Общие моменты

Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Отсутствие возможности общего проживания	В связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
При разводе супружеской пары	В таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
Изменение места трудоустройства или обучения	Необходимость переезда в другой район, создание семьи
Соблюдение интересов детей	В данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Обмен трехкомнатного жилья	На две однокомнатных квартиры в одном районе
Можно разменять двухкомнатную квартиру	На две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

Правовая база

Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Для того чтобы сделка имела законную силу	Ее требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
Сделку купли-продажи в обязательном порядке	Необходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
Если один участник отказывается от госрегистрации договора	Это становится веским основанием для подачи искового заявления
Гражданин, виновный в задержке регистрации	Должен возместить все судебные издержки

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

Судебную практику по выделу доли в натуре в жилом доме смотрите в статье: выдел доли в натуре в жилом доме.

Как приватизировать участок в садовом товариществе, .

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста

Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант

При обращение в риэлторское агентство

Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Проинформировать всех владельцев жилья	О вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие
При необходимости снять обременение с жилья	И выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают
Приготовить все справки и бумаги	—
Начать поиски второй стороны	Или обратиться в риэлторское агентство
После нахождения оптимального варианта	И согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

• договор соцнайма или ордер на жилплощадь, свидетельство о праве собственности;
• заявка о размене с личными подписями всех зарегистрированных жильцов;
• выписка об отсутствии ареста, обременения и долгов по лицевому счету квартиры;
• выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах;
• технический и кадастровый паспорт жилья;
• разрешение органов попечительства в случае зарегистрированных несовершеннолетних детей.

На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.

Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.

Используется два вида сделок:

Договор обмена	Для жилья из муниципального жилфонда
Договор мены	Для приватизированных квартир

Если один из собственников против

Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.

В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.

Единственным способом добиться размена в таком случае станет разменять квартиру по суду.

Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.

После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.

Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.

Основной сложностью в размене приватизированной квартиры, если один из собственников против, является сбор пакета документов, особенно важен данный момент для долевой собственности.

Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.

Как разменять муниципальную квартиру

Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:

Выбор варианта для обмена	Если вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда
Составление договора на обмен	Предметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть , что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей
Затем необходимо собрать перечень бумаг и справок	заявление; договор соцнайма; обменные ордера; выписки из решений муниципального органа; согласие жильцов и органа опеки; выписка из домовой книги; договор на обмен
Отправка документации на рассмотрение	Для получения разрешения от муниципального органа
Прекращение договоров	Прежними наймодателями

Можно ли неприватизированную

Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.

Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.

Касательно приватизированной жилплощади таких ограничений нет, поэтому размен выполняется посредством любого типа альтернативной сделки.

Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.

Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.

Видео: почему мама отказывается разменять квартиру для дочери

Законом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.

Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.

Если один из собственников несовершеннолетний

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.

Орган опеки должен дать разрешение на проведение такой сделки.

В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.

Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.

Как оформить пристройку к частному дому в сельской местности узнайте из статьи: как оформить пристройку к частному дому.

Что такое депозит при съеме квартиры, .

Все о поквартирной карточке, .

И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.

Нюансы между родственниками

Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.

Альтернативой обмена в случае родственных связей может быть оформление договора дарения. Доход, полученный от такого рода сделок, не облагается имущественным налогом.

Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.

Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.

Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.

Принудительная приватизация квартиры через суд – процесс длительный и трудоемкий, но, если соблюдены все условия, чаще всего заканчивается в пользу истца.

Право собственности на жилое помещение дает возможность распоряжаться им в дальнейшем по своему усмотрению, оставить в наследство, подарить, продать, оставить в залог в банке, если потребуется оформить кредит.

Основания для принудительной приватизации квартиры

В тех случаях, когда муниципалитет выходит за рамки своих полномочий и выносит незаконный отказ, возможна принудительная приватизация муниципального жилья.

Среди ситуаций незаконного отказа чаще всего бывают следующие:

• отказ вынесен гражданину, проживающему в жилом помещении на основании договора социального найма (нарушение статья 2 Закона № 1541-1);
• квартира отнесена муниципалитетом к числу служебных, в реальности таковой не является, но в приватизации отказано (нарушение ст. 4 Закона № 1541-1);
• отказано в передаче в личную собственность отдельной комнаты в коммунальной квартире (ст.4 того же Закона).

Для принудительной приватизации в этих и подобных случаях необходимо доказать нарушение конкретной статьи и нормы закона.

В ряде случаев есть возможность приватизации через суд, а именно, если:

• дом, в котором расположено спорное жилье не включен в список ЕГРП;
• оспаривается правовой статус жилого помещения.;
• имеется письменный отказ муниципальных властей в проведении процедуры передачи жилья в собственность;
• кто-то из проживающих в квартире не согласен на получение жилья в личную собственность и имеется его письменный, заверенный нотариусом отказ от своей доли.

Муниципального жилья

Согласно ст.4 Закона № 1541-1 невозможно получение права собственности на жилье, признанное аварийным, при этом процедура формирования аварийного фонда описана в Жилищном кодексе РФ, где указано, что недопустимо применять только показатель физического износа здания.

Когда можно признать приватизацию жилья незаконной?

Является ли приватизация квартиры совместно нажитым имуществом? .

Вторым главнейшим условием разрешения приватизации муниципального жилья является добровольное согласие на оформление жилого помещения в собственность всех нанимателей, в случае, если хотя бы один проживающий в квартире откажется или уклонится от принятия решения, заявление будет отклонено.

Комнаты

Сложнее дела обстоят с правом собственности на какую-либо часть жилого помещения.

Далеко не каждая комната признается самостоятельным объектом недвижимости, в случаях с общежитиями отдельная комната вообще не может быть передана в собственность.

В отдельных ситуациях судебные разбирательства о принудительной приватизации дают хорошую перспективу положительного решения вопроса.

Право собственности на отдельную комнату может быть установлено в следующих случаях:

• приватизируется целая квартира, затем в ней выделяются отдельные доли, соответствующие комнатам;
• объектом оформления права собственности является отдельная комната в коммунальной квартире, предоставленная жильцу по договору социального найма;
• во время пользования жильем на отдельную комнату был заключен самостоятельный договор.

Военнослужащим

Разрешение на приватизацию ведомственного жилья по законодательству РФ может дать только то ведомство, которому принадлежит жилое помещение.

Если квартира находится в собственности Министерства обороны, то у него нужно запрашивать разрешение на оформление права собственности.

Приватизировать жилье для военных можно только в судебном порядке, для этого жильцы подают в суд ходатайство, в исковом заявлении требуется ссылка на норму действующего законодательства, которая регулирует вопрос приватизации жилья для военных.

В отличие от гражданского ведомственного жилья, где после окончания трудовых отношений работник обязан покинуть жилое помещение, военных из служебной квартиры никто выгнать не вправе, но и распоряжаться жильем в полном объеме он не могут.

Особенности

Для отдельных объектов недвижимости не жилого назначения законодательством предусмотрены некоторые особенности оформления в собственность, для которых также может потребоваться обращение в суд для их принудительной приватизации.

Гаража

Если муниципальными органами было незаконно отказано в оформлении документов на гараж или другую постройку нежилого назначения, то такой спор также подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Кроме того, нередки случаи, когда приходится обращаться в суд с иском о признании права собственности на сооружение, построенное без разрешения муниципальных органов.

В этом случае подается исковое заявление с просьбой признать сам факт владения объектом.

Для осуществления приватизации гаража владелец должен обращаться либо в регистрационные органы, либо в суд.

К исковому заявлению потребуется приложить все имеющиеся документы:

• справка о выплате пая;
• техпаспорт;
• заключение о том, что постройка находится в границах участка.

После того, как суд разрешит приватизировать постройку, нужно будет оформить землю под гаражом в собственность.

Земельного участка

Получение земли в собственность может проходить двумя путями: на безвозмездной основе или при помощи выкупа через аукцион с последующим оформлением покупки.

В первом случае нередко муниципалитет заявляет требование о выплате стоимости земли по его кадастровой стоимости, такое требование противозаконно.

Если в приватизации участка отказано, но основания в получении права собственности имеются, нужно обращаться в судебные органы.

Когда возникает необходимость обращения в суд

Любой человек, проживающий в квартире по договору социального найма, может получить ее в собственность, заключив с муниципалитетом договор, при этом приватизировать возможно только одно жилое помещение.

Бывают случаи, когда получение права собственности на жилье обычным путем по ряду причин невозможно, например:

• оспаривается правовой статус квартиры;
• строение, где расположено жилое помещение, отсутствует в реестре ЕГРП;
• нет согласия на приватизацию от всех членов семьи.

В таких случаях законодательство дает возможность оформить квартиру в собственность через суд.

Какие понадобятся документы

Для обращения в суд необходим следующий пакет документов:

• ксерокопия паспорта;
• выписка из домовой книги или справка из управляющей компании о составе семьи;
• договор социального найма (ксерокопия);
• если проводилась перепланировка квартиры, то справка из БТИ.

Образец иска

Исковое заявление заполняется строго по образцу, обязательны для включения следующие данные:

• реквизиты суда, в которое подается ходатайство (название, место расположения);
• личные данные заявителя (фамилия, имя, отчество и фактический адрес);
• обозначение ответчика (инстанция, которая отказала в приватизации);
• перечисление прав, которые нарушены ответчиком и требования;
• мотивация неправоты ответчика ( документальные доказательства и свидетельские показания);
• личная подпись истца.

Фото: образец искового заявления

Решение

Суд при вынесении решения рассматривает все материалы дела и с учетом предоставленных доказательств или удовлетворяет исковое требование, или отказывает в удовлетворении.

В случае положительного решения суда предусмотрены сроки на оформление всех документов: истцу для завершения процедуры приватизации дается месяц со дня вынесения определения. На основании решения суда истец получает свидетельство о праве собственности на жилое помещение и заверяет его в регистрационной палате.

Судебная практика

Судебная практика по таким делам достаточно обширна, пример такого дела:

В 2019 году с иском о принудительной приватизации в суд обратилась гражданка М., которая в качестве ответчика называла бывшего мужа, зарегистрированного и проживающего с ней в одном жилом помещении. Причиной иска стало создание бывшим мужем невыносимых условий для проживания гражданки М. с целью выжить ее из занимаемого помещения и в дальнейшем проживать там единолично.

Истица настаивала на принудительной приватизации квартиры с целью ее дальнейшей продажи и покупки двух раздельных, при этом акцентировала, что действует в интересах ребенка. Но ответчик был категорически против оформления ее в собственность, при этом причины своего несогласия не называл.

Когда нужна консультация по вопросам приватизации?

Как приватизировать чердак над своей квартирой? .

Сколько стоит приватизация квартиры в Москве? .

Суд, рассмотрев все материалы дела в удовлетворении иска отказал, мотивировав это тем, что заявленные истицей требования не имеют законных оснований.

Вопросы и ответы

Рассмотрим вопросы, которые задают юристам люди, желающие приватизировать свое жилье.

Утрата права на оформление собственности одного из членов семьи

Если кто-либо из жильцов не имеет права на приватизацию по любым причинам, его согласие все равно необходимо.

Федеральный закон однозначно указывает на то, что оформить жилье в собственность возможно только при добровольном согласии всех совершеннолетних членов семьи, которые зарегистрированы и проживают в нем, при этом закон не называет каких-либо исключений.

Возможна ли без согласия одного из супругов

Как сказано выше – оформление жилого помещения в собственность без согласия всех зарегистрированных и проживающих в нем невозможно.

При разводе супругов, если они продолжают проживать в одной квартире, согласие бывшего супруга все равно необходимо.

Принудительный обмен жилого помещения возможен с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива — с учетом требований, предусмотренных статьей 119 настоящего Кодекса.

Обменять жилые помещения принудительно можно только, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, и которые занимают граждане по договору социального найма.

Принудительный обмен жилого помещения при не достижении соглашения

В практике встречаются бытовые случаи, когда члены одной семьи хотят жить раздельно друг от друга. Например, один из членов семьи вступил в законный брак или с рождением детей. А что делать, если другие члены семьи препятствуют обмену жилья? В таком случае можно обратиться в суд для законного разрешения спора. Как написать исковое заявление мы разбирали в прошлых темах.
— Важно запомнить, что не подлежат принудительному обмену жилые помещения, находящиеся в долевой собственности граждан, так как в соответствии с гражданским законодательством прекращение права собственности возможно только в порядке предусмотренном гражданским законодательством, а оно не позволяет принудительно отчуждать собственность за исключением отдельных случаев, установленных законом.
— Нельзя предлагать к обмену и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, так как нельзя в принудительном порядке стать собственником жилого помещения.
Поэтому, если у Вас возникли неприязненные отношения с родственниками или с соседями, которые являются участниками долевой собственности на жилые помещения, то Вы должны знать, что заставить их произвести обмен занимаемого жилого помещения невозможно и Вам необходимо с ними договариваться или самому продавать, или менять принадлежащую Вам долю с естественными при таком развитии дела потерями.
Принудительный обмен возможен, как правило, в отношении только всего занимаемого жилого помещения по договору социального найма, когда между нанимателем и членами его семьи (или бывшими членами его семьи) не достигнуто соглашение об обмене помещения на помещение в разных домах или разных квартирах, т.е. о разъезде.

Для обращения в суд за разрешением сложившегося спора по обмену жилья вам необходимо скачать приведенный ниже образец искового заявления об осуществлении принудительного обмена занимаемого жилого помещения при не достижении соглашения об обмене между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи.

Закон РАА