская. Данные авторы уверяют, что, так как это объект именно гражданских прав, соответственно земельный участок будет являться недвижимостью сразу после кадастрового учёта.

«Думается всё же, пишет С. А. Степанов, что объекты, удовлетворяющие признаками недвижимости, в силу одного лишь этого факта являются недвижимыми (другое дело, что собственник в данном случае с точки зрения формального регистрационного права является ограниченным в праве распоряжения этим объектом)»9.

Согласно законодательству РФ к недвижимости относятся следующие объекты, прямо перечисленные в определении, т.е. является земельным участком, участком недр, или объект, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Но как, мы заметили ранее, по этим двум критерием мы не можем отнести вышесказанные примеры. Нет и конкретных определений в законодательстве, что такое здание, объект незавершенного строительства и т.д. То есть, к примеру, объект незавершенного строительства может вполне спокойно именоваться — сооружением. Кроме того, в нашем мире развитие современной технологии растёт с молниеносной скоростью. Так, сейчас, можно без какого-либо ущерба «переносить» один и тот же объект в любое другое местоположение.

Из этого можно сделать вывод, что объект может быть признан недвижимостью, если это земельный участок или участок недр без установления каких-либо признаков. Все другие объекты, независимо от их именований, должны быть непосредственно связанны с землёй, чтобы их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Данный вопрос перед собой ставил и С.А. Степанов, который пишет:

«При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости».

Что касается объектов, которые прочно связанны с землёй, перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению, то в законе имеется уже два критерия, которые выделяют данную недвижимость среди совершенно других объектов. Эти два критерия имеют следующую специфику:

— прочная связь с землёй;

— невозможность её перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

Данные критерии, во-первых, носят исключительно оценочный характер, а, во-вторых, критерии близко взаимосвязаны друг с другом. Это предположение рассматривалось не один учёным, так многие из них занимались данной проблематикой: С. А. Степанов, М. В. Абрамова, А. Р. Кирсанов.

Следует помнить, что современные технологии позволяют в считанные дни перенести то или иное здания без какого-либо ущерба, данное замечание подчеркивается многими современными правоведами. «Тем не менее, следует заметить, что сам законодатель отнюдь не исключает возможности перемещения подобных объектов, коль скоро им делается оговорка о несоразмерном ущербе назначению недвижимых вещей именно при их перемещении. Вместе с этим представляется, что указанный критерий следует трактовать также и в аспектах нецелесообразности, в том числе экономической, наличие риска разрушения недвижимой вещи в результате её перемещения».

В литературе предлагает рассмотрение не только этих двух критериев, но и некие дополнения к ним. Например, О. Г. Ломидзе говори, чтобы определить неразрывную связь с землей следует использовать такое понятие, как значительная стоимость самих объектов. А вот, М. В. Абрамова предлагает вместо второго критерия — «невозможность перемещения без соразмерного ущерба назначению имущества» употреблять другой критерий «невозможность изъятия из привычной среды эксплуатации и использования без несоразмерного ущерба назначению»12.

Но данное предложение «не работает» с недвижимым имуществом по природе вещей, более того этот критерий становиться неприменимым, так как при перемещении объекты не изымаются из привычной среды эксплуатации.

То есть мы видим, что главным критерием недвижимости — это установленная связь с землёй. Но на практике, этих критериев оказывается мало, так, вышеизложенный пример, вполне может быть признан недвижимостью.

Безусловно, данная проблема не новая; Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности… Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»13.

Таким образом, на современном этапе развития гражданского права необходимы более конкретные критерии для определения признака неразрывной связи с землей или расшириться представления в законодательстве, что такое недвижимость.

Право собственности на недвижимость возникает не в момент подписания договора, а после регистрации перехода права. Только после этого можно полноценно распоряжаться имуществом – продавать, дарить или использовать в качестве залога. Что нужно сделать для вступления в полные права владения?

Когда возникает право собственности?

Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:

Приобретение	Если осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи.
Дарение	Также требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе.
Наследование	Если по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство.

Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.

Внимание! После подписания договора или получения свидетельства о наследовании, необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр. Через 7-10 дней осуществляется внесение сведений в реестр о новом собственнике. Только после этого можно полноценно распоряжаться недвижимостью, хотя право собственности возникает в момент подписания договора или получения свидетельства на наследство.

Покупка недвижимости

Покупка является самым распространенным методом приобретения объектов недвижимости. Это относится к квартирам, домам и земельным участкам. В том числе, это основание относится к договору долевого участия, когда приобретается квартира в новостройке.

Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным собственником покупатель становится после подписания и оплаты договора. Но полноценно распоряжаться собственностью можно только после государственной регистрации.

Обратите внимание! Когда договор будет зарегистрирован, можно не только пользоваться недвижимостью. Ее можно продать, подарить, обменять, использовать в качестве залога в банке.

Наследство

Собственность на квартиру, дом или участок может возникнуть и при наследовании. Полноправным владельцем можно стать только в случае открытия наследственного дела.

Важно выполнить следующую процедуру:

1. Подать заявление и документы нотариусу, ведущему дело.
2. После истечения установленного времени получить свидетельство о вступлении в наследство.
3. Подать документы в Росреестр для оформления перехода недвижимости.

Но необходимо понимать, что наследник приобретает не только недвижимость, но и обязательство наследодателя. До переоформления невозможно продать имущество, так как официально оно будет числиться за другим владельцем.

Если недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право в суде. Если речь идет о нескольких наследниках, они все должны подать иск и после признания собственности за ними, оформить ее в равных долях.

Дарственная

Дарственную можно оформить при жизни собственника. При этом такое имущество не войдет в наследственную базу.

Собственник передает имущество по договору дарения, который характеризуется следующими важными моментами:

1. Содержит полные сведения о предмете договора, включая место расположения недвижимости и его основные технические параметры.
2. Отсутствует пункт об оплате или оказании услуг взамен передачи прав.
3. Содержит сведения о дарителе и одариваемом.

Договор вместе с другими документами подается на регистрацию, после чего осуществляется смена собственника. Если все оформлено правильно, даритель не может требовать возврата недвижимости.

Прекращение права собственности

Если гражданин владеет имуществом, он может распоряжаться им по собственному усмотрению. Он может продать, подарить или обменять его. Для этого заключается договор. Если речь идет о договоре купли-продажи, продавец получает деньги, а покупатель недвижимость. В случае с договором обмена он приобретает право на другой объект недвижимости, а при дарении – передает его на безвозмездной основе.

Во всех случаях право собственности прекращается, когда документы подаются в Росреестр. По окончании процедуры можно взять выписку из ЕГРН, в которой значится новый владелец. С этого момента прекращается обязанность по содержанию жилья, оплате налоговых и коммунальных платежей.

Таким образом, право собственности возникает у лиц на основе договоров, связанных с приобретением или получением от других граждан. Если происходит отчуждение имущества, все права и обязанности в отношении имущества прекращают действовать.

Видео: Заместитель начальника межрайонного отдела Кадастровой палаты Вячеслав Колесников рассказал об актуальных вопросах по части регистрации прав на недвижимое имущество

>Разъясняем законодательство

Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат регистрации в Едином государственном реестре.

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, возникает только с момента регистрации. Следовательно, право собственности на недвижимость (дом, квартиру, дачу и пр.) возникает только после государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не может заменить нотариальное удостоверение сделки. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В связи с чем, новый собственник не может распоряжаться объектом недвижимости.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До этого договоры купли-продажи жилых помещений считаются незаключенными и не влекут возникновение права собственности.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По приватизации

Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся. На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).

В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.

Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.

Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.

Пример. Квартира была приватизирована в 1995 г. на мать и сына, ввиду отсутствия такой необходимости сделка в госорганах не регистрировалась. В 2015 году после смерти матери сын вступил в право наследства имуществом и зарегистрировал его. При продаже квартиры в 2016 году (по прошествии менее 3 лет с момента регистрации), ему не надо было платить НДФЛ с продажи, т. к. его право возникло в 1995 г. (прошло более чем 3 года). При этом согласно ст.235 ГК изменение состава собственников не влечет прекращения права собственности, но подлежит регистрации (ст. 217).

При покупке

Наиболее распространенный способ получения недвижимости — это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения. После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения — возможность продать, подарить и т. п. — он получает только после внесения данных в ЕГРП.

Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.

При использовании ипотеки собственником является заемщик, но его права на квартиру ограничены. Он не сможет самовольно продать/обменять жилье, без разрешения залогодержателя. До полного погашения долга.

При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени. До регистрации такие квартиры обычно продаются по переуступке прав (продавец продает не квартиру, а долю в строительстве).

Строительство

В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном. Но не может ни продать его, ни подарить либо предпринять еще какие-либо действия по отчуждению (например, заложить). До того времени, пока не зарегистрирует свое право собственности на дом.

Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:

• разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию;
• технический план здания;
• документ, подтверждающий право собственности на землю (под зданием);
• разрешение местной администрации на строительство;

Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.

После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.

Современная наука

Считается, что наша Вселенная появилась около 13,73±0,12 млрд лет назад. Это современная оценка, принятая на основе одной из распространённых моделей (см. обсуждение) Вселенной.

Возраст Вселенной можно определить по крайней мере тремя способами:

• Возраст элементов — возраст химических элементов можно оценить, используя явление радиоактивного распада с тем, чтобы определить возраст определённой смеси изотопов.
• Возраст скоплений — возраст самых старых шаровых скоплений звёзд можно оценить, используя кривую в координатах светимость-температура для звёзд крупных шаровых скоплений. Этим методом было показано, что возраст Вселенной больше, чем 12.07 миллиардов лет с 95%-ной доверительной вероятностью.
• Возраст звёзд — возраст старейших звёзд белых карликов можно оценить, используя измерения яркости белых карликов. Более старые белые карлики будут более холодными и потому менее яркими. Обнаруживая слабые белые карлики, можно оценить продолжительность времени, в течение которого данный белый карлик охлаждался. Oswalt, Smith, Wood и Hintzen (1996, Nature, 382, 692) проделали это и получили возраст миллиардов лет для звёзд основного диска Млечного пути. Они оценили возраст Вселенной по крайней мере на 2 миллиарда лет старше возраста диска, т.е. больше 11.5 миллиардов лет.

Кроме того, существуют способы оценки Возраста Вселенной, исходя из космологических моделей на основе определения Постоянной Хаббла.

Основные этапы развития Вселенной

Большое значение для определения Возраста Вселенной имеет периодизация основных протекавших во Вселенной процессов. В настоящее время принята следующая периодизация Истории Вселенной:

• Самая ранняя эпоха, о которой существуют какие-либо теоретические предположения, это Планковское время (10−43 с после Большого взрыва). В это время гравитационное взаимодействие отделилось от остальных фундаментальных взаимодействий. По современным представлениям эта эпоха Квантовой космологии продолжалась до времени порядка (10−11 с после Большого взрыва).
• Следующая эпоха характеризуется рождением первоначальных частиц кварков и разделением видов взаимодействий. Эта эпоха продолжалась до времён порядка (10−2 с после Большого взрыва). В настоящее время уже существуют возможности достаточно подробного физического описания процессов этого периода.
• Современная эпоха Стандартной космологии началась через 0,01 секунды после Большого взрыва и продолжается до сих пор. В этот период образовались ядра первичных элементов, возникли звёзды, Галактики, солнечная система, планеты, появилась жизнь на Земле.

Важной вехой в истории развития Вселенной в эту эпоху считается эра рекомбинации, когда материя расширяющейся Вселенной стала прозрачной для излучения. По современным представлениям это произошло через 380000 лет после Большого взрыва. В настоящее время это излучение мы можем наблюдать в виде Реликтового фона, что является важнейшим экспериментальным подтверждением существующих моделей Вселенной.

Библейские источники

Сотворение света, из иллюстраций Гюстава Доре к Библии. Быт. 1:1 («Да будет свет»).

В первые века христианства предпринимались попытки соотнести современность и события, описанные в Библии. Проповедник де-Виньоль, живший в XVIII веке, после 40 лет изучения библейских хронологий, в результате проведённых подсчётов насчитал около 200 различных вариантов эры «от сотворения мира», или «от Адама». Согласно таковым, период времени от сотворения мира до Рождества Христова насчитывал от 3483 до 6984 лет.

Наибольшее распространение приобрели три так называемые мировые эры:

• Александрийская эра Анниана — (исходная точка — 5501 (фактически 25 мая 5493) год до н. э., а также 5472 год до н. э. или 5624 год до н. э.), бывшая основной хронологией в Византийской империи до IX века.
• Антиохийская эра — (1 сентября 5969 год до н. э.) по Феофилу, создана в 180 н. э.
• Византийская эра (константинопольская) — (21 марта 5508, а впоследствии 1 сентября 5509 г. до н. э.)., которая начиная с VII века постепенно стала текущей хронологической системой в Византийской империи и во всём православном мире. Согласно Септуагинте (греческий перевод Ветхого Завета) были определены также и даты других библейских событий. Однако католический Рим этих расчётов не признал. Эта эра была также введена в Сербии, Болгарии, а также и в России, где система использовалась с XI века до её упразднения в 1700 г. Петром I.
• Ватиканская эра существенно короче византийской. Дело в том, что в Вульгате (латинский перевод Ветхого Завета) продолжительности жизни древних патриархов, правления царей и т. п. указаны меньшие, чем в греческом переводе.
• Иудейская эра начинается 6/7 октября 3761 г. до н. э. Это летосчисление является частью еврейского календаря и в настоящее время официально используется в Государстве Израиль наряду с григорианским календарём.

Другие датировки начала мира

• 3491 до н. э. — датировка по Иерониму;
• 4004 до н. э. (23 октября) — по Джеймсу Ашшеру;
• 4700 до н. э. — самарийская;
• 5199 до н. э. — датировка по Евсевию Кесарийскому;
• 5500 до н. э. — по Ипполиту и Сексту Юлию Африканскому;
• 5515 до н. э., а также 5507 до н. э. — по Феофилу;
• 5551 до н. э. — по Августину;
• 5872 до н. э. — так называемая датировка 70 толковников.

> См. также

• Вселенная
• Сотворение мира
• Конец света