Продажа квартиры с прописанными людьми

Содержание

Какими правами на жилое помещение обладают лица с постоянной или временной регистрацией?

В нормативно-правовых документах предусмотрено два вида регистрации в жилом помещении – постоянная и временная. Осуществление регистрации кого-либо в квартире возможно только с согласия ее собственника. Если таких собственников несколько, то согласие на регистрацию должно быть получено от каждого из них.

Круг прав прописанного не собственника значительно уже, чем у титульного владельца квартиры. Например, любые сделки лицо, просто зарегистрированное в квартире, но не являющееся ее собственником, заключать не может. При заключении соглашения по купле-продаже квартиры не собственником последствия этой сделки ничтожны.

Зарегистрированные в жилом помещении лица, вместе с собственником пользуются этой недвижимостью. При этом они проявляют должную заботу о поддержании квартиры в надлежащем состоянии. Обязанности по оплате коммунальных платежей и взносов за капитальный ремонт полностью возложены законодательством на собственника.

Поскольку квартиры бывают приватизированные и муниципальные, постольку разнятся права прописанных лиц. В муниципальном жилье они чуть шире. Например, при желании нанимателя по договору социального найма жилого помещения поселить и зарегистрировать еще одного человека, он должен заручиться согласием всех иных зарегистрированных лиц. При этом самостоятельно прописать других лиц просто зарегистрированные, не являющиеся нанимателем по договору социального найма, не могут. Исключением из этого правила являются дети прописанного лица. Соответственно, и выписка лица по договору социального найма чуть сложнее, чем при приватизации. Наконец, муниципальное жилое помещение может быть приватизировано и на него установится долевой режим собственности.

ВАЖНО !!! Из приватизированного жилья вполне можно выписать нежелательного прописанного, особенно, если семейные отношения уже прекратились, например, супруги развелись.

Особой защите со стороны государства подвергаются права несовершеннолетних прописанных лиц. Процедура выписки несовершеннолетнего будет проходить под контролем органов опеки и попечительства. И очень часто они не дают согласия на выписку несовершеннолетнего.

Каковы нюансы заключения соглашения купли-продажи квартиры с указанным обременением?

Многие граждане считают, что невозможно продать квартиру и такая сделка будет полностью незаконной в любом случае. Это верно только частично. Есть случаи, когда сделка будет признана действительной. Прежде всего, это ситуация, когда покупатель уведомлен продавцом о прописанных в жилом помещении лицах. Некоторые покупатели легко соглашаются на подобную сделку, ведь она существенно снижает цену квартиры. О том, насколько дешевле продать квартиру, решение принимает продавец, но, как говорится, «торг уместен». И зачастую, приобретателю удается еще больше снизить цену покупаемой квартиры.

ВНИМАНИЕ !!! Но ситуации бывают разные, и иногда такое приобретение станет покупателю более дорогим, чем покупка юридически «чистой» недвижимости. В каждом случае необходимо соразмерять выгоду и потенциальные риски.

Во второй ситуации сделка будет балансировать на грани между действительной и ничтожной. Это связано с тем, что квартира юридически «грязна», то есть наличествует обременение в виде прописанных лиц, но продавец об этом не знал и, что важно, знать не мог. Это встречается редко, но такая ситуация возможна. В данном варианте продавец признается добросовестным и уже от покупателя будет зависеть, признают сделку действительной или нет. Покупатель может потребовать соразмерного уменьшения цены договора, а может и вообще от него отказаться. Такой договор, может быть, расторгнуть только в судебном порядке. Как правило, судья становится на сторону приобретателя, и продавец возвращает полученные за квартиру деньги. Здесь еще будет иметь значение, законно или нет, зарегистрированы на данной жилплощади не собственники. Иногда их выселяют в принудительном порядке, если регистрационная процедура была нарушена.

И, наконец, третья ситуация в законодательстве тоже трактуется неоднозначно. Если продавец решил ввести в заблуждение контрагента и не уведомил о прописанных на продаваемых «квадратных метрах» людях, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной, особенно если выселение прописанных лиц невозможно по закону.

ВНИМАНИЕ !!! Например, если речь идет о несовершеннолетних гражданах, которых выписать практически невозможно. Помимо возврата денежных средств, уплаченных за квартиру, на ответчика возложат компенсацию судебных издержек, если таковые имелись.

В то же время закон не запрещает покупателю оставить сделку в силе, если, допустим, они с продавцом пришли к консенсусу по поводу цены или зарегистрированные лица согласились выписаться.

Какие лица не могут быть выселены из квартиры ни при каких обстоятельствах?

Перечень таких лиц довольно широк и любому приобретателю необходимо знать категории не подлежащих выселению.

Прежде всего, это дети-сироты. Несовершеннолетние лица, не имеющие родителей или опекунов (попечителей), будут пожизненно занимать эти квадратные метры. Ведь их нельзя выписать «в никуда». Несовершеннолетнему должно быть предоставлено жилое помещение, аналогичное по площади, стоимости и комфортности. При этом сделку одобряют органы опеки и попечительства.

Нельзя выписать и плательщика ренты, ведь он пользуется правом проживать в квартире до конца своих дней.

В последнее время в брачные договоры часто включают условие о проживании супруга в той же квартире и после развода. Как правило, определяется срок такого проживания (чтобы успел подыскать жилье). Но бывает, что устанавливается право пожизненного проживания. В этом случае выписать бывшего супруга принудительно невозможно.

ВАЖНО !!! Если прописанный гражданин в свое время отказался от участия в приватизации продаваемой квартиры, то он приобретает право на пожизненное проживание в этом жилом помещении. Выселен он может быть только по его желанию.

Право пожизненного проживания может быть оформлено и по завещанию. Если, допустим, квартира находилась в долевой собственности и дольщик умер, но оставил в пользу родственника или иного лица завещание на право проживания.

Человек, который осужден к лишению свободы и пребывает в «местах, не столь отдаленных», вправе после освобождения, вселится в данную квартиру. В итоге, покупатель может получить неприятный сюрприз в виде приезда бывшего заключенного и проблематичной процедуры по его выселению.

Какие категории лиц могут быть выселены при заключении сделки купли-продажи квартиры?

Прежде всего, это все совершеннолетние граждане, прописанные после осуществления приватизации. Особенно это касается лиц, не имеющих с собственником родственной связи, или не связанных супружескими узами. Судом может быть дан срок на поиск нового жилья для такого человека, но далеко не во всех случаях.

Несовершеннолетние дети, имеющие родителей или опекунов (попечителей). Главные условия – несовершеннолетний не должен быть собственником и должно иметься другое жилье. В любом случае, в этой сделке примут косвенное участие органы опеки и попечительства, ведь требуется их согласие. Могут возникнуть трудности, если новое жилье хотя бы по одному параметру хуже предыдущего.

ВНИМАНИЕ !!! Многие юристы сходятся во мнении, что жилье с подобным обременением лучше не приобретать вовсе, какой бы привлекательной не казалась цена. Ведь потом может потребоваться крайне дорогостоящая помощь юристов и не всегда она будет эффективна.

Проще всего ситуация с временно прописанными, регистрация которых будет автоматически снята по окончании ее срока.

Судья при разбирательстве дел о выселении будет также учитывать, проживают ли в данной квартире прописанные лица, или они просто там числятся.

Каков порядок действий нового собственника квартиры, если на ее территории остались прописанные лица?

Идеальным вариантом в данном случае будет договориться с зарегистрированными лицами, чтобы они добровольно прекратили свою регистрацию. Но не всегда они согласны на это. И тогда у собственника возникает настоятельная необходимость их принудительной выписки, которая возможна только в судебном порядке. Делами о прекращении регистрации занимается мировой судья по месту жительства ответчика (в данном случае, место жительства истца и ответчика может совпадать).

Процедура подачи иска стандартна. В пакет документов входит само исковое заявление, копия документа, подтверждающего личность истца, документы о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных.

К заявлению могут прилагаться иные документы, которые могут склонить судью к принятию решения в пользу истца. Ведь само обращение в суд отнюдь не гарантирует автоматического удовлетворения иска. Необходимость выписки еще требуется доказать, и основания должны быть существенные, например, наличие у прописанного иного жилья, использование квартиры не по назначению, нарушение санитарных и иных норм, регулирующих совместное проживание, окончание срока аренды и т.д.

ВНИМАНИЕ !!! Все это должно подтверждаться не только документами, но и свидетельскими показаниями.

Подытоживая все вышеизложенное, можно посоветовать покупателям крайне осторожно относится к заключению подобной сделки и несколько раз взвесить «за» и «против» перед приобретением обремененной недвижимости.

Время чтения: 6 минут

Продажа квартиры – само по себе дело хлопотное. А некоторые нюансы делают процесс еще более трудоемким. Например, как продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок. Сделка в этом случае попадает в категорию «рискованных», поэтому многие покупатели просто не хотят иметь дело с такими продавцами. Решить вопрос, как все оформить правильно, чтобы избежать рисков для обеих сторон, можно, но это требует грамотного подхода.

Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

  • ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
  • условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
  • не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно. Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье. В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.

Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

  • отсутствие адреса последующей прописки малыша. В этом случае выселить детей, соответственно, и их родителей, практически невозможно даже через суд, ведь обычно он занимает сторону ребенка;
  • покупка квартиры предыдущими владельцами на средства материнского капитала, причем ребенок не внесен в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на приобретение жилья свою долю получает каждый член семьи, включая супруга и детей. Если по каким-то причинам имущество не было оформлено надлежащим образом, обиженный муж, повзрослевшие дети или даже органы опеки (ООП) могут оспорить актуальную сделку купли-продажи и требовать возмещения детской доли;
  • приватизация квартиры продавцами, при которой дети не были внесены в число собственников. Ситуация схожа с предыдущей, потому что при приватизации жилье делится поровну на всех прописанных в тот момент жильцов. Нет «детской» доли в документах на квартиру – нарушен закон, значит и продажу такой жилплощади можно оспорить.

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Нюансы продажи квартиры с прописанными детьми

Последовательность решения вопроса, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, зависит от нескольких факторов:

  • возраст (до 14 лет от имени малолетних выступают родители, в 14-18 лет подросток может ставить подпись сам, но с разрешения законного представителя);
  • статус малыша в квартире: просто прописан (не является стороной сделки) или собственник;
  • состав семьи (воспитывают родные родители или опекуны/попечители).

В зависимости от этого варьируется содержание пакета документов и алгоритм юридических операций.

Стандартный перечень документов, которые нужно подготовить к дате продажи квартиры:

  • удостоверения личности всех участников: паспорта и свидетельства о рождении;
  • подтверждение права собственности: соответствующие свидетельства или выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
  • 3 экземпляра договора купли-продажи;
  • акт приема-передачи жилого имущества;
  • чек об уплате госпошлины;
  • согласие всех собственников на реализацию квартиры;
  • сведения о зарегистрированных на жилплощади лицах. В идеале – «чистая» справка о составе семьи, лучше – справка о регистрации по месту жительства по форме №9.

  • справка о прописке детей по другому адресу;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг, кредитов и прочих финансовых обременений.

В зависимости от ситуации список расширяется.

Если ребенок просто прописан

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства.

Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «в никуда».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Когда ребенок является собственником помещения

С юридической точки зрения более сложна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев. В этом случае у маленького гражданина есть имущественные права, поэтому он является стороной сделки купли-продажи.

Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.

После рассмотрения пакета бумаг комиссия ООП решает, дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в удовлетворении просьбы.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

  • владелец квартиры;
  • просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

  • заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

  • письменное согласие подростка старше 14 лет;
  • выписка из домовой книги;
  • паспорта родителей (опекунов, попечителей) и свидетельства о рождении детей;
  • правоустанавливающие документы на собственность;
  • кадастровый план дома (квартиры);
  • справка из БТИ с оценкой недвижимости;
  • справка об отсутствии просрочек по уплате налогов.

Чтобы гарантировать, что дети не останутся без крова после продажи квартиры, нужно предоставить справку об их регистрации по другому адресу.

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

  • бумаги на новую квартиру,
  • договор о намерении,
  • предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

  • эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
  • переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
  • приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми

Учитывая все описанные нюансы, граждане, которые намерены продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, должны пройти следующие этапы:

  1. Подготовка к реализации: погашение долгов, оформление прав всем собственникам, если это не было сделано раньше, и прочее.
  2. Решение вопроса последующей регистрации детей: постановка на учет на новой жилплощади или оформление документов, которые подтверждают возможности прописки после продажи квартиры.
  3. Получение разрешения ООП, если ребенок – один из владельцев или находится под опекой.
  4. Подготовка пакета документов и их проверка нотариусом.
  5. Собственно сделка.

Продажа квартиры, дома и другого жилого имущества, в котором прописаны несовершеннолетние дети, не запрещена законом. Однако государство защищает маленьких граждан. Поэтому в процессе реализации жилья, на которое у детей есть права собственности или пользования, потребуется ряд дополнительных мероприятий, позволяющих защитить интересы ребенка и не оставить его без крыши над головой.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Последнее обновление: 20.11.2018

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Какие налоги и налоговые вычеты возникают у Продавца и у Покупателя при купле-продаже квартиры? О налогах простым языком – в этом разделе Глоссария.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *