Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью
Последнее обновление: 23.05.2017
– Давно-о эт-то было…, – могут заявить в суде в ответ на попытку обратиться туда с иском, – срок исковой давности у вас уже прошел.
Срок исковой давности (в т.ч. по сделкам с недвижимостью) – это отрезок времени, в течение которого гражданин, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд для защиты своих прав (ст.195 ГК РФ).
Конечно, он может обратиться в суд и позже, но другая сторона (ответчик) имеет право заявить об истечении срока исковой давности по данному делу. И это будет служить суду основанием для отказа в иске пострадавшей стороне (ст. 199 ГК РФ).
В то же время, если срок исковой давности пострадавшей стороной пропущен, то существует возможность его восстановить. Суд вправе так поступить, если посчитает, что причины для пропуска срока были уважительные, например, тяжелая болезнь истца (ст. 205 ГК РФ).
Как Покупателю квартиры стать «добросовестным приобретателем»? Об этом рассказано в Глоссарии по ссылке.
По общему правилу, срок для защиты своего права – общий срок исковой давности – составляет три года (ст.196 ГК РФ). Правда, в отдельных случаях в ГК или в Федеральных законах могут устанавливаться другие – специальные сроки исковой давности (ст.197 ГК РФ) – сокращенные или более длительные, чем эти установленные 3 года.
Например, срок исковой давности для требования признать оспоримую сделку с недвижимостью недействительной – составляет один год (п.2, ст.181 ГК РФ).
В отличие от ничтожной сделки – там срок составляет «стандартные» три года (п.1, ст.181 ГК РФ).
Но при любом раскладе, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п.2, ст.200 ГК РФ). Причем, срок исковой давности нельзя устанавливать или изменять соглашением сторон в договоре.
Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?
Течение срока исковой давности
Что интересно – течение срока исковой давности, в большинстве случаев, начинается не с момента нарушения права, а с момента, когда человек узнал (или должен был узнать при нормальном развитии событий) о том, что его право оказалось нарушено (ст. 200 ГК РФ).
Исключением является ничтожная сделка с недвижимостью – здесь течение срока исковой давности начинается с момента исполнения этой сделки.
Вообще, «исковая давность» описывается в Главе 12 ГК РФ , в т.ч. правила ее применения, приостановление срока, перерывы течения срока, и восстановление давности.
Вкратце можно отметить, что срок исковой давности может быть приостановлен (если иск мешала подать «непреодолимая сила»), и восстановлен (если суд сочтет эту «силу» действительно «непреодолимой»).
Перерыв срока исковой давности возникает, когда ответчик признает свой долг (ответственность по иску), и начинает совершать соответствующие действия. Если он эти действия не закончил, и судебная тяжба разгорелась с новой силой, то течение срока исковой давности начинается заново.
Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.
Применительно к сделкам с недвижимостью, срок исковой давности интересен, обычно, Покупателю квартиры на вторичном рынке. Если при проверке документов на квартиру, которая, например, продается уже не первый раз, Покупатель видит, что последний Продавец владеет ей более 3-х лет, то риск ее покупки снижается.
Практика показывает, что большинство судебных споров по сделкам купли-продажи жилья происходит в пределах общего срока исковой давности. Истечение этого срока поможет Покупателю отбиться от запоздалых требований.
Течение срока исковой давности по иску о государственной регистрации перехода права собственности на купленное недвижимое имущество
Срок исковой давности по требованиям, вытекающим из п. 3 ст. 551 ГК РФ
В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение об указанной регистрации. Сторона, необоснованно от нее уклоняющаяся, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На практике возникают споры относительно того, применяются ли к таким требованиям нормы о сроке исковой давности и, если применяются, с какого момента начинается течение этого срока.
Вывод из судебной практики: Течение срока исковой давности по иску о государственной регистрации перехода права собственности на купленное недвижимое имущество начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о наличии препятствий для такой регистрации.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«…64. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации…»
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 2665/12 по делу N А41-13623/11
«…Как установлено судами и не оспаривалось сторонами по делу, общество «Рогачево» создано и получило объекты недвижимости в результате реорганизации совхоза «Рогачевский», преобразованного в 1992 году в акционерное общество открытого типа «Агрофирма «Рогачево».
Общество «Рогачево» не регистрировало право собственности на спорные объекты недвижимости, однако передало их по акту от 01.07.2000 в целях последующей оплаты уставного капитала общества «РогСибАл», учрежденного им совместно с обществом с ограниченной ответственностью «Агроресурс Холдинг».
Переход права собственности на объекты недвижимости к обществу «РогСибАл» также не был зарегистрирован.
В 2005 году общество «Рогачево» вышло из состава участников общества «РогСибАл» и, по утверждению последнего, получило действительную стоимость доли.
Объекты недвижимости остались во владении и пользовании общества «РогСибАл», учитываются на его балансе, общество является плательщиком налога на имущество в отношении этих объектов.
Общество «РогСибАл» 24.12.2010 направило обществу «Рогачево» письмо с просьбой о содействии в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Поскольку ответ на обращение не последовал, общество «РогСибАл» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как разъяснено в пункте 64 постановления N 10/22, поскольку законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса. По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации.
Разногласия сторон относительно начала течения срока исковой давности заключались в том, что общество «РогСибАл» исчисляло этот срок с момента неполучения от общества «Рогачево» ответа на обращение от 24.12.2010, тогда как последнее в суде первой инстанции ссылалось на свое уклонение от регистрации перехода права с момента совершения сделки (с 16.02.2000), а в суде апелляционной инстанции — с 2006 года при переписке сторон по вопросу выдела действительной доли.
Однако в данном случае недвижимое имущество, переданное обществом «Рогачево» как учредителем, не было ему возвращено или им истребовано, названное общество сохранило и осуществляло права участия в учрежденном обществе «РогСибАл», а затем вышло из числа участников по собственному усмотрению по иным основаниям, не забрав недвижимое имущество, фактическое владение которым сохранило общество «РогСибАл». В связи с этим последнее вправе требовать регистрации перехода права на переданное ему по данной сделке недвижимое имущество, находящееся в его фактическом владении, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 64 постановления N 10/22. По смыслу названного пункта такое требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации.
Дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит дать оценку доводам и доказательствам, приведенным участвующими в деле лицами, проверив, когда нарушено право общества «РогСибАл» на регистрацию полученного и находящегося в его владении недвижимого имущества, руководствуясь пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса и пунктом 64 постановления N 10/22…»
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.2015 N Ф01-1490/2015 по делу N А39-2502/2014
«…Общество с ограниченной ответственностью «Универбаза» (продавец, правопредшественник ответчика) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 06.04.2000 N 337/27-В недвижимого имущества (основных средств): холодильника и холодильного пристроя стоимостью 1 514 611 рублей; овощехранилища стоимостью 312 237 рублей; фруктохранилища стоимостью 444 088 рублей, находящихся в поселке Ялга Октябрьского района города Саранска.
По передаточному акту от 06.04.2000 имущество передано продавцом покупателю.
Ответчик явку представителя в регистрирующий орган не обеспечил.
Это обстоятельство послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривают сроков обращения граждан и юридических лиц в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.
В рассматриваемом случае с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 64 постановления N 10/22, срок исковой давности исчисляется с момента, когда ответчик по требованию истца не явился в регистрирующий орган для совершения необходимых действий по осуществлению государственной регистрации перехода права на спорные объекты, поэтому срок исковой давности не пропущен.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил заявленный иск…»
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.09.2013 N Ф03-4124/2013 по делу N А51-20569/2012
«…В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22)). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Поскольку внесение учредителем недвижимого имущества в уставный капитал учреждаемого общества предполагает передачу последнему этого имущества и требует регистрации перехода права, то в случае, когда такое имущество фактически было передано учредителем, к указанным сделкам могут быть применены по аналогии правила статьи 551 Гражданского кодекса, если по обстоятельствам спора это не противоречит существу правоотношений сторон.
Как установлено судами, в данном случае о наличии подобных оснований сторонами не заявлялось. Факт передачи учредителем на баланс общества спорного имущества в счет оплаты уставного капитала подтвержден актом приема-передачи имущества от 24.06.1999 N 1 и не оспаривается сторонами.
В силу положений Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) при неоплате учредителем доли уставного капитала в срок, не превышающий года с момента государственной регистрации учреждаемого общества, эта доля переходит к последнему и может быть им реализована. Переданное учредителем в оплату своей доли, но не зарегистрированное в этот срок за учрежденным обществом недвижимое имущество подлежит возврату, в связи с чем требование о регистрации перехода на него права уже не может быть принудительно реализовано.
Однако в данном случае недвижимое имущество, переданное обществу Гулай О.С. как учредителем, не было ею возвращено или ею истребовано, последняя сохранила и осуществляла права участия в учрежденном обществе, а затем вышла из числа участников, не забрав недвижимое имущество, фактическое владение которым сохранило общество.
В связи с этим, как верно указали суды, истец вправе требовать регистрации перехода права на переданное ему по данной сделке недвижимое имущество, находящееся в его фактическом владении, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 64 Постановления N 10/22. По смыслу названного пункта такое требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации.
Установлено, что после отказа управления Росреестра в регистрации перехода права собственности на спорные объекты от 26.07.2011 общество неоднократно обращалось к Гулай О.С. с письмами о согласовании вопроса явки для государственной регистрации перехода права собственности, которые были оставлены последней без рассмотрения.
В силу статьи 16 Закона о регистрации прав обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 312/10, от 06.09.2011 N 5263/11).
Расценив уклонение ответчика от совершения названных действий как создание истцу препятствий в регистрации перехода права собственности, суды обоснованно сочли, что начало течения срока исковой давности следует исчислять с момента, когда на заявление о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости заинтересованной в этом стороной не получен ответ другой стороны сделки, то есть с даты получения ответчиком письма истца от 20.01.2011. В этой связи правомерен вывод судов о том, что срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса по заявленному требованию, истцом не пропущен.
Возражения ответчика относительно ошибочности данного вывода отклоняются судом кассационной инстанции как противоречащие правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12.
Учитывая, что истец вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, суд, правильно применив положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса, удовлетворил исковые требования. При этом, установив, что настоящий иск также предъявлен к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, которое в качестве ответчика по делу привлечено не было, суд правомерно отказал в удовлетворении требования, предъявленного к указанному лицу…»