Когда нужна оценка аренды помещения

Определением величины размера арендной платы заниматься в следующих случаях:

• для сдачи в аренду подлежат здания или площади, относящиеся к госучреждениям;
• арендодатель нежилого помещения безосновательно повышает стоимость коммерческой недвижимости, в частности в одностороннем порядке;
• внесение права пользования в уставный капитал компании;
• для сдачи отчетности в налоговые органы, если размер существующей оплаты отличается от рыночной стоимости арендной ставки;
• при проведении внутреннего финансового мониторинга;
• при сборе информации при планировании открытия производственных площадок, офисов;
• для принятия решения о целесообразности долгосрочного найма.

За более подробной информацией обращайтесь к нашим
специалистам по телефону: 8 (800) 551-60-94 или оставьте заявку: Заказать независимую оценку

• Оценка недвижимого имущества
• Оценка бизнеса
• Оценка движимого имущества
• Оценка ущерба

Получить бесплатную консультацию по
оценке нежилого помещения

Независимая оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения помогает избежать любые конфликтные ситуации, возникающие между собственником сдаваемого помещения и арендаторами.

Документы, необходимые для начала оценочной деятельности

Независимая оценка арендной платы нежилого помещения специалистами проводится на основании предоставленных заказчиком документов. В их число обязательно входят:

• техническая документация (паспорт БТИ): план помещения, в том числе поэтажный, выписка из технического паспорта, экспликация объекта;
• документ, включающий в себя сведения об обременениях и ограничениях по использованию арендуемых площадей;
• документ, отражающий информацию о сроках арендных платежей;
• свидетельство о регистрации права собственности объекта недвижимости, который будет сдаваться в аренду;
• сведения об издержках на содержание помещения;
• данные заказчика проведения процедуры: для юридических лиц – реквизиты, для физических – паспорт.

Оценка права аренды зависит не только от документов, касающихся объекта недвижимости, но косвенно могут повлиять сроки аренды, стимулирование арендатора, например, проведение ремонтных и восстановительных работ в счет оплаты, право на последующий выкуп, месторасположение объекта (удаленность от центра, метро, остановок), соотношение полезной и общей площадей, этаж или этажность здания, наличие и состояние инженерных коммуникаций.

Оценка арендной платы за помещение и отчет об оценке стоимости проводится после предварительной консультации. На ней клиент может задать оценщику интересующие вопросы, а также подробнее узнать о задачах оценки, сроках и стоимости работы, получить необходимый в данном ситуации список документов.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Оценка муниципального имущества от 3500 руб. за 2 дня с выездом специалиста в течение 24 часов

Кудряшова Юлия Борисовна

Оценщик 1 категории

Эксперт-техник, член МАК

Дипломированный и аттестованный оценщик 1-й категории, член межведомственной аттестационной комиссии экспертов-техников (МАК).

Принципы местного самоуправления охватывают всю территорию РФ, и один из них — материальное обеспечение функционирования территориальных общин. Муниципальные органы власти уполномочены распоряжаться закрепленным за ними имуществом, при этом во многих случаях важна рыночная стоимость муниципального имущества. Оценка активов необходима и для муниципальных предприятий, за которыми закреплена часть собственности.

Статус имущества местных органов власти и хозяйственных образований закреплен в ст.50, 51 ФЗ-131 о самоуправлении. Ст. 215 ГК РФ также содержит определение собственности муниципальных единиц и относит к этой категории все капиталы, ресурсы и имущество, принадлежащие городам и поселкам, включая основанные ими коммунальные предприятия и другие организации местного значения.

Как уже указывалось в статье по закону об оценке, муниципальные субъекты, как и государственные, имеют право проводить оценку собственного имущества, независимо от норм, содержащихся в специальных законах о порядке ведения бухучета и статотчетности. Администрация поселения или руководство муниципального предприятия имеют право заключить с оценщиком договор по собственной инициативе или заказать независимую оценку в обязательных случаях (ст.8 ФЗ-135).

Одно из самых распространенных оснований для оценки муниципальной собственности — ее приватизация: об этом прямо указано в ст. 12 специального закона №178. Еще один частый случай — передача недвижимости в пользование. При этом стоимость аренды муниципального имущества рассчитывается исходя из цены объекта, установленной в отчете оценщика. У муниципального предприятия может возникнуть необходимость скорректировать данные бухучета. Так, по ст.12 ФЗ-402 объекты бухгалтерского учета подлежат денежному измерению, которое достоверно может установить оценщик.

Процесс определения стоимости объекта на рынке с учетом актуального положения — есть оценка недвижимости. Она является основополагающим фактором при любых операциях с недвижимым имуществом.

Наиболее оптимальный способ экономить время и обезопасить сделку —
обратиться в компетентную организацию для проведения необходимых работ.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

Важно знать! Ставки арендной платы должны обладать типичной динамикой, что проявляется в отсутствии слишком больших выгод или обременений для аренды вышеуказанных объектов недвижимости.

Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения. Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.

Если планируется получить кредит, то для того, чтобы показать платёжеспособность, проводится подобная оценка. Таким образом, кредитор сможет объективно оценить платежеспособность потенциального кредитополучателя.

Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

1. Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
2. Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
3. Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
4. Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
5. Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
6. Насколько развита инфраструктура?
7. И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.

Аналоговый метод

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы. Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
2. Формирование информационной базы.
3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
4. Поиск и фиксация относительных оценок.
5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

• какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
• какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
• развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
• на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
• есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
4. Кадастровый план участка земли.
5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды, несмотря на отсутствие какой-либо строго установленной формы, тем не менее, должен быть составлен с учетом внесения в него ответов на такие важные вопросы, как:

1. Какой вид права передается?
2. На какой срок заключается договор?
3. Как производится платеж, его условия и период?
4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Если есть имущество, которое передается арендатору вместе с помещением, то специалисты настоятельно рекомендуют составлять акт приема-передачи этого имущества, который будет дополнением к составленному договору. Желательно этот акт составлять, одновременно проводя фото-, видеосъемку этого имущества, подробно описывая его состояние, имеющиеся недостатки и т.п. Такой подход позволит избежать осложнений, если арендатор повредит имущество, будет не бережно к нему относиться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 20 из 37 читателей считают Запись полезной.