Разница между процедурами при продаже между различными субъектами

Можно рассмотреть сделки с разным субъектным составом.

ИП и ООО

Оба субъекта договора занимаются предпринимательской деятельностью. Но ИП – это физическое лицо, наделенное определенным статусом – ему, на государственном уровне разрешено заниматься чем-то, что приносит прибыль. ООО – фикция, коммерческая организация, которую учредил один человек или группа людей. Отсюда выводы:

1. ИП принимает решение об участии в сделке единолично. В ООО такое решение принимается уполномоченным органом. Подготавливаются определенные документы.

   Например: протокол общего собрания или решение единоличного органа.

2. ИП, помимо прочих бумаг, представляет документы, из которых следует, что у него имеется ИНН и ЕГРН. Самый простой вариант – запросить выписку из ЕГРИП.
3. Обществу с ограниченной ответственностью нужно будет сообщить следующие, подтвержденные документально, сведения: об ИНН, ОГРН, юридическом адресе. Нужно будет представить:
   • устав;
   • приказ о назначении руководителя;
   • нотариальную доверенность на имя представителя.

   Понадобится и документ, исходящий от компетентного органа управления ООО о том, что общество приняло решение участвовать в сделке.

4. Разной будет и госпошлина за регистрацию перехода прав, которую обязывает осуществить ст. 551 Гражданского кодекса РФ. Физ. лица уплачивают 2000 рублей, юр. лица – 22000. Одну из этих сумм обязан внести в пользу государства покупатель.

О перечне документов, которые могут понадобиться для заключения сделки и подписания ДКП, мы рассказывали в этом материале.

ИП и физическим лицом

Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.

Внимание: довольно часто возникает вопрос о том, может ли физ. лицо приобрести нежилое помещение? Да, несмотря на то, что какую-то предпринимательскую деятельность в нем «физик» вести не может.

О нюансах проведения и оформления таких сделок между физическими лицами мы более подробно рассказываем .

Но не вся нежилая недвижимость – коммерческая. Например, человек может использовать нежилой объект в качестве склада, где он планирует хранить личные вещи. Если физ. лицо выступает в качестве продавца, то он должен будет заплатить с продажной стоимости объекта налог – 13%. ИП-продавец платит налоги, исходя из выбранной системы налогообложения. Больше информации о том, какой налог нужно будет уплатить продавцу, найдете в этом материале.

Между юридическими лицами

ГК РФ определяет целый ряд юридических лиц: коммерческие и некоммерческие, общества, товарищества, кооперативы.

Каждая организационно-правовая форма имеет свои особенности, которые играют определенную роль и при желании заключить сделку купли-продажи нежилого помещения. Например, представитель унитарного предприятия должен иметь на руках согласие собственника на покупку объекта.

ООО и физическим лицом

Об особенностях, связанных с каждым из этих субъектов сделки, речь уже шла, поэтому кратко:

1. ООО представляет довольно большой пакет документов, перечисленных выше. Физ. лицо предъявляет только паспорт.
2. ООО, платит налоги, если является продавцом, исходя из выбранной системы налогообложения. Физ. лицу требуется уплатить НДФЛ, если нет возможности воспользоваться вычетом.
3. Госпошлина за регистрацию прав для юр. лиц намного выше, чем для «физиков».

Ознакомившись с другими публикациями наших экспертов, вы также сможете узнать о нюансах покупки нежилых помещений у застройщика, о правилах составления ДКП объекта с ЗУ, а также, как правильно провести оценку недвижимости.

Форма и содержание соглашения

Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

Что касается содержания, то разница здесь будет только в заполнении реквизитов сторон.

Если в сделке участвует физ. лицо, то указываются только данные его паспорта. Если стороной выступает ИП, то указывают:

• паспортные данные лица;
• ИНН;
• ГРН.

Может быть прописан и адрес нахождения офиса, где ведет свою деятельность предприниматель, хотя и регистрация в ФНС осуществляется по месту прописки.

• Если в сделке участвует ООО или другое юридическое лицо, то должны быть прописаны следующие данные:

  1. об учредительных документах (в том числе, в которых указаны ИНН и ОГРН);
  2. о руководителе организации;
  3. о доверенном лице;
  4. о документе, в котором зафиксировано желание компании участвовать в сделке.

  • О правилах заключения типового ДКП нежилого объекта узнаете .

    Подводные камни и нюансы

    С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

    • согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
    • отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

    Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:

    1. На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
    2. Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
    3. Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.

    Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:

    1. ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
    2. Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
    3. Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
    4. Сделка санкционирована руководством организации.

    Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    >Нюансы продажи нежилого помещения юридическим лицом и особенности оформления договора

    Особенности

    Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

    При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

    1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
    2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
    3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
    4. Представления учредительной документации.
    5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.

    ВАЖНО: отдельно стоящие строения требуют дополнительного оформления и представления документации на землю под зданием.

    Пошаговая инструкция по проведению сделки

    Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.

    С другой организацией

    Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

    Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

    1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
    2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
    3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
    4. Передача и получение аванса.

    В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

    • ВНИМАНИЕ: по ПДКП недопустимо требовать или передавать полную стоимость недвижимости.

      В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

      В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик. То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.

      Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:

      • условия страхования объекта;
      • страхование сделки;
      • удостоверение сделки нотариусом;
      • условия расторжения договора.

      В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

      • СПРАВКА: расчёт покупателя с продавцом может быть только безналичным. Через бухгалтерию перечисляются денежные средства организации покупателя, которые поступают на лицевой счёт продавца.
        

        С гражданином или ИП

        Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

        Если составляется ПДКП, к нему применяются те же гражданские нормы. Но в самом договоре купли-продажи между, например, ООО и физическим лицом вносятся следующие сведения о покупателе:

        • Ф.И.О.;
        • год и место рождения;
        • серия и номер паспорта;
        • кем и когда выдан паспорт;
        • место прописки.

        Далее договор содержит все существенные положения по организации сделки. В назначенное для заключения сделки число покупатель подходит в компанию, где заключается основной договор купчей на недвижимость.

        Основной договор составляется по такому же алгоритму:

        • в него переносятся сведения из ПДКП;
        • или составляются дополнительные соглашения.

        ВАЖНО: в заключение вносятся реквизиты Продавца – юридического лица и паспортные данные покупателя – физического лица. Ставятся подписи сторон и печать продавца.

        Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств. При необходимости – составляет кредитный договор с банком.

        Прилагаемая документация

        К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:

        1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
        2. Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
        3. Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
        4. Положение о полномочиях руководителя.
        5. Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
        6. Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
        7. Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
        8. Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
        9. Акт об оценке имущества.
        10. Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.

        На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:

        • правоустанавливающий документ;
        • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
        • техническую документацию из БТИ;
        • кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
        • кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).

        ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.

        Покупатель предоставляет приложением к договору:

        • учредительную документацию – для юридических лиц;
        • доверенность – для представителей;
        • кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
        • квитанцию об оплате пошлины.

        И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.

        Регистрация сделки

        Согласно статье 151 ГК РФ – договор купли-продажи недвижимости обязательно регистрируется в Росреестре. Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:

        • для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
        • для юр. лиц – 22 тысячи.

        Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:

        • правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
        • учредительную документацию;
        • техническую и кадастровую документацию.

        По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке. Но в таком случае регистратор снимает с оригиналов копии, удостоверяет их.

        СПРАВКА: если в положении договора не указано, что он исполняет дополнительно функции акта приёмки, то могут затребовать акт приёма передачи объекта.

        • Стороны сделки получают бланки заявлений и заполняют их. Здесь указываются персональные данные заявителя, кадастровые и технические характеристики приобретённой недвижимости. Так же указывается просьба о передаче права собственности в связи с заключением договора купли-продажи.

          Документы подаются под расписку. В расписке указывается их исчерпывающий перечень. Учредительная документация и гражданские паспорта возвращаются после приёма документации. Остальная документация остаётся у регистратора.

          Если стороны обратились одновременно, то регистрация должна завершиться в течение 10 дней. Срок повторного визита указывается в расписке. На повторный визит следует подойти с распиской, по которой будет выдана документация о праве собственности на приобретённое нежилое имущество.

          Налоговые нюансы покупки ОС

          В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ организация не должна начислять и удерживать НДФЛ при покупке имущества у физлица, так как продавец декларирует и платит налог самостоятельно. Также компания не должна отражать доход в формах 2-НДФЛ и 6-НДФЛ, что подтверждают чиновники (письма Минфина от 18.04.2012 № 03-04-06/8-118, ФНС от 01.08.2016 № БС-4-11/13984@).

          Страховые взносы на такую выплату физлицу не начисляются в соответствии со ст. 420 КН РФ.

          Физлица не являются плательщиками НДС, поэтому никаких расчетов по налогу при покупке ОС не возникает.

          Особое внимание бухгалтеру нужно уделить формированию первоначальной стоимости купленного основного средства.

          О том, как это сделать для целей:

          • налога на прибыль, мы подробно рассказали в статье «Порядок налогового учета основных средств в 2016-2017 годах»;
          • бухгалтерского учета — в статье «Основные средства в бухгалтерском учете (нюансы)».

          Что касается налога на имущество, то исчислять его нужно после перехода права собственности на ОС к организации.

          Для того чтобы вы правильно рассчитали базу по налогу на имущество, мы подготовили материал «Как определить остаточную стоимость основных средств».

          Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

          Г. Алексеев Автор статьи

          В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

          Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

          В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
          +7 (499) 350-84-35 — Москва
          +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
          +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

          Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

          Риски при сделках с нежилой недвижимостью

          При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

          В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

          • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
          • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
          • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
          • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
          • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

          Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

          Структура договора купли-продажи нежилого помещения

          Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

          В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

          • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
          • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
          • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
          • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
          • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
          • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
          • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

          Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

          Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

          

          Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

          Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

          Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

          • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
          • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
          • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
          • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
          • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
          • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
          • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
          • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

          Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

          • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
          • подтверждение полномочий директора предприятия;
          • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

          Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

          Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

          Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

          Как продать нежилое помещение без налогов

          Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

          Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

          Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

          В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

          Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

          • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
          • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

          Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

          Как продать нежилое помещение с землей

          При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

          • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
          • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

          Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

          Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

          Продажа нежилого помещения по частям

          Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

          Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

          Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.