Оплата риэлтору при покупке квартиры

Что входит в обязанности агента по недвижимости?

Работа риэлтора заключается в том, чтобы подобрать для покупателя подходящий вариант, учитывая его требования и пожелания. Есть много нюансов и вопросов, в которых должен разбираться опытный и грамотный риэлтор, среди которых – право, ведение документации, навыки общения с продавцом, нюансы ведения сделки.

Специалист занимается вопросами, решение которых значительно упрощает покупку, гарантируя ее безопасность для покупателя. Что делает риэлтор:

  • Занимается поиском квартиры, анализируя рынок по уровню цен на данные объекты и подбирая необходимый вариант.
  • Проверяет информацию в объявлениях на достоверность, прозванивая и отсеивая квартиры, которые уже проданы.
  • Ведет переговоры с собственником и договаривается о просмотре квартиры.
  • Проверяет объект и документы на юридическую чистоту и подготавливает полный пакет документов для совершения покупки.
  • Оказывает сопутствующие услуги – помощь в переоформлении документов, поиск банка для получения ипотеки и прочее.

О том, нужен дли риэлтор при покупки квартиры и чем он занимается, мы подробно писали .

Сколько в среднем составляет комиссия и от чего она зависит?

Итак, рассмотрим подробнее сколько стоит работа агента по продаже недвижимости. Некоторые риэлторы берут фиксированную плату, которая прописана в договоре, а некоторые берут процент, который в среднем составляет 2,5% от стоимости квартиры, но не более 6%. Уровень процента за покупку жилья выше, чем за его продажу. Это обосновано тем, что для покупки специалист просматривает множество вариантов, и ему нужно тщательно проверить документы, убедившись в юридической чистоте сделки.

Существует так же смешанный тип оплаты услуг при продаже недвижимости – когда риэлтор получает оговоренный процент от покупки и подготовки необходимых бумаг, а за оформление дополнительных документов (приватизация, раздел, представительство в суде и прочее) назначает фиксированную сумму.

ВАЖНО: На этапе заключения договора обсудите, какой объем работы требуется в вашем случае. Чтобы избежать проблем в дальнейшем – пропишите стоимость необходимых работ и ваш гонорар риэлтору/фирме.
Единого тарифа на услуги нет, поэтому следует обозначить, что влияет на её стоимость:

  1. Стаж и опыт специалиста – чем выше эти факторы, тем дороже обойдутся услуги риэлтора. Молодые специалисты берут минимальную оплату за свой труд.
  2. Услуги агентства стоят дороже, чем обращение к частному специалисту.
  3. Стоимость покупаемой квартиры. Услуги покупки элитного жилья, обойдутся покупателю дороже.
  4. Перечень дополнительных услуг для клиента.

Новостройки

Покупка новостройки без риэлтора невозможна – у бригадира на стройке квартиру купить нельзя. В Москве, например, услуги риэлтора оплачивает не клиент, а сам застройщик. Иногда покупатель думает, что получить скидку на жилье проще у застройщика, но это не так.

Часто между ним и риэлтором заключен договор, и для покупателя услуги агента получаются бесплатными, т.к. за них агенту платит застройщик. В случае покупки новостройки с риэлтором, клиенту предоставляется персональный менеджер, который помогает подобрать вариант и подходящий способ оплаты. Если нужен кредит, то менеджер посоветует банк с наиболее выгодными условиями.

Риэлтор занимается оформлением права на собственность и представляет покупателя от его имени на основании возмездного договора по оказанию услуг.

ВНИМАНИЕ: Лучше обращаться не к частному риэлтору, а к сотруднику известного и зарекомендовавшего себя агентства – тогда ваши шансы на одобрение ипотеки значительно возрастут.

Вторичный рынок

Покупка квартиры вторичного рынка более трудоемкий процесс, чем покупка новостройки, поэтому услуги риэлтора будут стоять дороже. Средняя комиссия составляет 2-3%, но в случае сложной сделки комиссия может составлять 5-6%. В данном случае риэлтор отслеживает юридическую чистоту вторичной недвижимости, долги по ЖКХ, наличие собственников.

Ипотечный кредит

Агент берет на себя обязанности по ведению переговоров с банком, занимается оформлением и подготовкой документов для ипотечной сделки и страхования (о страховании купли-продажи квартиры вы можете прочитать ). Гонорар риэлтора формируется, исходя из стоимости недвижимости, и составляет от 2% до 5%, а если у покупателя плохая кредитная история или он гражданин другого государства – цена может возрасти до 10-12% за услугу.

Военная ипотека

Лучше всего выбрать фирму и риэлтора, которые уже занимались подобными вопросами и знают, как правильно оформить военную ипотеку. Сколько им платят при оформлении данной сделки? Услуга риэлтора составляет 3-5% от стоимости жилья. Помощь агента зачастую очень необходима при оформлении военной ипотеке и позволяет покупателю избежать многих подводных камней.

Покупка доли

Существует множество нюансов при оформлении доли в собственность и, если в них не разбираться и оформить сделку неправильно, то это может стать причиной её отмены. Такая сделка считается самой сложной в сфере недвижимости – именно здесь услуги риэлтора будут стоить соразмерно вторичке и даже чуть выше. Но в этой сделке больше рисков и риэлтор нужен обязательно.

ВАЖНО: Если сделку о покупке признают недействительной, то деньги будет вернуть невозможно, поэтому никогда не приобретайте квартиру через договор о дарении.

Средняя стоимость работ

Итак, кто платит агенту? Предоставляемые риэлтором услуги оплачивает клиент – покупатель или продавец, который обратился за помощью и подписал договор. Редко встречаются сделки, когда сумма оплаты риэлтору включена в стоимость недвижимости, тогда услуги оплачивает покупатель, а не продавец.

В основном за продажу квартиры платит продавец, который, зачастую, интересуется вопросом о том, сколько берет агентство за оформление приобретения жилья своему клиенту. Как правило, стоимость, которую назначает риэлтор или агентство, может быть фиксированной, а может быть процентной, но с указанием минимальной суммы оплаты за услугу.

Например, частная фирма в Москве берет за свои услуги 2% от стоимости, но не менее 100 тыс. рублей, в случае, если покупатель у продавца уже найден – сумма составит 50 тыс. рублей. В среднем стоимость составляет 2-3%, максимальная составляет 6-7% от суммы за продажу квартиры. В остальных городах стоимость в процентах не сильно отличается – примерно везде она одинаковая.
Таким образом, мы ответили на вопрос о том, кто оплачивает работу агента при заключении сделки.

Ниже можно ознакомиться с тем, сколько стоят работы агентства недвижимости в разных городах.

Таблица риэлторских фирм в Москве:

Название фирмы Цена за услугу/от Сайт компании
1 «SBRealty» 150 тыс. рублей https://sbrealty.ru/services/Stoimost-uslug/
2 «Простор» 160-180 тыс. рублей https://www.naprostore.ru/content/rastsenki-na-uslugi
3 «Адресъ недвижимость» 1,5-2 % http://adres-realty.ru/stoimost-uslug-rieltora
4 «Стратегический союз риэлторов» 150 тыс. рублей http://www.ssrr.ru/list/buy_flatform/
5 Риэлторское бюро «Эксперт» от 100 тыс. рублей https://rb-expert.ru/uslugi/kupit-kvartiru/

Таблица риэлторских фирм в Санкт-Петербурге:

Название фирмы Цена за услугу/от Сайт компании
1 «Невский простор» 100-150 тыс.рублей https://www.spb-estate.com
2 «Итака» 3-5 % http://www.itaka.spb.ru
3 «Ваш риэлтор» от 2 %, но не мене 75 тыс. рублей http://vrspb.ru
4 «GetFlat» 2 %, но не менее 150 тыс. рублей https://getflat.pro
5 «Премьер Эстейт» не менее 2 % http://premierestate.ru/services/prices/

Таблица риэлторских фирм в городах-миллионниках:

Название фирмы Цена за услугу Сайт компании
1 «Центральное агентство недвижимости» (Новосибирск) 29 тыс. рублей + 2% https://www.centralnoe.ru/uslugi/?FILTER=62
2 Центр недвижимости «Next» (Екатеринбург) от 50 тыс. рублей http://www.cnnext.ru/pages/4/
3 Группа инсвестиционно-риэлторских компаний «Партнер» (Нижний Новгород) 60 тыс. рублей http://partnernn.ru/services/price/
4 «Триумф» (Казань) от 15 до 30 тыс. рублей http://www.triumf-rielt.ru/buy
5 «РиелтФ» (Челябинск) от 10 до 50 тыс. рублей http://rieltf.ru/о-компании/

ВАЖНО: В процессе продажи могут быть дополнительные затраты, которые продавец должен будет оплатить отдельно. Услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры могут оказывать не только риэлторы, но и нотариусы и юристы, о чем можно узнать на нашем сайте.

Купить квартиру с помощью агентства недвижимости будет намного быстрее и безопаснее, чем если вы будете всё делать самостоятельно: специалист занимается этим делом не первый раз и знает много нюансов, которые помогут совершить сделку выгодно. Но важно тщательно подбирать риэлтора, выбирая человека опытного, честного и зарекомендовавшего себя в оказании требуемой вам услуги.

Когда платить риэлтору?

Источник фотографии

Каждый труд должен быть оплачен. Справедливо, достойно, в полной мере. И неважно, работа это доярки, которая встала в три часа утра, актрисы, которая ради роли поправилась на 15 кг, или агента по недвижимости. Важно, чтобы работа приносила удовлетворение профессионалу и пользу людям.

Но если с молоком и фильмом почти все понятно, то с оплатой услуги риэлтора — все еще новой для России профессии — ясно не до конца. А хочется понимать, почему за эту услугу мы платим именно столько. Вообще эта тенденция — понимать, за что платим, и отстаивать свои права — понемногу усиливается в обществе. Как бы ни ворчали производители, но популярные независимые экспертизы снимают рекламный флер с товаров, и оказывается, что дорогое — не всегда лучшее. Как ни сопротивляются иные магазины, их ложь типа «у нас самые свежие продукты» становятся явной всей стране. То же придирчивое внимание ждет и риэлторов. Со скрупулезным изучением договоров, с экономическим обоснованием стоимости услуг.

Вот о стоимости услуг, то есть о комиссии риэлторов и хотим поговорить. Российские агентства недвижимости чаще всего умалчивают сумму вознаграждения за свой труд: на их сайтах можно обнаружить и перечень услуг, и фотографии лучших агентов, и публикации о компании, и базу данных по объектам недвижимости. А вот прейскурантов на услуги нет. Причину некоторые агенты объясняют так: во-первых, покупатель увидит, сколько реально он сможет сэкономить, обратившись напрямую к продавцу. Во-вторых, многие и так недовольны величиной агентской маржи, а потому русскому человеку нельзя напрямую показывать риэлторский заработок.

Впрочем, специалисты по недвижимости, которые умеют думать на перспективу, тоже сразу сообщают: наши услуги стоят столько-то. А прайс печатают крупным шрифтом, чтобы можно было перечитать, обдумать, сравнить и — осознанно — сделать выбор в пользу одного из агентств. В частности, должно быть четко указано:

— когда риэлтор забирает свою комиссию,

— как это подтверждается документально,

— может ли комиссия измениться в ходе сделки и т.п.

Что? Где? Когда? В среднем по городу

Мы связались с несколькими агентствами недвижимости, расклад по времени расчетов с риэлторами получился такой:

* «В момент, когда из приобретенной квартиры все выписались, продавцы вывезли всю мебель и передают ключи от квартиры». Это, пожалуй, это самый оптимальный вариант. Когда произошло физическое и юридическое освобождение квартиры, тогда сделка и заканчивается.
* «В момент получения зарегистрированных документов (договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности) на имя клиента». Это тоже разумно, хотя и не так удобно для покупателя. Юридически право собственности получено. Осталось только прописаться самим, принять квартиру после вывоза мебели и проконтролировать выписку продавцов.
* «В момент подписания договора купли-продажи». Т.е. переход права собственности еще не получен, а комиссию риэлтор уже получил, и доведение сделки до финала становится уже не обязанностью, а исключительно актом доброй воли и проявлением порядочности.

В среднем по городу агентство получает 5% от суммы сделки. Хотя есть и прецеденты с заметно большими и меньшими вознаграждениями. Есть и агентства, которые предпочитают фиксированную ставку оплаты. В этом случае стоимость услуги начинается в среднем от 50 тысяч рублей. Например, комплексное оказание услуг по «Агентскому договору на оказание услуг продавцу объекта недвижимости» одного из АН Нижнего Новгорода предлагает такой расчет:

при стоимости объекта недвижимости до 1,1 млн. услуга по его продаже обойдется в 50.000 рублей.

от 1,1 млн. до 1,5 млн. — 60.000 рублей,
от 1,5 млн. до 2,2 млн. — 80.000 рублей,
от 2,2 млн. до 2,8 млн. — 100.000 рублей,
от 2,8 млн. до 4 млн. — 120.000 рублей,
от 4 млн. до 5 млн. — 180.000 рублей,
от 5 млн. и выше. — 3,5 % от стоимости недвижимости.

О чем нужно знать «на берегу»

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор — недвижимость»:

— Размер комиссии должен согласовываться до начала работы. Он подробнейше описан в договоре об оказании услуг и непосредственно связан с объемом предполагаемых работ.

Получить комиссию риэлтор однозначно должен после сделки. Деньги согласно договору должны быть приняты, и подписан акт выполненных работ.

Размер комиссии риэлтора может быть изменен в результате форс-мажорных обстоятельств, но только по обоюдному согласию сторон. Поскольку понимание форс-мажора может быть субъективным, необходимо предусмотреть пункт в договоре, где будет оговорено, при каких обстоятельствах комиссия может быть изменена в ту или другую сторону.

Ольга Вячеславовна Привалова, менеджер отдела продаж АН «Альфа»:

— Средний размер комиссионных в нашем агентстве составляет 3-5% от стоимости продаваемого объекта недвижимости. Однако в каждом конкретном случае точный процент определяется индивидуально, в зависимости от объема предстоящей работы. К примеру, если квартира находится в «чистой» продаже, то комиссия составит 2-3%, при обменном варианте — 3-4%, при разъезде (т.е. требуется продажа одного объекта и одновременная покупка двух других) — как правило, 5%. В некоторых случаях размер комиссионных определяется не в процентах, а в виде фиксированной суммы. Это относится либо к очень дешевым, либо к очень дорогим объектам. Допустим, от продажи комнаты стоимостью в 500 тыс. руб. 5% составит 25 тыс. руб. Но, по условиям агентства недвижимости, оплата за полный объем работы по продаже не может быть меньше 50 тыс. руб. Поэтому в таком случае за продажу дешевой недвижимости фактически берется больший процент. Сумма менее 50 тыс. руб. — это, как правило, сопровождение сделки, когда часть работы проведена клиентом самостоятельно.

Стоимость услуг агентства недвижимости складывается из материальных и нематериальных затрат. К материальным затратам относятся рекламные услуги, оформление документов по сделке, затраты на сотовую связь, транспортные расходы. Одновременно на каждую сделку приходится доля страхования ответственности АН, доля содержания офиса и оргтехники агентства. К нематериальным затратам относится личный труд агента и административного состава, информация, к которой АН имеет доступ, знания, которыми мы оперируем.

Комиссия в нашем агентстве выплачивается в день заключения договора купли-продажи, в момент расчета за продаваемую (приобретаемую) недвижимость. Факт оплаты подтверждается подписанием акта выполненных работ, выдачей квитанции на комиссионные. Хотя на этом этапе работа агентства недвижимости не заканчивается. Иногда фактическая передача квартиры откладывается на 2-3 месяца, и агент контролирует эти вопросы до конца (этот момент фиксируется в договоре изначально).

За время ведения сделки размер комиссионных выплат может измениться в тут или иную сторону. Например, возникла необходимость в оформлении документов по перепланировке, по наследству или изменилась семейная ситуация клиентов (месяц назад хотели разъехаться, потом передумали и предпочли просто купить квартиру побольше). Или клиенты решили купить жилье подороже, и возникла необходимость в заемных средствах и, соответственно, в услугах ипотечного брокера.

Разумеется, в договоре изначально оговаривается объем работы и размер комиссионных. Однако на практике агентство часто идет навстречу клиентам. Чаще объем работы в процессе сделки увеличивается, а размер комиссии остается прежним. А если клиент обращается повторно или по рекомендации, он может рассчитывать на скидку. Потому что интересы клиента для нашего агентства стоят на первом месте.

А как на Западе?

В Америке риэлторы берут за работу 5-7%, в Европе – 4-8%. В среднем, в большинстве стран Европы размер комиссионных риэлтора составляет 5%. А в Дании, к примеру, где агентства недвижимости вынуждены конкурировать с банками и адвокатскими конторами, размер комиссионных за услуги не превышает 2%.

При этом прозрачность сделки и данные о недвижимости, которые получает покупатель, заметно отличаются не в нашу — пока — пользу. Во многих странах принято в обязательном порядке перечислять на сделке все недостатки объекта.

Яна Лурье, бизнес-тренер, рассказывала про договор купли-продажи квартиры в Германии: «В нем были описаны даже такие вещи, которые могут сейчас показаться избыточными самому въедливому российскому риэлтору, например, что улица имеет уклон, и около моего дома может скапливаться вода во время паводка. В обязательном порядке указывается, на какой год запланированы городскими властями реконструкция квартала, улицы, покраска дома. Расписывается вся история с момента строительства, кто со мной граничит справа, кто — слева, кто сверху и снизу. Нотариус три часа рассказывает (зачитывает текст) о всех возможных недостатках моего приобретения».

Светлана Столярова, риэлтор и бизнес-тренер (США, Кливленд): «Продавец у нас обязан заполнять специальную форму, называемую Residential Property Disclosure, т.е. раскрытие правды о состоянии продаваемого объекта жилой недвижимости. У нас в Огайо эта форма — всего лишь на четырех страницах, в Калифорнии, по-моему, на 10 (там климат сложнее, проблем больше, дома дороже). Так вот, форма эта — единственная, которую агенты не имеют права помогать продавцам заполнить, если не хотят, конечно, напороться на большие и очень вероятные судебные неприятности. Моя обязанность как агента состоит в том, чтобы посоветовать своим клиентам раскрывать все известные им проблемы. Участвовать в обсуждениях типа: а вот как бы скрыть, что у нас протекал подвал три года назад, неразумно и незаконно. Моя обязанность в том и состоит, чтобы проследить, как продавцы фиксируют эту проблему в письменном виде, а не в том, чтобы рекламировать эти недостатки. Хотя, бывают случаи, когда стоит и в рекламе указать, что дом нуждается в тех или иных исправлениях. У всего есть цена, и у каждого объекта есть покупатель».

По материалам электронных СМИ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *