Дарение квартиры не такой простой способ передать право собственности, как может показаться. Дело осложняется тем, что многие не вполне понимают, что именно подразумевает договор дарения.
5 главных фактов о договорах дарения квартиры

1. Договоры дарения часто оспаривают в судах, поэтому это не лучший способ передать право собственности. Если даритель пожилой или тяжело болен, то почти наверняка сделка дарения может быть оспорена. Самый неудобный случай – когда сделку оспаривают наследники, не согласные с дарением.
2. Часто даритель не учитывает, что дарение – безвозмездная сделка, которая исключает любые взаиморасчеты между участниками. Если факт взаиморасчетов будет доказан, дарение могут признать «притворной» сделкой.
3. Одаряемый должен оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта. От налога освобождены близкие родственники: родители, супруги, дети, бабушки и дедушки, полнородные и не полнородные братья и сестры.
4. Продать подаренную квартиру без уплаты налога по договору купли-продажи можно только через три года.
5. Договор дарения имеет обратную силу в некоторых случаях, указанных в статье 578 Гражданского кодекса. Также даритель имеет право вернуть себе объект, если в договор по усмотрению сторон включено прямое указание на то, что даритель может отменить свое решение.

Как снизить риски того, что договор дарения квартиры будет оспорен
1. Обязательно заключайте договор не в простой письменной, а в нотариальной форме. Это уменьшает риск оспаривания сделки на основании заблуждения относительно ее безвозмездного характера, поскольку нотариус подробно разъясняет сторонам сделки все пункты договора.
2. Заручитесь справками, что даритель не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, чтобы не столкнуться с оспариванием на основании недееспособности дарителя.
3. Проверьте, имеет ли право даритель заключать такие сделки, так как дееспособность дарителя может быть ограничена по суду.
4. Знайте, что договор дарения не могут заключать малолетние граждане, а также лица, занимающие государственные должности и передающие объект дарения, связанный с исполнением ими должностных обязанностей.

Какие документы нужны для оформления дарения? Обязательно понадобятся: гражданский паспорт, а также его копия, платежное поручение или квитанция об оплате государственной пошлины, заявление по форме Росреестра (или Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картгографии — УФРС), которое можно скачать на сайте или взять бланк в офисе УФРС.

• Документы для оформления дарственной на землю

Для дарения надела понадобится кадастровый паспорт. Также к заявлению даритель прикладывает документ, который указывает, как владелец приобрел право собственности: судебное решение, договоры мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее. В случае, когда на участке нет построек, нужно взять еще и справку об их отсутствии. Обязательно следует составить договор дарения и акт приема-передачи участка.

• Документы для оформления дарственной на дом

Если объектом дарения является дом, то кроме вышеуказанного списка документов понадобится еще и техпаспорт. Кадастровый паспорт можно не получать, если он уже ранее предоставлялся и был помещен в регистрационное дело.

• Документы для оформления дарственной на квартиру

Зачастую объектом дарения выступает квартира. Для оформления дарения необходимы: заявления сторон, паспорта, документ об оплате госпошлины, доверенность представителя, когда хозяин жилья сдает документы не сам, договор дарения, акт приема-передачи квартиры (не во всех регионах), нотариальное согласие супруга дарителя (если недвижимость приобреталась в браке по возмездному договору). Понадобится также справка о лицах, проживающих в помещении.
Так как даритель дарит свое имущество и право собственности уже было зарегистрировано в УФРС, правоустанавливающую бумагу предоставлять не нужно.

Узнайте больше:
> Как оформить дарственную на жилую недвижимость?
> Согласие супруга на совершение сделок с недвижимостью

Где взять документы для дарения недвижимости? Кадастровый паспорт участка оформляется в УФРС, а технический – в БТИ (в настоящее время все в большем количестве регионов указанная функция переходит от сотрудников БТИ к кадастровым инженерам). Для их получения также необходимо собрать ряд документов и написать соответствующие заявления. Справку о лицах, имеющих право жить в квартире, получают в территориальном УФМС РФ (паспортном столе). Нотариальное согласие мужа или жены оформляется у нотариуса. Все остальные документы должны быть у дарителя.

Как составить договор дарения? Прежде чем подавать документы, необходимо составить соглашение о дарении и акт приема-передачи. В соглашении в обязательном порядке должны быть зафиксированы условия о предмете договора, а также все имущественные права в отношении дарителя и третьих лиц. Объект дарственной должен быть описан очень подробно: адрес, расположение, площадь и так далее. Также следует указать срок договора, порядок передачи имущества, права и обязанности сторон. В любом случае этот документ надо составлять с адвокатом.

Куда сдавать документы? Даритель сдает бумаги в территориальное УФРС. Также документы можно подать через многофункциональные центры (МФЦ) для оказания населению государственных и муниципальных услуг.
В УФРС обращается и владелец недвижимости или его представитель с доверенностью для регистрации права собственности. Росреестр должен зарегистрировать право собственности по договору дарения не позднее одного месяца со дня приема заявления. Однако субъекты РФ могут устанавливать и свои сроки. Например, в Самаре он составляет семь рабочих дней, а в Чебоксарах — 15 календарных дней, в Москве — 11 дней.

Дарение недвижимости (недвижимого имущества)

Объекты недвижимости — одни из самых распространенных предметов договора дарения. Популярность отчуждения недвижимого имущества именно таким способом обусловлена простотой совершения дарственной, отсутствием обязательного нотариального оформления, освобождением от уплаты НДФЛ при совершении ее между родственниками и прочими особенностями. При всем этом нормы ГК, позволяют осуществлять полноценную гражданско-правовую защиту сторон дарения, в случае нарушения их прав.

Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, в качестве недвижимого имущества законодатель признает 3 категории недвижимых вещей:

• недвижимые по своей природе — земельные участки, недра, водные объекты и т.п. ;
• все, что прочно связано с землей, перемещение чего без ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, недостроенные объекты, многолетние насаждения и т.п. ;
• подлежащие госрегистрации морские, воздушные суда и суда внутреннего плавания.

Указанный перечень объектов недвижимого имущества не является исчерпывающим — законом, к недвижимости может относиться любое другое имущество. В частности, к таким специальным объектам недвижимости, согласно ст. 132 ГК, относят промышленные предприятия (как имущественные комплексы).

К сведению Так, согласно ст. 572 ГК, по договору дарения недвижимости, одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне в собственность один из вышеуказанных объектов или его часть. Совершение такой сделки требует от сторон соблюдения определенных условий, в частности, условия о предмете.

Поскольку предмет дарения, в данном случае недвижимость, является существенным условием сделки (ст. 432 ГК), он требует его конкретизации в тексте договора. В нем должны содержаться данные, позволяющие определить предмет как недвижимое имущество или его часть, название и месторасположение предмета, его кадастровый номер и описание из техпаспорта, должен быть приложен план объекта, основания права собственности дарителя на него, в том числе данные о госрегистрации и т.п.

Получение недвижимости в подарок, понимается законодателем как получение дохода, который подлежит обложению НДФЛ. В этих же целях, законодатель требует проведения денежной оценки подаренного недвижимого имущества. Однако, в случае совершения дарения между близкими родственниками или членами семьи, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, одаряемый будет освобожден от обязанности уплаты подоходного налога.

При получении недвижимости по договору дарения, согласно ст. 131 ГК, она требует прохождения государственной регистрации перехода прав на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК, право собственности на подаренную недвижимость может перейти к одаряемому только после проведения такой госрегистрации.

В случае дарения дома, квартиры или земельного участка, находящегося в совместной собственности нескольких лиц (ст. 253 ГК), законодатель требует наличия согласия всех сособственников на такое отчуждение. Если такими сособственниками являются супруги — совершение дарения одним из них возможно только по нотариально удостоверенному согласию другого супруга (п. 3 ст. 35 СК).

Форма договора о дарении недвижимого имущества

Требования к форме заключения договора дарения, определены законодателем в ст. 574 ГК РФ, которая не содержит конкретных указаний к форме дарения недвижимости. Согласно ей, все договоры дарения недвижимости, заключенные до 1 марта 2013 года подлежали государственной регистрации. Договоры, заключенные после указанной даты, такой регистрации не требуют (ФЗ № 302 от 30.12.12 г.).

Внимание Согласно ст. 131 ГК РФ, отчуждение недвижимости, в том числе и по договору дарения, требует ее последующей государственной регистрации. Порядок ее проведения определен ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г.

Порядок проведения госрегистрации прав одаряемого на недвижимость, требует от заявителей предоставления государственному регистратору ряда документов, в том числе и документа, являющегося основанием для возникновения у одаряемого прав на недвижимость. Таким документом, в рассматриваемом случае, однозначно является договор дарения недвижимости.

Исходя из смысла ст. 18 ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., все представляемые государственному регистратору документы, должны быть исполнены на бумажном носителе, что вполне логично, поскольку представление для проверки подлинности устного документа невозможно. Таким образом, дарение недвижимости в устной форме исключит возможность государственной регистрации, ввиду чего, права на недвижимость не смогут перейти к одаряемому (п. 2 ст. 432 ГК).

Текст представляемого госрегистратору договора дарения недвижимости должен быть написан разборчиво и содержать полные наименования сторон дарения, написанные без сокращений. Не могут быть приняты к государственной регистрации договоры дарения, имеющие ошибки, исправления, зачеркивания, подписки и серьезные повреждения.

Государственная регистрация дарения недвижимости

Как уже говорилось, дарение недвижимости, совершенное до 1 марта 2013 года требует государственной регистрации договора. В случае, совершения дарения после указанной даты, стороны дарения освобождаются от такой обязанности. Но, несмотря на отказ от регистрации самого договора, как и ранее, действует правило, требующее государственной регистрации самой недвижимости (ст. 131 ГК). Так, государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется на основании и в порядке ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., а также с учетом специализированных Методических рекомендаций.

Исходя из смысла ст. 9 указанного закона, полномочиями по проведению госрегистрации недвижимости наделены Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр). Принятие документов и совершение регистрации осуществляется местными отделениями указанной службы или Многофункциональными центрами.

Порядок государственной регистрации

Анализ главы 3 ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., регулирующей порядок проведения госрегистрации, позволяет выделить несколько этапов:

1. Сбор и подготовка необходимых документов. Отметим, что согласно ст. 18 ФЗ № 122. К подаваемым документам представляется ряд требований. Они должны содержать описание недвижимого имущества, сам текст должен быть написан разборчиво, не содержать ошибок, помарок, сокращений, исправлений и т.д. Несоблюдение указанных требований, станет причиной отказа в совершении государственной регистрации.
2. Оплата государственной пошлины. Поскольку госрегистрация является совершением юридически значимого действия, за его совершение взимается соответствующая плата. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК, размер госпошлины составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.
3. Подача заявления и документов для госрегистрации. Как уже говорилось, подача документов совершается через Многофункциональные центры или местные отделения Росреестра. Сама подача допустима тремя возможными способами — лично, по почте (рекомендованным письмом с описью содержимого) и по электронной почте. При подаче документов, заявитель получает расписку о принятии документов, в которой указана окончательная дата выдачи свидетельства о государственной регистрации.
4. Государственная регистрация. На данном этапе, регистрационный орган принимает документы и регистрирует их, проводит их правовую экспертизу на предмет законности их положений, вносит сведения в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) на недвижимое имущество, ставит соответствующие надписи на правоустанавливающих документах и выдает указанные документы вместе со свидетельством про госрегистрацию заявителю.
5. Получение документов. Заявитель получает все необходимые документы лично или по почте. Сама регистрация проводится в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента подачи документов (п. 3 ст. 13 ФЗ № 122). После его истечения заявитель может требовать выдачи ему необходимых документов.

Необходимые документы

Перечень необходимых для государственной регистрации документов определен в ст. 16 — 18 указанного выше закона, а также п. 29 Методических рекомендаций. Согласно этим нормам, подаче подлежат следующие документы:

1. Договор дарения;
2. Заявление о регистрации, поданное любой из сторон дарения;
3. Документ, подтверждающий право собственности дарителя;
4. Документы из БТИ;
5. Выписка из домовой книги;
6. Копии паспортов сторон.

Все документы подлежат подаче минимум в двух экземплярах. В зависимости от особенностей конкретной частной ситуации, данный перечень может быть расширен. К указанным документам могут быть добавлены: разрешение со стороны сособственника, органа опеки, залогодержателя, свидетельство о браке, передаточный акт и т.д.

Пример Гражданка Мамонова решила подарить двухэтажный гараж, приобретенный ей сразу после свадьбы с гражданином Прохоровым, своему бывшему сожителю — Петрову. Данный факт, чтоб не вызывать лишних вопросов со стороны мужа, она решила от него скрыть.

Подписав с Петровым договор дарения, оплатив госпошлину и собрав все необходимые для государственной регистрации перехода прав документы, Мамонова подала заявление о перерегистрации гаража на одаряемого в местное отделение Росреестра. Однако, Мамонова не учла того факта, что на приобретенный ей после свадьбы гараж, согласно ст. 34 СК РФ, распространяется режим общей совместной собственности, ввиду чего, правами на гараж также обладает и ее муж — гражданин Прохоров.

Так, выждав десятидневный срок, в течение которого проводилась госрегистрация, Мамонова, вместе с Петровым, явились в отделение Росреетсра, для получения правоустанавливающих документов с удостоверительными надписями и свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.

Однако, вместо ожидаемого свидетельства, они получили поданный ими пакет, вместе с постановлением об отказе в проведении государственной регистрации. Свое решение, регистратор мотивировал тем, что заявителем не представлены некоторые из документов, необходимых для проведения юридически значимого действия, в частности, нотариально удостоверенного согласия супруга Мамоновой, на отчуждение гаража, что согласно ст. 20 ФЗ № 122 от 21.07.97г., является основанием для отказа.

В устной беседе госрегистратор разъяснил Мамоновой, что приобретенный ей в браке гараж, является совместной с ее супругом собственностью. Согласно п. 3 ст. 35 СК для отчуждения одним из супругов такого имущества, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без такого согласия Прохорова, подарить недвижимость, в частности двухэтажный гараж, гражданину Петрову не удастся.

Дарение отдельных видов недвижимого имущества

Ранее говорилось, что законодатель делит недвижимое имущество на несколько категорий, в зависимости от природы возникновения такой недвижимости и применяемых к ней правил гражданского оборота. Однако применительно к дарению, более целесообразно делить недвижимость в зависимости от характера и назначения для ее использования.

В зависимости от назначения, целесообразно делить объекты недвижимости на 3 стандартные группы — жилая и нежилая недвижимость, а также земельные участки. Указанные группы недвижимости не содержат принципиальных отличий в оформлении дарственных и регистрации объектов, однако определяют некоторые особенности таких сделок.

Дарение жилого помещения

В качестве жилых помещений, которые могут быть переданы по договору дарения, следует понимать все пригодные для проживания граждан строения и комнаты в них, входящие в жилой фонд. Такими помещениями могут выступать квартиры, частные жилые дома, комнаты в коммуналке, общежитии, квартире и т.п.

При дарении жилого помещения, в отличие от других видов недвижимости, в нем часто применяются разного рода обременительные условия, например, право дарителя на проживание в подаренной квартире, необходимость бережного пользования жилищем и т.д. Их нарушение может повлечь расторжение дарственной.

Дарение нежилого помещения

Гражданское законодательство не содержит конкретного определения нежилого помещения. Исходя из определения помещения, установленного ст. 2 ФЗ № 384 от 30.12.09 г. следует, что нежилыми помещениями следует понимать здание или его часть, имеющие административное, производственное, социальное, торговое и любое другое назначение, кроме проживания в нем людей.

Под такими объектами следует понимать гаражи, дачи, мастерские, офисы, бизнес-центры и прочие объекты, используемые, как правило, в целях получения дохода. Поскольку большинство из объектов указанной недвижимости используется в коммерческих целях, нередки случаи их притворного дарения, когда дарственной прикрывается их купля-продажа.

Дарение земельного участка

В качестве земельного участка следует понимать участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены уполномоченным на то госорганом, а также все, что находится под и над таким участком. Именно поэтому предметом дарения земельного участка может быть не только сам садовый или дачный участок, им также может быть участок земли с находящимся на нем жилым домом.

Поскольку земля находится под особой охраной государства, дарение земельного участка, кроме общих гражданских норм совершения дарения, требует соблюдения специальных правил гражданского оборота земли, определенных главой 17 ГК РФ. Так, при получении в подарок земельного участка, одаряемый может использовать его лишь по определенному назначению, которое установлено для каждого конкретного земельного участка.

Общие вопросы дарения

Чтобы правильно совершить сделку дарения недвижимости необходимо правильно понимать ее правовую природу. С этим вам поможет представленная ниже общая информация о договоре дарения.

Понятие и стороны дарения

Согласно ст. 572 ГК, под дарением законодатель понимает соглашение сторон о безвозмездной передаче вещей, имущественных прав или освобождение от обязанности одной стороны, за счет имущества другой стороны. Кроме того, следует различать обособленную общеполезную форму дарения — договор пожертвования (ст. 582 ГК). Получателем имущественных благ по указанным договорам считается одаряемый, лицом их отчуждающим — даритель (жертвователь).

Безвозмездность — основная характеристика договора дарения, исключающая возможность встречного представления или обязательства со стороны одаряемого. Так, даритель не может получить ничего взамен своего подарка — в противном случае дарение следует считать притворным, что согласно п. 2 ст. 170 ГК, влечет его ничтожность (абсолютную недействительность).

Запрещение и ограничение дарения

Кроме общих ограничений, применяемых ко всем гражданским сделкам, статьей 575 ГК предусмотрены специальные запреты, которыми законодатель ограничивает возможность участия в дарении конкретных субъектов права. В случае участия в дарении перечисленных в указанной статье лиц, такая сделка будет противоречить требованиям закона, что согласно ст. 168 ГК влечет ее ничтожность.

Важно Запреты на участие в дарении распространяются лишь на те подарки, которые имеют стоимость, превышающую 3 тыс. рублей. Если стоимость подарка меньше указанной суммы, дарение, совершенное вопреки запретам ст. 575 ГК, нельзя считать недействительным.

Так, согласно п. 1 ст. 575 ГК, законодатель, корреспондируя статьям 28 и 29 ГК, запрещает совершать дарение малолетним и недееспособным лицам, а также их законным представителям. Исходя из этого, такие субъекты могут участвовать в дарении лишь как одаряемые.

Кроме того, согласно п. п. 2 и 3 ст. 575 ГК, определен ряд запретов на участие в дарении в качестве одаряемого по профессиональному признаку. Так, в рамках борьбы с коррупционными преступлениями, подарки запрещено получать работникам социальных, медицинский и образовательных учреждений, государственным и муниципальным служащим, если такие подарки связаны с их служебным положением и исполнением должностных обязанностей.

В рамках пресечения финансовых махинаций в хозяйственной сфере, согласно п. 4 ст. 575 ГК, законодателем также запрещено дарение между коммерческими организациями. Между тем дарение ими в пользу некоммерческих организаций, граждан и прочих субъектов вполне допустимо.

Помимо специальных запретов, согласно ст. 576 ГК, законодателем определен перечень ограничений дарения, требующих от его сторон, соблюдения определенных правил, в зависимости от вида предмета дарения. Так, в случае дарения вещей материального мира, находящихся в совместной собственности, закон требует от дарителя соблюдения правил ст. 253 ГК, в частности, необходимости согласия на дарение со стороны сособственников.

Дополнительно В случае безвозмездной передачи прав требования, согласно п. 3 ст. 576 ГК, такое дарение должно совершаться в порядке цессии, с учетом общих положений перехода прав кредитора к третьему лицу. В частности, законодатель требует от сторон дарения уведомления должника о переходе прав требования, устанавливает невозможность перехода прав, которые неразрывно связаны с личностью кредитора и т.п.

Согласно п. 4 ст. 576 ГК, дарение, совершаемое в форме выполнения обязанности одаряемого или перевода его долга на дарителя, должно совершаться с учетом правил, предусмотренных для таких процедур. Кроме того, в случае совершения дарения от лица дарителя его представителем, согласно п. 5 ст. 576 ГК, доверенность такого представителя должна содержать указание на предмет дарения и самого одаряемого, в противном случае такую доверенность следует считать ничтожной.

Отказ от исполнения договора и отмена дарения

По общим правилам совершения гражданско-правовых сделок, односторонний отказ от исполнения обязательств, взятых в рамках заключенных договоров недопустим — для законности таких действий необходимы определенные основания и решение суда, либо отказ должен быть обоюдным. Однако безвозмездный характер дарения оказывает особое влияние на возникающие у сторон сделки правоотношения. Так, законодателем предусмотрены некоторые исключения из правил, дающие право одностороннего отказа от исполнения и отмену уже исполненного дарения.

Внимание Правом на отказ от исполнения дарения и его отмену наделен исключительно даритель, при условии наличия оснований, указанных в ст. ст. 577 и 578 ГК РФ. Одаряемый же, в свою очередь, наделен возможностью отказа от принятия дара, без каких-либо оснований для того (ст. 573 ГК).

Так, даритель, согласно ст. 577 ГК, вправе отказаться от передачи одаряемому подарка или выполнения в рамках дарения его имущественной обязанности, в случае, если в силу изменения имущественного или семейного положения, исполнение договора дарения на ранее установленных условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни. Исходя из этого, отказ от передачи подарка возможен только по договорам обещания дарения. При этом возмещения каких-либо связанных с таким отказом убытков не предусмотрено.

После передачи подарка, даритель может отменить дарение, что аннулирует саму сделку и лишает одаряемого права собственности на подарок. Так, согласно п. 1 ст. 578 ГК, право отменить дарение возникает у дарителя, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или члена его семьи, а также нанес им телесные повреждения. По такому же основанию, даритель вправе отказаться от передачи подарка еще до исполнения договора (п. 2 ст. 577 ГК).

Право на отмену дарения также возникает, если обращение одаряемого с переданным ему подарком, может повлечь его безвозвратную утрату, при условии, что такой подарок составляет крупную неимущественную ценность для дарителя (п. 2 ст. 578 ГК). Кроме того, отмена дарения возможна в тех случаях, когда даритель пережил одаряемого, а сам договор содержал условие об отмене дарения в таком случае (п. 3 ст. 578 ГК).

Важно К договору пожертвования неприменимы основания для отмены дарения, согласно п. 5 ст. 582 ГК, отмена пожертвования возможна лишь в тех случаях, когда одаряемым нарушено целевое назначение переданного ему подарка. Отметим, что право определения целевого назначения закреплено за жертвователем, согласно п. 3 ст. 582 ГК.

В случае отмены дарения, согласно п. 5 ст. 578 ГК, наступает двусторонняя реституция — взаимный возврат всего полученного по сделке, т.е. одаряемый возвращает сохранившийся в натуре подарок дарителю. При невозможности возврата в натуре, одаряемый возмещает стоимость подаренного ему имущества, на момент его дарения, в порядке ст. 1105 ГК.

Недвижимость, наряду с денежными средствами, является одним из самых распространенных предметов дарения. Выбор именно такого способа отчуждения недвижимого имущества может быть обусловлен разными причинами — необходимостью обезопасить одаряемых от последующего раздела недвижимости, исключить претензии наследников, укрыться от уплаты налогов и т.д.

Такие причины могут иметь как законный, так и противоправный характер, но независимо от него, нормы ГК формально позволяют реализовать цели сторон сделки в полной мере. Для пресечения злоупотреблений при дарении недвижимости, введена ее обязательная государственная регистрация, которая позволяет не только вести учет всех действий с указанными объектами, но и фиксировать незаконность дарения еще до того, как объект перейдет в полноправную собственность нового владельца.

Так, дарение, в сравнении с другими способами передачи недвижимости, имеет массу преимуществ — простоту оформления, обход ограничений для возмездных сделок, безвозмездность для одаряемого и т.д., однако все это становится подспорьем для нарушений закона и злоупотреблений со стороны участников сделки, недобросовестные намерения которых далеко не всегда признаются судами, даже при их убедительном доказывании со стороны заинтересованных лиц.

Консультация юриста

Вопрос Мои родители оформили дарственную на все свое недвижимое имущество — дачный участок, частный дом и гараж на меня. Однако когда мой старший брат узнал об этом, он посчитал, что это несправедливо и пригрозил аннулировать подписанные между мной и родителями договоры дарения. Сами договоры подписывались нами у нотариуса. Государственная регистрация уже пройдена. Подскажите, имеет ли брат такое право и что может стать основаниями для аннулирования? Ответ Основаниями для аннулирования дарения может стать лишь недействительность заключенного между вами и родителями договора. Для признания недействительности дарственной, она должна как минимум противоречить одному из общих или специальных требований закона для гражданских сделок (ст. 168 ГК). Поскольку договор был заключен у нотариуса, а недвижимость уже прошла обязательную государственную регистрацию, а она, согласно п. 1 ст. 13 ФЗ № 122 от 21.07.97г. предполагает правовую экспертизу документов, в том числе и на предмет законности, то заключенный между вами договор следует считать соответствующим требованиям закону, исходя из чего, оснований для признания недействительности дарения нет. Кроме того, оспорить договор в целях признания его недействительности, согласно ст. 166 ГК, может лишь то заинтересованное лицо, права которого нарушены. Так, имущественные права вашего брата могут быть нарушены лишь в том случае, когда он будет в той или иной мере претендовать на недвижимость, т.е., когда он станет полноправным наследником. До этого момента, независимо от наличия оснований, права оспорить договор он иметь не будет. Вопрос Моя признанная судом как недееспособная мать, собралась подарить нашу квартиру дому престарелых. Я являюсь ее опекуном, однако разрешения на такое дарение дать не могу. Поскольку я много работаю и часто отсутствую дома, боюсь, что она самовольно перепишет квартиру и мы останемся на улице. Могу ли я как-то воспрепятствовать этому? Ответ Согласно ст. 29 ГК, все сделки, за исключением мелких бытовых, совершаются от лица, признанного недееспособным, его опекуном. Таким образом, мать не может совершить дарение без вашего участия. Кроме того, согласно п. 1 ст. 575 ГК, дарение недееспособным или его представителем, запрещено законом. Ввиду этого, любой договор дарения недвижимости от вашей матери или от вас, как ее представителя, будет признан недействительным, что помешает пройти ему государственную регистрацию, а следовательно, квартира останется в собственности вашей матери, по крайней мере, пока она не будет признана судом дееспособной. У вас остались вопросы? 3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас Быстро Оперативный ответ на все ваши вопросы! Качественно Ваша проблема не останется без внимания! Достоверно С вами общаются практикующие юристы! Задайте вопрос юристу онлайн! Схема нашей работы Вопрос Вы задаете вопросы дежурному юристу. Юрист Юрист анализирует ваш вопрос. Связь Юрист связывается с вами. Решение Ваш вопрос решен. Вопрос Вы задаете вопросы дежурному юристу. Юрист Юрист анализирует ваш вопрос. Связь Юрист связывается с вами. Решение Ваш вопрос решен. Наши преимущества Анонимное обращение Любые вопросы по дарению Бесплатное общение Вы быстро получите ответ на свой вопрос 15 мин Средняя скорость ответа 1 Количество консультаций за сегодня 250 Количество консультаций всего Задайте свой вопрос юристу!

Договор дарения, в народе «дарственная» считается простым и довольно удобным способом передать свое имущество в другие руки. Но и при его заключении следует учесть и соблюсти определенные юридические тонкости, дабы потом не кусать локти.

Если исходить из статьи 572 Гражданского кодекса РФ предметом договора дарения могут выступать:

• любые вещи, стоимостью свыше 3000 рублей (предметы интерьера, музыкальные инструменты, сувенирные коллекции и т.д.);
• движимое имущество (автомобили, мотоциклы, яхты и т.д.);
• ценные бумаги и деньги;
• объекты недвижимого имущества (квартиры, дома, земельные участки, гаражи, дачи);
• имущественные права (например, право автора, изобретателя на вознаграждение за свои работы);
• освобождение от обязанностей (например, от уплаты долга).

На страницах этой статьи, мы поговорим о наиболее актуальном и часто встречающемся в повседневной жизни соглашении – договоре дарения недвижимого имущества между физическими лицами. Он представляет собой, не что иное, как волеизъявление одной стороны (дарителя) передать в собственность другой стороны (одаряемого) свою недвижимость на совершенно безвозмездной основе, оформленное в соответствии с нормами гражданского права. Именно безвозмездность сделки и отсутствие встречных требований, выделяет договор дарения из всего многообразия гражданско-правовых договоренностей.

Кому можно подарить, а кому нет

Чаще всего дарственная заключается между близкими и дальними родственниками. Но закон РФ не ограничивает граждан нашей страны передавать имущество в дар именно по признаку родства. Оно может быть подарено любому лицу, даже совершенно незнакомому, за исключением случаев прямо указанных в законе. Такие ограничения прописаны в статье 575 Гражданского кодекса РФ:

• Законные представители и опекуны малолетних или недеееспособных граждан не имеют права дарить от их лица принадлежащее им имущество;
• Работники медицинских, образовательных, социальных и иных учреждений подобной направленности не имеют права принимать в дар имущество от граждан, пользующихся их услугами;
• Муниципальные и государственные служащие, лица, их замещающие, а также работники Банка России в соответствии с служебным положением не могут получать имущество на основании договора дарения в связи с исполнением своих служебных обязанностей.

Положительные стороны договора дарения недвижимого имущества

• Одаряемые освобождаются от уплаты подоходного налога, если стороны сделки приходятся между собой близкими родственниками;
• Имущество граждан, полученное в дар, не может быть арестовано или изъято за долги;
• Договор дарения помогает в дальнейшем избежать наследственных споров, и освобождает будущих наследников от утомительной и хлопотной процедуры оформления наследства;
• Не требует обязательного нотариального удостоверения.

Форма договора дарения

Договор дарения предполагает простую письменную форму его заключения, но и не ограничивает граждан оформить его иначе. Например, по желанию сторон договор дарения может быть заключен в присутствии нотариуса, т.е. иметь нотариальный вид. Такой договор имеет ряд преимуществ по сравнению с простой письменной формой, а именно:

• Нотариальную сделку практически невозможно оспорить в суде.
• Сдать документы на регистрацию может одна сторона соглашения, при простой письменной форме договора – присутствовать обязаны и даритель, и одаряемый.
• Нотариальные сделки быстрее регистрируются, и наделены своеобразным «вотумом доверия» при проверке государственным регистратором.

И, все-таки, если договор составлен в обычной форме, скреплять его подписями заранее не следует. Расписаться нужно при сдаче документов на государственную регистрацию права, чтобы специалист, принимающий заявление, мог засвидетельствовать, что подписи действительно принадлежат сторонам сделки.

Содержание договора дарения

Сейчас на просторах всемирной паутины можно найти самые разнообразные образцы договора дарения, и подправить под свои нужды. Многие, так и поступают. Но не все соглашения, составленные подобным образом, проходят государственную регистрацию. Если есть возможность оплатить услуги юриста или нотариуса, лучше обратиться за помощью к квалифицированным специалистам.

Существенные условия договора дарения

• Дата составления договора;
• Личные данные сторон (место и год рождения, паспортные сведения, регистрация по месту жительства);
• Если от имени стороны выступает доверенное лицо, законный представитель или опекун, это обстоятельство отражается в договоре (личные данные этих лиц также прописываются в тексте документа);
• Предмет договора с указанием его характеристик в соответствии с кадастровым паспортом;
• Правоустанавливающие документы, на основании которых за дарителем зарегистрировано право собственности;
• Стоимость объекта недвижимости, передаваемого в дар;
• Типовая фраза о том, что объект недвижимости не несет на себе обременений и арестов;
• Указание на то, что стороны соглашения вменяемы и дееспособны;
• Количество экземпляров договора;
• Иные условия, не противоречащие закону касательно таких сделок.

Договор дарения доли по своей сути ничем не отличается от дарения целой собственности. В содержании такого документа необходимо указать, какую часть имущества передает даритель в собственность одаряемого или одаряемых, и какую долю те получают. Остальные положения дарственной идентичны обычному дарению.

Запрещенные условия договора дарения недвижимости

В договоре дарения запрещено прописывать встречные обязательства, которые при переходе дара к одаряемому, возникают в отношении дарителя. И которые могут принести новому собственнику затраты имущественного характера.

Например, если в содержании документа будут фигурировать такие условия, как обязанность одаряемого предоставить дарителю взамен право пожизненного проживания и содержания, передачи вещи или денежной суммы и т.п., сделка будет признана незаконной.

Однако, в соответствии с нормами права, договор может содержать в себе элементы нескольких договоров, и являться смешанным. Для того чтобы к договору дарения были применены правила смешенного договора, и он был признан действительным, дополнительные условия, вносимые в содержание соглашения, не должны звучать как встречное представление, т.е. передача имущества в дар не должна зависеть от этих условий.

Договор дарения с условием проживания

Исходя из этого, хотелось бы затронуть вопрос, волнующий многих людей при заключении договора дарения.

Как подарить родственникам жилое помещение и не оказаться на улице после передачи прав на объект недвижимого имущества, если в соглашение нельзя вносить встречные обязательства?

Проанализировав судебною практику по схожим делам, можно сделать следующий вывод.

В договор дарения позволительно включать положение о том, что после перехода права собственности к одаряемому, за дарителем сохраняется право пользования квартирой на безвозмездной основе в течение всей его жизни. Это условие не будет являться препятствием для отчуждения недвижимости третьим лицам, но передаваться она будет с обременением в виде пожизненного проживания первоначального собственника, т.е. по закону новые хозяева жилья не смогут его выселить до наступления смерти.

Главное, прописать это условие правильно, чтобы оно звучало, не как встречное обязательство, а именно как очередной дополнительный пункт договора. Например, если в тексте документа написать: «Даритель безвозмездно передает, а одаряемый принимает в дар в собственность жилое помещение и обязуется предоставить дарителю право пожизненного проживания в этом жилом помещении…», договор будет признан недействительным, т.к. передача поставлена в зависимость от условия.

А вот если в каком-нибудь 9, 10 пункте дарственной написать: «Иванов Иван Иванович сохраняет право проживания в указанной квартире», — это будет выглядеть, как дополнительное условие с признаками другого договора. И к такому договору дарения можно будет применить нормы права по смешананным сделкам. Описанная ситуация несомненно спорная, и многими юристами трактуется по-разному. Однако немалая часть аналогичных судебных споров решается положительно в пользу дарителя, указавшего в договоре подобное условие, что дает основание использовать такую практику при составлении текста документа.

Несмотря на то, что договор дарения, как и любой другой гражданско-правовой договор, можно оспорить в судебном порядке, юридическая практика показывает, что это самый сложный вид сделок для оспаривания в высших инстанциях.

Договор дарения между супругами

Дарение между супругами законом не ограничено. Если имущество, которое предается в дар второй половине, было приобретено в собственность до брака, или доли у супругов выделены, никаких проблем не возникнет. А вот если недвижимость была куплена или приобретена в законном зарегистрированном браке, и является их совместной собственностью, для того чтобы осуществить дарение, придется пройти процедуру выделения долей.

Для этого необходимо в простой письменной форме составить соглашение об определении долей и зарегистрировать в УФРС. После того как за каждым из супругов будет закреплена индивидуальная доля, ее можно подарить.

Договор дарения, как простой, так и составленный в нотариальной форме, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы.

Видео с пояснениями о договоре дарения недвижимости:

Право собственности на недвижимость даёт владельцу распоряжаться ею как ему угодно: дарить, продавать, обменивать, сдавать в аренду. Переоформление квартиры владельцем должно быть юридически грамотно оформлено, а для этого нужно понимать основные нюансы, особенности проведения данной сделки. Разберём все ключевые аспекты в статье.

Способы переоформления жилья

Законодательством Российской Федерации предусмотрено пять способов, как лучше переоформить квартиру:

1. на основе договора купли-продажи;
2. на основе договора дарения;
3. на основе завещания;
4. по обмену;
5. используя ренту.

Переоформление квартиры с помощью купли-продажи

Для того чтобы провести процедуру переоформления квартиры через договор купли-продажи, необходимо будет выполнить следующие этапы:

1. Подготовить необходимый пакет документов:

• заявление;
• документы на квартиру;
• договор;
• выписку из ЕГРН;
• согласие других совладельцев;
• чек об оплате государственной пошлины.

1. Подписать договор купли-продажи недвижимости.
2. Предоставить данный пакет документов в Росреестр для регистрации прав на квартиру новым владельцем.

Переоформить квартиру по договору дарения

Основными этапами при переоформлении квартиры на другого человека по договору дарения являются:

1. Сторонам необходимо обговорить и составить договор дарения квартиры.
2. Оплатить налог.
3. Подать документы с договором и заявлением в Росреестр для регистрации прав собственности.
4. Забрать документ, который подтверждает переход права владения на жильё от одного гражданина к другому.

Если же гражданин изъявил волю подарить свою часть в квартире, то согласие остальных совладельцев в данном случае не нужно. Если это эта доля в квартире, которая была нажита в браке, то согласие бывшего супруга или бывшей супруги необходимо будет письменно дать и заверить у нотариуса.

Завещание

Завещание – это документ, который любой гражданин может составить у нотариуса для того, чтобы после смерти всё имущество было распределено по воле завещателя. Для этого гражданину необходимо обратиться к нотариусу с паспортом и документами, которые устанавливают право собственности на недвижимость. Нотариус, в свою очередь, составить документ (завещание) и заверит его печатью и подписью как самого клиента, так и исполнителя (нотариуса).

Основными моментами, которые необходимо учесть являются:

• завещание должно быть юридически грамотно составлено;
• оно должно соответствовать законодательству Российской Федерации;

• быть написано дееспособным гражданином.

Рента

Рента – это передача прав от одного лица к другому с последующей оплатой рентодателю обговорённой суммы.

Для данного вида переоформления квартиры на другое лицо, необходимо выполнить следующее:

1. Подготовить пакет документов (свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, выписка из БТИ, паспорта сторон);
2. Сторонам нужно заключить договор.
3. Передать документы на регистрацию в Росреестр.

Обмен

Граждане Российской Федерации также прибегают и к обмену одной квартиры на другую. В данном случае очень тяжёлым является этап поиска нового жилья, на которое и произойдёт обмен. Затем нужно будет составить договор, оплатить налоги и передать дело под регистрацию.

Можно ли провести процедуру без налогов?

Как переоформить квартиру без оплаты налогов? Ответ прост: подарить квартиру прямому (близкому) родственнику. В таком случае затраты будут минимизированы по сравнению с проведением процедуры по оформлению наследства.

Единственной тратой будет уплата государственной пошлины и расходы на нотариуса.

Владелец жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и передать близким людям. Но чтобы право собственности не было оспорено, нужно правильно оформить сделку. Как в 2019 году переоформить квартиру на родственника?

Самый простой способ передать квартиру родственнику – написать завещание в его пользу. Однако минус такого варианта в том, что завещание может быть оспорено другими потенциальными наследниками.

Достаточно немного не соблюсти правила оформления документа и суд признает завещание недействительным или ничтожным.

Чтобы собственник был уверен, что жилье достанется именно тому, кого он выбрал, оформить передачу нужно при жизни. Как в 2019 году правильно переоформить квартиру на родственника и какой способ выгодней?

Основные сведения

В России право собственности на недвижимость подтверждается регистрационной записью в государственном реестре. То есть недостаточно просто передать свой дом или квартиру кому-либо.

Нужно еще правильно переоформить смену собственника. Только после внесения соответствующей записи в Росреестр новый владелец получает возможность не только владеть и пользоваться недвижимостью, но и распоряжаться объектом по своему усмотрению.

Переоформить свое имущество собственник может на абсолютно любого человека, родственные связи здесь не имеют значения.

Передать квартиру родственнику обычно требуется в тех случаях, когда человек не является слишком близким родственником, чтобы наследовать по закону или помимо него имеются другие претенденты.

Кроме того собственник квартиры в такой ситуации абсолютно уверен, что жилье получило именно выбранное им лицо.

Способов отчуждения недвижимости довольно много и выбирать следует, руководствуясь конкретными обстоятельствами.

Необходимые термины

Среди наиболее популярных способов переоформления права собственности на квартиру на другого человека нужно отметить:

• куплю-продажу:
• обмен;
• дарение;
• наследование.

Продажа квартиры чаще осуществляется между малознакомыми и незнакомыми людьми. По закону нужно заключить договор, зарегистрировать право собственности и оплатить пошлину.

Кроме того, продавец платит налог с продажи, а покупатель может получить налоговые льготы по возврату части расходов.

Обмен предполагает, что люди просто меняются жильем. При этом сделка может осуществляться как просто мена или обмен с доплатой одной из сторон.

При дарении одаряемый получает имущество без какой-либо оплаты или обязательных действий. Квартира передается безвозмездно и безусловно еще при жизни дарителя.

Преимущество дарения – в отсутствии налогообложения для близких родственников. А вот всем прочим одаряемым придется заплатить налог с полученной прибыли.

Наследование может происходить по закону или по завещанию. В первом случае наследуют наиболее близкие родственники в порядке очередности, определенной законом.

Во втором варианте – преемником может быть кто угодно. Плюс такого способа передачи – квартира переходит к новому собственнику только после смерти дарителя, причем собственник вправе неоднократно менять завещание и круг наследников.

Кроме того существуют иные, не столь популярные способы переоформления квартиры на родственника.

Например, рента, передача доли. В любом случае есть свои преимущества и недостатки, которые нужно тщательно оценить до момента передачи имущества.

Плюсы и минусы процедуры

Зачем передавать квартиру родственнику? Ситуации могут быть разными. Например, родители оформляют жилье на ребенка или бабушка передает свой дом внукам.

Закон не возбраняет отчуждение имущества любым способом по усмотрению владельца и в пользу любого лица. Однако следует помнить, что:

После переоформления права собственности	На другое лицо прежний владелец теряет любые права на переданное имущество
Новый собственник вправе распорядиться недвижимостью, как сочтет нужным	Выселить бывшего владельца, продать жилье
Оспорить сделку передачи квартиры очень сложно	Если на момент переоформления собственник пребывал в здравом уме и памяти

То есть, передав свою квартиру родственнику, бывший владелец теряет право распоряжаться жилплощадью, а порой и пользоваться. При этом отношения меж родственниками могут и поменяться.

Прежний собственник может передумать по поводу квартиры, но сделать уже ничего не получится. Есть новый хозяин и только он решает, как распорядиться своим имуществом.

С этой точки зрения завещание более целесообразно. Однако передача квартиры родственнику при жизни собственника имеет и свои плюсы:

Владелец жилья	Точно уверен в передаче прав собственности
Сделку не могут оспорить третьи лица	Исключение – недееспособность собственника
После смерти владельца квартиры не возникнет споров	О переделе имуществ меж наследниками

Конечно, отметить нужно и такой нюанс, как финансовые расходы. Потребуется оплачивать услуги юриста и нотариуса за оформление документов, оплачивать пошлину за регистрацию перехода права собственности. Но расходы варьируются в зависимости от выбранного способа отчуждения.

Действующие нормативы

Об основаниях прекращения права собственности на имущество говорится в ст.235 ГК РФ. Здесь сказано случаях прекращения права собственности, в том числе упоминается как вариант отчуждение имущества в пользу иного лица.

При этом переход права может осуществляться, как на возмездной, так и на безвозмездной основе.

По воле собственника отчуждение происходит в соответствии со сделками, заключенными в понимании ст.153 ГК РФ.

Но где переоформить квартиру на родственника? Договора по сделкам могут составляться самостоятельно или с участием нотариуса.

Но все виды отчуждения жилья или его доли подлежат обязательной госрегистрации в порядке, предусмотренном ст.164 ГК РФ и ст.131 ГК РФ.

Право собственности у нового владельца возникает с момента госрегистрации. Таковы общие нормы, касающиеся отчуждения квартиры.

Но, кроме того, в зависимости от вида и особенностей сделки могут применяться иные положения ГК РФ. Вопросы оплаты пошлины и налогов регламентирует Налоговый кодекс РФ.

Как лучше переоформить квартиру на родственника

Собираясь переоформить квартиру на родственника, нужно учитывать некоторые нюансы, касающиеся правового статуса потенциального владельца недвижимости.

Так при переоформлении жилья на детей могут использоваться два варианта отчуждения – дарение или наследование.

Для упоминания в завещании ребенка не нужно спрашивать мнения его законных представителей. Наследодатель может в принципе никому не сообщать о своем решении.

Порядок страхования квартиры по ипотеке в Сбербанке смотрите в статье: страхование квартиры в Сбербанке.

Как подать онлайн-заявку на ипотеку в Сбербанке на официальном сайте, .

Право собственности перейдет к ребенку только после смерти дарителя. А вот для осуществления дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку придется получить согласие его родителей или опекунов, которые действуют от имени ребенка.

Переоформляя квартиру на взрослого родственника необходимо учитывать степень родства. Например, по сделке дарения близким родственникам не придется платить налог.

А вот при отсутствии близкого родства выгоднее оформить куплю-продажу. Хотя продавцу придется уплатить налог с продажи, но покупатель может получить налоговый имущественный вычет.

При передаче квартиры супругу можно оформить соглашение об имущественном разделе либо оставить свою долю по завещанию.

Но какой-бы способ не был выбран, важно правильно оформить сделку, чтобы впоследствии она не была отменена или оспорена.

Нужно собрать определенный пакет документов, включающий правоустанавливающие документы и техническую документацию БТИ, а затем правильно оформить соответствующий сделке договор. Как переоформить собственность на квартиру на родственника?

Договор дарения

Дарение – это вид безвозмездной сделки, предполагающий передачу имущества иному лицу быстро и без притязаний на взаимную выгоду.

Более того, даритель не вправе требовать какой-либо оплаты или требовать исполнения каких-то условий.

Если в обмен на дар даритель получает материальные или нематериальные блага, то дарение через суд можно признать недействительным.

Участниками сделки выступают собственник имущества (даритель) и получатель дара (одаряемый). Особенностью заключения сделки является обязательное согласие на принятие дара. Если одаряемый против сделки, то дарение невозможно.

Оформляется передача дара посредством составления письменного договора дарения. В нем указываются:

• данные сторон (Ф.И.О., данные паспорта);
• предмет сделки (объект дарения);
• характеристики объекта;
• основания владения;
• цель сделки (дарение);
• кадастровая стоимость объекта;
• дополнительные условия (дата перехода права собственности и пр.);
• дата и подписи сторон.

Дарственная составляется самостоятельно или при участии нотариуса. Далее сделка регистрируется в Росреестре. С момента регистрации одаряемый становится собственником квартиры.

Важно! Дарение квартиры не близкому родственнику потребует уплаты одаряемым налога в размере 13 % от стоимости квартиры.

Кроме того передачу квартиры путем дарения в этом случае лучше оформить нотариально, что исключит оспаривания сделки близкими дарителю людьми.

Соглашение купли-продажи

Вариант продажи жилья родственнику привлекателен тем, что такую сделку практически невозможно оспорить в суде. Квартира переходит покупателю без возможности возврата.

В сделке участвуют продавец и покупатель. Они заключают договор, в котором содержатся такие сведения:

• сведения об участниках сделки;
• суть сделки;
• предмет купли-продажи;
• характеристики объекта;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• стоимость квартиры (сколько стоит по оценке сторон);
• порядок оплаты;
• порядок передачи квартиры;
• дополнительные условия;
• дата составления и подписи сторон.

После подписания договора стороны должны обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если ДКП заверен нотариально, то за регистрацией может обратиться сам покупатель.

Также оформление регистрации может осуществить нотариус. Если квартира принадлежала собственнику менее 5 лет, то ему придется заплатить налог с полученного дохода.

При этом сильно занизить стоимость не получится. Налоговые органы ориентируются на кадастровый учет и при чрезмерном отклонении рассчитывают налог на основании кадастровой стоимости.

Покупатель после оформления сделки может обратиться за имущественным вычетом.

Договор ренты

Сделка ренты может стать хорошей альтернативой и дарению, и купле-продаже. Для собственника выгода в том, что данный вид сделки имеет обратимый порядок.

Собственник может отменить договор, сославшись на неисполнение стороной оговоренных условий.

Суть ренты в том, что получатель квартиры обязуется выплачивать собственнику периодические платежи или оказывать определенные услуги.

Взамен этого после смерти владельца жилья он получает квартиру в полную собственность. Фактически хозяин квартиры становится иждивенцем будущего владельца до конца своей жизни.

Для посторонних людей такая сделка довольно невыгодна. Можно долгое время платить ренту, заботиться о владельце квартиры, а потом сделку отменят за неисполнение условий и вернуть потраченных средств не удастся.

Однако рента может оказаться приемлемой в тех случаях, когда собственник и так находится на иждивении потенциального преемника.

Например, пожилая женщина живет вместе с сыном, который о ней и заботится. Конечно, можно просто подарить сыну жилье, но неизвестно, что будет в будущем.

В таком случае целесообразно оформить договор ренты, прописав в нем обязанность сына осуществлять уход за матерью.

Сделка ренты также подлежит госрегистрации. Квартира до момента смерти рентополучателя будет находится под обременением.

Соглашение мены

Сделка мены целесообразна, когда собственник квартиры желает передать ее родственнику, но при этом иного жилья у него нет. Например, у отца есть большая трехкомнатная квартира, в которой он живет один.

При этом его сын с семьей и детьми живет в однушке. Можно просто поменяться местами проживания, но отсутствие права собственности усложняет ситуации, когда требуется присутствие владельца.

В итоге отец и сын заключают договор мены, меняются жильем и регистрируют переход права собственности на жилье.

Договор о мене составляется по той же структуре, что и ДКП. Отличие – указываются два предмета сделки и то, к кому какой объект переходит.

Также в разделе об оплате указывается, является ли обмен равноценным (без доплат) или одна из сторон должна доплатить некоторую сумму.

К сведению! Сделку мены могут совершать только непосредственные собственники. При этом мена невозможна, если хотя бы один из объектов находится под обременением.

Способы передачи после смерти собственника

После смерти владельца квартиры получить имущество можно по закону или по завещанию. В первом случае наследниками первой очереди являются супруга, дети и родители. Они наследуют квартиру, как и прочее имущество, в равных долях.

Если наследодатель желает оставить свое жилье иному лицу или родственнику другой очереди ему нужно составить завещание в его пользу.

Однако здесь есть нюансы:

Если имущество является совместной собственностью супругов	То распорядиться каждый из них может только своей долей
Квартира приобретенная одним из супругов до брака	Полученная в дар или наследство, является личной собственностью супруга и он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению

Кроме того существует и категория так называемых обязательных наследников. Это несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители или супруг.

Такие лица вправе получить 50 % доли, положенной им при наследовании по закону, вне зависимости от содержания завещания.

Как лучше быть с частью недвижимости (доля)

Нередкими являются ситуации, когда собственнику принадлежит только доля имущества. К примеру, квартира находится в общей собственности супругов или приватизирована на всех членов семьи.

Порядок передачи доли зависит от вида сделки. Но, прежде всего, важен тот факт, что распоряжение долей возможно только при полной ее идентификации.

Необходимо сначала выделить долю и зарегистрировать ее принадлежность конкретному лицу в Росреестре. То есть распоряжаться можно лишь частью квартиры, находящейся в долевой собственности.

Когда осуществляется купля-продажа доли, то совершить сделку можно только с согласия других собственников. При этом действует право приоритетного выкупа.

Видео: составляем договор дарения квартиры

Сначала владелец доли обязан предложить сделку совладельцам и только при их отказе можно продать часть квартиры иному лицу.

Кроме того все сделки с долями квартир подлежат обязательному нотариальному оформлению.

Нотариус обязан убедиться в согласии остальных собственников на продажу – на основании их личного заявления или предоставлении документов, подтверждающих соблюдение порядка преимущественной покупки.

А вот при дарении или завещании спрашивать согласия остальных собственников не нужно. Владелец доли может передать свое имущество кому сочтет нужным.

Можно ли провести процедуру без налогов

Важное значение при выборе варианта передачи квартиры родственнику имеет финансовая сторона вопроса. Как осуществить сделку с минимальными затратами, что дешевле?

Здесь опять же все зависит от степени родства и целей передачи. Получение дохода, коим признается и получение недвижимости, требует оплаты НДФЛ (13 %).

Даритель, получивший квартиру в дар, должен оплатить налог. Но если он является близким родственником, то от налогообложения он освобождается.

Что выгоднее ипотека или кредит на квартиру с материнским капиталом узнайте из статьи: что выгоднее ипотека или кредит на квартиру.

Про ипотеку в ВТБ 24 на вторичное жилье, .

Что это значит ипотека с господдержкой, .

При купле-продаже налог платит продавец, поскольку он получает прибыль. Но если квартира была в собственности более 5 лет на 2019 год, то от уплаты налога собственник освобождается.

Не облагается налогами и завещание. В этом случае родство влияет на размер госпошлины, уплачиваемой нотариусу при вступлении в права наследования.

Независимо от способа свершения сделки по передаче квартиры родственнику, собственник должен помнить, что после госрегистрации перехода права собственности в Росреестре, он утратит всякие права на жилье.

Поэтому если есть хотя бы малейшие сомнения в целесообразности сделки и благих намерениях родственника, лучше предпочесть завещание. По крайне мере, завещание в любой момент можно исправить или вовсе отменить.

Какое недвижимое имущество можно передавать в дар

Если вы собираетесь сделать дар своему ближайшему родственнику в виде недвижимости, то вам следует понимать, что для этого недвижимое имущество не должно иметь каких-либо долгов и не должно находиться под какими-либо обязательствами.

Недвижимость можно подарить только в следующих случаях:

• когда квартира или земля находится в собственности непосредственно дарителя;
• если все совладельцы, имеющие право собственности на недвижимость, дают письменное согласие;
• недвижимость не находится под банковским залогом;
• по квартире или дому не выплачивается рента третьими лицами;
• недвижимое имущество не находится под арестом по решению суда;
• когда квартира, земля или дом находятся под социальным наймом, в этом случае сначала недвижимость приватизируется и только потом человек, получивший право собственности может дарить;
• если квартира располагается в еще не завершенной новостройке, тогда вы не можете ее дарить, но зато можете подарить имущественное право на эту недостроенную квартиру.

Документы для заключения договора

Для того чтобы процедура оформления дарственной прошла без каких-либо препятствий необходимо в регистрирующие органы, нотариусу или юридической фирме, предоставить следующий пакет документов, который будет несколько отличаться в зависимости от объекта дарения.

На квартиру, долю квартиры

При составлении дарственной на квартиру или ее часть своему родственнику вы должны подготовить такой пакет документов:

1. Личные паспорта дарителя и одаряемого.
2. Оригинал и копии документа, свидетельствующего, что даритель имеет право собственности на квартиру или какую-то ее часть. Таковыми являются договора:
   • купли-продажи;
   • передачи в собственность;
   • дарения или обмена;
   • свидетельство на право наследования квартиры и прочие бумаги.
3. Паспорт на квартиру из кадастровой книги, который изготавливается в территориальном органе БТИ.
4. Бумаги, которые подтверждают, что квартира не находится под арестом или залогом, под каким-то другим видом обременения.
5. Документ, удостоверяющий, что нет никаких долгов по квартире – это, прежде всего, копия такого документа, как финансово-лицевой счет.

   Дарственная может подготавливаться у нотариуса, а может оформляться в простой письменной форме у юриста.

6. Документ о количестве людей, проживающих и прописанных в дарящейся недвижимости – выписка из домовой книги или справка о составе семьи.
7. Письменное и нотариально заверенное согласие родственников, которые являются совместными собственниками, на то, чтобы подарить недвижимость.

Земельный участок

В случае передачи в дар земельного участка, на котором нет никаких построек, нужно предоставить следующие бумаги:

1. Паспорта обеих сторон участников договора.
2. Правоустанавливающий документ, который подтвердил бы право собственности дарителя на земельный участок. Это могут быть:
   • договор купли-продажи, обмена, дарения;
   • свидетельство о праве вступления в наследство;
   • какой-либо документ о передаче в собственность.
3. Технический паспорт с указанием всех параметров земельного участка и его характеристик.
4. Экземпляр ФЛС – финансово-лицевого счета.

   Если правоустанавливающая документация выпущена после 1998 года, тогда к ней еще необходимо приложить свидетельство о государственной регистрации прав собственности на землю.

5. Нотариально заверенное согласие всех родственников, являющихся совладельцами земельного участка, в письменном виде.
6. Техническая документация, в которой отражается нормативная стоимость земельного участка.
7. Справка, на основании технической документации о том, что на территории земли нет несанкционированных построек или есть легальные постройки.
8. План участка из кадастра с указанием прикрепленного за земельным участком кадастрового номера, а также копия плана.
9. Все необходимые квитанции об оплате госуслуг.
10. Если на сделке присутствует представитель одной из сторон или с обеих сторон, тогда они должны предоставить нотариусу доверенность.

Об условиях договора дарения изложено в статье: «Существенные условия договора дарения».

Как правильно оформляется договор дарения по доверенности, .

Земельный участок с домом

Когда в дар передается не только земельный участок, но еще и дом, который расположен непосредственно на этой территории, тогда к тому пакету документов, который предоставляется юристу или нотариусу на саму землю, еще следует добавить и документы на дом.

Пакет документов для оформления земельного участка с домом:

1. Паспорта, подтверждающие личности обеих сторон, подписывающих договор.
2. Вся правоустанавливающая документация на дом, которая имеется в наличии.
3. Справка и выписка из кадастра обо всех технических характеристиках дома – поэтажная экспликация, если дом двухэтажный, план дома.
4. Согласие в письменной форме и нотариально заверенное в том, что родственники-совладельцы не против дарения земли с домом.
5. Необходимые справки, которые бы подтвердили, что нет никаких долгов по дому и земле, что имущество не заложено и не находится под арестом, или это могла бы быть копия финансово-лицевого счета.
6. Необходима выписка из домовой книги с данными обо всех, кто прописан в доме.
7. Выписка из технической документации, которая выдается в БТИ.

   В том случае, когда на территории участка, который хотят подарить, проживают дети, тогда следует обязательно предоставить разрешение на дарение земли с домом, которое берется в отделе опеки и попечительства.

8. Документ, отражающий нормативную оценку земельного участка.
9. План из кадастровой службы и его один экземпляр.
10. Необходимые квитанции, подтверждающие оплату государственных услуг.
11. Если вместо сторон на сделке должны присутствовать представители, тогда обязательно нужна еще и нотариально заверенная доверенность на каждого из представителей.

В том случае, если правоустанавливающие документы, вдруг, оказались утерянными, их можно восстановить в Государственном Правовом Центре или создать заново по всем пунктам законодательства РФ.

Образец договора дарения недвижимости родственникам

При оформлении документа на отчуждение недвижимости близкому или дальнему родственнику следует указывать следующие важные моменты:

1. Персональные данные обеих сторон с указанием родственных связей – это очень важно для налогообложения или его отмены в случае, если степень родства между сторонами является наиближайшей. Если сделка заключается между близкими родственниками, тогда никакой уплаты налогов не нужно.
2. Указывается предмет договора, где прописывается:
   • характеристика того, что передается в дар;
   • кому передается;
   • что даритель является собственником этой недвижимости, которую собирается подарить;
   • что недвижимость не находится под арестом, залогом или другим каким-то обременением.
3. Следующим пунктом являются права и обязанности обеих сторон.

   Права и обязанности обеих сторон содержат условия для заключения или отмены настоящего документа, а также право отказаться от дара одаряемым лицом.

4. Затем обозначается порядок передачи в дар недвижимого имущества.
5. Пункт об ответственности с обеих сторон перед исполнением всех обязательств по законодательству, а также за надлежащее обращение одаряемого с даром.
6. Обязательно указываются порядок, причины, основания для расторжения соглашения.
7. Подписи сторон.

Ссылки для скачивания шаблонов договоров дарения недвижимого имущества между родственниками:
на квартиру;
на земельный участок;
на земельный участок с домом.

Перечень документов для госреестра

Список документов, которые необходимо предоставить для регистрации соглашения:

• паспорта, удостоверяющие личность обеих сторон, заключавших договор;
• бумаги, которые свидетельствовали бы о праве собственности:
  1. Квитанция об оплате госпошлины.
  2. Заявление от дарителя о том, что он собирается передать право собственности другому лицу.
  3. Заявление от одаряемого о регистрации прав собственности и владения подаренным жильем.
• договор дарения недвижимости;
• технический паспорт на квартиру из БТИ, из кадастра;
• справка из бюро технической инвентаризации, которая бы содержала еще и инвентарную оценку жилья;
• согласие супругов дарителя и одариваемого, которое должно быть нотариально заверено;
• если дом или квартира являются совместной собственностью дарителя еще и с другими родственниками, тогда требуется их нотариально заверенное согласие;
• правоустанавливающие документы, относящиеся к праву собственности дарителем своей квартиры, гаража, земельного участка, жилого дома, дачи и др.;
• если одаряемый является несовершеннолетним лицом, тогда необходимо предъявить еще и согласие из органов опеки или самого опекуна, попечителя, коими могут также являться родители или близкие родственники.

Что такое дарение с правом пожизненного проживания, прочтите в статье: «Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя».

Сколько стоит договор дарения у нотариуса, узнаете расценки на этой странице.

Размер налога на дарение квартиры родственнику приведен на этой странице.

Если дарственная была оформлена у нотариуса, тогда каждая сторона в Федеральной регистрационной службе должна будет предъявить по одному экземпляру нотариально заверенного договора, а также одну копию.

Если же оформление происходило у юриста, и документ составлялся в простой письменной форме, тогда следует предоставить оригиналы этого документа по количеству участников, плюс – правоустанавливающий подлинник.

Видео: Телеконсультант. Дарение квартиры

Предыдущая статья: Дарение доли в квартире родственнику Следующая статья: Образец договора дарения по доверенности

Порядок оформления

Договор дарения, целью которого является передача недвижимости в дар, может быть составлен двумя способами:

• в простой письменной форме без участия и заверения нотариуса;
• в нотариально заверенной форме.

Выбор обусловлен необходимостью заверения документа с целью защиты от оспаривания.

Порядок оформления напрямую зависит от выбора способа составления документа.

Самостоятельно

Cамостоятельное составление дарственной подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов:

1. Оформление договора дарения недвижимости согласно правилам, установленным законом.
2. Подписание договора.
3. Государственная регистрация права собственности на подаренную недвижимость.
4. Уплата налога по ставке 13% от стоимости подаренного объекта недвижимости.

При составлении договора дарения недвижимости необходимо точно указать все данные из документов и включить пункты:

• о дарителе и одаряемом. Требуется полное указание Ф.И.О., паспортных данных каждого и места их постоянного проживания;
• предмет дарения. Необходимо указать исчерпывающие характеристики объекта недвижимости: его площадь, этажность, адрес нахождения, сведения из свидетельства госрегистрации;
• дата передачи дара, если это действие не предполагается совершить сразу;
• подпись дарителя и одаряемого.

Государственная регистрация права обязательна, так как при ее отсутствии дарственная легко оспаривается.

Проводится таковая в несколько шагов:

1. Обращение в Регистрационную Палату или МФЦ по месту расположения недвижимости.
2. Составление заявления и передача документов на регистрацию.
3. Получение от принявшего бумаги сотрудника расписки и даты явки за результатом.
4. В назначенный день — обращение с распиской за получением свидетельства о государственной регистрации права на подаренный объект недвижимости и сданными бумагами.

Регистрирующий орган вправе отказать в регистрации, если документы представлены в несоответствующем виде или не полностью. После исправления недочетов заявитель вправе обратиться повторно.

Оплатить налог на получение в качестве дохода объекта недвижимости предстоит тем, кто не считается дарителю близким родственником. Ставка составляет 13% от стоимости подаренного объекта.

Оформление у нотариуса

Другой порядок оформления договора дарения недвижимости предусмотрен при заверении его нотариусом. Здесь сторонам предстоит понести большие расходы, но выполнить меньший объем работы, ведь ее часть сделает нотариус. Для оформления необходимо обратиться к специалисту и предоставить необходимые документы, среди которых обязательны:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• документы на передаваемый объект недвижимости, подтверждающие законность приобретения его дарителем;
• свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость;
• технический паспорт объекта;
• доверенность, если кто-то из участников действует не самостоятельно, а через представителя;
• разрешение супруга, если даритель приобрел объект недвижимости в период нахождения в браке, и он считается совместно нажитым имуществом;
• разрешение органов опеки в некоторых случаях (если в сделке участвует несовершеннолетний).

Нотариус вправе запросить иные бумаги. После их представления необходимо оплатить расходы:

• государственная пошлина за заверение договора;
• оплата услуг нотариуса за составление договора;
• государственная пошлина за получение свидетельства государственной регистрации права собственности;
• налог на доход с дарения.

При обращении к нотариусу госпошлина за регистрацию права уплачивается ему, а он самостоятельно сделает запрос в регистрирующий орган и оформит свидетельство.

Дарственная на недвижимость близким родственникам

Договор дарения недвижимости в пользу близких родственников составляется достаточно часто. Он заполняется по всем стандартным правилам в соответствии с законом. Однако есть некоторые преимущества в составлении такого договора:

• уплата налога отменяется для близких родственников дарителя;
• государственная пошлина при заверении нотариусом оплачивается по пониженной процентной ставке.

Иных отличий в дарении между родственниками нет.