Будучи «рантье», иными словами – арендодателем – часто выслушиваю различного рода вопросы к тому, хули я так заламываю цены и условия такие, что вешайся. Одним постом это не ограничится, так как тема огромная. Не сказать, что я буду палить их подряд, но к вопросу коммерческой недвижимости буду возвращаться не раз. Ибо недвижку я люблю. ^_^

Стоит отметить, что я говорю про работу в сегменте хотя бы средненького специалиста, который не бабушкину хату сдает, а имеет несколько помещений, которые управляются более-менее профессионально.

Одно из направлений нашей деятельности – строительство и последующая сдача/продажа объектов. По меркам рынка – мы ваще ни о чем. По аренде – только коммерция, ибо в рот я ебал жилой сектор аренды. В эту клоаку давно уже пора заказывать ассенизатор, который высосет все говнище, а потом, чтобы далеко не бегать, позвать негров с масленистыми конскими залупами, которые проведут воспитательную беседу с тупорылыми риелторами методом насильственных орально-анальных проникновений. И запретить сплевывать.

Итак, перед тем, как перейти к ответу на вопрос «Че за цены и условия не пацанские», проведем очень сжатый и короткий экскурс в мир недвижки и бизнеса. Затронем только верхушку айсберга.

Про недвигу и как все устроено.

Начну с самого главного, а именно ценообразования. Стоимость прежде всего предопределяется местом. А если быть точнее, сколько на этой точке можно заработать.

Вот когда всякие умники говорят про «Место, место и еще раз место» имеется ввиду как раз то, сколько там можно заработать, а не «находится напротив Кремля». Стоит оговориться: далеко не всегда это центр города и самые проездные и проходимые улицы.

Формула проста – чем больше здесь можно заработать, тем выше арендная ставка. Как следствие, и требования к арендатору жестче.

Все остальное – хуета. Наличие светильников, ремонты, коммуникации, ежемесячные минеты от собственника и пр. – это мелочи, по сравнению с местоположением. Там вариативность уже около 20-30 % от стандартной, а это незначительно. Такие мелочи носят характер решаемых вопросов. А вот если дом уже стоит на улице Гадюшникова, д. 3 – уже не перенесешь и не исправишь.

А вот то, что определяет размер возможного заработка на данной точке уже другая история. Для простоты, представим, что мы имеем дело с ритейлом и общепитом: компы, продукты, тапочки, лекарства, смузи-центры – ватэва.

Для ритейла есть вполне себе строгие требования:

— первая линия домов,

— первый этаж,

— близость к целевому пешеходному трафику,

— наличие 2-х и более входов (для загрузки-выгрузки товара и для клиентов),

— близость к транспортной инфраструктуре,

— близость к остановкам общественного транспорта,

— наличие тротуаров и подъездов,

— наличие коммуникаций или возможности их присоединения (и/или увеличения мощностей)

— ну и т.д.

Там порядка 60 пунктов. Остановимся на этих.

Собственно, читаем список выше и смотрим, подходит ли объект по этим параметрам или нет. Я лишь отдельно поясню про «целевой пешеходный трафик». Целевой – это значит не просто бродячие трупы, а потенциальные клиенты. Если вы хотите открыть мясную лавку, то можете смело припосаживаться прям у «Пятерочки» или «Магнита», так как люди приходят туда покупать жрачку. В то время как сетевик не может позволить себе глубину или ширину ассортимента по одному лишь мясу: стратегия работы другая – мясная лавка вполне способна на такое. Однако если у вас продуктовый магазин или магазин игрушек – этот трафик пройдет мимо вас и вы вскоре закроетесь, так как люди туда приходят для других целей и в совершенно ином расположении духа.

Вот тут и появляется нюанс о местоположении. Если у вас, к примеру, агентство недвижимости, то вам надо съебаться нахуй из дорогих мест и не ебать людям голову. Вам не нужен ебический трафик, так как клиент в данном сегменте покупает и выбирает совершенно иначе. Очень редко бывает, чтобы клиент проходил мимо агентства и такой «О, у меня как раз тут 10 лямов завалялось, пойду куплю че-нить». А вот за ягуаром или батончиком сникерса – вполне часто заходят.

А вот теперь самый пиздец. Понятие районов – сильно преувеличено. А точнее, неправильно интерпретируют условные понятия «центр», «на углу двух магистралей» и т.д. Каждый объект – индивидуальный. И тут работает принцип магазина парфюмерии: 10 см левее и цена уже не 10 тыс., а 3 тыс. и наоборот.

В недвижке та же тема. Есть помещение, цена – 5 т.р./кв.м. в месяц. В 10 м от него сдается другое помещение, но уже за 1,5 т.р./кв.м. в месяц. И это реальная история, объекты реально в 10 метрах друг от друга и разница в 3,5 тыщи. При том, что комплектность помещений – идентичная, а спрос, равно как и предложение, разительно отличается.

Причина в том же – на первом объекте можно заработать, условно, 10 лямов, просто поссав себе на руки, а на втором – только лям, если каждому клиенту полировать анус.

Отдельный пункт – налоги. Это уже фактор государственный, но тем не менее. Ни один вменяемый человек не будет работать в минус. Иногда налоги (имущественные, земельные, на прибыль, на пользование воздухом и существование) составляют приличную долю от заработка. Про амортизацию (старение) объекта я вообще молчу.

На этом ценообразование оставим в покое. Там нюансов, как звезд в небе. Перейдем к ахеревшести арендодателей.

«Ну че ты такой мудак-то, а?»

Что вообще хочет арендодатель?

сдать в аренду помещение сетевым магазинам магнит

Для продажи разными товарами самым приемлемым вариантом будет являться аренда площади .
Для открытия магазина Вы можете выкупить площадь, либо можете арендовать его:
1) покупка — более выгодный способ, так как не нужно платить аренду. Но для выкупа нужны деньги;
2) аренда — не такой выгодный способ, как покупка недвижимости под магазин, но более приемлемый с точки зрения вложения денег.
Если Ваш вопрос касается проблемы сдать в аренду помещение сетевым магазинам магнит, тогда можете получить консультацию или получить помощь профессионалов написав письмо на на мейл, или в форму контактной связи на веб веб-сайте, либо набрав по телефонам написанным на интернет веб-сайте контактам.
Какие торговые площади вы можете снять под магазин рядом с домом:
1) Первый этаж жилого здания;
2) Отдельностоящий жилой дом;
3) Торговый павильон в торговом комплексе;
Первый этаж жилого здания — этот способ предполагает размещение магазина в доме, данный способ не предполагает, что будет большая проходимость, но вы сможете со временем клиентов. Такие места стоит снять в случае, если кварталы только сданы и многие жители будут делать ремонт в своих зданиях. В данном случае вы сможете получать большую выручку засчёт ремонтчиков.
Отдельностоящий жилой дом — такой способ, также подразумевает размещение магазина в отдельностоящем здании.
Торговый павильон на рынке — этот вариант подразумевает подразумевает торговый павильон в торговом комплексе с большим объёмом покупателей. Такой вариант не удобен тем, что в таких местах большая проходимость, но большая аренда.
Поток клиентов может меняться от погодных условий. К тому же важно чтоб рядом не было конкурентов.
Как выбрать торговое помещение.
1) количество клиентов — поток покупателей, которые будут проходить мимо вашего торгового павильона;
2) качество клиентов — платёжеспособность клиентов, которые будут проходить мимо вашего торгового павильона;
3) целесообразность — на сколько нужен в данном месте, такой торговый магазин.
Если район оказывается недостаточно востребованным , то открывать в нем свой магазин определенно не имеет смысла. Определять торговое место необходимо правильным образом. Также если вам необходимо проконсультироваться касаемо сдать в аренду помещение сетевым магазинам магнит, то отправьте нам на интернет почту письмо с вашим вопросом, либо позвонить по обозначенным на нашем веб-сайте мобильным телефонам.
Необходимо в точности знать, что от количества населения, проходящих мимо торговой зоны будет зависеть вся прибыль. Также если конкурентов поблизости не окажется, это будет означать только единственное, значит это место не оборотное, то есть продажа в данном участке не значительная. Хотя Даже в такие моменты вы можете воспользоваться услугами рекламных компаний.
Любая торговая зона должна находиться неподалеку от центральной части города, либо там где густанаселённый район.

Всё о сдаче помещений в аренду сетевикам

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.
Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.
Какие площади востребованы сетевиками
Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням – 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.
Технические характеристики – главное, на что обращает внимание инвестор
Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.
Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.
Офисные помещения инвесторов не интересуют
Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».
Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса
Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков – существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.
От чего зависит ликвидность арендного бизнеса
В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.
Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?
Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы – 13-15%.
На что обращать внимание при изучении предложения на рынке
При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.
Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.
Становится ли предложение на рынке лучше
В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.
Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.