<Письмо> Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17
<О жилых домах блокированной застройки>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328.

Заместитель руководителя

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328

О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

В этой связи полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.

В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок».

2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».

Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.

Врио директора

Департамента недвижимости

В.А.СПИРЕНКОВ

Дом блокированной жилой застройки

Основные термины: Долевая собственность-это

Часть дома-это

Дом блокированной застройки определение — это

Как оформить жилой дом блокированной жилой застройки?

Пример № 1

В Раменском районе посёлок Удельная есть дом, который принадлежит на праве долевой собственности 5 собственникам.

У каждого все коммуникации свои и отдельный выход на свой земельный участок. Дом одноэтажный и над жилыми помещениями на первом этаже нет соседних помещений.

Собственники указанного дома могут признать свой дом домом блокированной жилой застройки и разделить его на автономные жилые блоки.

Внимание перевести долю,часть дома в жилой дом блокированной застройки (индивидуальный жилой блок) возможно только через суд

Чтобы изменить статус доли жилого дома или части жилого дома на индивидуальный жилой блок необходимо, чтобы часть жилого дома (жилой блок) соответствовал всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством, а именно установленными строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001:

1. не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
2. не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;
3. имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

Для того что бы оформить жилой дом блокированной застройки (индивидуальный жилой блок)

1. Заказать технический паспорт в БТИ либо техническое описание у кадастрового инженера

Самый лучший вариант это техническое описание у кадастрового инженера он представляет собой такой же технический паспорт с поэтажными планами дома, расчитанными общей площадью и площадью застройки и т.д. В общем ни чем не отличается, по стоимости более выгоден, в разы дешевле у кадастровых инженеров.

После того как на руках есть техническое описание

2. Заказать техническое заключение у эксперта

(это досудебная экспертиза представляет собой заключение в котором будет поставлен вопрос о том является ли дом домом блокированной жилой застройки либо если идет речь о части жилого дома у которого необходимо изменить статус является ли часть жилого дома автономным жилым блоком на этот вопрос эксперт развёрнуто отвечает в своём заключении в итоги мы имеем мотивированное заключение которое будет является основным элементом доказательственной базы в суде основным доказательством того что нам нужно изменить статус объекта с одного на другой.)

После того как на руках есть техническое заключение эксперта

3. Составляется исковое заявление которое полностью бьётся с заключением эксперта

В котором будет поставлен вопрос: признать индивидуальный жилой дом домом блокированной жилой застройки если речь в иске идет о признании части жилого дома автономным жилым блоком, ну и соответственно тот объект который ранее существовал имел свой кадастровый номер и право было зарегистрирован в Росреестре, так же в иске мы ставим вопрос о внесении изменений в Росреестр в части исключения записи об объекте недвижимости с таким-то кадастровым номером находящегося по такому-то адресу, то есть это одно из исковых требований обязательно.)

Далее суд.

После получение решения суда в котором исковые требования будут удовлетворены. Решение вступает в силу через месяц после вынесения.

4. На основании этого решения суда

Делаем у кадастрового инженера технический план на вновь возникший объект права получаем технический план и с этим техническим планом( на диске, созданный объект: автономный жилой блок)-

Технический план записывается на диск кадастровым инженером

5. С этим диском идем в МФЦ

И подаём заявление о постановке вновь возникшего объекта на кадастровый учет и исключение сведений по предыдущему объекту который утратил свою силу и который нужно исключить из кадастра, Росреестра, и регистрации права на автономный жилой блок.

После того как это сделано в случае необходимости (такая необходимость возникает если нужно прописаться, зарегистрироваться по месту жительства) присваиваем почтовый адрес этому блоку либо дому блокированной застройки.

После того как будет присвоен адрес вновь вносим изменения в Росреестр, кадастр в части указания нового адреса.

6. Вопрос закрыт.

Наши услуги цена- 30 000 руб. сбор документов для суда и представление интересов в суде.

Пример № 2-скоро опубликуем

Оформить часть дома с самовольной реконструкцией в автономный жилой блок

Цена- 30 000 руб. сбор документов для суда и представление интересов в суде.

Сроки: 4 месяца.

Пример № 3-скоро опубликуем

Выделить долю дома с самовольной реконструкцией в автономный жилой блок, прекратить права общей долевой собственности

Цена-35 000 руб. сбор документов для суда и представление интересов в суде.

Сроки:4-5 месяцев.

Решение суда о признании типа застройки недвижимого имущества блокированным № 2-3893/2017 ~ М-3791/2017

Дело № 2-3893/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Омск 05 октября 2017 года

Ленинский районный суд города Омска в составе:

председательствующего судьи Исматова Т.Б.,

при секретаре судебного заседания Горновской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пономаревой В.Л. к Максимовой И.Л. о признании типа застройки недвижимого имущества блокированным,

УСТАНОВИЛ:

Пономарева В.Л. обратилась в Ленинский районный суд города Омска с иском к Максимовой И.Л. о признании типа застройки недвижимого имущества блокированным. В обосновании исковых требований, что ей на основании договора купли-продажи земельного участка № № от ХХ и договора купли-продажи от ХХ принадлежит право собственности на № долю в праве общей долевой собственности в ***, расположенном на земельном участке мерою № кв.м. Ответчику также принадлежит право собственности на № долю в праве общей долевой собственности в ***. Земельный участок кадастровый номер №, под домостроением также находится в собственности в равных долях у нее и ответчика. Указанное домовладение фактически разделено на три части жилого дома, изолированные друг от друга, имеющие разные входы. Она занимает часть жилого дома площадью № кв.м. и часть жилого дома площадью № кв.м. ответчик пользуется частью жилого дома площадью № кв.м. Такой порядок пользования сложился давно, фактически дом состоит из трех частей жилого дома. Решением Ленинского районного суда *** от ХХ, прекращена общая долевая собственность на дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: ***. Произведен раздел в натуре дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: ***. В последующем при постановке на кадастровый учет выделенных в собственность частей жилого дома, регистрирующим органом было принято решение о приостановке кадастрового учета, так как в решении Ленинского районного суда г. Омска, не был разрешен вопрос о назначении жилого дома. В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому. В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет, может, осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть жилого дома блокированной застройки. Просит признать жилой дом, назначение жилое, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: ***, жилым домом блокированной застройки, состоящим из: части жилого дома, назначение жилое, площадью № кв.м. состоящего из комната – № кв.м., коридор – № кв.м., веранда – № кв.м., расположенного по адресу: ***, принадлежащей на праве собственности Пономаревой В.Л.; часть жилого дома, назначение жилое, площадью № кв.м. состоящего из: комната – № кв.м., кухня № кв.м., санузел – № кв.м., котельная – № кв.м., коридор – № кв.м.,

расположенного по адресу: ***, принадлежащей на праве

собственности Пономаревой В.Л.; часть жилого дома, назначение жилое, площадью № кв.м. состоящего из: комната – № кв.м., комната – № кв.м., санузел № кв.м., кухня – № кв.м., коридор – № кв.м., котельная – № кв.м., расположенного по адресу ***, принадлежащей на праве собственности Максимовой И.Л..

В судебное заседание истец Пономарева В.Л. не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствии, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель истца Киселев Е.Ю., действующий на основании доверенности в судебном заседании требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснил, что, ранее право долевой собственности было прекращено. Когда стороны обратились в Управление Росреестра по Омской области, возник вопрос о том, что судом ранее не был разрешен вопрос об индивидуальном жилом доме. Многоквартирным домом он не является, так как нет мест общего пользования, не предусмотрено. У каждого отдельная часть дома, отдельный вход, стены общие, но стороны изолированы, есть выход на улицу. Дом отвечает критериям дома блокированной застройки. В доме нет подвалов, чердаков, не имеется никаких коридоров, площадок, нет выхода, которым могли бы пользоваться оба собственника. Изначально в этом доме не было квартир, согласно технического паспорта. Дом разделили с учетом того, что там проживает более, чем одна семья.

В судебное заседание ответчик Максимова И.Л. не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствии, исковые требования признала в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Боровник Ю.А., действующая на основании доверенности не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть в их отсутствие, направила в суд отзыв на исковое заявление, из которого следует, что в едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № с назначением – жилой дом и наименованием – объект индивидуального жилищного строительства. По сведениям ЕГРН истцам принадлежит земельный участок с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности. Согласно пункту 2 части 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № № «Дома жилые одноквартирные. Актуалированная редакция №», утвержденном приказом Минрегиона России от ХХ №. Полагают, что исходя из определения жилого дома блокированной застройки и признания судом прав на квартиры отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований. В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ жилой дом (индивидуальный жилой дом) является жилым помещением. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которой состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Исходя из подпункта № пункта № Порядка изменение сведений о назначении здания осуществляется на основании документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания. Вместе с тем федеральным законодательством не урегулирован порядок изменения назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом».

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Ленинского районного суда от ХХ постановлено: Прекратить право общей долевой собственности Пономаревой В.Л. к Максимовой И.Л. на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ***.

Выделить в натуре в собственность Пономаревой В.Л. часть жилого помещения, расположенного по адресу: ***,

-общей площадью № кв.м, состоящую из: помещения N № (комната) — № кв.м., помещения № № (коридор) — № кв.м., помещения № № (веранда) — № кв.м, соответствующую квартире № №.

— общей площадью № кв.м, состоящую из помещения № № (комната) № кв.м., помещения № № (кухня) — № кв.м., помещения № № (санузел) № кв.м., помещения № № (котельная) -№ кв.м., помещения № № (коридор) — № кв.м., соответствующую квартире №№

Выделить в натуре в собственность Максимовой И.Л. часть жилого помещения, расположенного по адресу: ***, общей площадью № кв.м, состоящую из помещения № № (комната) — № кв.м., помещения № № (комната) — № кв.м., помещения № № (санузел) — № кв.м., помещения № № (кухня) — № кв.м., помещения № № (коридор) — № кв.м., помещения № № (котельная) — № кв.м, соответствующую квартире № №

Жилой дом *** расположен на земельном участке, площадью № кв.м. с кадастровым номером №.

По данным технического паспорта, составленного по состоянию на ХХ общая площадь жилого *** *** составляет № кв.м., жилая площадь — № кв.м.

Пономарева В.Л. занимает следующие помещения на техническом плане: (квартира № №):

Помещение № № (комната) — № кв.м.

Помещение № № (коридор) — № кв.м.

Помещение № №веранда) — № кв.м.

Всего: по кв. № №.м.

(квартира N №):

Помещение N №комната) -№ кв.м.

Помещение № № (кухня) -№ кв.м.

Помещение N № (санузел) -№ кв.м.

Помещение N № (котельная) -№ кв.м.

Помещение N № (коридор) — № кв.м.

Всего: по кв. N №- № кв.м.

Ответчик Максимова И.Л. занимает следующие помещения на техническом плане:

(квартира №№

Помещение № (комната) -№ кв.м.

Помещение N № (комната) -№ кв.м.

Помещение N № (санузел) — № кв.м.

Помещение N № (кухня) -№ кв.м.

Помещение N № (коридор) — № кв.м.

Помещение N № (котельная) — № кв.м.

Всего: по кв. N №- № кв.м.

Постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускается частью

7 статьи 41 вступившего в силу с ХХ Федерального закона от ХХ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (ред. от ХХ) жилые дома блокированной застройки это дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования,

Таким образом, принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки является возможность выхода на территорию общего пользования, а также отсутствие в таком доме помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

В связи с системным толкованием норм права, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам, каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ХХ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

При кадастровом учете образованным или созданным объектам недвижимости присваивается новый кадастровый номер.

В силу ч. 3 ст. 14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с: созданием объекта недвижимости; образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8-10 части 5 настоящей статьи; прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом того, что жилые помещения, принадлежащие истцу и ответчику на праве собственности находятся в доме блокированной застройки, соответственно каждый блок такого дома является отдельным объектом недвижимости.

С учетом положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлены возражения по существу предъявленных требований.

При таких обстоятельствах суд находит возможным удовлетворить требования Пономаревой В.Л. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Пономаревой В.Л. удовлетворить.

Признать жилой дом с кадастровым номером №, назначение жилой дом, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: ***, жилым домом блокированной застройки, состоящим из:

— части жилого дома, назначение жилое, площадью № кв.м. состоящего из комната – № кв.м., коридор – № кв.м., веранда – № кв.м., расположенного по адресу: ***, принадлежащей на праве собственности Пономаревой В.Л.;

— части жилого дома, назначение жилое, площадью № кв.м. состоящего из: комната – № кв.м., кухня № кв.м., санузел – № кв.м., котельная – № кв.м., коридор – № кв.м., расположенного по адресу: ***, принадлежащей на праве собственности Пономаревой В.Л.

— части жилого дома, назначение жилое, площадью № кв.м. состоящего из: комната – № кв.м., комната – № кв.м., санузел № кв.м., кухня – № кв.м., коридор – № кв.м., котельная – № кв.м., расположенного по адресу ***, принадлежащей на праве собственности Максимовой И.Л..

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Омска в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья Т.Б. Исматов

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2017 года.

Как «разделить в натуре» жилой дом, жилой дом блокированной застройки

Условия раздела жилого дома, жилого дома блокированной застройки

В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).

В случае если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Техническое обследование и заключение выполняются индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим допуск СРО к соответствующим видам работ.

Указанная позиция отражена в письме Минэкономразвития №ОГ-Д23-3939 от 02.05.2017 г. Однако, методический орган СРО находит ее спорной в силу того, что Законом «О кадастровой деятельности» определением совокупности признаков отнесения жилого дома к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому:

1. каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома:
   • жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков;
   • число блоков не превышает десять и каждый предназначен для проживания одной семьи;
   • блоки имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками;
   • блоки расположены на отдельном земельном участке и имеют выход на территорию общего пользования.
2. соблюдаются требований к минимальному размеру земельного участка под образуемым блоком;
3. образование блока допустимо исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

наделен исключительно кадастровый инженер, как субъект специального права.

Учитывая большое разнообразие возможных вариантов, в случаях, когда здание — многоквартирный дом — изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:

1. технического плана здания, подготовленного на основании либо разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации) в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК (по общему правилу);
2. технического плана здания, подготовленного на основании изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК, но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет (при этом в данном случае органу кадастрового учета следует направить запрос в организацию технической инвентаризации о предоставлении информации о причинах, в связи с которыми сведения о данном объекте недвижимости не были переданы организацией технической инвентаризации в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» в орган кадастрового учета, а также о представлении актуальных сведений, имеющихся в распоряжении организации технической инвентаризации);
3. технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК с нарушением порядка, установленного ГрК;
4. технического плана здания, подготовленного на основании:
   • декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документация безвозвратно утеряны или отсутствуют, при условии обоснования подготовки такого технического плана на основании декларации об объекте недвижимости в разделе «Заключение кадастрового инженера», а также подтверждения факта утраты либо отсутствия такой документации с указанием информации о мерах, предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации (копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей документации), в распоряжении которых может находиться указанная в части 8 статьи 41 Закона о кадастре документация), необходимо включать в состав приложения технического плана), либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию в случае, если здание создано до введения в действие ГрК.

Решение № М-865/2014 2-1180(2014) 2-1180/2014~М-865/2014 2-1180/2014 от 29 апреля 2014 г.

Ачинский городской суд (Красноярский край) — Гражданское Суть спора: Споры в отношении имущества, не являющегося объектом хозяйственной деятельности Дело № 2-1180 (2014)

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
29 апреля 2014 года г.Ачинск
Ачинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Шиверской А.К.,
с участием истца Семеновой Л.В., ее представителя Семенова С.В., действующего на основании доверенности от 19 марта 2014 г., выданной сроком по 01 апреля 2017 года (л.д.20),
ответчика Марченко С.А.,
при секретаре Кирилловой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семеновой ЛВ к Марченко СА о признании дома жилым домом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
Семенова Л.В. обратились в суд с иском к Марченко С.А. о признании принадлежащей ей 1/2 доли в одноэтажном двухквартирном жилом доме общей площадью …кв.м., расположенную по адресу: …., жилым домом блокированной застройки, мотивируя требования тем, что она является собственником доли в праве 1/2 в виде изолированной ее части, разделенной капитальной стеной, в жилом одноэтажном двухквартирном доме общей площадью … кв.м. инв. № …, лит.А по адресу: …. имеет отдельный вход, на земельном участке имеются надворные постройки, имеет жилую площадь … кв.м., имеется отдельная домовая книга, инвентарная карточка, где указаны отдельные дворы, огороды и хозяйственные постройки, где 1/2 доля указана как помещение I. Также имеется поэтажный план строения от 25 ноября 1965 года, где указано разделение дома на две изолированные части с отдельными выходами, разделение капитальной стеной без проемов. Из заключения главного архитектора города Ачинска следует, что возможно признать 1/2 долю жилого дома домом блокированной застройки по адресу: …. В результате признания 1/2 доли домом блокированной застройки права и законные интересы других собственников нарушены не будут (л.д.3-4).
Истец Семенова Л.В. и ее представитель Семенов С.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям аналогичным, изложенным в исковом заявлении, пояснили, что признание 1/2 доли в праве собственности на дом жилым домом блокированной застройки им необходимо для того, чтобы Семенова Л.В. могла беспрепятственно распоряжаться и осуществлять свои права в отношении приобретенного ею жилого помещения, поскольку в настоящее время без согласия ответчика она не может даже зарегистрироваться по месту жительства. Оформить принадлежащую истице собственность как квартиру они не желают, поскольку им необходимо оформить права на земельный участок.
Ответчик Марченко С.А. в судебном заседании с заявленными требованиями согласился, пояснил, что ему принадлежит другая 1/2 доля в праве собственности на жилой дом по адресу …, права на земельный участок каким-либо образом не оформлены.
Представитель третьего лица администрации г.Ачинска в суд не явился, извещен надлежащим образом (л.д.50), просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, по существу дела указал, что в соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 17 октября 2011 № ог-д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки», собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета граждане вправе обратиться за защитой своих прав в суд. Администрация г.Ачинска не будет возражать по заявленным требования в случае предоставления истцом доказательств по делу, в том числе доказательств того, что в доме отсутствует самовольная перепланировка или реконструкция (л.д.18).
Выслушав истца и его представителя, ответчика, проверив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 19 ЖК РФ одним из видов жилищного фонда являются жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурное обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом РФ не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Так, многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В соответствии с разделом 2 Приказа Минрегиона РФ от 27 февраля 2010 года N 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета», многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Как следует из материалов дела, истец Семенова Л.В. на основании договора купли-продажи от 28 ноября 2013 года является собственником 1/2 доли в праве жилого дома, находящегося по адресу: … (л.д.5, л.д.6).
1/2 доля в праве собственности, принадлежащая Семенов Л.В. расположена в двухквартирном доме, собственником другой 1/2 доли в праве на жилой дом, находящийся по адресу: …, является Марченко С.А. (л.д.5 оборот).

23 декабря 2013 г. истцу выдано заключение Главного архитектора г.Ачинска о возможности признания 1/2 доли домовладения домом блокированной застройки по адресу …. (л.д.10), однако, администрацией г.Ачинска 10 февраля 2014 г. истцу было отказано в признании спорной квартиры частью жилого дома, поскольку выделение долевой жилого дома относится к полномочиям судебных органов, рекомендовано обратиться в суд (л.д.61).
Как следует из пояснений стороны истца в судебном заседании, целью данного обращения в суд с иском о признании 1/2 доли в праве собственности на жилой дом домом блокированной застройки является получение в дальнейшем в собственность земельного участка под многоквартирным домом.
Однако, в жилом доме (адрес) фактически расположено две квартиры: однокомнатная и двухкомнатная, имеющих разную площадь, следовательно, дом является многоквартирным, имеющим общее имущество — чердак, крышу, единый фундамент, несущие конструкции, что также подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом жилого здания (л.д.36-46).
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом многоквартирного дома. Доли в праве общей собственности на имущество, в том числе и на земельный участок, в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть выделены в натуре, поскольку указанный запрет установлен ч. 4 ст. 37 ЖК РФ.
Фактически исковые требования о признании 1/2 доли в праве собственности на жилой дом домом блокированной застройки сводятся к выделу в натуре своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что законом не предусмотрено, поскольку в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Указанная норма закона является императивной.
На основании изложенного, поскольку сам по себе статус жилого помещения – 1/2 доля в праве собственности на жилой дом, не нарушает права истца, не препятствует владению, пользованию и распоряжению, нарушений прав истца для защиты в судебном порядке, не установлено.
В силу п. 37 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требования об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Семеновой ЛВ к Марченко СА о признании 1/2 доли в одноэтажном двухквартирном жилом доме общей площадью … кв.м., расположенную по адресу: … жилым домом блокированной застройки, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Ачинский горсуд.
Судья: А.К. Шиверская

Суд:

Ачинский городской суд (Красноярский край)

Истцы:

Семенова Л.В.

Ответчики:

Марченко С.А.

Судьи дела:

Шиверская Анна Константиновна (судья)

Судебная практика по:

Признание помещения жилым помещением
Судебная практика по применению норм ст. 16, 18 ЖК РФ