Что такое инвентаризационная стоимость?

Под инвентаризационной стоимостью понимается восстановительная стоимость квартиры или иного объекта недвижимости, которая включает в себя процент износа и динамику роста цен на данную недвижимость. В расчет принимается цена строительных материалов, выполненных работ и оказанных услуг.

Инвентаризационная оценка показывает оценочную стоимость квартиры, установленную аккредитованными оценщиками местных или федеральных БТИ. Расчет инвентаризационной стоимости осуществляется согласно порядку, утвержденному Приказом Минстроя РФ № 87 от 04.04.1992.

Подсчет проводят следующим образом:

1. В основополагающем справочном Сборнике за №28, берутся укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых объектов. На основе данных показателей проводится переоценка квартиры и устанавливается ее реальная (восстановительная) цена.
2. Для расчета учитывается динамика роста цен на отчетный период.
3. Высчитывается процент физического износа квартиры на дату последней инвентаризации.
4. Восстановительный показатель за вычетом реального износа – величина инвентаризационной стоимости объекта.

Где и как можно узнать?

Для того чтобы узнать какова инвентаризационная оценка квартиры нужно обратиться в ближайшее БТИ и запросить справку, содержащую данные сведения. Для этого необходимо соблюсти ряд шагов:

1. При оформлении какой-либо юридической сделки с объектом недвижимости уточнить, нужна ли подобная справка.
2. Выяснить какое БТИ может оказать данную услугу.
3. Предоставить в БТИ паспорт и имеющиеся на руках документы на квартиру.
4. Оформить заявление на выдачу справки, оплатив при этом стоимость данной услуги по тарифам местного БТИ.
5. Явиться в назначенное время за готовой справкой.

Для экономии времени можно воспользоваться услугами сторонних организаций, которые будут представлять ваши интересы в БТИ и проделают всю необходимую процедуру для получения справки.

Сведения можно получить в любом удобном МФЦ. Необходимо получить талон на ожидание в очереди и обратиться в указанное в талоне окно. Необходимые данные также можно узнать через портал государственных услуг. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и ввести в раскрывающемся поле кадастровый номер объекта или его адрес.

Отличие от кадастровой

Рассмотрим теперь, чем отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимость. Понятие кадастровой стоимости и ее значение для целей налогообложения рассматривается в ряде федеральных законов. Сюда можно отнести основополагающие документы: ФЗ № 135 от 29.07.1998 и ФЗ № 237 от 03.07.2016.

Согласно ст.3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость – величина, установленная посредством осуществления государственной кадастровой оценки квартиры или в результате рассмотрения споров о результатах такой оценки.

Другими словами, кадастровая величина – это рыночная цена объекта недвижимости. А рыночная цена – это максимально вероятная оценка объекта, по которой может проводиться та или иная юридическая сделка.

Данный показатель подлежит пересмотру каждые 5 лет. При расчете кадастровой стоимости берутся следующие объективные факторы:

1. Год постройки и реальная цена жилья на период ввода его в эксплуатацию.
2. Внутреннее расположение квартиры (этажность, наличие балкона, материал стен).
3. Удаленность объекта от основных жизненно необходимых объектов (магазинов, школ, кинотеатров).

Существенные отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой следующие:

• Инвентаризационная оценка включает в себя узкие рамки для расчета. Согласно ст. 404 НК РФ она является налогооблагаемой базой для расчета налогов, но не дает реальной картины рынка. При этом кадастровая учитывает индивидуальные показатели, влияющие на формирование цены квартиры и представляет из себя стоимость наиболее близкую к рыночной.
• Инвентаризационная высчитывалась до 01 января 2013 года органами БТИ, соответственно с каждым годом ее показатель устаревает и сильно разниться с реальной рыночной ценой. Кадастровая определяется независимыми оценщиками, которые привлекаются органами государственной власти. Она максимально приближена к реалиям рынка.

Внимание! Переходный период с инвентаризационной стоимости на кадастровую установлен Правительством РФ вплоть до 2020 года. Это означает, что исчисление налога на квартиру будет происходить по той или другой величине в зависимости от решения конкретного субъекта РФ.

Для совершения юридических сделок с объектами недвижимости необходимо знать реальные показатели их инвентаризационной и кадастровой стоимости. Важно понимать, в чем принципиальная разница между этими двумя величинами и какая наиболее выгодная, с точки зрения расчета налогов. Эти знания пригодятся не только налоговикам, но и самим владельцам квартир.

Оценка по актам инвентаризации

До 2015 года основой государственных расчетов по сборам и платежам была цена, которая определялась путем механического подсчета износа имущества и фиксировалась в актах специализированных органов.

Расчеты производятся специалистами территориальных подразделений органов Ростехинвентаризации. Чтобы установить, во сколько может быть оценено жилье, при постановке недвижимости на учет оформляется его технический паспорт. Именно при его составлении такого документа оценивается общая инвентаризационная цена недвижимости.

Справка. Госоценка производится при внесении объекта в государственный реестр. Определение ценности квартиры в новостройке должна быть инициирована компанией-застойщиком в органах БТИ. Проведение техинвентаризации частного дома производится там же, но по заявлению собственника.

Цена на движимое и недвижимое имущество территориальными подразделениями Бюро определяется на основе следующих данных:

• коэффициента износа, который зависит от рыночных характеристик имущества и затрат на амортизацию;
• показателя принадлежности недвижимости к определенным категориям (ветхое жилье, новостройка и т.д.);
• необходимых вложений, которые необходимо произвести для приведения квартиры в первоначальный вид;
• площади помещения.

Стоимость имущества по инвентаризационным данным (СпоИ) можно определить по формуле:

СпоИ =Р * (1-К/100*П), где Р – показатель расходов на восстановление, К – коэффициент износа, П – категория объекта.

Оценка помещения на основе подсчета затрат, после законодательных изменений 2015 года стала использоваться в следующих правоотношениях:

• по приватизации государственной собственности;
• при банкротстве физических лиц или организаций;
• при реализации арестованного имущества;
• при сдаче недвижимой собственности под соцжилье.

Определение тарифов в сфере налогообложения

С 2015 года для расчета государственных и муниципальных налогов используется кадастровая оценка недвижимости, которая устанавливается специализированными оценщиками по распоряжению территориальных подразделений Кадастровой палаты. Показатели, установленные таким способом, отражаются в государственных реестрах недвижимости и имеют значение при исчислении налогооблогаемой базы.

Цена жилых и нежилых помещений, определяемых в Роскадастре, устанавливается на основании:

• категории земли, на которой выстроен объект;
• территориального нахождения помещения (удаленности от центра, близости к метро и т.д.);
• спроса на данный вид постройки в конкретном регионе;
• размера квартиры или дома.

Такая стоимость рассчитывает оценочная компания. При этом все объекты, которые подлежат исследованию, оцениваются единым списком на основании общих показателей.

Внимание. Данные о цене помещений, которые отражаются в едином кадастре, приравнивается к ее рыночному эквиваленту.

Официальные сведения Госреестра можно использовать:

• при определении суммы договора купли-продажи;
• при установлении размера арендной платы при сдаче квартиры в наем;
• для установления размера налоговых отчислений;
• для определения госпошлины на наследуемое помещение.

Отличия в подходах оценки объектов

Вследствие несовпадения применяемых при оценивании имущества методах, можно говорить о существенной разнице в кадастровой и инвентаризационной стоимости как жилых, так и нежилых объектов.

Основой инвентаризации являются такие критерии, как категория дома, год его постройки и степень старения (износа) объекта. Базой расчета при формировании данных кадастра являются рыночные показатели: выгодность имущества, район постройки, площадь жилья.

Инвентаризационный подсчет ведет специализированный государственный орган – Бюро техинвентаризации. При определении цены по рыночным методам расчеты производит частное лицо — оценщик, который должен пройти обучение и получить сертификат на право осуществления оценочной деятельности.

Инвентаризационная цена не отражает реальную стоимость объекта недвижимости. Она рассчитана на теоретическое определение степени его устарения без учета фактических показателей. Поэтому сведения в справке о мониторинге могут в разы отличаться от рыночных показателей, причем в меньшую сторону.

Учет по данным Роскадастра, наоборот, может быть завышен по сравнению с рыночной ценой. Он также не предполагает выезда на место нахождения объекта, осмотра помещения, его фотографирование и определение фактического состояния.

Важно. Чтобы не переплачивать налоги и госпошлины, которые устанавливаются по данным государственного кадастра, можно оспорить кадастровую цену на объект. При этом также делается отчет оценщика, который, в этом случае, будет сформирован на конкретную квартиру с учетом ее индивидуальных особенностей.

Также существенной разницей в инвентаризационной и кадастровой стоимости квартиры является период, на который она устанавливается. Кадастровая оценка жилья производится один раз в пять лет. Данные по имуществу по актам инвентаризации меняются чаще: они определяется на дату получения сведений из органа техинвентаризации.

Как узнать результат оценки

Результаты оценки методом инвентаризации оформляются в справке технического специалиста и выдаются территориальными подразделениями БТИ по запросу собственников жилья.

Кадастровую стоимость квартиры можно проверить на сайте Росреестра. Для этого необходимо подать запрос на обработку информации по электронному адресу www. rosreestr.ru. и выбрать одну из вкладок:

• «справочная информация по недвижимости онлайн»;
• «публичная кадастровая карта».

Для рассмотрения заявки и в том, и в другом варианте достаточно указать:

• данные о заявителе;
• инвентарный номер жилища;
• адрес расположения помещения.

Сведения из Публичной карты будут доступны только в режиме онлайн. Их нельзя будет сохранить или распечатать. При работе с разделом справочной информации, данные по жилью можно будет сохранить на компьютере и распечатать.

Дополнительная информация. Официальные данные по кадастровой стоимости можно получить только путем подачи заявления в многофункциональные центры предоставления госуслуг. За выдачу справки об оценке квартиры заявителю необходимо заплатить госпошлину.

При необходимости предоставления сведений об имуществе в судебные органы, можно предоставить распечатанные листы с сайта Росреестра. Однако, чтобы такой документ имел доказательственную силу, до момента вынесения постановления к делу необходимо приобщить официальную справку, заверенную подписями должностных лиц и печатями МФЦ.

Оценка квартиры как в инвентаризационном, так и в кадастровом учете, не позволяет точно отразить особенности недвижимости. Дом может быть ветхим, но в нем будет ремонт по последнему слову моды и дизайна. А в новостройке не будет учитываться отсутствие внутренней отделки. Чтобы налоги и иные обязательные платежи рассчитывались адекватно состоянию помещения, стоимость квартиры, установленная в государственных реестрах, может быть изменена по решению суда.