В каких случаях возникает право собственности по закону

Согласно нормам действующего миграционного законодательства, каждый гражданин, пребывающий на территории Российской Федерации, обязан временно или постоянно зарегистрироваться по тому адресу, где он проживает.

Если с собственниками недвижимости все предельно ясно – они регистрируются в своем собственном жилье, то с лицами, которые не имеют в собственности дома или квартиры, всегда возникают трудности.

Внимание! Трудности с пропиской объясняются тем, что собственники жилья с опаской рассматривают предложения по временной или постоянной регистрации других лиц в своих домах и квартирах. Ведь не ясно, какие права на их жилье могут со временем заявить такие жильцы.

Вместе с тем действующее законодательство ограничивает права нанимателя или арендатора на чужую собственность. Так, такие лица имеют право только проживать на жилплощади, которую ему предоставил собственник квартиры или дома.

Совершать какие-то сделки в отношении жилья они не имеют права. Также им не разрешается регистрировать на жилплощадь, которую они занимают, своих родственников или других лиц.

Исключение составляют только несовершеннолетние дети. По закону они регистрируются по месту временной или постоянной прописки своих родителей. При этом согласия собственника жилого помещения на данную процедуру не требуется.

Ни при каких обстоятельствах временная или постоянная регистрация не влечет за собой приобретение права собственности на жилье.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Согласно действующему гражданскому законодательству, гражданин может получить право собственности на жилье в следующих случаях:

• при заключении договора купли-продажи недвижимости. Например, собственник жилья может продать часть своей недвижимости лицу, которое им пользуется с разрешения собственника;
• при заключении договора дарения на недвижимость;
• согласно договору пожизненной ренты;
• в порядке наследования после смерти собственника жилья;
• по вступившему в законную силу решению суда.

Права проживающего не собственника

Если процедуру приватизации организовал один человек – то он и получает статус собственника. У человека не появляется права прописывать на территории объекта любых людей, с кем ты имеешь родственные связи.

Как ты можешь организовать процедуру прописки? Владелец объекта недвижимости вместе с будущим жильцом должны обратиться в жилищное управление. И оба пишут заявление. Один выражает желание провести регистрацию, а другой подтверждает отсутствие претензий по данному вопросу. Тогда легче разобраться в том, если человек прописан в квартире, но не собственник, какое у него право, обязанности.

Прописавшемуся доступны возможности и обязанности:

1. Если регистрация прошла по отношению к приватизированной квартире, то права у жильца будут такими же, что и у владельца. При необходимости ты должен соблюдать условия договора, составляющегося при регистрации. Важно использование квартиры по назначению. Причинение ущерба её состоянию недопустимо.
2. Любые жильцы обязуются учитывать любые особенности, связанные с эксплуатацией того и иного объекта. Дополнительные условия ты тоже прописываешь в тексте.
3. Жилец, прописавшись, в случае расторжения брака, лишается права использования имущества. Исключение – ситуации, когда приобретение жилья откладывается по уважительным причинам. Тогда на протяжении некоторого времени ты ещё можешь остаться по старому адресу. Сроки требуется обговорить дополнительно.
4. Жилец обязан соблюдать все пункты договора, если он выпускается одновременно с проведением регистрации. В договоре также нужно написать, дают ли прописки право собственности. Это является обязательным требованием.

При наличии приватизированной квартиры хозяин, являющийся совершеннолетним гражданином, распоряжается объектом по усмотрению, в зависимости от собственных желаний. Если жильца планируется выселить, то вторую сторону надо уведомить заранее.

Те, кто прописывается у собственника, распоряжаться жильём не имеют права. Единственная возможность – использование объекта недвижимости по прямому назначению. Можно иметь к объекту свободный доступ, проживать по адресу. Законодательство облегчает поиск ответа на вопрос, какое право имеет человек, прописанный по определённому адресу.

Что ждёт жителя нашей страны и владельца квартиры? Прописанный обладает теми же правами, что и любой другой жилец. В законодательстве РФ отсутствует понятие «прописка без проживания». На что даже ссылки нет.

Ещё раз стоит отметить, что право распоряжаться жильём возникает, когда совершаются следующие действия:

• Покупка жилья. На регистрацию нужно являться обеим сторонам.
• Получение недвижимости путём оформления наследства.
• Оформление договора пожизненной ренты в этой квартире, являющегося официальным.
• Оформление дарственной.
• Получение судебного решения из-за прописки чужого человека в своей собственности.

Права прописанного в квартире человека

К таким лицам Жилищный кодекс Российской Федерации относит:

• супруга;
• родных и усыновленных детей;
• родителей по линии мужа и жены.

Собственник жилья к членам своей семьи может отнести и других родственников, иждивенцев, лиц, не находящихся в родственных с ним связях. Такое решение должно быть документально подтверждено, например, в разрешении на временную или постоянную прописку.

По общему правилу, все лица, которые прописаны по месту проживания, имеют одинаковые с собственником права на пользование жильем. Однако отдельным документом, заключенным между указанными лицами и собственником жилья, их права могут быть детализированы.

Помните! Вне зависимости от объема прав, которыми наделены лица, проживающие в жилье собственника, они обязаны заботиться о недвижимости, соблюдать правила совместного проживания, сохранять жилье в целостности и сохранности.

Если семейные отношения прекращаются, например, брак между супругами расторгается, то зарегистрированный в квартире или доме бывший член семьи теряет право на пользование жильем. Поэтому собственник может самостоятельно выписать такое лицо со своей жилплощади.

Однако договором или другим документом может быть установлено иное. Кроме того, при рассмотрении данных вопросов в суде бывшим членам семьи зачастую предоставляется временное право на пользование жильем.

Если лицо, которое временно или постоянно прописано в недвижимости собственника, не находится с ним в родственных отношениях, то пользоваться жильем он может только на условиях, которые устанавливает собственник квартиры или дома.

О прописанных в муниципальных квартирах

Те, кто проживает в муниципальной квартире, обязаны соблюдать все условия, прописанные в договоре социального найма. Именно данный документ даёт право по распоряжению жильем. Такие жильцы не получают прав владельца.

А возможности у гражданина не собственника в таком случае следующие:

• Жить, пользоваться коммунальными услугами.
• Сдавать объект для аренды, если соблюдаются все условия.

У родственников прописанного в квартире те же права, что и у самого жильца. Членами семьи считаются те, кто зарегистрирован на той же площади, что и первоначально заключивший договор.

Супруги, родители и близкие родственники – если прописать человека такой категории к себе, дополнительных вопросов возникнуть не должно. Главное – присутствие внутри сопроводительного документа данных на соответствующего гражданина. Документ дает права жительства. Он оформляется согласно общеустановленным правилам. Но давайте для этого использовать проверенные источники.

Расторжение семейных отношений позволяет продолжить проживать там, где оформлена постоянная прописка.

Определенная категория граждан Российской Федерации имеет возможность получить муниципальное жилье. Проживание в нем регулируется договором социального найма.

Зарегистрированные в такой недвижимости физические лица правом собственности на жилье не обладают. Вместе с тем ряд прав им предоставляется.

В частности, они имеют право:

• проживать в таком жилом помещении и пользоваться набором коммунальных услуг, которые предоставляются;
• сдавать жилье в аренду. Однако такое право предоставлено только ответственному квартиросъемщику.

Члены семьи нанимателя и его близкие родственники, проживающие вместе, имеют одинаковые с ним права и обязанности.

К членам семьи в данном случае относятся лица, которые зарегистрированы на одной с ним жилплощади по договору социального найма.

К ним относятся:

• супруг;
• дети, родные и приемные;
• родители нанимателя и его супруга;
• другие родственники.

Внимание! Указанные лица подлежат регистрации на основании договора социального найма. То есть они должны быть указаны в договоре. Если сведений о таких лицах в договоре социального найма нет, то прописка невозможна.

При расторжении брака или прекращении родственных связей по другим основаниям все лица, указанные в договоре социального найма, сохраняют право на проживание в указанном муниципальном жилье.

Каких прав у прописанного не собственника нет

Кроме того, прописанные в жилье лица не могут:

• самостоятельно прописать в квартире или доме собственника своих родственников;
• заключать в отношении такого жилья сделки по купле-продаже;
• производить обмен жилья на другое;
• принимать его в наследство по закону;
• передавать квартиру или дом в качестве залога, при оформлении кредита;
• производить переоборудование жилья по своему усмотрению;
• делать ремонтные работы капитального характера;
• предоставлять для проживания дом или квартиру другим лицам. Это исключительное право собственника недвижимости.

Таким образом, лицо, которое прописано в жилье, принадлежащем другому физическому лицу на праве собственности, имеет права там проживать и пользоваться. На большее он претендовать не может.

При нарушении нанимателем или арендатором взятых на себя обязательств собственник жилья имеет право расторгнуть договор на проживание, если он заключался, и потребовать выписки указанных лиц со своей жилплощади. При возникновении спора последнее слово принадлежит суду.

Как свидетельствует судебная практика, иски собственников недвижимости удовлетворяются в полном объеме.

Учтите! В некоторых случаях суд разрешает несколько месяцев нанимателю еще пожить в доме или квартире собственника, после чего он обязан освободить жилье. В противном случае он подлежит выселению.

Неприватизированные квартиры: о правах

Права, возникающие при подобных обстоятельствах, прописаны в Гражданском Законодательстве. Там легко найти ответ на вопрос о том, какие последствия дадут о себе знать, если оформить человека в квартиру.

Наниматель обязан следить за состоянием квартиры. Можно прописывать дополнительных граждан, если другие собственники дают согласие, не возражают против такого решения. Надо следить за соблюдением законодательных норм по жилой площади на одного человека. У нанимателя и членов семьи будет примерно одинаковый ответ на вопрос, чем грозит собственнику оформление документов в 2019 году.

Отдельного разговора заслуживают дети до 18 лет. Они должны проживать вместе с родителями. При отдельном проживании родственников место жительства прописываемого ребёнка определяют отдельно. Согласие нанимателя квартиры не нужно для оформления документов на лиц младше 18-ти. Не нужно извещать и других лиц, проживающих на территории квартиры. Этого не требует прописка, чем она уже отличается от других подобных сделок.

После получения гражданами муниципального жилья у них появляется возможность его приватизации в будущем. При этом такое право имеют все лица, указанные в договоре социального найма.

После завершения процедуры приватизации все лица становятся сособственниками жилья. Однако поскольку приватизация является добровольной, то воспользоваться своим правом можно только по желанию.

То есть, отказавшись участвовать в приватизации в пользу одного или все остальных жильцов, такой наниматель получает право на бессрочную прописку. При этом от обязанности поддерживать жилье в надлежащем санитарном состоянии он не освобождается.

Наниматель, если позволяет размер жилплощади, и имеется согласие всех собственников жилья, может прописать членов своей семьи и других лиц. Главное требование – норма жилплощади на одного человека должна соблюдаться.

Нюансы прописки в квартире, которая была приватизирована

В результате приватизации квартиры ее собственником становится то лицо, на которое были выписаны приватизационные документы. Таким образом, полноправным собственником может быть один человек или несколько. Если приватизировало одно лицо, поскольку больше никто в квартире не проживал, то недвижимостью такое лицо будет распоряжаться самостоятельно.

Являясь собственником жилья, физическое лицо единолично решает, кого прописывать, а кому отказать в прописке. При этом претендентами на регистрацию могут быть как родственники, так и совершенно посторонние лица.

Процедура прописки заключается в следующем: собственник квартиры и наниматель жилья совместно обращаются в подразделение миграционной службы, где заполняют заявления.

После окончания процедуры временной или постоянной регистрации наниматель приобретает следующие права:

• пользоваться жильем наравне с его собственником. Однако между нанимателем и собственником может быть заключен письменный договор, в котором будут перечислены конкретные права и обязанности нового жильца. Если говорить об обязанностях, то они заключаются в использовании жилья по его прямому назначению и обеспечению мер по его сохранности;
• если нанимателем выступает родственник или член семьи, то при прекращении родственных отношений такое лицо теряет право пользования занимаемым жильем. Однако в брачном контракте или других договорах могут быть предусмотрены другие права и обязанности таких лиц. В таком случае приоритет имеет договор.

Если спор между собственником жилья и нанимателем переходит в судебную сферу, то вердикт суда является окончательным.

Как свидетельствует судебная практика, суды практикуют предоставление определенного срока для проживания бывшим членам семьи, который является достаточным для поиска другого жилого помещения.

Важно! Если при оформлении найма жилого помещения был оговорен конкретный срок, до которого жилье предоставляется в пользование нанимателю, то с истечением такого периода времени квартира должна быть освобождена.

Досрочное освобождение нанимаемого жилья возможно только по инициативе самого нанимателя или с его согласия, если инициатива исходит от собственника. При недостижении согласия спор переходит к разрешению в судебном порядке.

Однако если собственник решит досрочно расторгнуть договор найма, о своем решении он обязан в письменном виде заблаговременно предупредить нанимателя.

Тот может согласиться с предложением собственника и добровольно освободить жилье или отказаться – в таком случае только суд сможет принять окончательное решение.

О прописке и частных домах

Если человек прописан в частном доме с регистрацией – значит, объектом недвижимости можно пользоваться, даже если гражданин не получил статус собственника. Последний имеет право выписывать тех, с кем не хочет находиться рядом. Право на проживание у жильца сохраняется.

Лишь одно исключение достойно отдельного рассмотрения. Речь идёт о детях. Если в доме прописан гражданин, у которого появляются наследники – то владелец может прописывать несовершеннолетних. Детей нельзя выписать, когда отсутствует другая жилплощадь, дающая другие возможности. Родитель также получает право оформить документы с использованием данного адреса. Но он должен заранее подумать о действиях, «если я являюсь собственником, либо прописана на территории».

По возможности, вопрос о детях рекомендуется решить заранее.

Если у владельца появилось намерение продать имущество, то у жильца нет права создавать дополнительных препятствий. После полного завершения сделки договор влияет на право использования, владения. Какие права дает сам документ – отдельный вопрос.

Дополнительный документ с заверением от нотариуса составляется, если владелец не хочет получения дополнительных прав кем-нибудь из родственников. Но ребенок имеет право проживать с родителями.

При оформлении регистрации гражданин обязан уведомить соответствующие органы власти. Обычно при подобных обстоятельствах обращаются к сотрудникам ФМС. Дополнительные наказания-штрафы вводятся при длительном отсутствии на территории зарегистрированного объекта. Услуги общественных заведений не всегда гарантированно доступны, если прописать кого-то по конкретному адресу.

Многие до сих пор путают между собой понятия прописки и имущественных прав. Потому важно помнить, что регистрация не делает человека автоматически владельцем объекта недвижимости. Собственность остаётся у другого. Права собственника квартиры заслуживают отдельного разговора.

Процедура регистрации

Регистрация постоянно или временно по месту жительства для гражданина, не являющегося собственником жилья, достаточно проблематична. Это объясняется боязнью собственника помещения потерять свои права.

Однако достаточно грамотные собственники не только дают свое согласие на такую процедуру, но и стараются оформить такие отношения письменным договором.

Следует знать, что для прописки не требуется заключения договора найма жилого помещения в письменной форме. Достаточно устной договоренности.

Однако если составлен письменный договор на проживание лица в квартире или доме собственника, это автоматически означает получение согласия на прописку. Даже если об этом в договоре ничего не сказано.

Его перечь следует уточнить в подразделении миграционной службы или паспортиста ЖЭКа. Ведь каждый регион страны может установить свой перечень документов.

Помните! Вне зависимости от этого общий пакет бумаг должен включать в себя:

• заявление на регистрацию от лица, которое желает прописаться;
• заявление от собственника жилья с согласием на прописку такого лица в его квартире;
• паспорта регистрирующегося лица и собственника жилья;
• правоустанавливающие документы на жилье. С 2017 года единственным документом, который подтверждает право собственности на недвижимость, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• свидетельство о регистрации брака, если прописывающийся имеет супруга;
• письменное согласие от муниципалитета, если прописка осуществляется в квартиру, предоставленную ответственному нанимателю по договору социального найма.

В каждом конкретном случае перечень документов может быть расширен.

Правила наследования недвижимого имущества после смерти

Законодательство определяет возможность передачи имущества ушедшего из жизни человека, находившегося в его владении. К наследственной массе может быть отнесено только имущество, являющееся собственностью наследодателя – личной или совместной.

Неприватизированное жильё

Наследование неприватизированной квартиры возможно, если процесс приватизации квартиры был инициирован наследодателем, но не доведён до завершения, права на недвижимое имущество наследники обретают.

Родственники наследодателя, прописанные в жилище вместе с ним до его кончины, могут рассчитывать на дальнейшее проживание по этому адресу.

Приватизированная квартира

Приватизированное жильё наследуется:

• в соответствии с завещанием;
• на законных основаниях.

Распорядиться квартирой после смерти можно и посредством наследственного договора. Договор наследования квартиры и прочего имущества – явление в юридической практике новое, во многом он схож с договором пожизненного содержания. Используется подобное волеизъявление редко, поскольку:

• население плохо осведомлено о такой возможности;
• механизм применения договора наследования плохо отработан.

Поэтому многие задают вопрос: наследственный договор в России принят или нет?

Если имеет место наследование совместной собственности на квартиру доля умершего подлежит выделению. Именно она войдет в наследственную массу. Если правообладатель обозначит в завещании в качестве наследства всю жилплощадь квартиры, право наследования имущества после смерти по завещанию будет признано недействительным. Родственники поделят лишь долю наследодателя.

Преимущество закреплено за наследниками более высокой очереди.

Кооперативная квартира

Наследование кооперативной квартиры возможно после внесения паевого взноса – только тогда выдаётся документ о праве собственности. Если наследодатель скончался до приобретения прав на кооперативную квартиру, получить соответствующий документ смогут его правопреемники.

При наличии не оплаченных взносов квартира не переходит в собственность участника кооператива. Но члены его семьи смогут войти в кооператив, если постоянно проживали в квартире до кончины наследодателя.

Наследование по закону без завещания

Завещание на квартиру после смерти подразумевает её передачу любому лицу, избранному правообладателем. Но намного чаще имущество наследуют близкие родственники покойного – по закону. Законодательством определено восемь очередей наследников. Преимущество закреплено за наследниками более высокой очереди. В состав первой входят дети, муж (жена), родители усопшего.

Может ли передаваться квартира в наследство детям от предыдущих браков наследодателя? Безусловно. Дети, рождённые во всех брачных союзах правообладателя, относятся к первой линии наследников. Исключение – наличие завещания наследодателя или брачного договора, изменяющего режим его собственности.

Если квартира приватизирована на нескольких человек, право наследования квартиры у правопреемника возникает в отношении доли наследодателя.

Наследники по представлению

Если претенденты трёх первых очередей наследования отсутствуют, право на имущество умершего переходит наследникам по представлению. Это потомки наследника, умершего до наследодателя или в одно время с ним. Наследники по представлению обладают преимуществом перед наследниками далее отстоящих очередей. Но если скончавшийся наследник был признан недостойным, прав на наследство лишаются и его потомки.

«Представленцы» готовят для нотариуса:

• документ о родстве умершего наследника и наследодателя;
• документ о кончине наследника;
• свои документы о рождении.

Супружеская доля

Если в наследственные права вступает супруг правообладателя, перед распределением наследственной массы он приобретает причитающуюся ему долю имущества, приобретённого в браке. Оно не входит в наследственную массу. При наличии подтверждающих документов вопросами выдела супружеской доли занимается нотариус. Как вступить в права наследства после смерти мужа . При возникновении затруднений они решаются в суде.

Наследство при усыновлении

При усыновлении ребёнка его биологические родители теряют с ним наследственную связь. Усыновлённый ребёнок может наследовать имущество только от усыновителя. Усыновитель, в свою очередь, вправе принять наследство усыновлённого, а его биологический родитель – нет. Но есть и исключения: если с одним из биологических родителей у усыновлённого сохранены семейственные контакты.

Доля по наследству

Для процедуры оформления наследства не важно, в долевой или совместной собственности квартира. Этот факт значим лишь для наследников, решающих вопрос дальнейшего использования жилища. Если при приватизации не указывались доли совладельцев, считается, что квартира – их совместная собственность. В таком случае при смерти одного из совладельцев по наследству передается доля в совместной собственности, называемая идеальной.

Иногда совладельцы не хотят пользоваться общей собственностью. Чтобы они могли распорядиться принадлежащими им идеальными долями по своему усмотрению, производится раздел совместной собственности с указанием конкретной доли каждого совладельца. Соответствующее соглашение составляется в нотариальной конторе. При согласии всех совладельцев доли могут быть не равными. Спорные вопросы решаются в суде.

Право на обязательную долю

Правом на обязательную наследственную долю наделены нетрудоспособные родственники умершего:

• дети, не достигшие совершеннолетия;
• лица пенсионного возраста;
• имеющие инвалидность.

При признании иждивенцем бывшего супруга наследодателя он наделяется правом на наследство квартиры. Законодательством предусмотрен отказ в обязательной доли в наследстве. Однако, запрещено так или иначе принуждать обладателя прав на обязательную долю оформить соответствующий отказ до смерти правообладателя.

Сроки наследования

На наследование квартиры отводится срок в полгода (с момента открытия наследственного дела). Но сроки сбора документов можно продлить. Это возможно при:

• отказе от прав наследования на квартиру одного из правопреемников (срок продлевается на шесть месяцев с момента отказа);
• непринятии наследства по закону (срок продлевается на три месяца после истечения срока наследования).

Кроме того, пропущенный срок можно восстановить двумя способами:

• судебным (уважительные причины должны подтверждаться соответствующими документами);
• внесудебным (соглашение с остальными наследниками).

Если наследник родился после смерти правообладателя, заявление о вступлении в наследство подаёт его законный представитель. Шестимесячный срок на наследование в этом случае отсчитывается от даты рождения ребёнка.

В заключении, предлагаем посмотреть видео, в котором поднимается один из спорных вопросов, часто возникающих при наследовании квартиры по закону несколькими наследниками:

Жильё – главный жизненный атрибут, передаваемый по наследству потомкам. Наследование квартиры по закону требует определённых правовых познаний. Они пригодятся наследнику при отстаивании своих законных прав. Сэкономить время, сберечь нервы и предотвратить семейные склоки при наследовании недвижимости помогут опытные специалисты.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Наследование недвижимости» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Существует ряд ситуаций, в которых владельцу квартиры необходимо документальное подтверждение прав собственности. При этом, независимо от конкретной ситуации, подтверждать соответствующие права приходится через суд. И здесь необходимо знать правила оформления и подачи заявления. Также стоит заранее выяснить порядок судопроизводства и список необходимых документов.

Порядок признания права собственности на квартиру

Существуют правила решения вопросов, связанных с правами владения недвижимостью. При наличии любых сомнений, касающихся права собственности, решать вопросы приходится через суд. Но стоит учесть — имеется ряд особенностей, свойственных определенным ситуациям. Условно все ситуации, связанные с правами собственности на квартиру, можно разделить на две группы:

• споры между физическими лицами или физическими и юридическими лицами (частными организациями);
• споры между гражданами и государственными организациями (учреждениями).

Для решения споров первой группы обращаться надо в суды общей юрисдикции. В зависимости от типа дела, судопроизводство может совершаться в стандартном или особом порядке. В случае конфликта, например, с застройщиком, споры могут решаться без участия судебных инстанций. Но в большинстве случаев обращение в суд необходимо.

Решение споров второй группы происходит через арбитражный суд. Здесь имеется одна значимая особенность — перед обращением в суд необходимо получит документальное подтверждение отказа в регистрации прав собственности. Подтверждение выдается в соответствующей организации. Если гражданин подал заявление, но государственное учреждение никак не отреагировало — это может считаться как отказ в регистрации и повод для обращения в суд.

Первый шаг перед подачей иска — выбор обоснования для обращения в судебные инстанции. Добиться признания права собственности можно лишь в том случае, если повод будет достаточно веским с точки зрения судьи. При этом необходимо выбрать законодательные акты, обосновывающие притязания истца с юридической точки зрения. Имеются следующие основания, позволяющие подать исковое заявление о признании права собственности на квартиру:

• невыполнение продавцом (или застройщиком) взятых на себя обязательств по сделке купли-продажи;
• исчезновение или смерть продавца, влекущая за собой невозможность заключения сделки по уже подписанному договору. В этом случае в суд обращаются для признания сделки законной и подтверждения перехода квартиры к покупателю;
• признание прав на наследуемое недвижимое имущество (квартиру);
• документация, способная подтвердить права владельца жилплощади, была утеряна или испорчена. Требуется ее восстановление и судебное подтверждение факта владения квартирой;
• приватизация жилья;
• при разделе жилья между родственниками (в частности, между супругами);
• долговременное и добросовестное владение предметом спора. Это означает, что фактический владелец не был в курсе, что квартира по закону не считается его собственностью (по закону это называется добросовестным заблуждением). При этом он непрерывно и открыто владел ею в течение 15 и более лет, оплачивая все пошлины и счета. Окружающие также считают его настоящим владельцем. В подобной ситуации суд, с высокой долей вероятности, признает право собственности на основании добросовестного владения.

Второй шаг — сбор необходимой документации. Здесь пригодится справка из БТИ или ЕГРН, договор основания (подтверждение перехода прав собственности к текущему владельцу), паспорт или иное удостоверение личности, квитанции об оплате государственных пошлин и другие документы. В каждом конкретном случае требуется свой пакет документов.

Третий шаг — составление искового заявления. Необходимо учитывать, что неправильно оформленный иск будет отклонен, и его придется подавать повторно. Независимо от того, насколько веским был повод для признания прав собственности — истец не сможет получить жилье до тех пор, пока не подаст правильно составленное и оформленное заявление.

Четвертый шаг — собственно подача иска, с прилагающимися документами. Подавать его надо вовремя и по правилам. Подается он в суд по месту фактического расположения спорной квартиры. Если ответчиком является местная администрация или другие государственные учреждения — подавать дело следует в арбитражный суд. К этому моменту следует не только собрать документацию, но и найти свидетелей (при необходимости). Если противоположная сторона — частная или государственная организация (застройщик или местный муниципалитет) — рекомендуется прибегнуть к услугам опытного юриста.

Пятый шаг (в ряде случаев приходится к нему прибегать) — оспаривание принятого судом решения после подачи апелляционной или кассационной жалобы. К этому методу прибегают в случаях, когда одну из сторон не удовлетворяет принятое судом решение по вопросу признания прав собственности на спорную квартиру.

При разделе жилья

Раздел жилья осуществляется двумя основными способами — по долям и в натуре. Долевое разделение — это распределение площади исключительно жилых помещений между собственниками. Доли могут быть распределены на основании договора общей долевой собственности или на основании решения, принятого судьей (к этому методу прибегают в том случае, если стороны не могут договориться). Раздел в натуре — это распределение жилых и нежилых помещений между собственниками. В делах, связанных с правом собственности на долю в квартире, эта методика обычно не используется.

Раздел жилья бывает между супругами при разводе и между собственниками. Собственники разделяют квартиру на основании договора долевого участия. Процедура проста: истец направляет в суд заявление с просьбой признать его права на конкретную долю в квартире (указывается размер доли — половина, треть, и ее площадь). К иску прилагаются документы, 2 подтверждающие право собственности — договор купли-продажи общей долевой собственности, договор дарения или приватизации. При указании доли нужно помнить — при ее расчете не учитываются нежилые помещения, такие, как кухня и ванная.

Гораздо больше проблем возникает в случае иска о признании права собственности на квартиру, который предъявляется супругами при разводе. Разделу подлежит имущество, совместно нажитое в браке, если иное не указано в брачном контракте. В том случае, если квартира была получена по договору (купля-продажа, мена, дарение), или по наследству — она делится поровну между супругами. Отдельно надо упомянуть несовершеннолетних детей. Им отходят доли того же размера, что и родителям. Долей ребенка распоряжается тот супруг, который получает на него права.

Приватизированная квартира разделяется в ином порядке. Каждый из супругов получает долю на основании приватизированных долей. Играет роль и вклад в сохранение имущества — оплата счетов, ремонт и т. п. Суд определяет, кто и сколько вложил в разделяемую квартиру, и на этом основании разделяет ее между сторонами. Стоит учитывать — если право на жилплощадь (на основании проведенной приватизации) принадлежат лишь одному из супругов, второй не может претендовать на получение доли. Исключение делается в следующей ситуации: супруг без прав собственности на квартиру вложил в нее средства (деньги, время), что позволило значительно увеличить ее стоимость на рынке недвижимости. В суде обязательно предъявляются доказательства этого улучшения.

Имеется ряд особенностей у раздела ипотечной квартиры при невыплаченной сумме взносов. Первый шаг судьи — определение долей супругов, дабы установить вклад в приобретение. Второй шаг — стороны решают, кто будет выкупать долю второго супруга получения прав собственности на всю квартиру. Третий шаг — выкупившая сторона обязуется выплатить всю сумму взносов. Описанный метод используется только при разделе жилплощади при невыплаченной ипотеке. Если семья уже выплатила требуемую сумму, раздел производится в стандартном порядке (как при получении жилплощади по договору купли-продажи или мены).

При наследстве квартиры

В ряде случаев оформлять наследство приходится через суд. Это касается и признания прав собственности на наследуемую квартиру. Наследники могут обращаться в судебные инстанции по следующим причинам:

• отсутствие документов, подтверждающих право собственности наследодателя;
• раздел имущества между несколькими наследниками;
• признание прав наследника на спорное имущество;
• пропуск сроков вступления в наследование;
• оспаривание завещания.

В стандартной ситуации (все права собственности наследодателя на имущество подтверждены, споров между наследниками не имеется) необходимо подать нотариусу исковое заявление о вступлении в права наследования. Заявление подается в течение шести календарных месяцев с момента смерти наследодателя. У нотариуса имеются необходимые бланки для заполнения, он же может проконсультировать по правилам заполнения иска.

В случае судебных споров, касающихся наследства, рекомендуется заранее подготовить доказательства прав на получение спорного имущества (квартиры). Эти права могут получить, например, родственники наследодателя (существует определенная законом очередность получения наследства родственниками), его иждивенцы или опекуны, супруги (в ряде случаев даже бывшие). Подача иска и сопутствующих документов должна осуществляться вовремя (за уже указанный срок — полгода со смерти наследодателя). Иначе придется подавать судебный иск о восстановлении срока принятия наследства.

При оспаривании завещания необходимо указать причины, по которым оно может быть признано недействительным. К подобным случаям относится оспаривание на основании того, что наследодатель написал завещание не будучи вменяемым. При этом сама подача искового заявления о признании прав собственности на наследуемую квартиру проходит по стандартной, уже описанной процедуре.

После приватизации жилого помещения

Приватизация квартиры — это передача жилья из собственности государства в собственность гражданина. При ее успешном завершении гражданин будет признан полноправным владельцем жилья. Но существует определенный порядок действий для признания права собственности на квартиру при приватизации.

Первым шагом будет попытка уладить вопрос в досудебном порядке. Потенциальный владелец квартиры обращается в местные органы самоуправления с подготовленным и оформленным заявлением на приватизацию. Обращаться надо к главе муниципалитета, либо в специальное отделение, занимающееся вопросами приватизации. Документ регистрируется у секретаря. У него же надо взять справку о проведении регистрации (на случай судебного разбирательства). Если в отделе приватизации затягивают с решением вопроса — нужно подать заявление напрямую руководителю, с жалобой на уровень квалификации работников отдела. На рассмотрение заявления уходит, в среднем, от 30 до 45 календарных дней. Если заявитель получает отказ, либо рассмотрение затягивается на неопределенный срок, нужно подавать в суд.

Иск подается в арбитражный суд по месту расположения спорной квартиры. Для подачи жалобы потребуется список документов:

• исковое заявление о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. В нем указывается адрес суда, реквизиты истца и ответчика, описание объекта спора и причины, по которым квартира должна перейти в собственность истца;
• подтверждение того, что местные органы самоуправления отказались признать право на приватизацию, либо не рассмотрели поданное заявление. Для этой цели к иску прилагается справка о регистрации, ранее полученная в секретариате муниципалитета;
• подтверждение факта пользования квартирой (документы, свидетельские показания и т. п.);
• подтверждение факта оплаты счетов и пошлин за жилье (квитанции об оплате).

В исковом заявлении должна содержаться следующая просьба: разрешить приватизацию (и тем признать права собственности) и позволить внести информацию о квартире в записи кадастровой палаты. На то, чтобы провести приватизацию, у гражданина есть 3 года с момента обращения в местные органы самоуправления. При отсутствии документального подтверждения права на приватизацию необходимо тщательно и подробно расписать причины, по которым недвижимость может перейти в собственность истца (показания свидетелей, подтверждение факта оплаты счетов и т. п.).

Если квартира находится в новостройке

Отдельно следует упомянуть иски о признании права собственности на квартиру в новостройке. Опытные юристы рекомендуют гражданам быть особенно осторожными в подобных делах. Основная проблема в том, что многие нечестные застройщики оформляют договора, которые позволяют обманывать людей, не нарушая фактических условий соглашения. Из-за этого зачастую рекомендуется не подавать судебный иск самостоятельно, а прибегать к помощи квалифицированного юриста.

Гражданам стоит внимательно перечитать основной договор долевого участия или другой аналогичный документ. Наибольшую внимательность надо проявлять в договорах с полной предварительной оплатой. Имеются следующие поводы для подачи в суд для признания прав собственности на квартиру в новостройке:

• застройщик объявил о собственном банкротстве, и требуется подтвержденное судом право владения недвижимым имуществом;
• строительство здания завершено, но застройщик затягивает сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
• строение завершено и сдано в эксплуатацию, но застройщик не спешит оформить права собственности дольщиков.

Возможны и другие варианты, при которых нужно подавать в суд. Но перед подачей заявления следует убедиться в том, что выполнены следующие условия:

• строение реально существует. Можно подавать иск в случае, если квартира еще не завершена (хотя это и не рекомендуется), но не в случае, когда она еще не существует. В ситуации затягивания сроков строительства подается иск с требованием своевременной постройки по срокам, указанным в договоре — к праву собственности он отношения не имеет;
• наличие спора о праве собственности. Возможно, строительство закончено, застройщик занимается оформлением прав собственности на квартиры дольщиков, и обращение в суд не требуется;
• у сторон уже не имеется обязательственных отношений по договору — дольщик выплатил всю стоимость приобретаемой квартиры, а застройщик завершил строительство.

В суде предоставляются доказательства прав собственности на недвижимость (договор долевого участия) и подтверждение факта получения оплаты застройщиком (расписка, акт приема-передачи денежных средств, квитанция и т. п.). Возможна подача коллективного иска от всех дольщиков, которым застройщик не передал права собственности на обещанные квартиры. В этом случае имеет смысл нанять опытного юриста, который бы помог с составлением иска и смог бы представить интересы истцов.

Образец искового заявления

При подаче иска необходимо соблюдать требования закона к оформлению и написанию данного документа. Исковое заявление о признании права собственности на квартиру содержит следующие пункты:

• адрес и точное название судебной инстанции, в которую подается иск;
• информация об истце и ответчике: для физических лиц полные и точные паспортные данные (при необходимости дается ссылка на копию удостоверения личности), адрес прописки и телефон; для организаций — юридический адрес, реквизиты, название и лицо, ответственное за решение спорного вопроса (полное имя, должность);
• название документа: «Исковое заявление о признании права собственности____», и далее дается основание для признания: в порядке приватизации, в порядке наследования и т. п.;
• цена иска. Указывается государственная пошлина, выплачиваемая за подачу заявления. В ряде случаев также требуется указание полной стоимости спорной квартиры;
• информация об оспариваемой квартире: точный адрес, общая площадь, площадь жилых помещений, количество прописанных в квартире лиц;
• суть притязаний, с указанием всего, что подтверждает права собственности на объект недвижимости: документы, счета об оплате, свидетельские показания и т. п. Указываются точные требования — «На основании изложенного, в соответствии с, (перечисление соответствующих законодательных актов) прошу признать право собственности на квартиру (указывается точный адрес) за (полное имя истца).»;
• список документов, прилагающихся к иску о праве собственности на квартиру;
• дата (число, месяц, год) подачи иска, подпись истца.

Документ выглядит подобным образом независимо от сути подаваемого иска. Меняются перечисляемые документы, личности ответчика и поводы для подтверждения соответствующих прав. Но общая структура заявления остается неизменной.

Список документов

Документы, которые используются для подтверждения притязаний истца, различаются в зависимости от каждого конкретного случая. Список документов должен выглядеть примерно так:

• документ, подтверждающий права собственности (отличается в зависимости от типа притязаний — наследование, приватизация, раздел совместно нажитого имущества и т. п.). При отсутствии требуемых документов их нужно получить в соответствующих органах, либо найти адекватную замену (рекомендуется консультация с юристом по каждому конкретному случаю);
• квитанции об оплате пошлин за квартиру (счета за свет, налог на недвижимость и др.) — удостоверяют факт владения жильем как своим собственным;
• копия паспорта истца (при себе необходимо иметь оригинал);
• кадастровый паспорт на жилплощадь, выдаваемый в БТИ;
• любые другие документы, которые могут подтвердить права истца.

Оплата госпошлины

Исковые заявления имущественного характера оплачиваются исходя из стоимости объекта спора. Поэтому любые иски, касающиеся признания права собственности на квартиру, попадают в эту категорию. При этом, если нет документа с указанной ценой (договор купли-продажи, договор долевого участия и др.), устанавливается кадастровая стоимость объекта. Не рекомендуется пытаться занизить цену для уменьшения госпошлины — существуют штрафы и наказания, предусмотренные именно на такой случай. Вычисляется пошлина следующим образом:

• стоимость жилья находится в пределах от 200001 до 1000000 рублей. В этом случае расчеты госпошлины проводятся по следующему принципу — к 5200 рублей (данная сумма неизменна) прибавляют 1 процент от суммы, превышающей 200000 рублей (от стоимости квартиры отнимается 200000 рублей и умножается на 0,01);
• стоимость жилья превышает 1000000 рублей. Здесь истец уплачивает 13200 рублей (сумма неизменна), к которым прибавляют 0,5 процента от суммы, превышающей 1000000 рублей (от стоимости жилья отнимают 1000000 рублей и умножают получившуюся цифру на 0,005). Но существует ограничение — пошлина не может превышать 60000 рублей.