Документ

• PDF
  

  Постановление от 21 декабря 2018 года №1616

Внесено Минстроем России.

Федеральным законом от 31 декабря 2017 года №485-ФЗ статья 161 Жилищного кодекса дополнена новой нормой, согласно которой управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, осуществляется управляющей компанией, которую определяет орган местного самоуправления. Порядок определения органом местного самоуправления управляющей компании устанавливается Правительством России. Такая управляющая компания будет управлять многоквартирным домом до выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления с управляющей организацией, определённой собственниками помещений или по результатам открытого конкурса, но не более одного года (далее – временное управление).

Жилищным кодексом предусмотрено, что открытый конкурс проводится органом местного самоуправления в случаях, если в течение шести месяцев в доме не выбран способ управления, если это новый дом или если управляющая организация прекратила управление домом. Правила проведения такого конкурса утверждены постановлением Правительства от 6 февраля 2006 года №75.

Подписанным постановлением утверждены Правила определения управляющей организации для временного управления многоквартирным домом. В соответствии с Правилами управляющая организация для временного управления будет определяться органом местного самоуправления из формируемого этим органом перечня. В перечень будут включаться управляющие организации, представившие в орган местного самоуправления заявление о включении в перечень, и управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса. При этом необходимым условием для участия управляющей организации в открытом конкурсе будет её согласие на включение в перечень.

Установленный механизм временного управления позволит обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления домом.

В связи с поступлением многочисленных обращений территориальных органов ФАС России, органов местного самоуправления, хозяйствующих субъектов и собственников помещений в многоквартирных домах ФАС России в письме от 02.09.2015 № АД/46729/15 выразила свою позицию в части возможности предоставления временной управляющей организации без проведения конкурсных процедур права на управление многоквартирными домами.

Обращения стали поступать в ФАС России в связи с письмом Минстроя России от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», которое было направлено в адрес высших должностных лиц субъектов Российской Федерации (руководителей высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации). В указанном письме Минстрой России сообщил, что органы местного самоуправления вправе предоставить преференцию путем определения ими без проведения конкурсных процедур временной управляющей организации для обеспечения многоквартирных домов, в отношении которых возникает риск «остаться без управления», в том числе, в ситуации, когда управляющая организация в одностороннем порядке без объективных причин и без заблаговременного уведомления расторгает договор управления многоквартирным домом или фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении такого многоквартирного дома.

Как сообщает ФАС России указанное письмо с антимонопольным органом, уполномоченным законодательством на дачу соответствующих разъяснений, не согласовывалось. На основании данного письма органы местного самоуправления массово предоставляют управляющим организациям, получившим к 01.05.2015 лицензию на право осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами, муниципальные преференции, и, зачастую, без согласования с территориальными органами ФАС России, на основании пунктов 1 и 4 части 3 статьи 19 Федерального закона «О защите конкуренции».

По мнению ФАС России, совершение таких действий органами местного самоуправления является нарушением антимонопольного законодательства по следующим причинам:

1. Предоставление государственных или муниципальных преференций регламентировано Главой 5 Закона о защите конкуренции.

Согласно пункту 20 статьи 4 Федерального закона «О защите конкуренции» государственные или муниципальные преференции — это предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимуществ, которые обеспечивают им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Системный анализ норм главы 5 Закона о защите конкуренции (в т.ч. п. 2 ч. 3 ст. 20) приводит к выводу о том, что преференция может быть предоставлена в порядке, установленном Главой 5 Закона о защите конкуренции, в целях, установленных частью 1 статьи 19 Закона о защите конкуренции и только в случае, если ее предоставление не приведет к устранению или недопущению конкуренции.

ФАС России обращает внимание на то, что предоставление права на управление многоквартирным домом без проведения конкурса не может соответствовать целям предоставления государственных или муниципальных преференций, установленных частью 1 статьи 19 Закона о защите конкуренции.

2 Статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с частью 5 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 указанной статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 255-ФЗ), юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Частью 4 статьи 7 Федерального закона № 255-ФЗ установлены особые условия, регламентирующие обязательный порядок действий органов местного самоуправления на переходный период, а именно:

1. В случае, если в срок до 1 апреля 2015 года хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу указанного Федерального закона, не обратились с заявлением о предоставлении лицензии либо такому хозяйствующему субъекту отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такой субъект.

2. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

При этом следует иметь ввиду, что в случае если, хозяйствующие субъекты, которые указаны в части 4 статьи 7 Федерального закона № 255-ФЗ и осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу настоящего Федерального закона, не обратились с заявлением о предоставлении лицензии либо получили отказ в ее выдаче, надлежащим образом обязаны исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до наступления событий, указанных в части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несоблюдение органом местного самоуправления указанного порядка не может являться основанием для назначения управляющей организации без проведения конкурса.

При таких обстоятельствах предоставление права на управление многоквартирным домом без проведения конкурса может привести к ограничению, недопущению, устранению конкуренции, что является нарушением Закона о защите конкуренции.

Способ управления многоквартирным жилым домом выбирается самими собственниками помещений в указанном доме. Указанные собственники вправе выбрать только один из способов управления:

• управляющая организация;
• товарищество собственников жилья;
• непосредственное управление.

В том случае, когда собственники не реализовали свое право на выбор способа управления, муниципальные органы власти сделают это за жильцов. Будет назначен конкурс по выбору управляющей организации. «Победившая» компания и будет осуществлять управление домом, отвечать за содержание и ремонт общего имущества собственников.

Обязанность оплачивать услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома возникает у граждан не ранее выбора последними способа управления домом или в случае, если выбор не сделан — не ранее проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании. В этом случае собственники квартир обязаны вносить плату за управление, содержание и ремонт исходя из согласованного тарифа (например, 10 рублей за 1 метр площади занимаемого жилого помещения).

В случае, когда услуги по содержанию, ремонту фактически оказывались, но управляющая организация не была выбрана в установленном законом порядке, указанная организация вправе требовать с граждан возмещения произведенных затрат, исходя из реальных расходов, а не тарифа за содержание и ремонт исходя из площади жилого помещения.

Пример из судебной практики

ЖК РФ не предусматривает «временное управление» многоквартирными домами какими-либо организациями с функциями управляющей компании, платить которым «квартплату» собственники не обязаны. У собственников многоквартирного дома возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение с момента выбора способа управления домом и определения управляющей компании или проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании:

Судом установлено, что в предусмотренном законом порядке до 06.01.2009 г. договор управления домом ни с кем из собственников этого дома не заключался.

Учитывая изложенное, истец до 06.01.2009 года не являлся для собственников многоквартирного дома управляющей компанией в том смысле, который изложен в Жилищном кодексе РФ, в связи с чем не вправе требовать с собственников этого дома плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая является обязанностью для этих собственников и подлежит уплате именно управляющей компании.

По мнению суда, из действий участников жилищных отношений между собственниками многоквартирного дома и организациями, в оперативном и доверительном управлении которых находился муниципальный жилищный фонд, жилищные права и обязанности не возникли, поскольку жилищным кодексом в случае пассивной позиции собственников многоквартирного дома предусмотрена обязанность органов местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч.4 ст.161 ЖК РФ), что свидетельствует о невозможности временного управления многоквартирными домами какими-либо организациями с функциями управляющей компании до проведения этого конкурса.

Учитывая изложенное, у собственников многоквартирного дома не возникает предусмотренная ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение до того момента, пока не выбран способ управления многоквартирным домом и не определена управляющая компания (в случае выбора такого способа управления домом) или не проведен открытый конкурс по выбору управляющей компании (Апелляционное определение Советско-Гаванского городского суда Хабаровского края от 30 марта 2012 года).

Минстроем России предложен порядок временного управления многоквартирным домом

Проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация»

Согласно проекту временное управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация.

Перечень организаций формируется органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на территории соответствующего муниципального образования, и размещается в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Временное управление осуществляется на основании распоряжения органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя.

Организация, осуществляющая временное управление, в течение трех рабочих дней с даты издания распоряжения:

направляет собственникам помещений в многоквартирном доме, в отношении которого назначено временное управление, подписанный проект договора управления многоквартирным домом и представляет информацию об этом в орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, издавший упомянутое распоряжение, с приложением копии направленного собственникам помещений в многоквартирном доме проекта договора управления многоквартирным домом;

размещает сведения о заключении договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направляет их в орган государственного жилищного надзора.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемых и выполняемых при временном управлении, не может превышать минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.

Размер платы за содержание жилого помещения при временном управлении определяется с учетом установленного перечня обязательных работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и не может превышать размер платы, установленный органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, определенный в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Проектом предусматривается, что отсутствие письменного договора между организацией, осуществляющей временное управление, и собственником помещения в многоквартирном доме не является основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и не является препятствием для реализации права на получение соответствующих платежей организацией, осуществляющей временное управление в данном многоквартирном доме.

Временное управление прекращается с даты внесения соответствующих изменений в реестр лицензий субъекта РФ в случаях:

истечения срока, установленного распоряжением о назначении организации, осуществляющей временное управление;

принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации данного способа;

заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной по результатам открытого конкурса.

С 12 января 2019 года многоквартирные дома без управляющих компаний будут попадать под временное управление

Правительство РФ определило порядок временного управления многоквартирными домами, в отношении которых не определен способ управления или управляющая организация (постановление Правительства РФ от 21 декабря 2018 года № 16161). Управление в указанной форме будет осуществлять управляющая организация на основании решения органов местного самоуправления, исполнительной власти городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя до определенного момента. Речь идет об определении способа управления МКД, заключении договора управления МКД с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме, а также подведении итогов открытого конкурса.

При этом в качестве такой управляющей организации будет определяться организация, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и включенная в специальный перечень. Указанный перечень организаций будет формироваться уполномоченным органом и размещаться в ГИС ЖКХ. Минстрой России объяснил необходимость принятия постановления тем, что в случаях, когда собственники помещений в МКД не выполняют свою обязанность выбрать один из способов управления домом (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса), а органы местного самоуправления позднее проводят открытый конкурс (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ), признаваемый несостоявшимся, часть домов все равно остается без надлежащего управления.

Ранее ожидалось, что упомянутый порядок вступит в силу 1 января 2019 года, однако в соответствии с документом это произойдет 12 января следующего года, в день вступления в силу подп. «в» п. 10 ст. 1 Федерального закона от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

1 С текстом постановления Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. № 1616 можно ознакомиться на официальном сайте кабмина.