Об утверждении Порядка оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, при его продаже

Об утверждении Порядка оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, при его продаже Комментарии Смоленская область Решение от 26 февраля 2009 года № 764 Принято Десногорским городским Советом (Смоленская обл.)

• В редакции
• № 66 от 27.08.2009.

1. Руководствуясь ст. 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», законом Смоленской области «Об отдельных вопросах отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области или в собственности муниципальных образований Смоленской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», ст. 24 Устава муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области, Десногорский городской Совет решил:
2. 1. Утвердить Порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, при его продаже согласно приложению.
3. 2. Настоящее решение действует до 01.07.2010.
4. 3. Настоящее решение опубликовать в газете «Десна».
5. Глава муниципального образования
6. «город Десногорск»
7. Смоленской области
8. Е.В.СИМКИН

Выкупаем муниципальное имущество с рассрочкой платежа: нюансы (Зайцева С.Н.)

Индивидуальные предприниматели, как правило, относятся к субъектам малого и среднего бизнеса (критерии соответствия, напомним, представлены в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). Если таковые арендуют государственное или муниципальное имущество (недвижимость, в частности), составляющее казну субъекта РФ или муниципального образования, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо унитарным (государственным или муниципальным) предприятием, они могут выкупить это имущество. Причем данное мероприятие (при соблюдении условий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» <1>) перечислением НДС в бюджет не сопровождается. Иными словами, выполнять обязанности налогового агента, вмененные Налоговым кодексом (п. 3 ст. 161) покупателям государственного (муниципального) имущества, не надо. Основанием для этого является пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, которым указанные операции выведены из объекта обложения НДС.
———————————
<1> В редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ.
Правда, стоит оговориться: речь идет об имуществе, право собственности на которое перешло к покупателю после 01.04.2011 <2>. Если свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано ранее обозначенной даты, а расчеты производятся (в том числе) после 01.04.2011, покупатель недвижимости (независимо от применяемого им режима налогообложения) признается налоговым агентом — он должен исчислить, удержать из доходов и перечислить в бюджет НДС.
———————————
<2> Дата, с которой начал действовать пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ (Федеральный закон от 28.12.2010 N 395-ФЗ).
Кстати, о расчетах: за предоставление рассрочки платежа покупателю нужно уплатить проценты. Вот о них-то (об этих самых процентах), а точнее о спорных ситуациях, возникающих при начислении процентов, мы и поговорим в настоящей статье.
Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ: оплатить имущество можно единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
Если рассрочка согласована, к договору купли-продажи прилагают график оплаты стоимости объекта продажи и процентов за предоставленную рассрочку, в соответствии с которым и производятся платежи.
Но все ли здесь правильно? Какие вопросы могут возникнуть у предпринимателя?
По какой ставке?
Во-первых, следует иметь в виду, что начисление процентов производится в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5).
В Письме от 01.06.2010 N Д05-1681 Минэкономразвития России заострило на этом внимание заинтересованных лиц, указав, что ставка рефинансирования, действующая на момент подписания субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи арендованного имущества, значения здесь не имеет.
Пример 1. Объявление о продаже арендуемого имущества опубликовано 05.09.2012. На эту дату ставка рефинансирования составляла 8% годовых (Указание Банка России от 23.12.2011 N 2758-У).
На дату заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества ставка рефинансирования была увеличена (с 14.09.2012 и по настоящее время она составляет 8,25% — Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У).
Проценты за рассрочку платежа по выкупу муниципального имущества рассчитываются исходя из ставки 2,67% (1/3 x 8%).
С какой суммы?
Следующий вопрос, который может возникнуть у предпринимателя: с какой суммы договора (с учетом или без учета НДС) считается процент?
Ответ, понятно, зависит от того, есть ли этот налог в стоимости имущества в принципе.
В случае если государственное (муниципальное) арендуемое имущество выкупается субъектами малого и среднего бизнеса «сегодня» (право собственности на него перешло к покупателю после 01.04.2011), объекта налогообложения, как уже было отмечено, не возникает (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Получается, налога в цене имущества нет, поэтому проценты начисляются на сумму договора.
Кстати, напомним: в соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Эта цена отражается в отчете об оценке объекта оценки.
Пример 2. Между предпринимателем (покупателем) и департаментом (продавцом) заключен договор (от 10.05.2011) купли-продажи объекта муниципальной собственности (встроенных нежилых помещений общей площадью 218 кв. м на первом этаже жилого дома) с рассрочкой платежа.
Цена выкупаемого имущества определена в размере 5 488 083 руб., что подтверждено отчетом независимого оценщика.
Имущество подлежит оплате в рассрочку согласно графику оплаты, содержащемуся в приложении к договору (в срок не позднее 10.05.2012, 10.05.2013, 10.05.2014). Проценты начисляются в размере 2,66% годовых и выплачиваются вместе с основной суммой долга.
Сумма, на которую начисляются проценты (во всяком случае на начальном этапе, но об этом чуть позже), — 5 488 083 руб.
Однако формулировки записей в отчете об оценке объекта оценки могут быть разными ввиду указания (отсутствия такового) данных о НДС. Вот, например, одна из них: «рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества на дату оценки с учетом разумного округления, включая НДС, составляет 574 000 (пятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей; рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества на дату оценки без учета НДС составляет 486 441 (четыреста восемьсот шесть тысяч четыреста сорок один) рубль».
Причем этот момент (включения/невключения в стоимость имущества НДС) весьма «каверзный». И речь идет далеко не о начислении процентов (рассматриваемая нами ситуация), а о сумме налога как таковой — продавец (при определенных обстоятельствах) желает получить оплату имущества с суммой НДС, покупателю же эта ситуация не выгодна.
Чтобы было понятнее, сопроводим сказанное примером из арбитражной практики <3>.
———————————
<3> Дополнительно см. Постановление ФАС УО от 09.12.2011 N Ф09-7401/11.
Пример 3. Выкупная стоимость муниципального имущества на основании отчета (от 28.11.2011) определена экспертом как с учетом НДС (100 822 954 руб.), так и без учета НДС (85 443 181 руб.).
Имущество выкупается в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, операция не облагается НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). В этой связи покупатель предложил комитету внести изменения в договор купли-продажи (от 22.06.2012) путем исключения из стоимости имущества НДС и подписать соответствующее дополнительное соглашение.
Отказ комитета, намеревавшегося получить оплату с учетом НДС, внести изменения в договор послужил основанием для обращения покупателя имущества в суд.
В Постановлении от 02.09.2013 N А79-11772/2012 (Определением ВАС РФ от 29.11.2013 N ВАС-16742/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС) ФАС ВВО поддержал апелляционный суд, который пришел к обоснованному выводу о ничтожности условия договора купли-продажи в части включения в продажную стоимость имущества НДС.
Приняв во внимание, что спор относительно определенной оценщиком рыночной стоимости имущества между сторонами отсутствует, а разногласия относительно цены договора возникли между сторонами именно в части включения в стоимость суммы НДС, суд счел возможным определить цену договора в размере 85 443 181 руб. без НДС исходя из представленного комитетом отчета об оценке; также подлежало приведению в соответствие установленной цене недвижимости условие о рассрочке платежа.
Но вернемся к теме. Теперь рассмотрим ситуации, к которым норма пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ «не подключается». Так обстоят дела в случае, если право собственности на объект недвижимости перешло к покупателю до 01.04.2011, а платежи (из-за предоставленной рассрочки) производятся (не исключено) по сей день либо когда утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. И там <4>, и там <5> коммерсант обязан выступить в роли налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению НДС в бюджет.
———————————
<4> См. Письма Минфина России от 09.08.2013 N 03-07-14/32220, от 05.07.2012 N 03-07-14/62, от 19.06.2012 N 03-07-14/59, от 29.08.2011 N 03-07-14/88, от 29.07.2011 N 03-07-07/40 и др.), ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753, от 23.06.2011 N АС-3-3/2148@, от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@.
<5> См., например, Письмо Минфина России от 25.07.2011 N 03-07-07/35.
Получается, что в подобных случаях сумма договора складывается из двух сумм: основного долга (перечисляется продавцу) и НДС (подлежит уплате в федеральный бюджет).
А проценты как начисляются? Обоснованный (с нашей точки зрения) ответ находим в Постановлении ФАС ВВО от 02.11.2010 N А82-760/2010 (Определением ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-1875/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора). Судебные инстанции пришли к выводу, что начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС, при этом проценты, начисляемые до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит, а неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца неосновательного обогащения, что не соответствует целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
К тому же (отметили судьи) обязанность по уплате НДС возникает в момент наступления срока оплаты имущества и осуществляется самим покупателем, а не муниципалитетом, в связи с чем начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со ст. 395 «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» ГК РФ, неправомерно.
Учитывать ли платежи, подлежащие внесению по графику?
Следующий вопрос, заслуживающий внимания, опять связан с начислением процентов за рассрочку платежа.
Допустим, в соответствии с графиком покупатель должен уплачивать проценты, начисленные на выкупную цену объекта без учета ее уменьшения на платежи, подлежащие внесению по графику. Как вам такой подход?
А вот ФАС СЗО в Постановлении от 13.08.2013 N А66-5430/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17178/13) пришел к выводу, что график оплаты в рассрочку рыночной стоимости имущества, устанавливающий обязанность покупателя уплачивать проценты от выкупной цены без учета уменьшения ее на суммы тех платежей, которые вносит покупатель, и соответственно производить уплату процентов за пользование теми денежными средствами, которые он внес, составлен с нарушением закона, так как противоречит правовой природе указанных процентов.
Обоснование было следующим. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (п. 2 ст. 823 ГК РФ).
Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 ГК РФ. По смыслу п. п. 1 и 2 этой статьи право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.
С учетом изложенного рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, — процентами за пользование займом.
Следовательно, указанные проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Федерального закона N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства <6>.
———————————
<6> Такой же вывод следует и из Постановления ФАС СЗО от 10.07.2013 N Ф07-3933/13 (поддержано Определением ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-13000/13).
Проценты и налоговая база
И последний вопрос. Он будет интересен коммерсантам — покупателям муниципального имущества, которые выполняют обязанности налогового агента (не будем повторять случаи, когда события развиваются именно так: по ходу статьи на этом акцентировалось внимание).
Так вот, определять налоговую базу по НДС долгое время рекомендовалось с учетом начисленных и уплаченных процентов <7>. И, несмотря на противоречивость данной позиции <8>, многие (чтобы не вступать в споры с контролерами) поступали именно так.
———————————
<7> См., например, Письма ФНС России от 12.05.2010 N ШС-37-3/1426@ «Об исчислении НДС налоговыми агентами при приобретении имущества казны» (вместе с Письмом Минфина России от 19.10.2009 N 03-07-15/147), Минфина России от 27.02.2012 N 03-07-14/25 и др.
<8> См., например, Постановление ФАС ПО от 07.08.2012 N А12-542/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 01.11.2012 N ВАС-14084/12).
Сегодня официальные органы изменили свой подход: сумма процентов в налоговую базу не включается (см. Письма Минфина России от 17.06.2014 N 03-07-15/28722 (направлено для сведения и использования в работе Письмом ФНС России от 08.07.2014 N ГД-4-3/13219@), от 18.08.2014 N 03-07-11/41207). А обоснование уже нам знакомое — те же ссылки на Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14, п. 2 ст. 823 ГК РФ и пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому проценты по займам (в данном случае — плата за пользование коммерческим кредитом) НДС не облагаются.
* * *
Мы рассмотрели некоторые вопросы, которые могут возникнуть у коммерсантов, выкупающих арендуемую ими государственную (муниципальную) недвижимость в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, в отношении процентов, выплачиваемых за рассрочку платежа данного имущества. Во-первых, такие проценты рассчитываются в соответствии с законодательством исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Во-вторых, начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС. Кроме того (и это в-третьих), проценты начисляются на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Во всяком случае арбитражная практика такой подход поддерживает.
И еще. Коммерсантам, выкупающим государственное (муниципальное) имущество в рамках Федерального закона N 159-ФЗ и исполняющим при этом роль налоговых агентов, надо взять на вооружение последние разъяснения официальных органов, согласно которым сумма процентов за рассрочку платежа в налоговую базу по НДС не включается.

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право приобретать арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.

Для этого необходимо, чтобы организация арендовала имущество не менее 3 лет, арендная плата перечислялась вовремя и арендованная площадь не превышала установленные законами субъектов РФ предельные значения.

Недвижимость приобретается по рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком. Возможна рассрочка платежа, но до полной оплаты имущество останется в залоге. Срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ.

Преимущественное право выкупа не распространяется на имущество, переданное организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления и недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. Таким правом также не смогут воспользоваться кредитные и страховые организации, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды, участники соглашений о разделе продукции, предприниматели в сфере игорного бизнеса, нерезиденты РФ, а также лица, которые занимаются добычей и переработкой полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Также в законе установлено, в каких случаях малые и средние предприятия теряют право на выкуп имущества. Во-первых, если они отказались от заключения договора купли-продажи или договора о залоге. Во-вторых, если они не подписали договор с продавцом по истечении 30 дней со дня получения ими предложения о покупке арендуемого помещения. В-третьих, в случае существенного нарушения условий договора купли-продажи.

Указанные преференции будут действовать до 1 июля 2010 г.

Федеральный закон вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрен иной порядок вступления в силу.

1. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.

Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. В случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме ранее чем по достижении ими возраста 18 лет.

По заявлению в письменной форме лиц, указанных в абзаце первом настоящего пункта и достигших возраста 18 лет, жилые помещения предоставляются им по окончании срока пребывания в образовательных организациях, организациях социального обслуживания, медицинских организациях и иных организациях, создаваемых в установленном законом порядке для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также по завершении получения профессионального образования, профессионального обучения, либо окончании прохождения военной службы по призыву, либо окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях.

2. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, обязаны осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, а также осуществлять контроль за распоряжением ими.

3. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, указанных в пункте 9 настоящей статьи, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее — список) в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, включаются в список по достижении возраста 14 лет.

Порядок формирования списка, форма заявления о включении в список, примерный перечень документов, необходимых для включения в список, сроки и основания принятия решения о включении либо об отказе во включении в список, а также сроки включения в список устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Заявление о включении в список подается законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, достигших возраста 14 лет, в течение трех месяцев со дня достижения ими указанного возраста или с момента возникновения оснований предоставления жилых помещений, предусмотренных абзацем первым пункта 1 настоящей статьи.

Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за своевременной подачей законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, заявлений о включении этих детей в список и в случае неподачи таких заявлений принимают меры по включению этих детей в список.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, приобретшие полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, если они в установленном порядке не были включены в список до приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия либо до достижения возраста 18 лет соответственно и не реализовали принадлежащее им право на обеспечение жилыми помещениями, вправе самостоятельно обратиться с заявлением в письменной форме о включении их в список.

3.1. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, исключаются из списка в случае:

1) предоставления им жилых помещений в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи;

2) утраты ими оснований, предусмотренных настоящей статьей, для предоставления благоустроенных жилых помещений специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений;

3) включения их в список в другом субъекте Российской Федерации в связи со сменой места жительства. Порядок исключения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, из списка в субъекте Российской Федерации по прежнему месту жительства и включения их в список в субъекте Российской Федерации по новому месту жительства устанавливается Правительством Российской Федерации;

4) прекращения у них гражданства Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

5) смерти или объявления их умершими в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

4. Проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, признается невозможным, если это противоречит интересам указанных лиц в связи с наличием одного из следующих обстоятельств:

1) проживание на любом законном основании в таких жилых помещениях лиц:

лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);

страдающих тяжелой формой хронических заболеваний в соответствии с указанным в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечнем, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно;

2) жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены жилищным законодательством;

3) общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

4) иное установленное законодательством субъекта Российской Федерации обстоятельство.

5. Порядок установления факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации.

6. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет.

В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации.

По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.

7. По договорам найма специализированных жилых помещений они предоставляются лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Общее количество жилых помещений в виде квартир, предоставляемых лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в одном многоквартирном доме, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации и при этом не может превышать 25 процентов от общего количества квартир в этом многоквартирном доме, за исключением населенных пунктов с численностью жителей менее 10 тысяч человек, а также многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет менее десяти.

8. Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение относятся к расходным обязательствам субъекта Российской Федерации.

9. Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями.

Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ (последняя редакция)

22 июля 2008 года N 159-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Принят Государственной Думой 4 июля 2008 года Одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2010 N 150-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ, от 03.07.2016 N 265-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

• Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
• Статья 2. Особенности отчуждения арендуемого имущества
• Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества
• Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
• Статья 5. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение
• Статья 6. Последствия несоблюдения требований к порядку совершения сделок по возмездному отчуждению государственного или муниципального имущества
• Статья 7. О внесении изменения в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»
• Статья 8. О внесении изменений в Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»
• Статья 9. Переходные положения
• Статья 10. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Открыть полный текст документа

В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.

03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.

С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

Также для выкупа имущества необходимо:

• Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
• Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
• На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Кроме того, достаточно часто в суд приходится обращаться с исками о понуждении ДГИ заключить договор купли-продажи, подается такой иск в случае, когда ДГИ никак не реагирует на поданное заявление свыше 30 дней.

Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент очень много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Тем не менее, необходимо отметить, что выкупная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Стороны спора вправе предложить на выбор суда свою кандидатуру оценщика, или же суд может назначить оценщика по своему усмотрению. Определение о проведении оценки в части выбора того или иного оценщика обжалованию не подлежит, поэтому оценку будет проводить эксперт назначенный судом.

Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.

Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.

Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.

В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.

Юридические услуги по выкупу государственного и муниципального имущества (закон №159-ФЗ).

Но, несмотря на это отказы органов муниципальной и государственной власти остались далеко не редким явлением.

Не стоит, конечно, думать, что такой отказ является окончательным. Опыт ведения подобных дел показывает, что фактической причиной отказа не всегда выступает действительное несоответствие заявителя установленным критериям. Часто за истинной причиной скрывается злоупотребление, которое выявляется в суде.

У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле. Поэтому подходит вариант средний. Не сильно дешевый, но и не дорогой.

Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта). Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.

Что еще? Вроде ничего не забыли.

Если часть или всё перечисленного соответствует вашему представлению при поиске юриста, выборе юридических услуг, связанных с Законом №159-ФЗ, то тогда вам к нам.

Описанное соответствует характеристикам деятельности нашей юридической фирмы «Ветров и партнеры». Начиная от знаний, опыта, наличия компетентных специалистов и заканчивая средними ценами на услуги, клиентоориентированностью каждого из сотрудников.

Юрфирма «Ветров и партнеры» подтверждает свою готовность и способность оказать клиентам запрашиваемую юридическую помощь, равно как и наличие специалистов, обладающих релевантным опытом и необходимой квалификацией при оказании юридических услуг по вопросам, касающимся Закона №159-ФЗ .

Наши юристы по сделкам, операциям и спорам, связанным с Законом №159-ФЗ оказывают юридические услуги (сопровождение, обслуживание) в Новосибирске и иных городах (в т.ч. Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Если вы только намерены обратиться за выкупом помещения, или получили отказ органа государственной власти или органа местного самоуправления в реализации этого права, обратите внимание на оказываемые нами услуги в данной сфере:

1) консультации по процедуре и особенностям выкупа арендуемого имущества;

2) анализ соответствия именно вашей организации критериям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства и требованиям закона в отношении арендуемого имущества;

3) юридическое сопровождение заключения договора купли-продажи;

4) обжалование отказа в выкупе арендуемого помещения либо бездействия в части принятия решения о продажи имущества;

5) представление интересов в суде по определению рыночной стоимости отчуждаемого имущества;

6) представление интересов в суде по переводу прав и обязанностей покупателя на вашу организацию, в случае неправомерной реализации имущества другому лицу;

7) представление интересов по обжалованию отказа уполномоченного органа в регистрации перехода права собственности;

8) юридическое сопровождение на стадии исполнительного производства.

Предлагаем ознакомиться с одним из наших кейсов в данной сфере.

Юридические услуги предоставляются одним из следующих способов:

1. Силами сотрудников юридической компании «Ветров и партнеры»: лично в месте нахождения основного офиса, лично, находясь в командировке в месте нахождения Клиента, или дистанционно (почта, телефон, скайп, мессенджеры);

2. Силами партнерской юридической компании, с которой юрфирма «Ветров и партнеры» сотрудничает в месте нахождения Клиента;

3. Комбинация способа №1 и №2.

Обращайтесь к нам по следующим контактам:

Пишите на info@vitvet.com, звоните на +7 (383) 310-38-76, +7 (983) 510-38-76.

Пишите WhatsApp, Telegram на +7 (913) 918-25-62.

Прежде чем Фирма расскажет о содержании и условиях предоставляемых услуг, предлагаем ознакомиться со следующими аналитическими материалами и судебной (арбитражной) практикой:

1) 8 ошибок при УСН;

2) как пережить налоговую проверку;

3) ответственность директора:10 частых ошибок;

4) вывод активов предприятия;

5) обналичивание денежных средств: налоговые и уголовно-правовые риски;

6) возврат переплаты по налогу на прибыль;

7) выплаты, не подлежащие обложению страховыми взносами;

8) возмещение ущерба за налоговые преступления;

9) уклонение от уплаты налогов с организации (практика по ст. 199 УК РФ);

10) умышленная неоплата налогов (п.3 ст. 122 НК РФ);

11) аболмед: анализ налоговых проблем;

12) структурирование бизнеса — инструмент налоговой безопасности;

13) субсидиарная ответственность вне дела о банкротстве;

14) еще не менее 100 материалов в разделе «Статьи»;

15) еще не менее 50 материалов в разделе «Новости» с комментариями событий;

16) еще не менее 700 комментариев к судебным актам по различным делам, спорам и искам в нашем журнале «Секреты арбитражной практики».

1. Описание услуги.

В рамках этой юридической услуги Фирма берет на себя обязательство по совершению всех необходимых и оптимальных действий.

Цель – защита интересов Клиента, исключение или максимальное уменьшение негативных последствий действия законодательства РФ для Клиента.

В состав услуги, как правило, входит:

1) Консультации;

2) Составление документов;

3) Оценка ситуации, экспертиза имеющихся доказательств на предмет перспектив по задаче (проекту) Клиента;

4) Разработка стратегии и тактики защиты прав;

5) Анализ информации и документов;

6) Сопровождение задачи (проекта) Клиента.

Услуги предоставляются лично или дистанционно (удаленно).

2. Порядок взаимодействия с Клиентом.

Клиент вправе направить запрос с конкретным заданием для Фирмы в любой удобной ему форме и приемлемое время – электронная почта, телефон, skype, личная встреча.

Фирма предоставляет результат выполнения задания Клиента в заранее согласованные сроки.

3. Причины, по которым стоит работать с нами.

а) каждый из 5 сотрудников юридической фирмы это специалист с судебным успешным опытом не менее 3 лет (младший юрист) и не менее 8-10 лет (старший юрист). Это сотни судебных дел в судах разных регионов, инстанций. Это тысячи судебных заседаний и судо-дней.

б) есть региональные представители в разных городах Сибири (Томск, Барнаул, Кемерово, Красноярск, Иркутск) и городах-миллионниках (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и прочие) с опытом работы не менее 5-8 лет.

в) вы можете узнать некоторых партнеров и клиентов нашей фирмы и узнать их мнение по работе с нами.

г) нас признают в качестве экспертов различные средства массовой информации, информационные ресурсы, специализированные юридические ресурсы — Ведомости, Секрет Фирмы, Континент Сибирь, garant.ru, ngs.ru, a42.ru, Томские новости, Клуб коммерческих директоров и прочие.

д) мы выпускаем бесплатный журнал «Секреты арбитражной практики». Он посвящен арбитражной и судебной практике. В нем не менее 450 рассмотренных судебных дел с анализом судебных актов, позиций сторон, доказательств и наших рекомендаций.

е) есть различные истории успеха, подтверждающие качество и эффективность наших услуг. Например, это дело о взыскании упущенной выгоды в размере 6,9 млн. рублей; дело о взыскании задолженности в размере 2,2 млн. рублей;дело о незаконных действиях органа местного самоуправления по 159-фз; дело о конденсате; дело о конопатке; дело о защите интеллектуальной собственности; дело об оспаривании сделки с заинтересованностью.

ж) вы можете ознакомиться с отзывами и рекомендациями наших текущих клиентов.

з) Цифры имеют значение. Несколько цифр из деятельности юридической фирмы для оценки и признания наличия положительного эффекта от ее работы.

з-1) дело по поставке, начавшееся с иска к нашему клиенту о взыскании 200 тыс. рублей, но обернувшееся удовлетворением встречного иска в размере 2,2 млн. рублей;
з-2) дело об упущенной выгоде на 6,9 млн. рублей, которую хотел взыскать акционер со своего общества, но неудачно благодаря защите юристами Фирмы интересов общества;
з-3) дело о 18 млн. рублей, которые удалось взыскать со страховой компании в связи с ее незаконным отказом в выплате возмещения;
з-4) дело о 18 млн. рублей, которые нам удалось взыскать в качестве долга по договору строительного подряда;
з-5) дело о 41 млн. рублей, которые нам удалось отстоять для нашего клиента при предъявлении к нему необоснованных требований и несмотря на 2 экспертных заключения не в пользу нашего клиента;
з-6) дело о банкротстве, в котором были созданы условия для получения желаемых кредитором активов на сумму 950 млн. рублей;
з-7) дело о защите интеллектуальной собственности фармацевтической компании в суде и взыскание с нарушителя 1 млн. рублей;
з-8) дело о признании обоснованным требований нашего Клиента в УФАС по фактам недобросовестной конкуренции;
з-9) отмена судебного акта первой инстанции по делу о банкротстве о взыскании с Клиента 23,5 млн. рублей;
з-10) внесудебная работа с должником на протяжении 2 месяцев и возврат им в течение последующих 4 месяцев 1 млн. рублей. 4. Стоимость услуги.
По дополнительному запросу.

5. Срок оказания услуги.

По договоренности.

Также предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью).

Рекомендуем к чтению наш ежедневный, бесплатный интернет-журнал, посвященный судебной (арбитражной) практике.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше, чем просто юридические услуги