Основные понятия

Некоторые российские граждане, приобретая недвижимость, оформляют ее на имя несовершеннолетнего ребенка.

Действующее законодательство позволяет ребенку становиться собственником с самого рождения. Но мотивы родителей различны и не всегда целесообразны.

Первая причина передачи квартиры в собственность ребенка это стремление обеспечить его жилплощадью. Конечно, распоряжаться недвижимостью до совершеннолетия ребенка будет законный представитель (родитель, опекун).

Но любое отчуждение без согласия органов опеки запрещено. То есть родители уверены, чтобы не случилось, их ребенок не останется на улице.

Минус, что и родителям при необходимости продажи жилья, придется убеждать опеку в соблюдении детских интересов.

Другая причина предполагает передачу квартиры в собственность ребенка как способ вывести объект из списка совместно нажитого имущества.

При разводе супругов все общее имущество делится пополам. Собственность, принадлежащая иному лицу, ребенку в данном случае, разделу не подлежит.

Еще один повод оформить квартиру на ребенка это сохранность имущества. Граждане, оформляющие кредиты, порой заранее переписывают свое имущество на детей.

В случае невозврата заемных средств кредитные организации не смогут обратить взыскание на имущество, не принадлежащее должнику.

Мотивы взрослых могут быть разными. Но в любом случае переход права собственности к ребенку нужно правильно оформить.

Необходимые термины

В России дети имеют равные права с взрослыми. Они могут являться собственниками недвижимости. Но автоматически права собственности на имущество родителей у детей не возникает.

Прописка в квартире дает только право на проживание. Стать владельцем квартиры ребенок может, если объект куплен или приватизирован на его имя, унаследован, подарен.

Рассматривая процесс оформления квартиры на несовершеннолетнего ребенка, следует учесть разницу прав детей в зависимости от возраста.

По российским законам выделяется две категории среди граждан, не достигших восемнадцати лет:

Малолетние, то есть дети до четырнадцати лет	ст.28 ГК РФ
Несовершеннолетние, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет	ст.26 ГК РФ

Для каждой группы предусмотрены разные права. Малолетние дети считаются недееспособными. То есть они не могут осознать своих интересов и не могут принимать верных решений.

От их имени действуют законные представители. Это родители, опекуны, попечители или органы опеки.

В любых сделках, в том числе и с недвижимостью, принимает решение и ставит подпись за ребенка его полномочный представитель.

Несовершеннолетние от четырнадцати лет признаются ограниченно дееспособными. Они уже способны отчасти осознавать последствия своих поступков.

Значит, они могут принимать решение в сделках с недвижимостью и ставить свою подпись под договором.

Ограниченность проявляется в том, что родитель или иной законный представитель должен дать свое согласие на сделку.

При отсутствии письменного согласия представителя любая сделка считается недействительной.

Нормативное регулирование

Ст.35 Конституции РФ говорит о праве каждого гражданина на владение, пользование и распоряжение имуществом.

Созвучна с этой нормой и ст.17 ГК РФ, где сказано о признании гражданских прав за всеми гражданами в равной степени, начиная от момента рождения.

На основании этих норм ребенок в России имеет полное право быть собственником недвижимого имущества.

По ст.128 ГК РФ иметь в собственности можно любое имущество, не запрещенное законом. Но от вида имущества и права собственности зависит процесс оформления.

Относительно недвижимости ст.131 ГК РФ устанавливает неукоснительное требование об обязательной госрегистрации права собственности.

Регистрируется именно получение права, независимо от основания его обретения. Наличие права собственности признается с момента внесения надлежащей записи в ЕГРН.

Согласно ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О госрегистрации прав на недвижимость…» для госрегистрации права собственности в регистрирующий орган подается пакет документов, соответствующий типу недвижимости и виду договора.

Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Операции с недвижимым имуществом при участии несовершеннолетних лиц зачастую относят к наиболее сложным сделкам.

Как получить бесплатно земельный участок от государства смотрите в статье: как получить земельный участок от государства.

Как проверить кадастровый номер земельного участка через интернет, .

Основная проблема в ограниченности ребенка-участника. Его интересы представляет родитель или представитель.

К тому же в любой момент соблюдение интересов ребенка может быть проверено органами опеки. Но эта проблема актуальна для сделок, в которых отчуждается имущество ребенка.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего лица, равно как и любое уменьшение этого имущества, невозможны без согласия органов опеки и попечительства.

В случаях, когда имущество ребенка увеличивается, участия опекунских органов не требуется.

Решение о передаче права собственности на недвижимость ребенку принимается исключительно его представителями.

Таким образом, оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка мало чем отличается от стандартной процедуры.

Дети это такие же граждане, ограничение лишь в необходимости участия дееспособного взрослого человека, представляющего детские интересы.

Для оформления квартиры на имя несовершеннолетнего гражданина потребуются следующие документы:

• свидетельство о рождении ребенка;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический и кадастровый паспорта на объект;
• документ, выступающий основанием для получения права собственности;
• заявление на регистрацию права за подписью законного представителя ребенка и бывшего собственника;
• документ, подтверждающий полномочия представителя;
• документы, удостоверяющие права прежнего собственника;
• выписка из домовой книги о составе прописанных в квартире лиц;
• справка об отсутствии обременений и ограничений на квартиру.

В зависимости от вида сделки данный перечень может уменьшаться или дополняться.

Пошаговая инструкция

Порядок оформления квартиры на ребенка зависит от вида сделки. Самым простым вариантом считается дарение.

Собственник переоформляет на несовершеннолетнего свою недвижимость через договор дарения:

Получается согласие	На принятие дара от законного представителя ребенка
Составляется дарственная на имя несовершеннолетнего	Но указывается, что от имени ребенка действует представитель или получено согласие такового
Договор дарения подписывается сторонами	И заверяется у нотариуса
Документы подаются на регистрацию перехода права	Собственности в пользу ребенка

Стать собственником ребенок может и посредством приватизации муниципального жилья:

1. Собираются необходимые для приватизации документы.
2. Родители пишут нотариальный отказ от участия в приватизации.
3. Документы сдаются в уполномоченный орган.
4. При положительном решении заключается договор приватизации на имя ребенка.
5. Родители регистрируют право собственности ребенка на квартиру.

Если не все жильцы отказались от приватизации жилья, то ребенок может стать собственником доли.

Выделение части квартиры осуществляется уже после передачи приватизированной недвижимости в общую собственность.

При сделке купли-продажи

Сделка купли-продажи недвижимого имущества при участи несовершеннолетнего лица осуществляется по обычной схеме.

Если ребенок выступает на стороне покупателя, то участия органов опеки не потребуется.

Особенность договора в том, что в качестве правоприобретателя указывается ребенок, действующий в лице законного представителя или с согласия законного представителя.

Также нужно знать, что ребенку до четырнадцати лет присутствовать на сделке и на регистрации права не обязательно. Все документы подписывает представитель.

После четырнадцати лет ребенок самостоятельно подписывает ДКП и заявление на регистрацию права собственности.

При себе ребенок должен иметь свидетельство о рождении (для подтверждения прав представителя) и паспорт (для подтверждения личности). По п.1 «Положения о паспорте…» все граждане, начиная с четырнадцати лет, обязаны иметь паспорт.

По завещанию

Еще один вариант передачи ребенку квартиры заключается в составлении завещания. Но здесь нужно учитывать, что возможно появление других претендентов на жилье или оспаривание завещательного распоряжения.

Хотя правильно составленное завещание оспорить затруднительно. Завещателем может выступать любое лицо, в том числе и не имеющее с ребенком родственных связей.

Для оформления завещанной квартиры родитель или иной представитель несовершеннолетнего лица должен вступить в права наследства от имени ребенка.

Для этого потребуется обращение к нотариусу по месту открытия наследства.

После проверки предоставленных документов и законности процедуры нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство на имя ребенка.

С полученным свидетельством можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности несовершеннолетнего гражданина.

Подается стандартный пакет документов, где свидетельство о наследстве выступает основанием получения права.

Если недвижимость в ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку становится у россиян все популярнее. Чаще всего супруги в ипотечных сделках выступают созаемщиками, и квартира оформляется в их общую собственность.

Но ситуация осложняется, если в число собственников нужно включить ребенка. Например, семья имеет небольшую квартиру, желает продать ее и приобрести жилье побольше, но в ипотеку.

Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, то при ее продаже потребуется согласие органов опеки.

Видео: как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

При этом в новом жилье несовершеннолетний должен получить аналогичную или большую долю.
Проблема в том, что не каждый банк даст согласие на сделку с участием ребенка.

В случае невыплаты кредита добиться реализации залоговой ипотечной квартиры будет сложно. Опять же потребуется согласие опекунских органов.

Для снижения рисков банк может потребовать увеличения первоначального взноса или предоставления дополнительного обеспечения.

Если все же удалось найти банк, согласившийся выдать ипотеку с включением в число собственников ребенка, то несовершеннолетний вместе с родителями выступает правоприобретателем по договору ипотеки.

Какие могут возникнуть сложности

Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка в 2019 году происходит по тем же правилам, что и для взрослого дееспособного гражданина.

Сложности возникают в процессе распоряжения имущества. Государство строго следит за соблюдением детских интересов.

Потому любая операция с недвижимостью, принадлежащей ребенку, потребует привлечения органов опеки.

Если родителям потребуется продать жилье, оформленное на ребенка, то им придется доказывать, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Органы опеки очень тщательно оценивают возможные перспективы. Недостаточно просто представить аналогичную площадь.

Должны быть соблюдены санитарные нормы, условия проживания не должны ухудшаться, приобретаемое жилье не может иметь меньшую ценность. Несоответствие хотя бы одному значимому параметру ведет к отказу в продаже.

Разрешение от органов опеки потребуется и на сдачу квартиры ребенка, и на передачу имущества во временное безвозмездное пользование, и на оформление недвижимости в залог.

Важный момент, упускаемый многими родителями, это и возможная эмансипация ребенка.

Как составить договор дарения доли квартиры несовершеннолетним детям узнайте из статьи: договор дарения доли квартиры несовершеннолетним детям.

Как осуществляется приемка квартиры у застройщика, .

Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире, .

По общим нормам несовершеннолетний не может распоряжаться своим имуществом самостоятельно до восемнадцати лет. Но в отдельных случаях ребенок может обрести дееспособность досрочно.

Если в шестнадцать лет несовершеннолетний вступает в брак, трудоустраивается по трудовому договору, организует свой бизнес, то судом он признается эмансипированным, то есть полностью дееспособным.

А это значит, что ребенок-собственник вправе распоряжаться квартирой по своему собственному усмотрению.

Оформить квартиру на ребенка не сложно. Но следует учитывать нюансы последующего владения и распоряжения недвижимостью.

По мнению большинства юристов, передача жилья в собственность ребенка целесообразна лишь в крайних случаях.

В основном же защитить интересы несовершеннолетнего лица и обеспечить получение им квартиры в будущем лучше через составление завещания в пользу ребенка.

Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в России можно разными способами.

Порядок оформления сделок зависит от статуса лиц, желающих передать несовершеннолетнему право собственности.

А также от вида действующих прав на жилплощадь – собственность, муниципальная аренда или право на наследование.

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего по закону?

Согласно положениям ст. 17 Гражданского кодекса, права граждан РФ возникают с момента рождения, включая право на приобретение недвижимого имущества и владение им.

В ст. 21 ГК РФ указано, что самостоятельно распоряжаться своим имуществом, приобретать и отчуждать его гражданин может только с 18-ти лет.

До достижения данного возраста распоряжение недвижимостью ребенка происходит с согласия службы опеки.

Порядок распоряжения недвижимостью детей, включая возникновение и утрату прав детей на такую недвижимость, определяется:

• ст. 37 Гражданского кодекса;
• главой 4 Федерального закона № 48 «Об опеке и попечительстве».

Сотрудники службы опеки представляют интересы ребенка при заключении сделок и следят за тем, чтобы права несовершеннолетних не были ущемлены или нарушены другими участниками сделки, в том числе родственниками несовершеннолетних.

С десятилетнего возраста сотрудники опеки учитывают мнение ребенка, а с момента достижения ребенком 14-ти лет необходимо его письменное согласие на любые сделки по оформлению прав на жилплощадь.

Зачем это делать?

Родственники или иные лица, близкие к ребенку, имеют право оформлять на него жилье или долю жилплощади при следующих обстоятельствах:

1. когда жилье приобретается с использованием семейного капитала;
2. для обеспечения гарантий ребенка на жилплощадь в будущем;
3. в целях защиты жилплощади от отчуждения при расторжении брака;
4. при оформлении приватизации.

Использование маткапитала требует обязательного оформления части приобретаемой квартиры на ребенка, рождение которого стало основанием для получения сертификата одним из родителей.

Передача ребенку прав на жилплощадь позволяет не только гарантировать, что при достижении совершеннолетия у него будет гарантированное место для проживания, но также позволяет обезопасить недвижимость от незаконного отчуждения родственниками или бывшими супругами.

Судебные органы при спорах с недвижимостью, частично принадлежащей детям, в первую очередь учитывают интересы детей, и допускают отчуждение их недвижимости только при предоставлении другой, аналогичной по площади.

Поэтому переоформление жилплощади на ребенка является хорошим способом ее защиты.

Операции с недвижимостью с участием детей

Несовершеннолетние имеют право на совершение сделок при одобрении социальных служб (попечителей) при достижении 14 лет.

В данном возрасте ребенок сам ставит свою подпись в договоре передачи прав на квартиру и несет ответственность в соответствии с условиями подписанного договора.

Несовершеннолетний имеет право осуществлять следующие операции с недвижимостью (с согласия опекунской службы или родителей):

• продавать, обменивать;
• дарить и принимать в дар;
• приобретать;
• получать по наследству;
• приватизировать.

За лиц, не достигших 14-ти лет, подпись в договоре ставят его родители, а при их отсутствии – представители опекунской службы или усыновители.

Если ребенок содержится в специализированном образовательном учреждении (детском доме), то договор подписывают уполномоченные сотрудники такого учреждения.

Несовершеннолетние могут считаться полностью дееспособными с 16-ти лет при соблюдении следующих условий, предусмотренных ст. 21 и ст. 27 Гражданского кодекса:

1. при вступлении в брак;
2. при наличии официального трудоустройства;
3. при организации собственного бизнес-предприятия.

На любое из вышеперечисленных действий требуется согласие родителей и сотрудников попечительской службы, а при отсутствии такого согласия – решение суда.

О том, можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего, смотрите в видеоролике:

Способы оформления недвижимости на ребенка

К основным способам передачи несовершеннолетнему прав собственности на жилье относят следующие:

• передача квартиры через сделку о купле-продаже;
• дарение квартиры ребенку;
• приватизация жилплощади в пользу ребенка;
• передача жилья по наследству.

Оформление договора купли-продажи квартиры, где покупателем выступает ребенок, является одним из самых популярных способов для передачи прав на жилье от лиц, не являющихся близкими родственниками.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Родители приобретают квартиру в пользу ребенка, выступая инициаторами сделки и представителями несовершеннолетнего – они оплачивают покупку и оформляют сделку в отделении Росреестра.

За ребенка в соглашении подпись ставят представители опеки, а при достижении ребенком 14-ти лет он ставит свою подпись сам.

Дарение квартиры ребенку не требует участия службы опеки, так как в данном случае собственность ребенка не уменьшается.

Образец договора дарения квартиры.

Дарить ребенку жилплощадь могут как третьи лица, так и близкие родственники.

Чтобы избежать отмены регистрации права по решению суда, договоры дарения и покупки следует заверять у нотариуса, чтобы исключить наличия в тексте условий, противоречащих гражданскому или жилищному законодательству.

Чтобы передать ребенку право собственности на жилплощадь путем приватизации, необходимо выполнить следующие действия:

1. подать заявление в Росреестр об отказе от приватизации жилплощади в пользу ребенка;
2. подать заявление о приватизации квартиры;
3. получить разрешение на приватизацию;
4. зарегистрировать право ребенка на квартиру в Росреестре.

Подавать отказ от приватизации должны все лица, проживающие с ребенком на одной жилплощади и имеющие муниципальный ордер на социальный наем жилья.

Образец заявления на отказ в приватизации жилья.

Разрешение на приватизацию выдают местные власти после рассмотрения заявления. Регистрация права происходит с участием ребенка, достигшего 14 лет, а также представителей службы опеки.

Образец заявления на приватизацию несовершеннолетним.

Если несовершеннолетний указан в завещании, то оформление прав на квартиру происходит в следующем порядке:

• Родители ребенка или представители опеки собирают документы на квартиру;
• Происходит обращение к нотариусу за свидетельством о праве на наследство;
• Нотариус рассматривает документы и определяет доли, причитающиеся каждому из обратившихся наследников;
• По факту получения свидетельства происходит регистрация права на квартиру в Росреестре;
• Если ребенку планируется передать всю квартиру, право на наследование которой имеют несколько лиц, то такие лица должны написать отказ от принятия наследства в пользу ребенка в нотариальной конторе.

Образец завещания на квартиру и отказа от наследства в пользу другого наследника.

На ребенка допустимо также оформить долю в квартире, в том числе выделенную в виде отдельной жилплощади (например, комнаты).

Выделение доли происходит любым из вышеперечисленных способов.

Однако важно учесть, что в договоре о передаче доли в порядке продажи или дарения ребенку должен присутствовать раздел, содержащий сведения о согласии на передачу права на долю другими сособственниками квартиры.

Образец договора дарения доли в квартире несовершеннолетнему.

Передача ребенку прав на недвижимость в ипотеке возможна только на этапе заключения договора с кредитной организацией (например, при покупке жилья на материнский капитал).

После оформления ипотечного договора квартира находится в залоге у банка, который может запретить переоформление жилплощади на новых собственников до полного погашения кредита.

Передача ребенку части прав на ипотечную квартиру после подписания договора возможна по решению суда, если передача прав позволяет устранить нарушение интересов ребенка.

О том, как делится ипотечная квартира после развода, читайте в статье.

Перечень документов

Для переоформления прав владения жилплощадью на несовершеннолетнего потребуются следующие документы:

1. копия свидетельства о рождении ребенка;
2. копия паспорта ребенка (для детей, достигших 14-ти лет);
3. копия паспорта представителя ребенка;
4. выписка из ЕГРН о действующих правах на квартиру;
5. справка из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру;
6. технический паспорт и кадастровый документ из БТИ;
7. справка о лицах, имеющих постоянную регистрацию в квартире.

Выписки из реестра недвижимости, а также справки об обременениях можно заказать в любом МФЦ, предъявив паспорт и оплатив пошлину. Выяснить скрытые обременения в виде прав третьих лиц можно также в нотариальной конторе.

Если квартира передана по завещанию, то дополнительно потребуется текст завещания или свидетельство о праве на наследство от нотариуса.

Для оформления жилья путем приватизации необходим ордер, в который вписан несовершеннолетний.

Если в ордер на муниципальную жилплощадь вписаны только родственники несовершеннолетнего, планирующие приватизировать квартиру в пользу ребенка, они должны запросить в ЗАГСе справку о родстве с ребенком (или о составе семьи – для близких родственников).

Возможные трудности

Передача ребенку прав на квартиру взамен отчуждения другой недвижимости, принадлежащей ребенку, требует обязательного согласия службы опеки.

Такое согласие оформляется в виде приказа главы местного муниципального округа или района.

Если недвижимость, планирующаяся к передаче в собственность ребенка, будет использоваться для его проживания, то представители службы опеки проверяют такую недвижимость.

Они обращают внимание на следующие моменты:

• соответствие жилплощади санитарным и строительным нормам;
• соответствие площади приобретаемого жилья площади отчуждаемого жилья ребенка;
• расположение приобретаемой квартиры относительно городской и социальной инфраструктуры;
• социальный статус лиц, прописанных на приобретаемой жилплощади.

Жилье, покупаемое ребенку взамен проданного, не должно быть меньше его по площади.

Также имеет значение близость образовательных учреждений, которые посещает ребенок, а также детских учреждений здравоохранения.

Если ребенку вы хотите купить комнату в коммунальной квартире, где планируется его совместное проживание с одним из родителей, то сотрудники службы опеки анализируют образ жизни и статус остальных жильцов в квартире, направляя соответствующие запросы в полицию и прокуратуру.

Не допускается приобретение ребенку комнаты или доли в квартире, где зарегистрированы следующие лица:

1. имеющие непогашенную судимость за уголовные преступления;
2. в прошлом лишенные родительских прав за совершение преступлений против материнства и детства;
3. ведущие асоциальный образ жизни;
4. страдающие психическими заболеваниями, алкоголизмом или наркоманией.

Если ребенку приобретается доля, предназначенная для его проживания, то она должна выделяться в натуре в отдельное изолированное помещение.

Причем размер такой доли не должен быть меньше норматива, установленного в данном регионе для проживания одного ребенка – в большинстве субъектов федерации величина норматива составляет 15 м².

О нормах площади на человека в квартире, читайте .

При возникновении сложностей в виде отказа совладельцев квартиры давать согласие на переоформление квартиры на ребенка необходимо обращаться в службу социальной защиты и в судебные органы – суд принимает решения, ставя в приоритет интересы несовершеннолетних детей.

Передача квартиры во владение ребенка позволяет не только обеспечить его гарантированным жильем, но и уберечь жилплощадь от посягательств третьих лиц.

Чтобы избежать рисков расторжения договора передачи прав, необходимо проверять все возможные обременения и удостоверять сделку в нотариальной конторе.