Какими законами регламентируется процедура продажи доли в однокомнатной квартире?

Главным регулятором законности осуществления процедуры купли-продажи части квартиры выступает Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Согласно ст. 244 ГК РФ, недвижимое имущество может находиться в долевой собственности как с выделением доли каждого собственника, так и без такового (в случае совместной собственности).

Преимущественное право покупки доли, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, принадлежит остальным собственникам.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, продать часть жилой недвижимости постороннему покупателю можно не ранее, чем через месяц после направления извещения о своем намерении другим собственникам или сразу же после получения от них отказа от преимущественной покупки.

В п. 3 ст. 250 ГК РФ описаны последствия нарушения преимущественного права покупки.

Договор купли-продажи части в однокомнатной квартире оформляется стандартным образом в соответствии со ст. 554 и ст. 555 ГК РФ.

Передача объекта осуществляется по акту приемки-передачи, согласно ст. 556 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. в 2018 году отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Для долевого собственника

Для долевого собственника продать свою часть в однокомнатной квартире не составит труда, если будут соблюдены все формальности.

Главное — оповестить других владельцев о своем намерении в оговоренные законом сроки.

Для совместного собственника

Если квартира находится в совместной собственности, то осуществить сделку купли-продажи невозможно, пока не будут выделены доли для каждого из владельцев по соглашению сторон.

Собственники имеют право делить объект недвижимости как на равные, так и неравные части.

Инструкция, как продать долю в однокомнатной квартире

Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, собственник должен совершить следующие действия.

1. Определиться с ценой на объект.
2. Направить уведомление, оформленное в письменном виде, о продаже другим собственникам, указав стоимость продаваемой части и условия совершения сделки.
3. В случае, если другие владельцы изъявят желание купить ещё одну часть квартиры, подписать договор и направить документы на регистрацию в Росреестр. Когда сразу несколько собственников хотят купить такой объект, продавец может самостоятельно выбрать одного из них для заключения соглашения.
4. Если прочие владельцы официально откажутся от права преимущественного приобретения, начать поиск потенциальных покупателей со стороны.
5. Если письменный отказ не получен, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, дождаться, когда пройдет месяц с момента направления извещения, и только после этого начинать процедуру отчуждения имущества.



6. Разместить объявление о продаже на всех доступных ресурсах (через интернет, средства массовой информации) или обратиться за помощью в агентство недвижимости.
7. Когда найден покупатель, заключить с ним договор.
8. Подписанное сторонами соглашение заверить у нотариуса, согласно ФЗ № 218 от 13.07.2015 г.
9. Предоставить в Росреестр полный пакет документов, в обязательном порядке включающий документ, подтверждающий факт получения более месяца назад остальными собственниками уведомления о продаже доли или их письменный отказ от права преимущественной покупки.

Особенности и нюансы

Для долевого собственника

Долевой собственник при продаже своей части квартиры должен руководствоваться нормами действующего законодательства.

Если объект недвижимости продается постороннему лицу, необходимо иметь на руках доказательства направления уведомления о продаже другим собственникам.

Извещение должно быть оформлено в письменном виде и содержать всю необходимую информацию

Для совместного собственника

Поскольку, пока не выделены доли в совместной собственности для каждого из владельцев, невозможно продать свою часть недвижимого имущества, существует два выхода:

1. Квартиру можно продать совместно как единый объект, и после разделить полученные деньги по соглашению сторон.
2. В судебном порядке вполне реально добиться выделение доли, и самостоятельно начать продажу только своей части.

Если имеется малая доля

Когда в собственности находится малая часть квартиры, продать такую недвижимость бывает проблематично. В приобретении небольшой доли по низкой стоимости, прежде всего, заинтересованы другие собственники, чтобы, в конечном счёте, стать единоличными обладателями всего объекта.

Такая покупка будет привлекательна и для иногородних граждан в целях оформления постоянной прописки по месту фактического нахождения имущества.

Когда возникают проблемы с реализацией малой доли, продавец может пойти на ряд хитростей.

1. Подарить микродолю стороннему лицу. Тогда у нового обладателя части квартиры появляется преимущественное право покупки оставшейся части доли.
2. Подарить стороннему покупателю всю свою часть квартиры (с неофициальной передачей денежных средств).
3. Заложить свою часть объекта недвижимости и впоследствии уступить залог займодавцу. Сумма предоставляемого займа и будет составлять цену за продаваемое имущество. С юридической точки зрения, такой вариант является наиболее «чистым», и его труднее всего оспорить.

Продажа 1/2 доли в однокомнатной квартире

Если собственник желает продать 1/2 доли в однокомнатной квартире, то ему нужно действовать обычным порядком:

• известить заинтересованных лиц надлежащим образом;
• в случае получения отказа найти постороннего покупателя;
• заключить договор купли-продажи и оформить сделку;
• пройти процедуру регистрации в Росреестре.

Риски при продаже доли

Даже если соблюдены все формальности при отчуждении доли в квартире, высока вероятность вмешательства совладельцев в соглашение о продаже.

Если другой собственник не успел вовремя выразить свое желание воспользоваться правом преимущественной покупки, он в течение 3 месяцев может обжаловать в суде законность совершенной сделки купли-продажи.

На момент оспаривания соглашения ему придется подтвердить свою платежеспособность.

В случае, если другим собственником выступает несовершеннолетний гражданин, нужно получить согласие органов опеки на отчуждение недвижимого имущества.

Поскольку в результате продажи при подселении в однокомнатную квартиру к несовершеннолетнему постороннего взрослого определенно ухудшаются условия проживания ребенка, опека вправе отказать в проведении такой процедуры.

Определенные риски связаны с востребованностью такой недвижимости на российском рынке.

Не каждый захочет стать собственником только части квартиры без возможности нормального проживания. Продать долю в однокомнатной квартире вполне реально. Покупатель найдется всегда, особенно, если назначена низкая цена за объект.

Важно соблюсти все тонкости юридического оформления купли-продажи. Тогда у других собственников не появится возможность оспорить сделку.

Законодательная база

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире — частый вопрос

Начиная с 2017 года граждане, у которых в собственности есть доля жилой недвижимости, при желании осуществить ее продажу могут оповестить других совладельцев методом рассылки электронного объявления через интернет.

Перечислим права, предоставляющие возможность продажи имущества:

• Право обладания, подразумевающее владение долей жилой недвижимости;
• Право пользования, подразумевающее получение определенной пользы от собственности в соответствии со своими интересами;
• Право распоряжения – установление предназначения своей доли объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, гражданину, намеренному продать долу объекта недвижимости, необходимо поставить в известность совладельцев в письменном виде. При предоставлении заявления о регистрации правообладания долей объекта жилой недвижимости, придется предъявить справку, подтверждающую факт постановки в известность совладельцев о предстоящей реализации.

Также с недавних пор действует закон, в соответствии с которым, владельцы долей могут размещать объявление о намерении реализации своей собственности на официальном портале организации, ответственной за регистрацию прав на объекты недвижимости.

В таких извещениях нужно указывать следующие сведения:

1. Разновидность недвижимости, рассматриваемой в качестве предмета сделки;
2. Кадастровый номер;
3. Адрес территориального расположения рассматриваемого объекта;
4. Сумма платежных средств, которую требует владелец;
5. ФИО продающей стороны или название организации-инициатора сделки купли-продажи.

Любой желающий может ознакомиться с электронным уведомлением владельцев долей недвижимости, поскольку оно не ограничивается никакими настройками приватности. Для получения такой услуги не нужно составлять отдельный запрос и платить деньги. Подобное новшество в значительной степени способствует упрощению процедуры реализации доли недвижимости.

В некоторых ситуациях совладельцы успешно оспаривали уведомление о реализации доли недвижимости одним из совладельцев. Извещение при помощи интернета не дает возможность оспорить факт информирования.

Какие могут быть риски?

В вопросе продажи доли в квартире, могут возникнуть трудности

Даже если все допустимые сроки при реализации доли недвижимости соблюдены, вероятность вмешательства в соглашение о продаже совладельцев все-таки остается.

Если кто-нибудь из совладельцев не успел по определенным причинам выразить желание о покупке доли недвижимости своевременно, у него остается еще 3 месяца на обжалование в суде права на первоочередную покупку.

Прежде всего, ему придется подтвердить собственную платежеспособность на момент выполнения оспариваемого соглашения. Очередной риск сопряжен с тем, что совладельцами выступают несовершеннолетние дети.

В подобных ситуациях необходимо получить разрешение от государственных органов опеки на отказ совладельца, не достигшего совершеннолетия, от первоочередного права на приобретение.

При получении разрешения могут возникнуть трудности, если рассматривается вопрос продажи доли в однокомнатной квартире. Проблема может заключаться в том, что условия проживания несовершеннолетних детей определенно ухудшатся при подселении к ним в однокомнатную квартиру постороннего гражданина, купившего долю. Органы опеки могут посчитать подобное развитие событий недопустимым.

Также трудности могут возникнуть при определении актуальности такой доли жилой недвижимости на отечественном рынке. Вряд ли кому-нибудь захочется стать владельцем доли жилой недвижимости без возможности нормального проживания. По этой причине единственным оптимальным вариантом при продаже доли будет приобретение совладельцами.

Обращаться за профессионально помощью к специалисту для решения подобного вопроса можно в любую минуту при отсутствии уверенности в собственных навыках и знаниях.

Как осуществляется продажа?

Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, нужно составить соглашение

Как продается доля в однокомнатной квартире? Когда все возникшие трения с совладельцами разрешены, можно начинать оформлять соглашение, которое почти ничем не отличается от реализации объекта жилой недвижимости целиком.

Для этого необходимо подготовить такие документы:

• Составленное соглашение, в котором приводится информация о предмете сделки, правоустанавливающей документации, права третьих лиц на рассматриваемую жилплощадь;
• Нотариус должен засвидетельствовать документально факт осуществления данной сделки;
• Технические документы на жилплощадь;
• Квитанции, свидетельствующие о внесении необходимой государственной пошлины.

После этого нужно поставить имущество на учет в специальной регистрационной палате. В действующем НК РФ за это предусмотрена пошлина, размер которой соответствует 2 000 руб. Для регистрации необходимо предоставить такие документы:

1. Заявление о передаче права собственности, составленное продающей и покупающей сторонами;
2. Нотариально заверенные оригиналы соглашения купли-продажи;
3. Удостоверения личности;
4. Разрешение, полученное от органов опеки, одобряющее заключение такого соглашения.

Как только права собственности будут зарегистрированы, договоренность может считаться выполненной. При реализации доли жилплощади необходимо соблюдать те же положения налогового кодекса, что и при других операциях с объектами недвижимости.

Если в собственности гражданина находится доля однокомнатной квартиры на протяжении трех лет, а сумма, которую он планирует выручить от продажи, составляет 1 000 000 руб., нужно быть готовым к внесению НДФЛ в объеме 13% от указанной стоимости. В ситуации, когда доля недвижимости передается по соглашению дарения, налог придется оплачивать получателю дара.

Взаимодействие с совладельцами

Найти желающих купить долю в однокомнатной квартире не всегда просто

Перед началом поисков покупателя на долю недвижимого имущества, необходимо сделать предложение совладельцам о покупке. В соответствии с законодательной базой первоочередное право на приобретение доли недвижимого имущества обладают совладельцы.

При отказе от приобретения доли недвижимости никаких претензий относительно последующей продажи совладельцы предъявлять не в праве.

Существует три основных варианта реализации права преимущественной покупки доли недвижимости:

• Отказ, оформленный в письменном виде, заверенный нотариусом;
• Оповещение о предстоящей продаже доли с указанием стоимости. Вручается совладельцам персонально с указанием даты предоставления и подписи или отправляется заказным письмом с приложенным списком вложений.
• Можно поручить нотариусу поставить в известность всех совладельцев о предстоящей продаже. Эта процедура потребует финансовых затрат, но после ее проведения у владельца доли недвижимости будет документ на руках, подтверждающий соблюдения первоочередного права на покупку части жилья совладельцами.

С даты оповещения совладельцев о предстоящей продаже доли недвижимости можно отсчитывать срок, отведенный для принятия окончательного решения о выкупе, который составляет 1 месяц. Если совладельцы за этот срок не предпримут никаких действий относительно выкупа доли недвижимости, владелец получает возможность беспрепятственно продавать свое имущество.

Когда у объекта жилой недвижимости есть несколько совладельцев, могут возникать определенные трудности в вопросах его эксплуатации и содержания. Еще больше трудностей возникает, если несколько собственников владеют однокомнатной квартирой. В связи с этим многие пытаются избавиться от ненужных хлопот и продать имеющиеся у них в распоряжении доли жилой недвижимости. В законодательстве представлены определенные правила выполнения подобных процедур.

Как проводится покупка долей в квартирах, подскажет видеосюжет: