Проверка юридической чистоты

Проверка юридической чистоты недвижимости

Юридическая проверка недвижимости позволяет выявить признаки нарушения прав добросовестного приобретателя, способных привести к оспариванию сделки в будущем, и возможные риски при приобретении объекта недвижимости, а так же определить требования, соблюдение которых необходимо для его отчуждения.
Мы обратим ваше внимание на имеющиеся риски и возможные последствия приобретения недвижимости как на этапе строительства так и уже в готовом доме. По окончанию проверки вы получаете письменное правовое заключение, в котором будет указано: нарушено ли действующие законодательство, ущемлены ли чьи то права и интересы в предыдущих сделках, существует ли риск признания одной из прошлых сделок недействительной, какие претензии могут быть предъявлены к вам как новому собственнику, соответствует ли предполагаемый продавец реальному собственнику, на сколько рискованна покупка.
Правовое заключение представляет собой объективное, независимое, профессиональное мнение эксперта относительно наличия рисков при приобретении объекта недвижимости и рекомендации по их устранению.
Комплексная проверка недвижимости включает в себя:
— Получение документов об объекте недвижимости и правообладателе;
— Правовой анализ полученных документов;
— Идентификацию и исследование личности правообладателя;
— Проверку законности предыдущих сделок и возможных правовых последствий;
— Выявление третьих лиц, способных предъявить права на недвижимость;
— Проверку технического состояния объекта на наличие переустройства/перепланировки;
— Проверку условий сделки на предмет соблюдения интересов всех сторон;
— Проверку заключаемых договоров / соглашений;
— Выявление и оценку возможных рисков совершения сделки;
— Рекомендации по минимизации и устранению рисков;
— Правовое заключение эксперта и юридическую консультацию.
В ходе проверки будут получены следующие документы и сведения:
— Выписки из ЕГРН о правах и обременениях, о переходе прав, об объекте недвижимости;
— Сведения из ЕГРП (история всех регистрационных действий с 1998 года по н/время);
— Сведения из ДГИ о правах зарегистрированных до 1998 года (при необходимости);
— Архивная выписка из домовой книги о зарегистрированных (прописанных) лицах;
— Справка и Центрального адресного бюро (ЦАБ) о зарегистрированных (прописанных) лицах;
— Единый жилищный документ (ЕЖД);
— Поэтажный план БТИ (чертеж-план помещения / этажа здания);
— Сведения из Роспаспорта (Форма 1П) позволяющие идентифицировать личность;
— Сведения из ЗАГС об актовых записях (о рождении, о смерти, о браке и пр.);
— Сведения из МВД о наличии / отсутствии правонарушений, судимостей;
— Сведения о наличии исполнительного производства и банкротстве;
— Сведения из БКИ о кредитной истории;
— Справки из НД / ПНД о статусе постановки на учет;
— Разрешение на строительство;
— Проектная документация;
— Выписки из ЕГРЮЛ (при необходимости).
В ходе проверки необходимо обратить внимание на следующее:
1. Идентификация и исследование личности правообладателя.
— Идентификация личности. Продавец недвижимости и реальный правообладатель это одно и то же лицо?
— Документ удостоверяющий личность. Соответствует ли документ требованиям законодательства?
— Семейное положение, наличие детей. Требуется ли дополнительное согласие/разрешение на проведение сделки?
— Недееспособность. Относится ли к категории граждан, которых можно признать недееспособными?
— Судебные дела. Является ли стороной по иску в судах общей юрисдикции?
— Банкротство. Имеются ли сведения о признании гражданина банкротом?
— Исполнительное производство. Имеются ли сведения о наличии возбужденного исполнительного производства?
2. Проверка законных прав продавца, ограничений и обременений на объект недвижимости.
— Право собственности. Продавец действительно собственник и за ним зарегистрировано право в Росреестре?
— Представитель. Имеет ли представитель продавца полномочия на представления интересов правообладателя?
— Ограничения и обременения. Имеются ли ограничения, обременения, аресты, запрещения, заявленные права требования, возражения, решения об изъятии, правопритязания?
3. Анализ ретроспективно значимых событий.
— Предыдущие права и сделки. Имеются ли потенциально возможные лица, права которых были нарушены?
— Зарегистрированные (прописанные) лица. Имеются ли лица, способные предъявить права на объект?
4. Проверка технического состояния и характеристик объекта.
— Перепланировка/переустройство. Имеется ли неузаконенная перепланировка?
— Основные характеристики объекта (адрес, площадь, этажность и др.). Имеются ли ошибки в сведениях?
— Массовая регистрация юр. лиц. Не является ли объект недвижимости адресом массовой регистрации?
— Программа «реновации». Объект недвижимости входит в перечень домов попадающих под снос?
— Задолженности. Имеется ли задолженность по оплате коммунальных и прочих услуг?
5. Проверка всех документов.
— Подлинность, ошибки. Все документы подлинны и не содержат технических и прочих ошибок?
— Интересы сторон. Все ли интересы учтены и соблюдены?
В ходе проверки новостройки дополнительно обратить внимание на следующее:
— Цена соответствует рыночной или значительно ниже?
— У застройщика зарегистрированы права на участок на котором происходит строительство дома?
— Вид разрешенного использования участка предусматривает строительство многоквартирного дома?
— Имеются ли разрешение на строительство и утвержденная проектная документация?
— Соблюдены ли все технические условия по дому? Объект действительно введен в эксплуатацию?
— Относиться ли застройщик к числу «проблемных»?
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует права застройщика и участников долевого строительства, но от банкротства застройщика, он не защищает.
Не существует стопроцентной гарантии, что та или иная сделка не будет оспорена в будущем. Но все же детальный анализ документов, тщательное изучение всех нюансов поможет снизить риск до минимума. В данном вопросе внимательность и придирчивость к несоответствиям поможет сохранить ваши деньги и нервы.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании МИЭЛЬ Чистые Пруды посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «МИЭЛЬ Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *