5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости (договор купли продажи недвижимости: квартиры, жилого дома, дачи, земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, строения).

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

Общие положения

Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.
В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя. Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д. Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.

Способы перехода прав

Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода можно выделить:

• Создание нового объекта. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
• Приобретение прав на бесхозные объекты. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.

К производным способам перехода прав собственности можно отнести такие случаи:

• На основании отчуждения. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
• При наследовании. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.

Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.
Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.

Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки

Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.
Возможны следующие способы получения услуги:

• Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
• Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
• Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
• Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
• Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.

Пакет документов при регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество может варьироваться в зависимости от типа сделки, статуса лиц и т.д. Рассмотрим перечень бумаг в общем виде:

• Заявление. Как правило, оно составляется по факту обращения и выдается сотрудниками в Росреестре, также его можно заполнить заранее.
• Документ, который определяет основания для перехода прав владения.
• Документ, который утверждает право собственности на участок земли (требуется тогда, когда объектом сделки является целая постройка или здание).
• Кадастровый паспорт и план на участок.
• Паспорт в качестве документа, подтверждающего личности тех, кто обратился за услугой госрегистрации перехода прав на недвижимость.
• Доверенность необходима в тех случаях, если какая-либо из сторон действует через доверенное лицо.
• В случае продажи совместно нажитого имущества необходимо согласие обоих супругов, которое оформляется нотариусом, а также брачное свидетельство.

форму заявления о государственном кадастровом учете недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимость в формате .docx (Word)
Документ о праве владения может быть представлен в таких видах:

• договор, на основании которого осуществляется переход права владения;
• договор о приватизации;
• документ о праве на получение наследства;
• разрешение на проведение строительства и т.д.

Получить более точные сведения о составе комплекта документов, требуемых при регистрации можно у юриста либо на официальном сайте Госреестра.
Срок госрегистрации перехода права на недвижимость определяется последовательностью выполнения данной процедуры. Она состоит из следующих этапов:

• Сдача документов и первичная проверка.
• Правовой анализ, который позволяет определить соответствие всех переданных бумаг стандартам и нормам.
• Если причин для отказа не выявлено, осуществляется внесение изменений в базу.
• Заявитель получает подтверждающие документы.

Период, в пределах которого осуществляется выдача документов о регистрации, строго регламентируется законом и варьируется в зависимости от типа недвижимого имущества, участвующего в деле. Установлены следующие временные рамки:

• 10 дней – считается общепринятым сроком, если другой не предусмотрен законодательством;
• 15 дней – при оформлении ипотечного кредита на здания, землю, а также нежилые объекты;
• 5 дней – такой срок отводится в случае фиксации ипотечного кредита на жилье;
• 3 дня – сроки действуют в случае, когда поданные документы заранее были заверены нотариусом.

Обязательно проверяйте правильность заполнения документов у нотариуса – это не только позволит ускорить процедуру рассмотрения, но и исключить отказы со стороны государственных органов.

Госпошлина при регистрации перехода прав на недвижимое имущество

При регистрации перехода прав на имущество недвижимого типа обязательно взымается госпошлина, размер которой регулируется НК РФ и зависит от статуса участников сделки, а также типа рассматриваемого объекта. В общих случаях госпошлина составляет:

• для физлиц – 2 000 руб.
• для коммерческих организаций – 22 000 руб.

Квитанция на уплату госпошлины действует практически бессрочно. Ее актуальность определяется двумя случаями. Документ теряет свою силу, когда меняются платежные реквизиты приемщика либо установленная сумма оплаты.
После оплаты в случае отмены регистрации перехода прав собственности на недвижимость заявитель имеет возможность вернуть свои средства. Для этого в течение 3-дневного срока необходимо подать соответствующее заявление на имя руководителя отделения Росреестра в регионе.
Для отдельных категорий граждан предоставляются льготные тарифы на уплату. Например, от госпошлины могут быть освобождены малоимущие граждане, которые предоставят соответствующие подтверждающие документы. Получить более подробную информацию можно у сотрудников Росреестра.

Документы, подтверждающие переход права собственности

По завершению всех этапов госрегистрации права на имущество недвижимого типа заявителю выдается соответствующая бумага, подтверждающая тот факт, что он является законным правообладателем. С 01.01.2015 выдается бланк нового формата размером А4. На нем нет никаких водных знаков, голограмм и т.д. Вся информация о процедуре оформления, особенностях объекта недвижимости и т.д. указывается на бланке. В случае, если она не вмещается на один лист, то частично переносится на другой с обязательной нумерацией страниц.
При получении свидетельства необходимо обязательно сверить все указанные данные с оригиналами документов, чтобы исключить любые ошибки, ведь это может привести к весьма печальным последствиям. В законодательной базе предусмотрена возможность обращения в Росреестр с целью устранения ошибок, которые допущены при оформлении права на недвижимое имущество. Обычно их исправляют в течение 3-х рабочих дней.
Некоторые нововведения, касающихся подтверждающих документов, можно узнать из ролика:

Частные случаи перехода

Переход права собственности на недвижимость различного юридического статуса может отличаться по своей реализации и условиям. Рассмотрим наиболее распространенную процедуру перехода прав на коммерческие объекты недвижимости и ее отличия от общей схемы проведения.
Наиболее важной особенностью при переходе прав на недвижимость коммерческого фонда является отсутствие необходимости в отдельной регистрации письменного договора о купле-продаже. Участники сделки оформляют только право собственности. Кроме того, к перечню документов дополнительно должны быть приложены следующие юридические бумаги:

• свидетельство о регистрации юрлица;
• учредительная документация юрлица;
• документ о получении ИНН;
• протоколы о назначении руководителей юридических лиц;
• конечная редакция Устава;
• конечная редакция Учредительного договора;
• оригинал или заверенная копия протокола заседания директорского совета либо общего собрания акционеров с решением о согласии на сделку;
• оригинал либо копия, заверенная нотариусом, выписки из реестра.

Свои нюансы могут иметь процедуры оформления прав собственности и на прочие виды недвижимого имущества. Наиболее простым и правильным решением будет заблаговременное обращение в Росреестр для уточнения всех этих аспектов и тонкостей. Если у вас имеется такая возможность, лучше обратиться к частному нотариусу, который сможет разъяснить все интересующие вопросы и курировать процедуру до ее завершения.
Оформление перехода прав собственности на недвижимое имущество является сложной процедурой, при которой важно учесть все тонкости и правовые аспекты, чтобы не быть обманутым и удачно завершить сделку. Поэтому не стоит торопиться с оформлением документов и доверяться обходным схемам – все должно соответствовать закону.