Законодательная база

Для того, чтобы избавиться от опасений приобрести квартиру с не выписанным из нее человеком, необходимо внимательно изучить возможность сделать это после приобретения жилища. Фото № 1

Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение. Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

Этот случай регулируется кодексами России: Гражданским, Жилищным, Семейным.
Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами. Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни юридически, ни физически.

Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами. В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

Принудительное снятие с регистрации

Как реализуется процедура принудительной выписки нежелательного жильца, прописанного в купленной квартире? Фото № 2

Закон позволяет хозяевам самостоятельно выписать из квартиры лиц, которые правом собственности не обладают. Это не касается категорий граждан, защищенных государством или получивших исключительную возможность права пользования жильем.

Кого можно выписать из квартиры законно?

Без труда можно прекратить регистрацию по месту пребывания. С регистрацией по месту жительства все гораздо сложнее. Законный владелец может самостоятельно или по суду выписать зарегистрированных лиц, которые не обладают правами собственности.

Бывшие супруги и члены их семьи

Если взять за основу пункты 4 и 5 статьи 31 ЖК России, официально закончившиеся семейные отношения ведут к потере прав на использование жилплощади бывшим супругом собственника. Также права теряют его родственники. Применяется статья, если недвижимость приобретена одним из супругов до брака и юридические претензии на владение имуществом второго супруга законодательно не возможны. Для оформления снятия с учета указанных лиц достаточно заявления от собственника.

Совершеннолетние, прописанные после приватизации жилого помещения

Без согласия возможна выписка посторонних граждан, если процедура регистрации проведена после приватизации. Такая необходимость часто возникает при прекращении гражданского брака.

Граждане зарегистрированные, но не проживающие в спорном помещении

Доказав, что прописанное лицо не платит налогов и коммунальных платежей, не проживает на спорной жилплощади, можно выписать его по суду. В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания.

Родители, лишенные прав на ребенка

Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры. Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

Вопрос о выписке несовершеннолетнего довольно сложный, и решить его можно только с помощью органов опеки и попечительства. Фото № 3

Существовали прецеденты, при которых дети до 18 лет признавались бывшими членами семьи одного из родителей при их разводе. Изменение редакции Семейного кодекса гарантировало им более полную защиту прав. Теперь несовершеннолетние собственники могут быть выписаны из квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства.

Посторонние, оставшиеся прописанными в помещении, которое было приобретено или законно получено в собственность

Новый собственник объекта недвижимости имеет полное право прекратить регистрацию граждан, прописанных при бывшем владельце. Эта норма используется в случае покупки квартиры, получении по завещанию или на основании договора дарения. Утраты права на использование помещения необходимо устанавливать через суд.

Законодательство защищает покупателя: граждане, не обладающие собственностью и исключительными правами, обязаны сняться с регистрационного учета при смене собственника объекта недвижимости.

Порядок выписки

При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление. Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.

В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.

Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.

Кого нельзя снять с регистрации принудительно?

Однако имеется ряд категорий граждан, которых невозможно выписать из квартиры без их согласия (или согласия лиц, действующих в их интересах), и это необходимо учитывать прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры. Фото № 4

Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.
На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.

Право собственности

Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого помещения без его согласия.

Завещательный отказ

Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам. По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.

Приватизация

Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей. Отказ членов семьи от приватизации в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.

Участие в жилищных кооперативах

Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

Рента

При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.

Брачный договор

Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении документа необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.

Дети до 18 лет

Если в квартире прописаны дети, не имеющие ни родителей, ни опекунов, несовершеннолетних можно выписать, только предоставив аналогичное жилое помещение. Сделка купли-продажи должна быть одобрена опекунскими органами, перед которыми необходимо отчитаться по обеспечению малолетних новой жилплощадью.

Эти категории граждан могут стать серьезным препятствием для покупателей. Даже с таким обременением продажа квартиры возможна

Порядок продажи

Как же все таки продать квартиру с прописанным в ней человеком? Фото № 5

Логика продажи квартиры с прописанным человеком может развиваться в четырех направлениях. Три из них законны, четвертое рассчитано на «авось».

Варианты продажи квартиры собственником

• продажа с принятием обязательств по выписке жильцов собственником;
• продажа с принятием обязательств по выписке жильцов покупателем;
• продажа с оформлением пожизненного или временного проживания;
• утаивание информации о прописанных лицах.

Если собственник берет на себя обязательства по выписке всех жильцов, квартиру можно продать по справедливой рыночной цене. Предоставление большой скидки может не потребоваться. Основные проблемы покупателя связаны с правильным оформлением договоренностей.

Перекладывая на покупателя нагрузку по снятию с учета посторонних лиц, придется существенно занизить стоимость объекта недвижимости.

Ещё сильнее «уронит» цену квартиры продажа с жильцами, имеющими пожизненные или долгосрочные права на жилплощадь. В этом случае для покупателя важно проживает зарегистрированный человек в помещении или нет. Чем меньше у прописанного возможностей претендовать на жилплощадь, тем легче заключить сделку.

Сокрытие информации о прописанных лицах может иметь серьезные последствия. Возможен отказ в регистрации сделки государственными органами или признание договора ничтожным.

Продажа по доверенности

Нотариальный документ, дающий право совершать сделки от лица владельца недвижимости предоставляет указанному человеку право на продажу квартиры. Покупателю стоит убедиться, что в документе прописана сумма сделки.

Принять на себя обязательства по снятию с учета граждан, прописанных в жилом помещении, доверенное лицо не может. В случае продажи квартиры с обременением покупателю лучше заключать договор с самим собственником.

Согласие прописанных лиц

Если в квартире один законный хозяин, он вправе распоряжаться имуществом без чьего-либо согласия.

Долевое владение предполагает согласие на продажу всех собственников. Часто возникают случаи, когда один из них отказывается от сделки. Остальным собственникам следует предложить ему купить свои доли в официальном порядке. Например, в виде почтового уведомления. Нотариально заверенный отказ от покупки или отсутствие ответа в течение месяца расцениваются так же как и согласие на продажу.

Если жилплощадь супруги приобрели в период брака, согласие на сделку требуется от обоих. Тот, кто является собственником, объявляет о желании продать жилплощадь, подписывая договор. Второй должен оформить свое согласие у нотариуса.

Оформление договора

Особенности составления договора купли-продажи квартиры с прописанным в ней человеком. Фото № 6

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

Пакет документов

Стандартный пакет документов включает:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• паспорта граждан, участвующих в сделке;
• документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
• справка о прописанных;
• технический паспорт помещения.

Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д.

Для квартиры с обременением

К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно.

Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство.

Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

• ордер на квартиру;
• документ о приватизации;
• для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
• брачный договор, если таковой имеется.

При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

Несовершеннолетние

Внимательно изучите документы и все нюансы сделки, прежде чем подписать договор купли-продажи. Фото № 7

Чтобы снять несовершеннолетнего с регистрации необходимо выполнение ряда условий.

Собственность

Если ребенок является собственником жилья обязательно получить разрешение на продажу квартиры от органа опеки и попечительства. Придется собрать обширный пакет документов.

Несовершеннолетнему необходимо предоставить собственность на другую жилплощадь: не меньше, чем он имел ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие законных представителей ребенка: родителей, попечителей, опекунов.

Регистрация

Зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего удобнее всего выписать до регистрации сделки. Процедуру может произвести законный представитель, одновременно прописав ребенка на другой жилплощади. Причем сначала в этом объекте недвижимости должен зарегистрироваться сам представитель несовершеннолетнего.

Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

Возможные риски и правовые последствия

Какие риски могут ожидать покупателя после приобретения квартиры с прописанным в ней человеком? Фото № 8

Основные последствия при совершении сделки с недвижимостью, в которой остались прописанные лица, касаются покупателя. Но и у продавца могут возникнуть неприятности.

Риски покупателя

Самый главный риск, купить квартиру с таким обременением, которое невозможно снять законным способом. Поэтому перед покупкой документы следует изучать внимательно.

• важно убедиться, что на желанных метрах отсутствует регистрация у лиц, имеющих исключительные права;
• не следует забывать о лицах, снятых с учета на временной основе: они могут вернуться и восстановить свои права на пользование помещением.

Зная, что в квартире есть прописанные лица необходимо заранее обговорить возможность их выписки, учесть все нюансы.

Устные обещания продавца выписать всех после сделки могут быть безосновательными. Бывает, что жильцы узнают о продаже квартиры от покупателя уже после регистрации сделки. Поэтому договоренности следует оформлять документально.

Желательно, чтобы все зарегистрированные на жилплощади граждане выписались до подписания договора купли-продажи. Если на это требуется время, можно стимулировать бывших жильцов частичной оплатой по сделке. При этом часть денег передается только после подтверждения выписки. Другой вариант, жестко зафиксировать в договоре сроки, предоставленные на исполнение обязательств.

Принимая на себя ответственность за выписку граждан, покупатель должен быть готов к сложностям. Случаи, описываемые в законодательстве и разрешаемые при участии суда, гарантированного результата не дают. Зарегистрированные в квартире лица могут оспорить утрату своего права пользования, привести весомые доказательства и выиграть дело

Риски продавца

Последствия могут наступить не только от претензий покупателя после заключения сделки. Если скрыть наличие прописанных в квартире граждан, сделка может быть аннулирована. Квартиру вернут тому, кто был ущемлен в правах, а покупателю назначат компенсационную выплату.

Юридически продать квартиру с прописанным человеком не сложно. Практически преодолеть боязнь покупателя нажить неприятности достаточно тяжело, но возможно.

Дополнительно о покупке квартиры с прописанными в ней жильцами можно узнать, посмотрев видео:

Недвижимость с обременением

Купля-продажа недвижимости, регистрация (прописка граждан) регулируется Гражданским Кодексом (ГК), Жилищным Кодексом (ЖК) и другими законодательными актами Российской Федерации.

Покупка квартиры с прописанными людьми является одним из видов обременения.

В соответствии со статьей 292 ГК РФ при переходе права собственности, прописанные граждане, не имеют права претендовать на проданное имущество, но существуют категории граждан, которых выписать не так просто.

Для аннулирования регистрации владелец может действовать в двух направлениях:

• путем переговоров;
• обращением в судебные органы.

«Лишние» жильцы

Если недобросовестный продавец скрыл, что на жилой площади существуют прописанные лица, которые не оповещены о продаже недвижимости, вероятно, они выпишутся по собственной инициативе.

В противном случае новый владелец может смириться с такими «постояльцами» или решать вопрос в соответствии с законом.

Существуют категории лиц, которым невозможно отказать в регистрации. К ним относятся:

• прописанные в соответствие с завещательным отказом;
• не использовавшие свое право на приватизацию и письменно подтвердившие отказ в пользу других граждан;
• несовершеннолетние (возраст до 18 лет);
• члены жилищного кооперативного товарищества.

Уточнить данные о прописанных лицах можно путем получения выписки из домовой книги, в которой указываются не только зарегистрированные, но и временно отсутствующие граждане, имеющие право на прописку в случае своего возвращения.

К таким относятся:

• командированные;
• лишенные свободы;
• пребывающие в специализированных учреждениях и другие.

Кроме того, если покупатель намеренно приобретает проблемную квартиру, например для того, чтобы получить большую скидку, он должен понимать что проблемы с выпиской могут возникнуть и с другими категориями жильцов.

Отказать в регистрации нельзя ответственному нанимателю, получателям ренты или лицам, получившим ссуду по договору о безвозмездном предоставлении жилплощади.

Кто такие и что с ними делать?

Наличие «лишних» жильцов является не только юридическим обременением, но и влечет финансовые затраты, которые выражены в расходах на коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт и другие.

Особенно этот вопрос актуален для квартир, не оборудованных индивидуальными системами учета.

В любом варианте прописанные лица будут учтены в тарифах на вывоз бытовых отходов, пользование лифтом, обслуживание энергосистемы лестничных площадок и прочем.

В соответствии с законом после продажи квартиры все зарегистрированные граждане обязаны выписаться и прописаться по новому адресу.

Если этого не произошло, новый владелец имеет право обратиться в суд и выселить нежелательных сожителей в принудительном порядке.

Исключением являются категории граждан, перечисленных выше.

Покупка квартиры с прописанными людьми

Основным риском при осуществлении сделок покупки недвижимости, на которой зарегистрированы другие граждане, является возможность опротестовать договор отчуждения с их стороны.

Государство в большинстве случаев стоит на стороне добросовестного покупателя.

Но если осуществлена покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми или недееспособными лицами, законодатель сохраняет их права на регистрацию.

Несовершеннолетние дети

Наиболее проблематично выписать несовершеннолетних. Такие граждане имеют право на пользование жилплощадью до достижения 18-летнего возраста.

Сделки должны осуществляться при обязательном разрешении попечительского совета, которому продавец гарантирует прописку детей по другому адресу.

Дети не имеют право принять самостоятельное решение о выписки и считаются недееспособными, то есть их права представляют родители или опекуны.

Любые действия по выписке этой категории лиц будут признаны незаконными. К несовершеннолетним относятся лица, признанные недееспособными.

Риск купить квартиру, которую в дальнейшем смогут отсудить, существует, если продавец, или заинтересованная сторона состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) или наркотическом диспансере (НД).

Ипотека

Другим обременением, позволяющим опротестовать сделку по отчуждению недвижимого имущества, является ипотека, но текущее законодательство исключило продажу заложенных квартир путем регистрации кредитных договоров.

Условия оформления в 2018 году не изменяют установленную процедуру.

Покупка в кредит квартиры с «посторонними» лицами не имеет риска, если банковское учреждение идет на такие условия.

Претендовать на часть собственности прописанные граждане не могут, но можно опротестовать сделку в случае непринадлежности к категории граждан, имеющих на это право по закону (наследники, не участвующие ранее в приватизации и прочие).

Прописка при покупке квартиры может быть оформлена сразу после совершения сделки.

Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку? Смотрите .

Выписка через суд

Для аннулирования регистрации по месту жительства к исковому заявлению необходимо приложить расширенную выписку из главной домовой книги, в которой указаны основания для прописки и другие сведения.

Стандартная процедура предусматривает оплату государственной пошлины.

Здесь представлен образец искового заявления о принудительной выписке жильцов из купленной квартиры.

На чьей стороне закон?

В соответствии с действующим законодательством решение суда будет принято в пользу нового владельца квартиры, кроме случаев, когда речь идет о выписке несовершеннолетних детей или граждан признанных недееспособными.

В таких вариантах судебные органы примут отрицательный вердикт, а лица смогут быть прописаны до наступления совершеннолетия.

Негативное решение не является признанием прав указанных граждан на владение недвижимостью, но одновременно позволяет им пользоваться жилой площадью.

Кроме того, суд при разбирательствах с прописанными людьми, будет на стороне:

• получателей пожизненной иждивенческой ренты;
• ответственного нанимателя;
• граждан, оформивших ссуду по безвозмездному пользованию квартирой.

Тут представлена судебная практика по снятию с регистрации бывших собственников квартиры.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

• временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
• постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

• перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
• указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

• отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
• систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
• систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Продавать квартиру с прописанным человеком приходится по различным причинам. Это может быть потребность в срочной сделке с последующей добровольной выпиской жильца. В других случаях зарегистрированных граждан сложно разыскать или они вообще против снятия с учета.

Продажа жилья с прописанным в нем гражданином, как правило, становится непосильной задачей для собственника. В большинстве случаев людям приходится отказываться от реализации недвижимости в такой ситуации, потому что они не обладают правовыми знаниями.

В то же время закон однозначно отвечает на вопрос, можно ли продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком.

Обеим сторонам сделки купли-продажи жилого помещения стоит заранее ознакомиться с законодательными нормами. Ведь можно столкнуться не только с временными неприятностями, но и с серьезными проблемами, если там прописаны лица, которых невозможно выписать.

Нормативная база

Данная ситуация регламентируется сразу несколькими российскими кодексами: Жилищным, Гражданским и Семейным. Статьей 292 ГК РФ разрешается продажа квартиры с прописанным человеком. Ее нормы гласят, что при смене собственника имущества прекращают действовать права пользования всех членов его семьи, зарегистрированных на реализованной жилой площади.

Статья 292. Подготовка дела к судебному разбирательству и рассмотрение заявления о признании движимой вещи бесхозяйной

Право собственника на продажу недвижимости с обременением дублируется 31-й статьей ЖК РФ. Данные законодательные нормы снимают все препятствия сделки купли-продажи. Но для покупателей подобная собственность не особо привлекательна.

Цена на квартиру может существенно занижаться. Это обусловлено высоким риском появления дальнейшей волокиты с выселением формального жильца.

Для некоторых категорий граждан закон ограничивает возможность выписки. Поэтому покупатели опасаются приобретения недвижимости, из которой не удастся выселить посторонних ни фактически, ни юридически.

Образец кадастрового паспорта квартиры:

Правовой статус жильцов

На этапе согласования условий купли-продажи покупателю необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Процедура заключается в установлении имеющихся на квартире официальных и скрытых обременений.

Если собственность находится в залоге, то такое обременение является официальным. Нахождение же на жилой площади зарегистрированных граждан можно рассматривать в качестве скрытого обременения.

Определение правового статуса жильцов осуществляется исходя из некоторых особенностей. Временная прописка не дает никаких имущественных прав, кроме доступности к пользованию жильем в течение установленного периода. В отличие от нее, при постоянной регистрации гражданин приобретает право пользования жилой площадью неограниченное время.

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости наличие временно зарегистрированных лиц не играет особой роли, поскольку их прописка заканчивается автоматически по прохождении отведенного для нее времени. С лицами, имеющими постоянную регистрацию, случай значительно труднее.

Граждане, не являющиеся собственниками жилья, могут быть прописаны по месту проживания по разным случаям:

• въехали в приватизированную квартиру после отказа гражданина от приватизационной сделки в пользу иных лиц;
• постоянно пользуются квартирой в связи с завещательным отказом;
• являются членами семьи собственника, но не имеют долей в имуществе;
• родились после регистрации жилья и не достигли еще совершеннолетия.

У данных граждан есть право на постоянное пользование недвижимостью. Оно не может произвольно прекратиться или ограничиться. К примеру, в случае приватизации это право связано с тем, что отказавшееся лицо являлось законным нанимателем жилой площади.

Собственник квартиры может прописать в нее кого захочет и отдельно согласовать условия жительства и грани пользования жильем, поскольку сама прописка не дает этих прав.

Можно ли собственнику продать квартиру с прописанным человеком и как это сделать

Закон не запрещает продавать недвижимость с прописанными в нем гражданами. Снятие их с учета возможно в добровольном и судебном порядке в зависимости от обстоятельств.

Иногда покупателя можно убедить в чистоте сделки и выписке жильцов после ее совершения. В таком случае проблема разрешается по договоренности.

Но бывает, что компромисса достигнуть не удается, к примеру, зарегистрированного лица нет или он живет заграницей. Эти ситуации требуют обращения в суд.

План БТИ

Принудительная выписка

Законом разрешена самостоятельная выписка хозяевами зарегистрированных в их квартире граждан, если они не обладают правом собственности на нее. Данное правило не действует в отношении лиц, находящихся под особой защитой государства и имеющих исключительные права пользования жилой площадью.

В случае отказа от выполнения требований закона, приходится разрешать ситуацию в судебном порядке. Для этого необходима подготовка документов и обращение с исковым заявлением в арбитражный суд по месту жительства.

Суду нужно обязательно предоставить документальное подтверждение законности снятия с регистрационного учета жильца. Не лишним будет наличие свидетелей.

Имеются случаи, когда выписка человека невозможна. Причем это может быть не только родственник бывшего собственника, но и постороннее лицо.

Кого нельзя выписать

В любом случае, даже при смене владельца жилья, невозможно выписка следующих категорий граждан:

• Лиц, прописанных в помещении во время приватизации и отказавшихся от приватизационной сделки в письменной форме.
• Граждан, пользующихся квартирой по указанию на это умершего собственника в завещании. Данный факт является завещательным отказом. Человек может пользоваться недвижимость в срок, который определил наследодатель. Обычно – всю жизнь.
• Лиц, находящихся на содержании по договору пожизненного содержания с иждивением. В таком случае покупатель квартиры обязан предоставить ее в пожизненное пользование продавцу – получателю ренты.
• Бывших членов семьи продавца (супругов после расторжения брака), не имеющих возможности переезда в иное место, не обладающих недвижимостью и не могущих взять ее в аренду. Этим гражданам суд может дать отсрочку на выселение и выписку сроком до одного года.
• Лиц, осуществивших плату (пай) в кооперативную жилплощадь. Они признаются собственниками жилья даже без регистрации.
• Детей, оставшихся без родительского ухода и опекунства. Продать квартиру можно только при предоставлении несовершеннолетним жилья не хуже имеющегося.

Полис ОМС без прописки получить довольно проблематично. Желательно оформить хотя бы временное проживание.

Как производится замена ПТС при смене прописки — смотрите .

Нужно ли согласие

Если гражданин является единственным собственником квартиры, то продать ее можно без согласия зарегистрированных в ней лиц. При совместном владении жильем и отчуждении своей доли одним собственником требуется следование правилу преимущественного приобретения.

Необходимо письменно уведомить остальных владельцев о намерении продать свою долю и дождаться от них ответов.

При отрицательном ответе совладельцев или отсутствии их реакции на предложение можно спокойно продать квартиру любому лицу. Если жилая площадь была приобретена в браке, для ее продажи требуется согласие супруга.

Типовой договор купли-продажи квартиры:

Оформление сделки и договора

Сделка купли-продажи оформляется обычным двусторонним договором гражданского характера. Заключается он в письменном виде и может быть заверен нотариусом.

Помимо контракта необходимо составить передаточный акт, в котором указывается конкретная дата передачи ключей новому обладателю недвижимости. В качестве дополнения можно заключить предварительный договор или соглашение о задатке (ст. 429 ГК РФ).

Статья 429. Предварительный договор

В договоре обязательно должны содержаться сведения об обеих сторонах: данные паспортов, места жительства. Информацию об объекте недвижимости следует изложить максимально полно: площадь, состояние, имеющиеся обременения.

Сведения о прописанных в квартире людях излагаются в отдельном пункте с указанием их обязанности о выписке в конкретный срок.

В задачи сторон договора входит определение порядка произведения оплаты и распределение между собой расходов на государственную регистрацию объекта.

Кроме договора для регистрации прав требуются иные документы:

• кадастровый паспорт;
• план БТИ;
• правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи);
• выписка из домовой книги;
• квитанция об уплаченной госпошлине.

Всю документацию необходимо сдавать в оригинале. Допускается представление нотариально заверенных копий.

Регистрация права собственности нового обладателя жилья осуществляется в пределах 15 дней.

Возможные риски для покупателя и продавца

Главный риск для покупателя – невозможность снятия обременения законным способом. Перед заключением сделки важно проверить все документы и убедиться об отсутствии на приобретаемой жилплощади прописанных лиц, обладающих исключительными правами.

Не стоит забывать о гражданах, которые сняты с временного учета: возможен их возврат с восстановлением своих прав на пользование жильем.

Если известна информация о наличии в помещении зарегистрированных граждан, нужно заблаговременно обсудить нюансы их выписки. Не следует обольщаться устными обещаниями продавца о снятии их с учета после совершения сделки. Зачастую жильцам становится известно о продаже объекта через покупателя уже после его перерегистрации. Все доверенности необходимо оформить официально с нотариальным заверением.

Желательно выписать всех зарегистрированных в квартире лиц до заключения контракта на покупку. В противном случае можно прописать в договоре конкретный срок их выписки.

Беря на себя ответственность по снятию с учета прописанных в помещении граждан, покупатель серьезно рискует. Положительного разрешения дела закон гарантировать не может. Прописанные жильцы имеют право на оспаривание утраты своих прав пользования имуществом. Наличие у них весомых доказательств может обеспечить им выигрыш в суде.

Скрытие продавцом квартиры факта наличия прописанных в ней лиц может привести к аннулированию сделки. Собственность будет возвращена ущемленному в правах человеку, а покупателю назначат компенсацию.

Юридически продажа квартиры с прописанным человеком не несет трудностей. Несмотря на сложность практического преодоления боязни покупателя в получении неприятностей, сделать это все же можно.

Чтобы узнать, можно ли расписаться без прописки, стоит обратиться в ЗАГС по месту жительства.

Какие установлены права прописанного в квартире не собственника — смотрите .

Читайте в этой статье, можно ли прописать ребенка отдельно от родителей.

В процессе реализации жилья значительным осложняющим обстоятельством часто становится наличие прописанных в квартире лиц.

В данном материале рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2019 году, каким образом можно выписать таких граждан и как решить вопрос добровольно или в принудительном порядке.

В ситуации, когда есть прописанные лица в квартире, это осложняет оформление сделки для собственника. Однако выход из ситуации есть, и мы сейчас поговорим о способах решения данного вопроса.

Основные моменты

Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.

Ведь большинство предпочитает покупать чистую квартиру с юридической точки зрения.

Определения

Прописка	Документальное подтверждение государственной регистрации места проживания и пребывания гражданина на территории РФ. Основной ее целью является привязка человека к определенному адресу в городе или населенном пункте
Собственник	Гражданин, который на основании правоустанавливающей документации владеет жилплощадью и может распоряжаться ею на свое усмотрение

Кто может быть зарегистрирован по адресу

В процессе продажи квартиры могут возникнуть трудности с выпиской родственников или других граждан, которые были прописаны в данном жилье, но на данный момент отказываются из него выписываться по различным причинам.

К таким категориям, которые могут быть прописаны, относятся супруги и несовершеннолетние граждане, другие родственники, третьи лица, которые были прописаны в жилплощадь на временной основе, но теперь отказываются выписываться из нее.

Часто недобросовестные продавцы пытаются утаить факт того, что в квартире есть прописанные лица. Однако в основном такие договора расторгаются в судебном порядке и признаются недействительными.

Некоторые агентства недвижимости выкупают такие проблемные квартиры, чтобы затем их реализовать по заниженной стоимости, однако такие сделки являются рискованными.

Бывают ситуации, когда прописанные граждане выписываются добровольно при первой просьбе. Тогда проблем нет.

Однако все же в большинстве случаев граждане отказываются покидать жилье и оформлять выписку. Разберемся далее, как быть в ситуации без согласия супруга или ребенка, создавшего свою семью и отказывающегося выписываться.

Правовые аспекты

Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.

Ведь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что собственник жилья имеет нераздельное право на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение, для этого не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

Однако в иных статьях Гражданского кодекса и в Жилищном Кодексе РФ, а также в Конституции указано право каждого гражданина на использование жилья.

То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.

Тогда получается, что реализовать и оформить сделку купли-продажи на квартиру с прописанными гражданами можно, однако трудность состоит именно в невозможности последующей выписки таких лиц из жилья.

Поскольку ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Еще на этапе оформления документов для покупки квартиры покупателю желательно проверить все данные о жилье, в том числе запросить выписку из домовой книги о количестве и списке всех зарегистрированных в квартире гражданах.

В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.

Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.

Порядок проведения таких сделок регулируется статьями ГК РФ, которые устанавливают порядок владения и использования объекта недвижимости, который пребывает в долевом владении.

Права и обязательства граждан, которые проживают вместе с владельцем в его жилплощади, регулируются Жилищным кодексом РФ.

Продажу квартиры с прописанными гражданами осуществить сложно, если они категорически возражают против выписки из данного жилья.

Однако собственник имеет право выселить их в принудительном порядке, или же обратиться в суд и решить проблему в судебном порядке. Как правило, такие дела решаются в пользу собственника квартиры.

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа и покупка объекта недвижимости с прописанными в нем гражданами вызывает массу проблем, особенно если сделка осуществляется в спешке, и не проводится должная проверка всех нюансов.

В дальнейшем для покупателя прописанные в квартире жильцы, которые не желают выписываться, могут принести значительные проблемы. Также рассмотрим, как поступить с человеком, отказавшимся от приватизации.

В случае отказа человека от добровольной выписки необходимо обратиться в суд. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком.

Законодательно не установлена обязанность продавца квартиры указать всех прописанных лиц в договоре, которые не сохраняют право на проживание в данной квартире.

В договоре купли-продажи рекомендуется прописать условие, что прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры до определенной даты.

Однако такой прописанный пункт не означает, что данные граждане обязательно выпишутся из жилья.

Выписка граждан возможна по двум сценариям:

Прописанные граждане в добровольном порядке обращаются в миграционную службу	И самостоятельно пишут заявление на снятие с места регистрации и жительства. В течение трех дней орган власти рассматривает заявку и выписывает человека
В случае отказа от добровольной выписки	Владелец квартиры может это осуществить исключительно на базе решения судебного учреждения. На основании судебного решения гражданин признается утратившим право на пользование квартирой и выписывается из нее в принудительном порядке

В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.

Порядок снятия с регистрации

Снятие граждан с регистрации возможно осуществить в судебном или досудебном порядке.
Иногда прописанные лица по первому требованию собственника выписываются из квартиры.

В таком случае они самостоятельно пишут заявление на выписку и в течение трех дней орган власти оформляет выписку гражданина из данной квартиры.

Иногда случается, что такой человек просит у собственника некоторые денежные средства в качестве компенсации.

Образец ситуационного плана земельного участка для газификации смотрите в статье: ситуационный план земельного участка для газификации.

Как составить образец предварительного договора купли-продажи квартиры, .

В таком случае лучше согласиться на такое требование, чтобы избежать в дальнейшем проблем с продажей жилья и не добиваться выписки в судебном порядке, что может значительно затянуться по времени.

Судебные разбирательства касательно выписки граждан могут длиться от 4 месяцев до нескольких лет, в зависимости от обстоятельств и желаний сторон.

Часто случаются апелляции, поэтому необходимо рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке.

Кто не подлежит процедуре

Законодательством предусмотрено общее правило при реализации жилья, предполагающее обязательную выписку граждан из квартиры после передачи права собственности на нее другому человеку.

Видео: покупка квартиры с прописанными в ней людьми
После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре все зарегистрированные в квартире родственники бывшего собственника и другие прописанные лица теряют право пользования квартирой.

Новый собственник вправе требовать выписки данных лиц. Однако есть категории граждан, выписка которых невозможна:

Если гражданин в процессе приватизации был прописан в жилье	То при отказе от приватизации Верховным Судом РФ установлено, что невозможно выписать человека, который был полноправным пользователем жилья аналогично собственнику, которому квартира принадлежала на основании ордера. Такие основания, как наличие у человека другого жилья или собственности, не станут значимыми в суде
Если лицо получило право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника	Человек в таком случае имеет право пожизненно пользоваться и проживать в данной квартире, его невозможно выселить даже через суд
Гражданин, который получает содержание на основании сделки пожизненного содержания с иждивением	В таком случае человек может проживать на территории жилой площади пожизненно
В вопросе, как продать квартиру с прописанным человеком если он безвести пропавший	При наличии соответствующего решения суда человека можно выписать из квартиры
Бывшие супруги после развода	Если у супруга нет другого жилья и нет возможности переехать в другое место жительства по причине отсутствия средств. Такое лицо вправе просить у суда отсрочку выписки и выселения. Судебным решением ему может быть позволено пребывать в квартире до года, затем его можно выселить
Граждане, которые полностью или частично внесли плату за кооперативное жилье	Не подлежат выселению. Они считаются законными собственниками, даже в случае, если нет документа об официальной регистрации
Несовершеннолетние дети, у которых нет родителей и официального опекуна	Продать квартиру возможно, если несовершеннолетнему будет предоставлена квартира с условиями, не хуже прежних, или с улучшенными условиями для проживания. В орган попечительства нужно предъявить документы об обеспечении ребенка другим жильем

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Собственник квартиры имеет право в любое время ее продать. Алгоритм действий по заключению договора купли-продажи предполагает следующие действия:

• составление предварительного текста договора потенциальной сделки купли-продажи;
• оформление основного договора;
• оформление акта приема-передачи объекта недвижимости;
• совершение действий по взаиморасчетам;
• государственная регистрация права собственности на приобретенную квартиру в органе Росреестра и получение правоустанавливающего документа.

Новый собственник должен подать требуемый пакет документов в управление государственной регистрации, кадастра и картографии.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке быть заверен нотариусом в нотариальной конторе. Без этого он не имеет законной и юридической силы.

Должен также быть оформлен акт приема-передачи квартиры, где должна быть указана конкретная дата передачи данного жилья покупателю, передачи ключей от квартиры.

В процессе составления договора купли-продажи обязательно указать срок, до которого прописанному гражданину необходимо выписаться из квартиры и покинуть жилье.

Если же гражданин прописан в квартире, однако по различным причинам не проживает на ее площади, собственник перед продажей квартиры должен его снять с регистрации перед подписанием договора.

Сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости узнайте из статьи: согласие супруга на продажу недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость нескольких земельных участков, .

Порядок возврата подоходного налога при покупке квартиры пенсионером, .

Образец договора купли-продажи можно получить в органе Росреестра или в нотариальной конторе.

Договор должен содержать следующие пункты:

Персональные сведения участников договора	Включая их паспортные данные, место постоянного проживания и регистрации
Данные о продаваемой квартире с указанием ее общей квадратуры	Технического состояния, наличия ремонта, наличие или отсутствие вопросов с арестом или с обременением, ограничений на пользование ею
Личные сведение прописанных в квартире лиц	И дата их снятия с учета
Стоимость продажи квартиры	И способ передачи средств
Договоренность сторон касательно оплаты государственных услуг	По регистрации перехода права собственности

На договоре должна быть обязательно проставлена дата, также он подписывается людьми, которые являются покупателем и продавцом.

Продажа квартиры с прописанными в ней лицами возможна, однако каждый случай рассматривается индивидуально.

Также наличие прописанных людей значительно снижает цену продажи и продлевает срок продажи.

В любом случае, перед продажей квартиры собственник должен позаботиться о том, чтобы оформить выписку всех прописанных лиц с целью избежания проблем в дальнейшем.

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры с совладельцами. Однако это не мешает реализовать квартиру с прописанными в ней жильцами. Подобная ситуация создает для покупателя определенные проблемы, что делает актуальным вопрос о правомерности таких действий и возможностях решения возникающих проблем.

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям. Подразумевается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

• временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
• постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Выписать их не всегда можно даже через суд.

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в документах. К таким случаям относят:

• пребывание в местах лишения свободы;
• отсутствие при прохождении военной службы;
• стационарное лечение в больнице или санатории;
• пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

• лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой — по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
• граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
• лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
• граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
• несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные категории граждан могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

• отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
• регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
• нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих право пожизненного пользования квартирой. Кроме них в судебном порядке можно выписать без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение, таковая предоставляется на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Особенности оформления сделки

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

• отказаться от сделки — такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
• требовать выписки указанных лиц от продавца;
• не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления — выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Риски продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.

Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

• невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
• увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
• сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен

Какие проблемы могут возникнуть?

Согласно законодательству продать квартиру с прописанными в ней людьми не составит труда, ведь они лишь претендуют на проживание в ней и не являются собственниками. Это значит, что их согласия на продажу квартиры не требуется. При этом, никто не вправе запретить прописанному в квартире гражданину проживать в ней. В этом и кроется основная проблема.

По сути, юридически прописанного в квартире человека можно считать обременением. После совершения сделки купли-продажи все зарегистрированные ранее граждане должны будут самостоятельно сняться с учета. Однако, могут возникнуть сложности.

Покупатель квартиры с подобным обременением должен помнить о всех тонкостях. Обращение в суд в некоторых случах ничего не даст.

За граждан, прописанных в квартире, но не проживающих в ней, новому владельцу придется доплачивать по некоторым пунктам коммунальных платежей. Усугубляется проблема еще и в том случае, если человек в квартире прописан и проживает, при этом являясь:

• получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (в документах будет прописано право проживания в квартире);
• нанимателем по договору с конкретным сроком или без него;
• ссудополучателем при наличии договора безвозмездного пользования жильем.

Этих граждан не удастся выселить новому владельцу.

Как выписать людей из квартиры?

Выписать людей из приобретенной квартиры можно двумя способами:

• при их согласии самостоятельно;
• через суд.

Последний способ применяется в сложных ситуациях, когда нет возможности решить проблему мирно. Иногда гражданин берет на себя обязательство выписаться в срок, но не выполняет его или вовсе, пропадает. Для начала разберем ситуацию, когда зарегистрированное лицо согласно выписаться после осуществления сделки купли-продажи.

Какие документы понадобятся?

Снятие с регистрации на добровольной основе — процесс довольно простой. Для этого нужно обратиться в паспортный стол по месту жительства и предоставить следующие документы:

1. Паспорт прописанного гражданина.
2. Заявление о снятии с учета.
3. Адресный листок убытия (заполняется в двух экземплярах).
4. Домовая книга (при ее наличии).
5. Статистический листок убытия (при выезде за границу).

При выписке из квартиры несовершеннолетних граждан ситуация несколько меняется, об этом расскажем ниже. Заявление, адресный и статистический листки выдаются и заполняются непосредственно в паспортном столе согласно форме.

Случаи обращения в суд на самом деле случаются редко и связаны они с наличием проблем:

• при отсутствии возможности связаться с гражданином;
• при проживании прописанного лица за пределами страны;
• в ситуации, когда зарегистрированное лицо отбывает наказание в местах лишения свободы и так далее.

Если гражданин проживает за границей, можно выписать его различными способами, в том числе и через суд. Если же он согласен сняться с учета по месту жительства добровольно, то вариантов решения вопроса два:

1. Составить обращение для осуществления процедуры снятия с учета через консульство той страны, где гражданин проживает.
2. Получить нотариально заверенное согласие на выписку по почте (гражданин может оформить такую бумагу и в Консульстве за границей).

При возникновении спорных ситуаций необходимо обращаться в суд с исковым заявлением. В данном случае очень важно, сообщал ли продавец квартиры с обременением покупателю о том, что у него возникнут проблемы с выпиской некоторых жильцов.

Суд может:

• признать сделку ничтожной и расторгнуть ее, обязав продавца возвратить полученные средства;
• удовлетворить иск нового владельца и выписать гражданина из квартиры;
• отказать в удовлетворении иска при наличии соответствующих обстоятельств.

Не редки случаи, когда покупатель заранее знает о наличии обременения и просит предоставить ему приличную скидку за те сложности, которые возникнут при снятии с учета по месту жительства прописанного гражданина.

Кого выписать не получится?

Подведем итог, ведь любому гражданину, согласному приобрести квартиру с обременением, нужно понимать, что существует категория граждан, выписать которых не удастся.

Из квартиры по закону нельзя выписать следующие категории граждан:

• членов жилищного кооператива и всю их семью;
• несовершеннолетних граждан;
• тех, кто имеет право пользования квартирой ввиду наличия завещательного отказа (в случае, если собственник умер, но указал в завещании, что гражданин имеет право проживать в данном помещении);
• тех, кто ранее отказался от приватизации в пользу другого лица.

При покупке квартиры всегда нужно требовать расширенную выписку из домовой книги и внимательно изучать ее. Случаются ситуации, когда гражданин хочет выписаться, но ему некуда зарегистрироваться (в случае, если нет жилья в собственности). Как быть в данном случае? Даже суд в такой ситуации предоставит гражданину право продлить регистрацию на год и только после этого удовлетворит исковое требование нового владельца квартиры.

Дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим. Юристы настоятельно советуют не покупать квартиры с прописанными в них детьми.

Покупка квартиры — сделка сложная и требующая от покупателя внимания и определенных знаний. В этом случае всегда оправданно пользоваться услугами квалифицированных юристов для проверки и составления документации. Даже если снятие с регистрации человека является возможным, потребуется время и некоторые средства для осуществления процедуры. Без соответствующего опыта подходить к подобным покупкам нужно крайне осторожно.