Расторжение договора аренды в 2019 году: общие положения

Согласно нормам действующего законодательства арендное обязательство может быть прекращено досрочно. При этом основанием для расторжения договора может стать как соглашение арендатора и арендодателя, так и требование какой-либо из его сторон.

Перечень оснований одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодатель можно найти в тексте ст. 619 ГК РФ, а по требованию арендатора — в ст. 620 ГК РФ:

Досрочное расторжение договора аренды по требования арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

• При использовании имущества арендатор существенно нарушает условия договора аренды;
• Арендатор намеренно ухудшает имущество;
• Арендатор не вносит арендную плату более двух месяцев подряд.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

Теперь поговорим о правах арендаторов. В 2019 году договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, если:

• Имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора;
• Арендатор создает препятствия пользованию имуществом;
• Арендатор не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества.

Обратите внимание! В 2019 году договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора или арендодателя.

Исковое заявление о расторжении договора аренды: образец, актуальный на 2019 год

В соответствии с положениями ст. 131 ГПК РФ исковое заявление о расторжении договора аренды (как и любой другой иск) составляется в простой письменной форме. В 2019 году такое заявление может быть как написано от руки, так и распечатано с использованием печатной машинки, компьютера или множительной техники.

В тексте искового заявления о досрочном прекращении договора аренды необходимо указать следующие сведения:

• Наименование суда, в который обращается истец;
• ФИО и адрес места жительства истца (если истцом является физическое лицо);
• Наименование и адрес места нахождения истца (если в качестве истца выступает организация);
• Контактный номер телефона истца;
• Сведения об ответчике;
• Цена иска;
• Дата заключения договора аренды;
• Номер заключенного договора аренды;
• Существенные условия договора аренды;
• Срок договора аренды;
• Основания досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя/арендатора;
• Указание на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора;
• Требования истца;
• Список прилагаемых документов;
• Дата составления искового заявления.

Пример искового заявления о расторжении договора аренды

В Солнцевский районный суд

Истец: Манцевич Мария Николаевна

Адрес: 109559, г. Москва, ул. Марьинский Парк, д. 29, кв. 15

Телефон: +7 (495) 123-45-67

Ответчик: Герц Анатолий Александрович

Адрес: 119121, г. Москва, 7-ой Ростовский пер., д.21

Телефон: +7 (495) 765-43-21

Цена иска: 300 тыс. руб.

Исковое заявление

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности

25 января 2019 года между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен Договор аренды за № 01-0203/2019, в соответствии с которым Арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование квартиру общей площадью 107, 93 м2, расположенную по адресу г. Москва, ул. Марьинский Парк, д. 29, кв. 35.

Договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить в арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.5. Договора аренды № 01-0203/2019 от 25.01.2019 года Арендатор обязан вносить арендную плату в размере 100 тыс. руб. в месяц. Однако данная обязанность Арендатором не выполняется на протяжении трех месяцев, то есть, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока внесения аренды.

Таким образом, у Арендодателя образовалась задолженность по арендной плате в размере 300 тыс. руб.

Ответчику было направлено письменное предупреждение о необходимости устранения нарушения и исполнениями им обязательств по оплате аренды в разумный срок, однако к моменту обращения в суд за защитой нарушенных прав Арендодателя, обязательства по оплате Ответчиком так и не получены.

25 ноября 2019 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды и взыскании задолженности. Однако Ответчик оставил претензию без ответа и удовлетворения.

На основании изложенного,

Прошу:

1. Расторгнуть договор аренды № 01-0203/2019 от 25.01.2019 года
2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца арендную плату в размере 300 тыс. руб.

Приложение:

1. Документ, подтверждающий направление копии заявления и прилагаемых документов ответчику
2. Документ, подтверждающий уплату госпошлины
3. Копия договора аренды
4. Копия письма арендатору

Дата подачи искового заявления: «25» декабря 2019 г.

Подпись _______

Обратите внимание! Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при подготовке искового заявления о досрочном расторжении договора аренды, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета». Среднее время ожидания ответа от юриста — 15 минут.

Образец иска о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы

В образце представлен пример искового заявления в арбитражный суд с требованиями:

• о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы более двух сроков подряд;
• о взыскании задолженности по арендной плате;
• о взыскании штрафной неустойки;
• о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

01 декабря 2013 г.	Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 50-52
ИСТЕЦ:	Индивидуальный предприниматель Демиденко А.В. 193231, Санкт-Петербург, Товарищеский пр., д.20, кв.112
ОТВЕТЧИК:	ООО «Аромат плюс» 195030, Санкт-Петербург, ул. Ударников, д. 39
	Цена иска: 782 002 руб. Госпошлина: 18 640, 40 руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы

01 ноября 2010 г. между И.П. Демиденко А.В. (далее – Истец) и ООО «Аромат Плюс» (далее – Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения № Н-60, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 60, пом. *-Н общей площадью 180,3 кв. м. (далее – Договор). В тот же день помещение передано по Акту приема-передачи.

Согласно условиям Договора (п. 1.1) установлена ежемесячная арендная плата в размере 210 000 руб. Коммунальные платежи за помещение Истца входят в стоимость аренды.

01 декабря 2012 г. между Истцом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение № 1, согласно которому с даты подписания Дополнительного соглашения стоимость ежемесячной аренды устанавливается в размере 230 000 руб.

В соответствии с п. 2.3 Договора Ответчик обязан вносит арендную плату до 10-го числа того месяца, в котором Ответчиком используется арендованное имущество.

11 сентября 2013 г. со стороны Ответчика арендная плата за сентябрь не поступила. Мотивированного отказа от оплаты Ответчик также не предоставил. Впоследствии Ответчик также в установленные сроки не внес арендную плату за октябрь 2013 г. Суммы оплат на расчетный счет истца до настоящего времени не поступили.

Истец дважды, письмами б/н от 15 сентября 2013 г. и 12 октября 2013 г., предупреждал о необходимости погасить возникшую задолженность, на которые Ответчик не отреагировал, но продолжал пользоваться арендованным помещением.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку Ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату, Договор между сторонами должен быть расторгнут.

Уведомление о расторжении договора аренды и о необходимости погасить задолженность по арендной плате было направлено в адрес Ответчика 05.11.2013 г., но ответа не получено.

По состоянию на 30 ноября 2013 г. акты приемки-передачи помещения не подписаны, Ответчик фактически продолжает использовать арендованное помещение. Таким образом, на дату подачи иска задолженность Ответчика за 3 месяца составляет 690 тыс. руб.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Ответчик необоснованно уклоняется от внесения арендной платы, что является недопустимым нарушением прав Истца.

В силу ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить неустойку, размер которой определен договором.

Согласно условиям п. 5.3 Договора Ответчик обязался при нарушении сроков оплаты работы уплатить Истцу пеню в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Таким образом, на 30.11.2013 г. сумма пени составляет 2 032 руб. Расчет пеней прилагается.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 35, 125, 126 АПК РФ,

ПРОШУ СУД:

1. Расторгнуть с ООО «Аромат Плюс» договор Аренды № Н-60 от 01.10.2013 г.
2. Взыскать с ООО «Аромат Плюс» задолженность по арендной плате в размере 690 000 руб.
3. Взыскать с ООО «Аромат Плюс» неустойку в размере 2 032 руб.
4. Взыскать с ООО «Аромат Плюс» госпошлину в размере 18640, 40 руб.

Приложения:

1. Оригиналы документов, подтверждающих направление Ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов;
2. Оригинал платежного поручения об уплате государственной пошлины;
3. Копия свидетельства о гос. регистрации Истца в качестве индивидуального предпринимателя;
4. Оригинал доверенности № 1 от 10.11.2013 г., подтверждающей полномочия на подписание искового заявления;
5. Оригинал выписки из ЕГРП на помещение;
6. Оригинал выписка из ЕГРЮЛ на ООО «Аромат Плюс»;
7. Копия договора Н-60 от 01.11.2010 г;
8. Копия Акта приема-передачи от 01.11.2010 г.;
9. Копия Дополнительного соглашения к № 1 от 01 12.2012 г.;
10. Копия Претензии б/н от 05.11.2013 г.;
11. Копия письма б/н от 15 сентября 2013 г.;
12. Копия письма б/н от 12 октября 2013 г.;
13. Копия свидетельства о праве собственности на помещение;
14. Расчет пеней.

Представитель ИП Демиденко А.В.

Рассмотрение спора по месту исполнения договора

Подход I.

По общему правилу определения подсудности, закрепленному в ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика. В соответствии с ч. 4 ст. 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора. В судебной практике сложилось несколько вариантов толкования ч. 4 ст. 36 АПК РФ, и в связи с этим возник вопрос о единообразном применении соответствующей нормы права.

С учетом правовой позиции КС РФ, отраженной в определении от 15.01.2009 № 144-О-П, согласно которой у судов апелляционной, кассационной и надзорной инстанций существует обязанность отменить решение арбитражного суда первой инстанции в случае рассмотрения им дела с нарушением правил подсудности и направить данное дело в тот арбитражный суд, к подсудности которого оно отнесено законом, вопрос о выработке единого подхода к применению ч. 4 ст. 36 АПК РФ приобрел еще более высокую актуальность и практическую значимость.

Первый подход (1) к применению ч. 4 ст. 36 АПК РФ заключается в том, что место исполнения договора, по которому предъявляется иск, может быть прямо указано в тексте договора либо определяться по правилам ст. 316 ГК РФ «Место исполнения обязательства».

Сторонники данного подхода в этом случае исходят из понимания договора как обязательственного правоотношения: его содержание отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора, многие его условия определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (п. 4 и 5 ст. 421 ГК РФ) (2).

Таким образом, предполагается, что если в тексте договора прямо не указано на место его исполнения (место исполнения сторонами своих обязательств по договору), то оно может быть «обнаружено» в содержании пунктов договора с помощью правил, установленных ст. 316 ГК РФ. Исходя из этой статьи, если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено:

— по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество — в месте нахождения имущества;

— по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающему его перевозку, — в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору;

— по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество — в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;

— по денежному обязательству — в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо — в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника — в новом месте жительства или нахождения кредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой места исполнения;

— по всем другим обязательствам — в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо — в месте его нахождения.

При этом возможны следующие варианты решения возникающего в рамках данного подхода вопроса об определении места исполнения договора в случаях, когда места исполнения обязанностей сторон договора не совпадают.

Три вариации реализации подхода I

Сторонники первого варианта реализации этого подхода руководствуются тем, что договор имеет место исполнения, позволяющее определить подсудность договорного спора по ч. 4 ст. 36 АПК РФ, только тогда, когда места исполнения обязанностей сторон договора совпадают. В ином случае подсудность спора определяется по общим правилам, установленным ст. 35 АПК РФ.

Второй вариант реализации заключается в том, что ч. 4 ст. 36 АПК РФ применяется путем определения места исполнения обязанностей той стороны договора, к которой предъявляется иск.

Наконец, представители третьего варианта реализации первого подхода полагают, что применение ч. 4 ст. 36 АПК РФ связано с определением места исполнения обязательства, которое имеет решающее значение для содержания договора.

При установлении обязательства, имеющего решающее значение для содержания договора, предлагается исходить из положений п. 3 ст. 1211 ГК РФ. Согласно данному пункту стороной, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора, признается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, сторона, являющаяся, в частности:

— продавцом — в договоре купли-продажи;

— дарителем — в договоре дарения;

— арендодателем — в договоре аренды;

— ссудодателем — в договоре безвозмездного пользования;

— подрядчиком — в договоре подряда и т. д.

Подход II.
Согласно второму подходу (3) в ч. 4 ст. 36 АПК РФ под договором понимается только договор-документ, поэтому данная норма подлежит применению лишь в случаях, когда в тексте договора содержится прямое указание на место его исполнения (место исполнения сторонами своих обязательств по договору).

Сторонники данного подхода полагают, что при решении вопроса о подсудности спора место исполнения договора не может определяться по правилам ст. 316 ГК РФ «Место исполнения обязательства», поскольку согласно буквальному смыслу данной статьи она применяется, если место исполнения обязательства не определено договором, а ч.4 ст. 36 АПК РФ предусматривает право выбора места предъявления иска, вытекающего из договора, в котором указано место его исполнения.

Данный подход основывается и на историческом толковании процессуального законодательства.

Так, в ст. 209 Устава гражданского судопроизводства содержалась норма, в соответствии с которой иски, возникающие из договора, где условлено место его исполнения, или из договора, исполнение которого по свойству обязательства может последовать только в определенном месте, предъявляются местному по исполнению договора суду.

Разъясняя указанную правовую норму, Е.В. Васьковский отмечал, что предъявление иска по месту исполнения договора допускается при том условии, если договор должен быть исполнен в определенном месте. А это бывает в тех случаях, когда в самом договоре было обусловлено место его исполнения или когда исполнение по самому свойству обязательства или по специальному постановлению закона должно произойти в определенном месте (4).

Указанная норма практически дословно воспроизведена в ст. 28 ГПК РСФСР 1923 года: «Иски, возникающие из договоров, в которых означено место исполнения, или исполнение которых, по их свойству, может последовать только в определенном месте, могут быть предъявлены местному по исполнению договора суду».

Вместе с тем в ст. 118 ГПК РСФСР 1964 года была закреплена принципиальна иная формулировка схожей правовой нормы: «Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место исполнения, могут быть предъявлены также по месту исполнения договора».

Совершенно аналогичная формулировка, не содержащая ссылки на свойство вытекающего из договора обязательства, была повторена в дальнейшем в ч. 9 ст. 29 ГПК РФ, а также в ч. 4 ст. 36 действующего АПК РФ, что дает веские аргументы в пользу вывода о том, что начиная с 60-х годов прошлого столетия законодатель пошел по пути определения подсудности по месту исполнения договора, которое прямо указано в тексте соответствующего договора.

Три вариации реализации подхода II

В рамках второго подхода к определению подсудности по месту исполнения договора также выделяются несколько вариантов его реализации.

Первый вариант реализации второго подхода заключается в следующем. Если договор предусматривает наличие обязанностей у обеих сторон сделки, исполнение которых может производиться в разных местах, то указание в договоре места исполнения обязанностей одной из сторон сделки нельзя рассматривать в качестве установления места исполнения договора (то есть ч. 4 ст. 36 АПК РФ в данном случае не применима).

Если прямо определенные в тексте договора места исполнения обязанностей сторон сделки не совпадают и при этом отсутствует прямое указание на место исполнения договора в целом, то нельзя говорить о том, что контрагенты согласовали место исполнения договора в том смысле, который придается этому понятию ч. 4 ст. 36 АПК РФ.

Таким образом, условием применения ч. 4 ст. 36 АПК РФ является наличие в договоре прямого указания на место исполнения договора в целом и (или) прямых указаний на совпадающие места исполнения обязательств всех сторон договора.

Сторонники второго варианта реализации этого подхода (5) считают возможным говорить об определенности места исполнения договора в смысле, который придается данному понятию ч. 4 ст. 36 АПК РФ, если в договоре содержится прямое указание на место его исполнения обязанной стороной сделки — ответчиком по предъявленному в суд иску.

Третий возможный вариант реализации второго подхода состоит в том, что для применения ч. 4 ст. 36 АПК РФ необходимо прямое указание в тексте договора на место исполнения обязательства, которое имеет решающее значение для содержания договора.

Таким образом, представляется, что с учетом сложившейся в судебной практике неопределенности существует объективная потребность в выработке ВАС РФ разъяснений по применению ч. 4 ст. 36 АПК РФ.

Рим Опалев,
к. ю. н., доцент кафедры гражданского процесса
Уральской государственной юридической академии,
консультант отдела анализа и обобщения судебной практики ФАС УО,
г. Екатеринбург

Елена Реброва,
магистр юриспруденции,
начальник отдела анализа и обобщения судебной практики ФАС УО,
г. Екатеринбург

(1) Постановления ФАС СЗО от 24.12.2009 № А42-5656/2009, ФАС УО от 17.06.2010 № Ф09-5180/10-С6, от 02.12.2009 № Ф09-9498/09-С3 (Определением ВАС РФ от 03.02.2010 № ВАС-169/10 отказано в передаче данного дела в Президиум), от 20.10.2009 № Ф09-8082/09-С5, от 17.03.2009 № Ф09-1263/09-С5, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 № А50-2824/2010.

(2) Витрянский В.В. Некоторые итоги кодификации правовых норм о гражданско-правовом договоре / Кодификация российского частного права под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008.

(3) Вопрос 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС ВВО по итогам заседания Совета от 27.02.2008; п. 3 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС ПО (13-15 октября 2009 года г. Волгоград); п. 3 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС ЦО по итогам заседания, состоявшегося 20 ноября 2009 года в г. Белгороде; Постановления ФАС МО от 05.02.2010 № КГ-А40/154-10, ФАС ЗСО от 16.04.2010 № А75-11320/2009, от 12.07.2010 № А45-949/2010, ФАС ВВО от 29.07.2009 № А17-360/2009, от 10.07.2009 № А17-1469/2008, ФАС ЦО от 17.12.2009 № Ф10-5457/2009 (Определением ВАС РФ от 15.04.2010 № ВАС-1754/10 отказано в передаче данного дела в Президиум), ФАС СКО от 08.10.2009 № А32-7439/2009, Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 № А33-14072/2009, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2009 № А60-30297/2008, от 11.01.2009 № А60-30911/2008.

(4) Васьковский Е.В. Учебник гражданского процесса.

ПОДСУДНОСТЬ споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

Значение института подсудности очень велико. Оно обусловлено тем, что в Конституции Российской Федерации в качестве одного из основных прав человека записано: «Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом» (ч. 1 ст. 47).

Это право в полной мере распространяется на любую сторону в процессе, независимо от того, является она физическим или юридическим лицом, поскольку в силу ст. 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе равноправия сторон.

Следовательно, положения ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации имеют самое прямое отношение к регулированию института подсудности в арбитражном процессе и должны учитываться арбитражными судами в практике применения норм АПК, регулирующих подсудность.

В отличие от института подведомственности, необходимого для определения компетентного юрисдикционного органа по разрешению того или иного юридического дела, институт подсудности разграничивает подведомственные арбитражным судам дела между различными звеньями единой системы арбитражных судов. Иными словами, по правилам подсудности, среди всех арбитражных судов Российской Федерации, определяется конкретный арбитражный суд, обладающий компетенций по разрешению дел в качестве суда первой инстанции.

Для арбитражного процесса характерны два вида подсудности — родовая и территориальная.

В ст. 34 АПК сформулированы правила родовой подсудности дел, подведомственных арбитражным судам. По правилам родовой подсудности определяется, какого уровня арбитражный суд вправе рассматривать то или иное дело. Так как критерием родовой подсудности является род (категория) дела, то она и получила название родовой подсудности. Именно родовая подсудность позволяет разграничить подведомственные арбитражному суду дела в зависимости от их рода между арбитражными судами различных уровней, звеньев в системе арбитражных судов.

По общему правилу родовой подсудности, сформулированному в ч. 1 ст. 34 АПК, дела, подведомственные арбитражному суду, рассматриваются по первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации Исключением из правила, сформулированного в ч. 1 ст. 34 АПК, является отнесение некоторых категорий дел к подсудности Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.. В соответствии со ст. 3 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» арбитражные суды субъектов Российской Федерации — это арбитражные суды республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов. По содержанию и объему компетенции все арбитражные суды субъектов Российской Федерации равны между собой. Кроме того, в соответствии с п.3 ч.2 ст. 34 АПК Высший Арбитражный суд в качестве суда первой инстанции рассматривает экономический споры между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, между субъектами Российской Федерации.

Т.е. субъектный состав спорного отношения может влиять не только на подведомственность спора, но и на его подсудность судам различных уровней. Так к примеру, спор по поводу взыскания арендной платы, возникший из договора аренды недвижимого имущества между двумя юридическими лицами, относится к компетенции арбитражного суда соответствующего субъекта Российской Федерации, а тот же спор, но возникший между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, или между субъектами Российской Федерации — Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации.

В настоящей дипломной работе, за основу принят спор, субъектный состав которого обязывает для рассмотрения в качестве первой судебной инстанцией обращение в арбитражные суду субъектов Российской Федерации. Обращение с исковым заявлением в арбитражный суд вопреки требованиям закона о подсудности обяжет судью вынести мотивированное определение о неподсудности дела данному арбитражному суду и возвратить истцу без рассмотрения и какой-либо дополнительной оценки иных недостатков весь объём исковых материалов.

Далее рассмотрим процессуальные особенности территориальной подсудность для рассматриваемой в настоящей дипломной работе категории дел, т.е. правила разграничения компетенции арбитражных судов одного звена (краевых, областных и приравненных к ним арбитражных судов субъектов РФ). В теории арбитражного процесса, территориальная подсудность может быть общей, альтернативной, исключительной, по связи дел и договорной. Рассмотрим особенности каждого вида для арендных споров.

В соответствии с правилами общей территориальной подсудности иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст.35 АПК). При этом компетенция арбитражного суда, обязанного принять исковое заявление, зависит от географического расположения на территории субъекта РФ населённого пункта, включенного в данные о зарегистрированном адресе юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Местом жительства гражданина согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Место нахождения юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК определяется местом его государственной регистрации; государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Место нахождения юридического лица должно быть указано в его учредительных документах.

Согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров следует исходить из того, что местом нахождения юридического лица является место нахождения его органов. В практической деятельности определение места нахождения органов юридического лица вызывает сложности. В таких случаях необходимо исходить из того, что место нахождения таких органов — это юридический адрес организации, т.е. адрес, указанный в учредительных документах юридического лица как адрес нахождения его органов. Данные рекомендации соответствуют положениям ч. 2 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц», согласно которой государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа — по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Таким образом, место государственной регистрации юридического лица определяется местом нахождения его органов, которое в свою очередь определяется учредителями и указывается в учредительных документах.

Т.е., по общему правилу об общей территориальной подсудности для рассмотрение спорных вопросов арендных отношений истцу необходимо обращаться с исковым заявлением в арбитражный суд по месту нахождения ответчика.

Так, например, при возникновении спора, ответчиком в котором является юридическое лицо, зарегистрированное на территории г. Ноябрьска ЯНАО, истец должен обращаться в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа (Приложение №1), при регистрации ответчика в г. Тюмени — в Арбитражный суд Тюменской области (Приложение № 2).

В ст. 36 АПК указываются случаи, когда истец может выбрать по своему усмотрению тот арбитражный суд субъекта Российской Федерации, в который он хотел бы обратиться за защитой своего права, т.е. предъявить иск в арбитражный суд по своему выбору. Таким образом, в ст. 36 АПК речь идет об альтернативной территориальной подсудности. При этом ч. 7 ст. 36 АПК специально оговаривает, что правом выбора арбитражного суда в случаях, регламентированных настоящей статьей, обладает только истец.

Данная статья применима для определения подсудности рассматриваемой нами категории спорных дел (исключение составляет п. 6 ст.36 АПК). Рассмотрим её более детально:

В ч. 1 ст. 36 АПК предусмотрен случай, когда место нахождения организации или место жительства физического лица неизвестно на момент подачи иска. В данном случае истец имеет право подать иск либо в арбитражный суд по месту нахождения имущества такого ответчика, либо в арбитражный суд по его последнему известному месту нахождения (месту жительства). При этом имеется в виду последнее известное место нахождения (жительства) ответчика в Российской Федерации, а не за ее пределами.

Под последним известным местом нахождения ответчика — юридического лица следует понимать адрес его постоянно действующего исполнительного органа, указанный в учредительных документах, либо разрешённый законом к использованию специальный почтовый адрес для переписки, либо адрес, отражённый в заключенном с истцов договоре аренды. Истец должен предоставить доказательства того, что ответчик находился (проживал) по данному месту. В противном случае истец несет риск неблагоприятных последствий отложения судебного разбирательства по делу или отмены вынесенных судебных актов по причине ненадлежащего уведомления не явившегося ответчика. Арбитражный суд при отправке судебных документов ответчику вправе как по собственной инициативе, так и по ходатайству истца запрашивать органы, осуществляющие регистрацию юридических лиц, об адресе места нахождения соответствующего юридического лица.

Закон не возлагает на арбитражный суд обязанности по применению мер к розыску должника. Собиранием этих сведений и обоснованием документами последнего известного адреса ответчика, если его место нахождения неизвестно, должен заниматься истец.

По смыслу данной нормы к имуществу на основании ст. 128 ГК относятся любые вещи (недвижимые и движимые), в том числе деньги, ценные бумаги, а также имущественные права. Так, например, если у ответчика имеются денежные средства в каком-либо банке, то иск к такому ответчику на основании ч. 1 ст. 36 АПК может быть предъявлен по месту нахождения этого банка. Если ответчик на праве собственности имеет, например, здание (или помещения в здании), то иск к нему может быть подан и по месту нахождения данного недвижимого имущества. При этом только на истце лежит обязанность документально подтвердить принадлежность данного имущества ответчику на праве собственности и доказать его постоянное нахождение на территории субъекта РФ, в арбитражный суд которого было передано исковое заявление.

В ч. 2 ст. 36 АПК установлено правило, в соответствии с которым, если в деле участвуют ответчики, находящиеся на территориях разных субъектов Российской Федерации, то иск может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения одного из ответчиков. Именно истцу здесь предоставляется право определить территориальную подсудность спора. Так, например, если иск предъявляется к трем ответчикам, которые находятся в Калининградской области, в г. Москве и в г. Ноябрьске, то истец может подать такой иск как в арбитражный суд Калининградской области, так и в арбитражный суд г. Москвы или Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с правилом ч. 3 ст. 36 АПК иск к ответчику, находящемуся или проживающему на территории иностранного государства, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения на территории Российской Федерации имущества ответчика. Указанная норма применяется в отношении иностранных организаций, иностранных граждан, лиц без гражданства, российских организаций и российских граждан. Данная норма применяется при соблюдении в совокупности следующих условий:

• 1) нахождение (проживание) ответчика за пределами Российской Федерации;
• 2) наличие у такого ответчика имущества на территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 АПК по выбору истца может определяться и подсудность дел, вытекающих из договора, в котором указано место его исполнения.

В этом случае истец может предъявить иск в арбитражный суд либо исходя из общего правила территориальной подсудности, т.е. в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, либо в арбитражный суд по месту исполнения договора, если оно указано в договоре.

Следует отметить, что правила данной нормы подлежат применению только в том случае, если договор содержит прямое указание на место его исполнения, например «по договору аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью: 36,0 кв. м, находящееся на втором этаже капитального трехэтажного отдельно стоящего здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, панель № XI.». Таким образом, место нахождения арендованного имущества, исходя из положений нормы, является местом исполнения договора, а следовательно, и возможным местом подачи иска, вытекающего из данного договора.

Особым вариантом альтернативной подсудности дел является рассмотрение иска, вытекающего из деятельности обособленного подразделения юридического лица. Правило ч. 5 ст. 36 АПК предусматривает, что иск к юридическому лицу, вытекающий из деятельности его филиала, представительства, расположенных вне места нахождения юридического лица, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения юридического лица или его филиала, представительства. В соответствии с данной нормой истец вправе подать иск как по месту нахождения филиала, представительства, так и по месту нахождения самого юридического лица.

Согласно ГК юридическое лицо вправе открывать свои отделения вне места его нахождения. Это право предоставлено юридическому лицу в целях обеспечения наиболее благоприятных условий для его деятельности, осуществления всех или части его функций, представления и защиты его интересов вне места нахождения юридического лица. В зависимости от поставленных юридическим лицом перед таким отделением задач и возложенных на него функций они могут являться представительствами или филиалами юридического лица. ГК называет их обособленными подразделениями юридического лица (ст. 55 ГК).

Следует иметь в виду, что даже если в описанных ч. 5 ст. 36 АПК случаях иск подается в арбитражный суд по месту нахождения обособленного подразделения юридического лица, то ответчиком по иску будет всегда юридическое лицо, поскольку в силу п. 3 ст. 55 ГК представительства и филиалы юридическими лицами не являются, их руководители выступают от имени юридического лица и в его интересах на основании выданной им доверенности. Однако в силу возложенных на них юридическим лицом функций они вправе осуществлять от имени юридического лица деятельность, которая может вызвать предъявление к юридическому лицу исковых требований.

Расширим условие ранее приведённого примера: по договору аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью: 36,0 кв. м, находящееся на втором этаже капитального трехэтажного отдельно стоящего здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, панель № XI. Арендатором по данному договору выступает ноябрьский филиал ООО, головное предприятие которого находится в г. Сургуте ХМАО. В данном случае арендодатель, в случае возникновения спора, возникшего из арендных отношений с филиалом, вправе заявить исковые требования как в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа (по месту нахождения филиала), так и в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа (по месту нахождения ООО).

Предусмотренное в ст. 37 АПК правило договорной подсудности допускает возможность изменения по соглашению сторон общей территориальной подсудности, установленной в ст. 35 АПК, и альтернативной подсудности, т.е. подсудности по выбору истца, предусмотренной в ст. 36 АПК. Участники спора, возникшего из говора аренды вправе предусмотреть в своём соглашении передачу возникших между ними разногласий на разрешение по первой инстанции любого арбитражного суда России, а не только арбитражного суда субъекта РФ, расположенного по месту нахождения одной из сторон договора.

Не допускается изменение родовой подсудности, установленной в ст. 34 АПК, и исключительной территориальной подсудности, правила которой предусмотрены ст. 38 АПК. Таким образом, нельзя по соглашению сторон предусмотреть передачу спора, подсудного арбитражному суду субъекта Российской Федерации, в Высший Арбитражный Суд, и, соответственно, наоборот. Соглашения сторон, изменяющие родовую или исключительную территориальную подсудность, являются недействительными и не влекут какие-либо правовые последствия. При чём, если вопреки соглашению о подсудности иск предъявлен по месту нахождения ответчика, то исковое заявление будет возвращено истцу.

Исключительная подсудность представляет собой такую разновидность территориальной подсудности, при которой исключается возможность для определенной категории дел применять иные правила подсудности, чем те, которые установлены АПК непосредственно для этих категорий дел. Нормы об исключительной подсудности сформулированы как изъятие из общего правила территориальной подсудности. При этом выбор того или иного арбитражного суда для рассмотрения конкретного дела не зависит от воли или желания истца по делу. Следовательно, не допускается предъявление исков по указанным в ст. 38 АПК категориям дел в другие арбитражные суды, кроме названных в этой статье. Не допускается также и изменение правил исключительной подсудности соглашением сторон.

В рамках рассмотрения процессуальных особенностей по спорам, возникающим из договоров аренды недвижимого имущества, нам будет интересен п. 1 указанной статьи, согласно которой, иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества, поэтому разбирательство спора по месту нахождения истца или ответчика, либо в арбитражному суде, определённом соглашением сторон, полностью исключается.

Понятие «споры, связанные с правами на недвижимое имущество» включает в себя споры о признании права собственности на недвижимое имущество, об изъятии недвижимости из чужого незаконного владения (виндикационные иски), об устранении нарушений прав собственника или иного законного владельца, не связанных с лишением владения (негаторные иски), а также споры по иным вещным правам на недвижимость (ст. 217 ГК — право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком).

Однако не стоит забывать, о том, что обязательственные иски, направленные на защиту прав кредиторов в связи с нарушением должниками обязательств по договору аренды, объектом которого являлось недвижимое имущество подсудны арбитражным судам по территории нахождения ответчика и могут быть возвращены при их направлении в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости.

А вот иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, предъявленный по месту нахождения ответчика, а не по месту нахождения спорного объекта недвижимости, должен быть рассмотрен по существу, поскольку подсудность данной категории дел определяется по общим правилам подсудности.

Таким образом, по общему и наиболее распространённому в правоприменении процессуальному правилу иск, вытекающий из неисполнения или ненадлежащего исполнения арендных договорных обязательств, предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения организации-должника или по месту жительства должника-предпринимателя, если отдельные нормы АПК не допускают иное.

Делая общий вывод о подсудности споров, возникающих из договора аренды, приходим к следующему:

Во-первых, по общему правилу родовой подсудности, спор, возникший из договора аренды, подведомственный арбитражным судам, рассматривается в первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации, за исключением дел, отнесённых к подсудности Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

Т.е., при условии, что в субъектный состав арендного спорного правоотношения не входят Российская Федерация и субъекты Российской Федерации, данный спор подлежит рассмотрению в первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации, т.е. арбитражными судами республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов.

Особенно важным остаётся тот факт, что родовая подсудность, установленная в ст. 34 АПК, не подлежит изменению. Таким образом, нельзя по соглашению сторон предусмотреть передачу спора, подсудного арбитражному суду субъекта Российской Федерации, в Высший Арбитражный Суд, и, соответственно, наоборот.

Во-вторых, по общему правилу, истец для защиты свои нарушенных прав обращается в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст.35 АПК).

В-третьих, истец для защиты своего нарушенного права, возникшего из договора аренды недвижимого имущетсва вправе воспользоваться предусмотренными правилами альтернативной территориальной или договорной подсудностью (ст. 36, 37 АПК).

В-четвёртых, при возникновении спора о правах на недвижимое имущество, истец обязан применить правила исключительной подсудности (п.1 ст. 38 АПК) и подать в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 25 апреля 2012 г. по делу N 33-3853 (ключевые темы: договор аренды земельного участка — арендная плата — нежилые помещения — права на земельные участки — подсудность)

7 декабря 2016

Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 25 апреля 2012 г. по делу N 33-3853

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе :

председательствующего Гилевой М.Б.

и судей Киселевой Н.В., Нечаевой Н.А.

при секретаре Кармановой Ж.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 25 апреля 2012 года дело по частной жалобе Казанцевой К.С. на Определение Индустриального районного суда г. Перми от 12 марта 2012 года, которым постановлено :

Гражданское дело по иску Администрации Кунгурского муниципального района к Казанцевой К.С. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка передать по подсудности в Кунгурский городской суд Пермского края.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Гилевой М.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Кунгурского муниципального района обратилась в суд с иском к Казанцевой К.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ****, общей площадью 9700 кв. м, указав, что договор аренды заключен на срок 5 лет с 12.02.2010 года по 12.02.2015 года, ответчик в нарушение условий договора аренды не вносит арендную плату за земельный участок с 26.01.2011 года. За Казанцевой К.С. числиться задолженность, которая на 26.06.2011 года составляет 13 109 рублей 75 копеек. На основании п. 3.1 договора, с ответчика подлежит взысканию также пени в размере 2 775 рублей 25 копеек, общая сумма иска составляет 15 885 рублей. Земельный участок предоставлен ответчику для рекреационных целей, в настоящее время земельный участок покрыт зарослями, рекреационных работ не ведется, то есть земельный участок по целевому назначению Казанцевой К.С. не используется. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 15 885 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года N 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 98 кв.м.

Впоследствии администрацией Кунгурского муниципального района подано уточненное исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность на 26.10.2011 года по арендной плате в размере 7907 рублей 45 копеек и пени в размере 6696 рублей 17 копеек, в общей сумме 14603 рубля 62 копейки, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года N 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 9700 кв.м., расположенного по адресу: ****, обязав ответчика в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок администрации Кунгурского муниципального района по акту приема-передачи.

30.12.2011 года истец вновь уточнил исковые требования указав, что просит взыскать с ответчика пени в размере 6 814 рублей 78 копеек, поскольку задолженность по арендной плате на 17.11.2011 года погашена в полном объеме, и расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года N 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 9700 кв.м., расположенного по адресу: ****, обязав ответчика в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок администрации Кунгурского муниципального района по акту приема-передачи.

Представитель администрации Кунгурского муниципального района на иске настаивал в части расторжения договора, не поддерживал требований о взыскании пени, поскольку пени, заявленные ранее, ответчиком уплачены в добровольном порядке.

Ответчик в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласилась.

Представитель ответчика с иском не согласен, просит в иске отказать, поскольку задолженность ответчиком по арендной плате и пени погашена, нарушение прав истца устранено, иных оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Судом постановлено приведенное выше определение, об отмене которого просит в частной жалобе ответчик Казанцева К.С. указывая, что она не является собственником спорного земельного участка, не имеет вещных прав на него. Права истца на пользование, владение и распоряжение земельным участком также никем не оспариваются. Правоотношения по поводу пользования ею земельным участком, сложившиеся между ней и истцом, носят обязательственный характер — вытекают из договора аренды земли. Требование истца о расторжении договора аренды земли и возврате земельного участка по акту приема — передачи основано на договорных, обязательственных отношениях, не затрагивает спор о вещном праве на земельный участок и, соответственно, представляет способ защиты права не как требование устранения препятствий в пользовании земельным участком, а как требование прекращения арендных правоотношений.

Судебная коллегия не находит оснований к отмене определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в частной жалобе Казанцевой К.С.

В соответствии с ч. 1 ст. 33 ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 33 ГПК РФ суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

Положениями ст. 30 ГПК РФ установлено, что иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Таким образом, часть 1 ст. 30 ГПК РФ устанавливает исключительную подсудность исков о правах на земельные участки, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Такие иски предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилье и нежилые помещения, здания, строения ), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, и выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанным с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.).

Следовательно, иски о любых правах на недвижимое имущество, по смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, должны рассматриваться в суде по месту нахождения этого имущества.

Передавая дело по подсудности в Кунгурский городской суд Пермского края, суд первой инстанции исходил из того, что, заявляя требование о расторжении договора аренды и о возложении на ответчика обязанности вернуть земельный участок, истец ставит вопрос о прекращении права владения и пользования ответчиком спорным земельным участком, как объектом недвижимого имущества. При этом, судом установлено, что спорный земельный участок находится на территории Кунгурского района Пермского края. Судом обоснованно принято во внимание и то обстоятельство, что договор аренды, о расторжении которого заявлен иск. 07.12.2010 года прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю и возможное удовлетворение иска повлечет необходимость внесения изменений в государственный реестр регистрации прав. Исходя из чего, суд сделал правомерный вывод о неподсудности настоящего спора Индустриальному районному суду.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку он сделан с учетом предмета и оснований заявленных исковых требований и подтверждает правильное применение судом первой инстанции процессуальной нормы об исключительной подсудности возникшего спора.

Доводы частной жалобы на законность и обоснованность судебного постановления не влияют и его отмену не влекут, поскольку основаны на ошибочном толковании автором жалобы положений ст. 30 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Частную жалобу Казанцевой К.С. на определение Индустриального районного суда г. Перми от 12 марта 2012 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: