Последствия и ответственность за невыполнение условий договора

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства нужно исполнять в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Договор

Обратите внимание! В одностороннем порядке изменять условия договора или отказываться от его исполнения нельзя, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ или иными законами.

Заключая между собой соглашение, стороны изначально должны подразумевать, что делают они это ради сотрудничества и получения взаимной выгоды, а не с целью сознательного банкротства одного из партнёров или разрыва с ним отношений.

Именно для того, чтобы договор исполнялся надлежащим образом, в нём обязательно предусматривают специальный раздел об ответственности сторон, где перечислены санкции за невыполнение и форма ответственности в виде компенсации за возможный ущерб.

Поводы для привлечения к ответственности

Вторую сторону можно привлечь к ответственности в случае сознательного невыполнения взятых на себя обязательств или при наличии степени вины стороны, нарушившей условия. Во втором случае ответственности можно избежать, если нарушившая условия сторона предприняла необходимые для исправления меры, но улучшить ситуацию не удалось. Доказать, что так произошло, должен виновник. Освобождается от ответственности и та сторона, которая подтвердит, что не смогла выполнить обязательства в результате наличия непредвиденных обстоятельств, которые произошли в результате катастрофы, стихийного бедствия или аварии.

Ответственность

Обратите внимание! Если, к примеру, у второй стороны нет денег или отсутствуют комплектующие и детали, то это нельзя отнести к непредвиденным обстоятельствам, которые будут основанием для отмены штрафа за просрочку платежа по договору.

Формы ответственности

При неисполнении договора вторая сторона должна будет:

• Компенсировать нанесённый ущерб. Под ущербом понимают все затраты, которые понесла пострадавшая сторона, чтобы устранить возникшие последствия. Компенсировать придётся не только фактические убытки, но и те доходы, которые были недополучены по причине невыполнения договорённостей. Компенсация выплачивается в добровольном или в судебном порядке.
• Выплатить неустойку в виде пени или штрафа. Сумма штрафных санкций обычно предусматривается в договоре. Если ущерб больше компенсации, то виновник должен выплатить недостающую разницу. При отсутствии в договоре условий неустойки, компенсации подлежит ущерб, а неустойка будет учтена при его исчислении.
• Перечислить проценты при неисполнении принятых на себя финансовых обязательств. Их исчисление происходит на основании принятой на день выполнения обязательств ставки Банка России.
• Выполнить работу или оказать услугу за счёт своих средств. Этот вид ответственности применяется, если вторая сторона, пострадавшая от действий нарушителя, использовала услуги других компаний и может потребовать после этого возмещения своих трат. Если компенсация была выплачена, то это не означает, что договорённость можно не выполнять.

Закон предусматривает договорную и законную неустойку. Из названия понятно, что размер законной неустойки устанавливает закон, а договорной — стороны соглашения. Если закон не предусматривает уплаты неустойки, то стороны могут сами определиться, по каким видам договоров можно установить договорные штрафы за неисполнение обязательств.

Важно! По общему правилу неустойка будет начисляться до выполнения обязательства в полном объеме.

Законная неустойка в соответствии со ст. 332 ГК РФ будет применяться независимо от наличия договорной. Примером могут быть обязательные проценты за пользование чужими деньгами, предусмотренные ГК РФ.

Какие действия можно предпринять при неисполнении обязательств

Неисполнение соглашения другой стороной как для физического, так и для юридического лица очень часто становится неожиданностью.

Некоторые обиженные люди или компании нередко сразу пытаются обратиться в суд, надеясь быстро оштрафовать виновную сторону и сохранить при этом максимум своих средств.

Если договор был нарушен в отношении физического лица другим физическим лицом, то закон не запрещает сразу обращаться в суд. Но если сделка заключалась между юридическими лицами или между физическим и юридическим лицом, то закон в некоторых случаях предусматривает обязательную досудебную процедуру в виде подачи претензии виновной стороне в связи с неисполнением ею условий договора. Без наличия такого документа Арбитражный суд, рассматривающий иск по возмещению компенсации, наверняка откажет обиженной стороне в принятии документов и оставит иск нерассмотренным.

Претензия

Важно! Претензия поможет не только договориться мирным путём и избежать наказания и существенных судебных издержек, но и позволит собрать документы и подготовиться к суду, пока вторая сторона будет думать, каким образом выполнить нарушенные требования.

Как правильно составить претензию

Как и многие подобные документы, претензия не имеет установленного законом образца и составляется в простой письменной форме. Её окончательный вариант может быть разным, но она должна иметь схожее содержание и включать в себя определённые пункты и разделы. От информации, которая будет находиться в претензии, напрямую будет зависеть положительное разрешение конфликтной ситуации как до суда, так и в процессе судебного заседания.

В претензии указывают:

• Название (например, «Претензия по договору оказания услуг №»).
• Ф. И. О. должника или название его компании, нарушившей обязательства, с учётом полного адреса проживания или нахождения.
• Номер договора.
• Невыполненные условия соглашения, которые привели к предъявлению претензии.
• Выставленные требования в денежном выражении с необходимыми расчётами, сделанными при помощи сотрудников компании (обычно это менеджер) или специального калькулятора.
• Номер и дата составления претензии.
• Ссылки на пункты договора и статьи закона, которые были нарушены.
• Срок выполнения претензии или ответа на указанные в ней требования. Для убедительности в этой части, кроме суммы возможных штрафных санкций, можно указать на намерение обратиться в суд в случае неисполнения обязательств, а также в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела по ст. 159 УК РФ «Мошенничество», так как действия виновной стороны, сознательно не исполнившей условия соглашения и получившей, к примеру, предоплату, можно трактовать как мошеннические.
• Перечень прилагаемых к претензии документов.

Отправить претензию нужно ценным или заказным письмом, вручить под расписку или иным способом, фиксирующим факт отправления и получения.

К претензии нужно приложить подтверждающие документы в виде нотариально заверенных копий договора, сертификаты, счета-фактуры, иные виды платежных документов.

Суд

Обращение в судебный орган

Если ответ на претензию не был получен или если виновная сторона отказалась выполнять требования, то нужно готовить документы для подачи в Арбитражный суд. В первую очередь, это сам договор и прилагаемые к нему ведомости, акты и другие бухгалтерские документы, которые были посланы виновной стороне вместе с претензией. Кроме этого, нужно приложить к иску правоустанавливающие документы компании.

Образец искового заявления

Иск имеет простую письменную форму и должен включать в себя некоторые обязательные пункты. Этот документ подаётся в судебную инстанцию по месту жительства ответчика, если это физическое лицо, или по месту его нахождения, если это компания. Если этот иск связан с нарушениями Закона о защите прав потребителей (невыполнением условий контракта, поставками товаров, нарушением условий банковского вклада при предоставлении кредита), то он подаётся по месту жительства истца.

В «шапке» иска указывают название суда, ниже Ф. И. О. истца или название компании, с адресами обеих сторон.

Сам текст содержит в себе:

• описание нарушенных условий договора и нарушенных прав с указанием обстоятельств, при которых это произошло;
• доказательства, подтверждающие правовую позицию истца;
• обоснованные требования о взыскании максимального штрафа за неисполнение обязательств по договору;
• требование о компенсации, неустойке или условиях выполнения обязательств;
• дату и подпись истца;
• приложения с перечнем всех документов;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Важно! Чем грамотнее будет подготовлен иск, правильнее составлены требования, тем больше шансов на положительный исход дела. Для этого лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

После вступления в силу судебного вердикта присуждённый штраф за срыв договора, неустойка, пеня вместе с суммой возмещения причинённых убытков принимаются к проводкам бухучета в суммах, установленных судебным органом или признанных должником в том отчётном периоде (месяце и году), в котором было вынесено решение. Это необходимо для установления налогового вычета при уплате НДС, НДФЛ и иных налогов и платежей.

При неисполнении решения суда судебный исполнитель взыщет с должника все суммы в приказном порядке, независимо от размера и разновидности штрафа.

Таким образом, в случае нарушения договора одна из сторон вправе предъявить второй стороне обоснованную претензию, приложить к ней соответствующие документы. Если после этого спор мирным путём не разрешается, то, собрав все нужные документы, следует подать иск в Арбитражный суд и дождаться его решения.

Неисполнение обязательств по договору в ГК РФ

Согласно статье 307 ГК РФ, обязательством признается необходимость одного участника сделки совершить в пользу другого определенные действия (передать вещи, оказать услуги и т. д.) либо, напротив, не совершать их. При этом ввиду положений статьи 308 ГК РФ обязательство предполагает одновременное участие в нем 2 сторон: должника и кредитора.

В том случае, если каждая из сторон является одновременно и должником, и кредитором, речь идет о двустороннем обязательстве. Так, согласно статье 779 ГК РФ, при заключении договора об оказании услуг исполнитель принимает на себя обязательство такие услуги оказать, а заказчик, в свою очередь, обязуется эти услуги оплатить.

Статья 307 ГК РФ обязывает стороны при исполнении обязательства действовать добросовестно, то есть оказывать друг другу взаимное содействие и предоставлять необходимую информацию в целях соблюдения взаимных прав и интересов друг друга, а также достижения цели заключенной сделки. Если же должник (в двустороннем обязательстве ими являются обе стороны) не исполняет принятые обязательства, то кредитор в силу предписаний статьи 308.3 ГК РФ получает право требовать его исполнения в натуре, если иное специально не предусмотрено в отношении конкретного вида сделок.

При невозможности такого исполнения кредитор вправе требовать от должника выплату денежной суммы, соразмерной стоимости ему причитающегося. При этом помимо собственно исполнения по сделке должник может быть дополнительно привлечен к ответственности за свою недобросовестность, что вытекает из содержания пункта 2 статьи 308.3 ГК РФ.

Ненадлежащее исполнение

Статья 309 ГК РФ указывает, что принятые должником обязательства должны выполняться в полном соответствии с нормами закона или договора. Вследствие этого между добросовестным поведением должника и неисполнением обязательства возможна промежуточная ситуация, когда кредитор исполняет обязанность с нарушением условий сделки, чем причиняет кредитору убытки.

Яркий пример такого поведения — просрочка исполнения, то есть несоблюдение оговоренных в договоре сроков. В данном случае кредитор не вправе требовать исполнения в силу положений статьи 308.3 ГК РФ, однако может, исходя из норм статьи 393 ГК РФ, потребовать возмещения причиненных недобросовестностью должника убытков.

Последствия неисполнения обязательства

Неисполнение обязательств по договору или их выполнение не в полном соответствии с условиями сделки предполагает причинение кредитору убытков. Согласно статье 15 ГК РФ, пострадавшее лицо вправе требовать полного возмещения убытков с виновного, если их размер специально не ограничен законом или соглашением между сторонами.

При этом нормами все той же статьи 15 ГК РФ убытками признаются:

1. Прямой ущерб.
2. Упущенная выгода.

Прямой ущерб

Прямыми убытками считаются расходы, которые кредитор уже произвел по вине должника либо должен будет произвести впоследствии для восстановления своих нарушенных прав. Так, в силу требований статьи 616 ГК РФ арендатор обязан содержать арендованную вещь в исправном состоянии и производить при необходимости ее текущий ремонт. В случае ненадлежащего исполнения данной обязанности состояние вещи существенно ухудшается, что влечет затраты арендодателя на ее ремонт, которые в данном случае и будут являться убытками, подлежащими возмещению за счет арендатора.

Упущенная выгода

Под косвенными убытками (упущенной выгодой) понимаются не понесенные расходы, а доходы, которые кредитор должен был получить, если бы должник исполнил принятые на себя обязанности добросовестно. В связи с невозможностью точно определить величину упущенной выгоды (расчеты носят заведомо вероятностный характер) пункт 5 статьи 393 ГК РФ указывает, что суду в таких ситуациях надлежит не отклонять предъявленные исковые требования ввиду сомнения в их достоверности, а принять меры для определения их справедливого и разумного размера. При этом суд должен учитывать фактически принятые для получения дохода меры и сделанные с этой целью приготовления.

В пункте 3 постановления Пленума ВС РФ «О применении…» от 24.03.2016 № 7 приводится пример, касающийся подсчета упущенной выгоды. Подрядчик из-за своей недобросовестности своевременно не выполнил ремонтные работы магазина, тем самым создав препятствия для его нормальной коммерческой деятельности. Упущенная выгода заказчика в таком случае может рассчитываться исходя из величины его прибыли за аналогичный период до нарушения ответчиком условий договора. При этом заказчику надлежит привести доказательства того, что он собирался осуществлять в данном магазине именно розничную торговлю, а не продать его, к примеру, или сдать в аренду.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Ответственность за неисполнение обязательств по договору

Привлечение к ответственности в юридической практике означает наступление для виновного лица неблагоприятных последствий. При этом следует разграничить последствия, которые наступают ввиду применения к должнику мер принудительного исполнения обязательства, и собственно ответственность за неисполнение.

Так, например, статья 396 ГК РФ указывает, что возмещение убытков (выплата неустойки за ненадлежащее исполнение) не освобождает должника от совершения предусмотренных договором обязанностей (например, по передаче вещи). Аналогичный подход предусмотрен и статьей 395 ГК РФ в отношении денежных обязательств, которая указывает, что выплата процентов за просрочку долга не освобождает от уплаты самого долга.

Убытки и неустойка

По нормам статьи 15 ГК РФ ответственность за неисполнение обязательства по договору в общем случае выражается в необходимости должника возместить причиненные своей недобросовестностью убытки. Однако помимо убытков, обозначенных законом или договором, речь может идти и о неустойке как виде ответственности. Подробнее о неустойке читайте в нашем отдельном обзоре.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойка — это сумма денег, которую должнику необходимо выплатить согласно нормам закона или договора кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своей обязанности. При этом выплачиваться она может как в случае неисполнения обязательства по договору (тем самым освобождая должника от его дальнейшего исполнения), так при ненадлежащем исполнении (а это уже, согласно статье 396 ГК РФ, его от исполнения не освобождает).

Что касается взаимосвязи неустойки и убытков, то стороны могут предусмотреть в своем соглашении 4 различных варианта, согласно статье 394 ГК РФ (при этом первый вариант применяется в том случае, если стороны не примут решение о применении одного из оставшихся):

1. По общему правилу статьи 394 ГК РФ убытки возмещаются в части, которую не покрывает неустойка.
2. Взыскание неустойки исключает взыскание убытков.
3. Помимо неустойки убытки взыскиваются в полном объеме.
4. Кредитор может выбрать, взыскивать ли ему убытки или неустойку.

Вина должника

Обязательным условием наступления ответственности за неисполнение обязательств по договору либо их ненадлежащее исполнение является наличие вины должника. В отличие от норм уголовного или административного права, где вина лица подлежит доказыванию, в гражданском обороте вина должника в силу положений статьи 401 ГК РФ заведомо предполагается. При этом свою невиновность, то есть принятие всех необходимых для исполнения обязательств мер, должник обязан доказывать самостоятельно.

В предпринимательской деятельности условием освобождения от ответственности может служить, в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ, только наступление чрезвычайных обстоятельств (аварий, боевых действий, введения в действие запретов и ограничений со стороны государства и т. д.). При этом такое обстоятельство, как отсутствие у должника средств, основанием для освобождения от ответственности не является.

Правовые последствия нарушения условий договоров поставки и оказания услуг

Для более полного раскрытия темы рассмотрим вопрос о специфике ответственности на примере 2 видов гражданско-правовых сделок (договоров поставки и оказания услуг).

Неисполнение обязательств по договору поставки

В статье 523 ГК РФ перечислены случаи, когда сторона (поставщик или покупатель) вправе отказаться от сделки в одностороннем порядке. Например, поставщик вправе отказаться от сделки, если покупателем неоднократно нарушались сроки оплаты товара либо несколько раз не производилась выборка продукции. В случае расторжения договора поставки по данным основаниям поставщик вправе требовать от покупателя компенсации разницы между ценой товара, определенной в договоре, и разумной ценой (но меньшей), по которой поставщик был вынужден продать имеющийся у него товар иному лицу ввиду допущенных покупателем нарушений (статья 524 ГК РФ).

Если же сделка с новым покупателем не была совершена в отношении непроданного товара, поставщик может требовать от покупателя разницу между ценой договора и текущей ценой на данный товар. При этом выплата указанной компенсации не освобождает покупателя от возмещения иных убытков или неустойки.

Неисполнение обязательств по договору оказания услуг

Еще один специальный (предполагающий несколько альтернативных вариантов) способ возмещения убытков предусмотрен статьями 723 и 783 ГК РФ в случае ненадлежащего оказания услуг исполнителем. В такой ситуации заказчик может по своему выбору требовать:

1. Устранения недостатков за счет исполнителя в разумный срок.
2. Уменьшения договорной цены исходя из фактического объема оказанных услуг.
3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков, если такое право заказчика предусмотрено договором.

При этом исполнитель может повторно оказать такую же услугу заказчику вместо устранения недостатков при условии компенсации просрочки оказания услуги. В случае отказа исполнителя от устранения недостатков заказчик вправе отказаться от договора и требовать компенсации убытков в общем порядке (подробнее данная тема раскрыта в соответствующей статье).

***

Подводя итог, остается отметить, что отдельными видами договоров, перечисленных в ГК РФ, могут быть предусмотрены дополнительные или альтернативные варианты ответственности сторон за неисполнение условий конкретной сделки помимо мер, определенных нормами части 1 ГК РФ. Это наглядно демонстрируется в примерах, касающихся договоров оказания услуг и поставки.

5. Ответственность сторон за нарушение договора

Каждая из сторон за нарушение условий настоящего договора несет ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Сформулировать ответственность в договоре таким образом — это почти то же самое, что вообще обойтись без этого пункта. В данном варианте к отношениям сторон применима ст. 393 ГК, в силу которой должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные нарушением обязательства, и ст. 15 ГК, установившая правила определения реального ущерба и упущенной выгоды.

Взыскание убытков, однако, сопряжено с необходимостью обосновать их размер и установить наличие причинной связи между действием (бездействием) нарушителя обязательства и фактом возникновения убытков. Гораздо проще было бы определить в договоре штрафные санкции в отношении исполнителя — за задержку представления заказчику результатов работ, и последнего — за задержку приемки работ и их оплаты.

Если стороны не включат санкции за просрочку оплаты работ в договор, ответственность заказчика за это нарушение должна регулироваться ст. 395 ГК, предусматривающей уплату процентов на сумму задержанных средств в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

6. Основания освобождения сторон от ответственности

Стороны освобождаются от ответственности за нарушение условий договора, если это имело место в результате форс-мажорных обстоятельств, военных действий, социальных волнений, забастовок, природных катаклизмов, а также принятия законодательных и иных актов, действий (бездействия) государственных и муниципальных органов и их должностных лиц, делающих невозможным или нецелесообразным исполнение договора.

По наступлении указанных событий и обстоятельств стороны в течение одного месяца принимают меры к прекращению договора без каких-либо взаимных компенсаций.

В п. 6 предпринята попытка объединить два сюжета — оснований освобождения от ответственности и последствий прекращения обязательства невозможностью исполнения. Но дело не в этом: трудно представить, каким образом забастовка, волнения или наводнение способны помешать оказанию консультационных услуг. Скорее всего, заказчик позаимствовал это условие договора из какого-нибудь аналога, составленного крайне опасливыми людьми. Вызывает сомнение мысль о нецелесообразности исполнения договора, что повлечет его прекращение без компенсаций. Не намерен ли заказчик прикрыть таким путем возможность своего отказа от договора, который в данном варианте не будет сопровождаться оплатой исполнителю фактически понесенных им расходов?

По-видимому, для данного договора достаточно ссылки на непреодолимую силу. Термин «форс-мажор» следует исключить из текста как неизвестный российскому законодательству.

Действие договора начинается с момента его заключения, когда он вступает в силу и становится обязательным для сторон *(62). Под действием договора понимается состояние связанности сторон его условиями. Понятно, что пока он действует, кредитор обладает правами, а должник несет обязанности. Ясно, однако, и то, что никакой договор не вечен и со временем его действие прекращается. Отсюда и возникают два вопроса: следует ли исполнять обязательство после завершения срока его действия, и не влечет ли окончание этого срока освобождение сторон от ответственности за допущенные ими нарушения.

Что касается второго вопроса, то в силу прямого указания ст. 425 ГК истечение срока действия договора никак не связано с применением мер ответственности. Стороны, таким образом, должны отвечать за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства и за пределами его срока. Ответ на первый вопрос не придет с такой же легкостью, чему способствует довольно запутанная редакция ст. 425. В соответствии с данной нормой срок действия договора, во-первых, может быть определен в нем самом. Подобное условие характерно, например, для совместной деятельности, оказания услуг и т.п., но может встречаться и в иных обязательствах, исполнение которых занимает какой-то период времени. Само по себе окончание срока действия не прекращает обязательство, если какая-либо из сторон не успела к этому моменту исполнить свои обязанности. Однако в случаях, предусмотренных законом или договором, завершение этого срока прекращает договор. Так, применительно к совместной деятельности в ст. 1050 прямо говорится о том, что договор простого товарищества прекращается вследствие истечения его срока. Аналогичное правило может быть установлено и в обязательстве для тех вариантов, когда интерес стороны к исполнению ограничен определенным отрезком времени. Предприниматель, которому потребовалось внести деньги для участия в выгодном проекте, может продать какое-либо имущество через комиссионера, но он не заинтересован в том, чтобы дело с продажей затянулось. А поскольку договор комиссии, если он не исполнен в срок, автоматически не прекращается, в него следовало бы включить условие о том, что окончание срока действия влечет его прекращение.

Во-вторых, за отсутствием в договоре указания на срок его действия он считается действующим до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Эта формулировка ст. 425 ГК способна создать ложное впечатление о том, что такой момент прекращает договор. На самом деле речь идет только о действии соглашения сторон, рассчитанного на надлежащее исполнение. И когда срок такого исполнения наступает, действие соглашения исчерпывается. Все это станет более понятным, если обратиться к договору займа, по которому А. предоставил Б. денежную сумму под обязательство ее возврата в срок до 1 мая текущего года. Действие данного соглашения отпадет 30 апреля той причине, что оно не рассчитано на просрочку, но если долг к этому времени не возвращен, обязанность по его уплате сохранится за заемщиком вплоть до ее исполнения.

Поэтому ВАС РФ не признал правового значения за условием кредитного договора, согласно которому он действовал до полного погашения заемщиком кредита так как в том же договоре был предусмотрен конкретный срок исполнения обязательства должником *(63). Иными словами, действие закончилось, а обязанность осталась. Встречаются, однако, и варианты, когда предусмотренный договором момент окончания исполнения совпадает с его прекращением. Так, независимо от исполнения прекратится договор, по которому предприниматель обязался в канун праздника дня города поставить местной администрации необходимую атрибутику. Он прекратится как в случае надлежащего исполнения, так и вне его, поскольку необходимость в поставке по понятным причинам отпадет.

В ст. 425 говорится еще об одном правиле, которое можно было бы назвать юридизацией прошлого. Его суть состоит в том, что по соглашению сторон условия заключенного ими договора могут применяться к их отношениям, возникшим до вступления в обязательство. Необходимость в таком соглашении возникает, когда стороны, заключая договор, хотят придать правовой характер своим фактическим отношениям, сложившимся ранее. Данное правило было использовано однажды в случае, когда руководитель организации-поставщика, подписав договор, приступил к поставке, в то время как его партнер поставил свою подпись лишь через две недели. В результате товар пришел к нему вне договора, что вызвало возражения со стороны бухгалтерии, которая не желала оплачивать поступившую партию без правового основания. Возникший конфликт был погашен путем соглашения, распространившего условия обязательства поставки на предшествующий период.

Правовая квалификация прошлых отношений сторон, обратившихся по их воле из де-факто в де-юре, допускает два возможных подхода. По первому из них такие отношения становятся частью договора. Второй подход, разделяемый ВАС РФ гораздо легче понять, чем объяснить.

Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Как было установлено судом, здание передано ответчику по акту приема-передачи до возникновения договора и фактически использовалось им в течение определенного времени, причем в договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими названного акта.

Поэтому суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме, но апелляционная инстанция решение в части взыскания договорной неустойки отменила, а применительно к взысканию арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставила без изменения.

Взяв за основу тот факт, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК), суд пришел к выводу, что соглашение сторон о применении его условий к прошедшему периоду свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период, на условиях, предусмотренных договором аренды, но не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора.

Поскольку между сторонами имели место лишь фактические отношения, нельзя говорить о нарушении ответчиком договорных обязательств и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за время, предшествовавшее возникновению обязательств *(64).

Суть занятой судом позиции состоит в том, что юридизация прошлого не составляет исключения из общего правила о приобретении договором обязательной силы не раньше момента его заключения. Но такой подход лишает ее правового значения. Если в приведенном споре весь смысл свелся к согласию арендатора уплатить за прошлое время, то для этого сторонам не требовалось вступать в соглашение. Кроме того, наличие между ними лишь фактических отношений и отсутствие договорных вообще не давало суду оснований к взысканию арендной платы в рамках договорного права, независимо от согласия на то арендатора.