Общее имущество в нежилом здании

Основные понятия терминов ЖКХ

Главная Экономика ЖКХ Основные понятия терминов ЖКХ

Жилищно-коммунальная услуга- деятельность, направленная на поддержание и (или) восстановление надлежащего санитарного и (или)технического состояния жилых домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории, обеспечение их благоустроенности, комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
Качество жилищно-коммунальной услуги – совокупность свойств и характеристик жилищно-коммунальной услуги, относящихся к ее способности удовлетворить установленные и (или) предполагаемые потребности потребителя (функциональная пригодность, надежность, безопасность условий проживания и др.)

Жилищно-коммунальные услуги классифицируются на:
— основные жилищно-коммунальные услуги – жилищно-коммунальные услуги, которые оказываются в обязательном порядке и обеспечивают необходимую благоустроенность жилых домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории применительно к условиям соответствующего населенного пункта, их соответствие установленным санитарным и техническим требованиям. Перечень основных жилищно-коммунальных услуг определяется Советом министров Республики Беларусь;
— дополнительные жилищно-коммунальные услуги – жилищно-коммунальные услуги, которые могут оказываться дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам по договору между исполнителем и потребителем.
В зависимости от особенностей содержания и целевого назначения жилищно-коммунальные услуги подразделяются на следующие виды:

  1. коммунальные услуги, включающие горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов;
  2. техническое обслуживание, включающее эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества жилых домов, уборку и освещение вспомогательных помещений жилых домов, придомовой территории, а также ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов, уход за зелеными насаждениями;
  3. капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, осуществляемый в установленном законодательством порядке;
  4. услуги по управлению жилым домом или группой жилых домов;
  5. иные жилищно-коммунальные услуги.

Техническое обслуживание жилого дома.
Формирование тарифов за техобслуживание.

Наниматели, собственники жилых помещений ежемесячно участвуют в финансировании в многоквартирных жилых домах доли затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах (плата за техническое обслуживание).
Ставка платы за техническое обслуживание, норматив отчислений на капитальный ремонт жилого дома и тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь.
Техническое обслуживание жилого дома включает затраты по текущему содержанию жилых домов и придомовой территории (текущая эксплуатация и ремонт общего имущества жилых домов уборка и освещение вспомогательных помещений, придомовой территории).
Общее имущество жилого дома – обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
Содержание придомовой территории включает работы по уборке мусора, снега на придомовой территории, ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов. Уходов за зелеными насаждениями и другое.
Плата за техническое обслуживание осуществляется в расчете на 1 кв.метр общей площади жилых помещений.
Под общей площадью жилого помещения понимается суммарная площадь пола и подсобных помещений квартиры.

Капитальный ремонт

Под капитальным ремонтом жилого дома понимается ремонт связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, утраченных в процессе эксплуатации.
Сроки проведения капитального ремонта зданий определяются с учетом результатов технических осмотров, оценки технического состояния зданий специализированными организациями.
Капитальный ремонт предусматривает следующие виды работ:

  1. замена участков стояков отопления, магистралей отопления на стояках отопления в цокольном этаже подпольных каналах и на чердаке;
  2. замена трубопроводов холодного и горячего водоснабжения с установкой квартирных счетчиков учета расхода воды;
  3. замена системы газоснабжения с заменой проточных водонагревателей и установкой бытовых счетчиков учета газа в квартирах (замена газовых плит производится за счет собственных средств жильцов с оплатой стоимости в рассрочку на 12 месяцев);
  4. замена кровельного покрытия из асбестоцементных листов;
  5. ремонт балконных плит и козырьков над входами в подъезд;
  6. ремонт элементов ограждения с заменой экранов на балконах;
  7. устройство козырьков над балконами верхних этажей;
  8. утепление наружных стен жилого дома;
  9. замена оконных блоков в квартирах;
  10. ремонт мест общего пользования в квартирах (кухня, санузел, коридор), восстановительные отделочные работы в квартирах в местах нарушения существующей отделки при производстве работ, ремонт жилых комнат выполняется только в случае наличия следов сырости или следов залития с кровли;
  11. оборудование жилых комнат квартир автономными пожарными извещателями;
  12. замена дверей входов в подъезды с устройством домофонной связи;
  13. ремонт и замена лифтов без изменения технических характеристик;
  14. благоустройство дворовой территории.

Начисление квартплаты

1. Начисление отчислений на капитальный ремонт жилого дома

Потребители жилищно-коммунальных услуг производят обязательные отчисления на капитальный ремонт жилых домов по установленному нормативу в размере 100% от суммы начисленной платы за техническое обслуживание по действующим ставкам.
Расчет отчислений на капитальный ремонт жилого дома, при наличии у гражданина в собственности и (или) по договору найма одного или нескольких помещении и отсутствии в них (в одном из них) проживающих (прописанных) собственника или нанимателя и членов их семей, производится по незаселенным жилым помещениям в размере 100% от суммы начисленной платы за техническое обслуживание по нормативной себестоимости.
2. Определение размера оплаты за тепловую энергию
Начисление платы за тепловую энергию, потребленную на отопление жилых помещений, производится исходя из действующего тарифа за 1 Гкал тепловой энергии на отопление и фактического количества ее потребления, определяемого в следующем порядке:
— при наличии группового прибора учета расхода теплоэнергии на отопление в жилом доме фактическое количество, потребленное по каждому жилому помещению, определяется путем распределения общего количества тепловой энергии по показаниям группового прибора учета за вычетом ее расхода на отопление встроенных (пристроенных) нежилых помещений жилого дома, а также помещений, занимаемых арендаторами (собственниками), пропорционально общей площади жилых помещений;
— при наличии в жилом доме прибора группового учета, обеспечивающего общий учет количества тепловой энергии на отопление и подогрев воды, для начисления платы за отопление принимается количество тепловой энергии на отопление 1кв.метра общей площади жилых помещений;
— при отсутствии в жилом доме группового прибора учета расхода тепловой энергии расчет количества тепловой энергии на отопление жилых помещений производится исходя из общей площади этих помещений и норматива потребления тепловой энергии на отопление 1 кв.метра общей площади, утверждаемого местными исполнительными и распорядительными органами.

3. Определение размера оплаты за услуги водоснабжения

Размер оплаты за услуги водоснабжения в многоквартирном жилом доме, полностью оборудованном индивидуальными приборами учета расхода воды в каждом жилом помещении определяют на основании показаний установленных индивидуальных приборов учета расхода холодной и горячей воды и действующих тарифов.
Оплата за услуги водоснабжения в многоквартирном жилом доме, оборудованном групповыми приборами учета расхода воды при неполном охвате потребителей жилищно-коммунальных услуг индивидуальными приборами учет расхода воды производится:
— по жилым помещениям, оборудованным индивидуальными приборами учета расхода воды по показаниям индивидуальных приборов учета
— по помещениям, не оборудованным индивидуальными приборами учета расхода воды, расчет платы за услуги производится в следующем порядке: из общего потребления воды по жилому дому по показаниям группового учета вычитается суммарное потребление воды по жилым помещениям, оборудованным индивидуальными приборами учета, с последующим распределением разницы пропорционально количеству проживающих в каждом помещении, не оборудованном индивидуальными приборами учета и умножением на действующие тарифы.
Начисление платы за услуги водоснабжения по жилому дому не оборудованному групповыми и индивидуальными приборами учета расхода воды, производит исход из норм потребления воды на одного проживающего в жилом помещении и действующего тарифа за 1 куб. метр воды.
Норма потребления на одного проживающего в многоквартирных жилых домах, в которых отсутствуют групповые и индивидуальные приборы учета расхода воды составляет 260 литров на водоснабжение, из них 50% на горячее водоснабжение.

4. Услуги канализации

Оплата услуг канализации осуществляется потребителями жилищно-коммунальных услуг по суммарному объему потребления холодной и горячей воды и тарифу за 1 м. куб. отводимых сточных вод в канализацию.

5. Плата за пользование лифтами

Плата за пользование лифтом взимается с потребителей в жилых помещениях, расположенных выше второй остановочной площадки лифта, за каждого проживающего в жилом помещении по тарифам, установленным в соответствии с действующим законодательством.

6. Вывоз мусора

Начисление платы потребителям за сбор, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов производится из норматива образования ТБО на одного проживающего, утвержденного местными исполнительными и распорядительными органами.

Перерасчет платы за некоторые виды коммунальных услуг

В случае выезда граждан на срок свыше десяти суток подряд из постоянного места жительства (прописки), им предоставлено право предварительно (письменно) поставить в известность организацию, производящую начисление платы за коммунальные услуги, о сроках выезда и в этом случае начисление платы за некоторые виды коммунальных услуг не производится.
Временно отсутствующие граждане не освобождаются от внесения плат за отопление жилого помещения и пользование лифтами.
Перерасчет платы подлежат те коммунальные услуги, которые можно измерить в натуральных величинах и потребление которых варьируется каждый расчетный период (месяц) т.е. потребители данных коммунальных услуг оплачивают фактическое потребление этих услуг (вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, холодное и горячее водоснабжение, канализация, газ).Что касается услуги «пользования лифтами», то данная услуга не может быть выражена в натуральных величинах, плата за пользование начисляется на каждого прописанного в жилом помещении и является платой не только за эксплуатацию лифта, но и плата за техническое обслуживание и производство работ.
Основание для проведения перерасчета платы за коммунальные услуги является:
-выезд за границу с предоставлением документа подтверждающего нахождение за границей (именные проездные билеты и (или) паспорт с отметками о пересечении границы или регистрации по месту жительства заграницей, вид на жительство или другие документы, подтверждающие нахождение за границей, на государственном языке Республики Беларусь и заверенные надлежащим образом);
— выезд на оздоровление и санаторно-курортное лечение с предоставлением справки из санаторно-курортных оздоровительных организаций;
-лечение в больничной организации с предоставлением справки из больничной организации о периоде нахождения в ней;
временное содержание в местах предварительного заключения и лишения свободы с предоставлением справки с места предварительного заключения или лишения свободы;
— прохождение срочной воинской службы (военных сборов) с предоставлением справки из воинской части по месту прохождения срочной воинской службы, сборов;
— выезд в сельские населенные пункты (в том числе на дачные участки), на учебу, в командировку с предоставлением справки сельского, поселкового исполнительного комитета, садоводческого кооператива, из учебного заведения, с места работы;
Документы для перерасчета предоставляются не позднее 7 календарных дней со дня возвращения гражданина на постоянное место жительства.

Особенности национальных и локальных определений общественного места

общественный правопорядок безопасность социальный

В рамках одного и того же государства признаки общественного места не универсальны, и устанавливаются в контексте конкретных законодательных и нормативных актов. Эти уточнения, — как правило, в виде исчерпывающего перечисления, — определяются нормотворцем в пределах его компетенции, соответственно кругу задач, регулирование которых предполагает соответствующий акт. Юридическое значение признаков (перечней) общественных мест, определяемых в актах местной власти, ограничено пределами её территориальной и административной компетенции, при безусловном верховенстве законов государства над местными нормами.

В составе общественных мест (англ. public space) и в России, и за рубежом выделяются места общего пользования (англ. common space) — замкнутые или отгороженные пространства или помещения, предназначенные для временного использования, причём иногда — частного (душевые, туалеты, пляжные кабинки и т. п.). Данное словосочетание в русском языке неоднозначно: здания, в контексте планировки которых оно обозначает помещения, совместно используемые гражданами с бытовыми целями (кухни, ванные, туалеты и т. п.), могут по своему назначению относиться как к общественными, так и к сугубо частным местам.

Также в составе общественных мест выделяются учреждения, где доступность для всех граждан ограничивается в силу распорядка дня или других технических либо естественных причин. В числе общедоступных учреждений особо выделяются органы власти и занимаемые ими помещения.

В Беларуси определение общественного места дано в ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ ЗАПОЛНЕНИЯ РЕГИСТРАЦИОННЫХ КАРТОЧЕК ЕДИНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ И УЧЕТА ПРАВОНАРУШЕНИЙ», утвержденной Постановлением Министерства внутренних дел Республики Беларусь 31.03.2007 N 82. Общественное место — участки местности, здания, сооружения, маршрутные транспортные средства, находящиеся в пределах населенного пункта, за исключением жилищ и огороженных участков местности, прилегающих к жилищам граждан индивидуальной застройки, а также находящиеся вне пределов населенного пункта маршрутные транспортные средства, здания и сооружения, предназначенные для свободного (за плату) посещения гражданами.

В англоязычной литературе, посвящённой градостроительству и ландшафтному дизайну, термин public space используется в значении, приближающемся к административно-правовым формулировкам. Вместе с тем, некоторые учёные-политологи оперируют термином public space в отвлечённой, узкой коннотации с публичной сферой (англ. public sphere) общественно-политической активности, подразумевая не только места массового скопления людей, но и в целом пространство (не исключая виртуальное), в котором есть возможность публичного высказывания и формирования общественного мнения. Необходимость, на основании которой формулируются признаки (перечни) общественных мест — регулирование общественой жизни, правовых и иных отношений граждан с органами государственной и муниципальной власти, с юридическими лицами, с организациями, а также между собой, которые возникают за пределам пространств, регулирование отношений в которых подчинено внутреннему распорядку и нормам, которые законно устанавливают их собственники или ответственные распорядители. Приведённые примеры показывают, что в каждом случае законодатель приводит свой перечень объектов, объединяемых понятием «общественного места».

К общественным местам относятся: лестничные площадки, лестницы и подъезды многоквартирных домов, дворы, улицы и скверы, дороги и общественный транспорт, магазины, кафе и рестораны, общественные туалеты, бани, парикмахерские и прочие места бытового обслуживания, бензоколонки и фотографии, музеи, театры и стадионы, религиозные и культовые учреждения, больницы и кладбища, родильные дома и загсы, государственные учреждения и места государственной службы, и т.д. и т.п.

Даже леса, реки и озера, морские просторы, воздушное и космическое пространство можно без сомнения отнести к местам общественного пользования, а также радио- и телевизионный эфир и виртуальную сеть — Интернет, т.е. все общественное информационное пространство — часть инфосферы.

Места общего пользования в многоквартирном доме: Жилищный кодекс

Все места в многоквартирном доме, предназначенные для общего использования жильцами, учитывая положения ст. 36 ЖК РФ, находятся в их общем долевом владении.

В свою очередь, владельцы помещений, размещенных в многоквартирном жилом доме, имеют право владения, пользования и распоряжения (с некоторыми ограничениями) имуществом, находящимся в доме.

Что представляют собой места общего пользования в МКД?

В этот список включены:

  • Помещения, размещенные в жилом доме, которые не относятся к составным частям квартир, цель которых – обслуживание помещений (при их количестве от двух и более), включая лестничные площадки, размещенные между квартир, лифты, лестницы, шахты лифтов, коридоры, чердачные помещения, технические этажи, подвальные помещения, где размещена инженерная коммуникация, а также другое оборудование, предназначающееся для целей обслуживания помещений (при их количестве от двух и более);
  • Другие помещения, размещенные в доме, не относящиеся к собственности отдельных граждан, используемые для обеспечения социально-бытовых нужд владельцев помещений в этом доме, вместе с помещениями, предназначенными для проведения досуга, культурного развития, занятий физкультурой, детским творчеством и схожих мероприятий;
  • Кровли, конструкции, выполняющие в доме роль несущих ограждающих и ненесущих конструкций, оборудование механического, электрического и санитарно-технического вида, размещенное как непосредственно в самом доме, так и вне его пределов либо во внутренней части помещений, целью которых является обслуживание помещений (при их количестве от 2 и более);
  • Территория, на которой располагается жилой дом, со всеми объектами благоустройства и озеленения, а также другие объекты, размещенные на указанной территории, созданные чтобы обслуживать дом, обеспечивать его эксплуатацию и надлежащий уровень благоустройства.

Кто платит за капитальный ремонт в многоквартирном доме?

Кто должен ремонтировать в МКД подъезд,

Кто должен ремонтировать в МКД крышу, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/remont-v-mnogokvartirnom-dome/kto-dolzhen-remontirovat-v-mnogokvartirnom-dome-kryshu.html

Если же брать более детализированный перечень, предусмотренный Правилами по содержанию общего имущества в доме, которые утверждены правительственным постановлением №491 от 13 августа 2006 г., то полный список будет состоять из:

  • Помещений, расположенных в многоквартирном доме, не относящихся к частям квартир и предназначенных для обслуживания более чем одного помещения жилого или нежилого типа в указанном доме (дальше – помещения общего пользования). Речь идет о межквартирных лестничных площадках, лифтах, лестницах, коридорах, лифтовых шахтах, чердачных помещениях, колясочных, технических этажах (включительно с созданными при финансировании владельцев помещениями, площадками для автотранспорта, встроенными гаражами, техническими чердаками и мастерскими), технических подвалах, с размещенными в них коммуникационными сетями и ином оборудовании, выполняющем обслуживание больше чем одного помещения в доме (вместе с котельными, элеваторными узлами, бойлерными и прочим оборудованием инженерного направления);
  • Крыши;
  • Конструкций несущего ограждающего типа в многоквартирном доме (включительно с фундаментом, несущими стенами, плитами перекрытий, балконными и другими плитами, несущими колоннами и прочими подобными ограждающими несущими конструкциями);
  • Конструкций несущего ограждающего типа, расположенных в многоквартирном доме, обслуживающих больше чем одно помещение (нежилое/жилое), вместе с конструкциями дверей и окон в помещениях общего пользования, перилами, парапетами и прочими конструкциями несущего ограждающего типа;
  • Оборудования механического, сантехнического и электрического вида, размещаемого в многоквартирном доме вне пределов и во внутренней части помещений, цель которого обслуживать помещения жилого/нежилого типа (при их количестве от 2 и больше);
  • Земельного участка, на котором возведена многоэтажка, линии границ которого обозначены, основываясь на сведениях государственного кадастрового учета, с наличием элементов благоустройства и озеленения;
  • Других объектов, выполняющих функцию обслуживания, надлежащей эксплуатации и поддержки уровня благоустройства дома (включительно с трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, выполняющими обслуживание дома, гаражами, стоянками коллективного пользования, площадками спортивного типа и детскими, размещенными в пределах территории, на которой располагается жилое строение).

Содержание мест общего пользования в многоквартирном доме

Проведение ремонтных работ мест общего пользования и поддержание их в эксплуатационном состоянии, относится к обязанности всех жильцом, с регламентацией на уровне законодательства.

Насколько часто необходимо проводить ремонтные работы мест, предназначенных для общего пользования?

Нормативным актом, устанавливающим порядок использования и содержания мест для общего использования, является ЖК РФ и Постановление Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме и правил изменения объема оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, в случае оказания услуг и проведения работ по содержанию, управлению и ремонту общедомового имущества ненадлежащего качества и/или с перерывами, которые превышают установленную продолжительность».

Исходя из этого документа, весь перечень мест общего пользования, размещенных в многоквартирных домах, включительно с коммуникациями, должен постоянно находиться в исправном состоянии.

Для этой цели владельцы помещения обязаны вовремя и по мере надобности выполнять текущий ремонт. Срок, отведенный для осуществления этого ремонта, документально не регламентирован.

Определенные условия могут содержаться в договоре по управлению и содержанию жилого дома. Там может указываться конкретная периодичность в проведении косметического ремонта фасадов, подъездов, придомовых и прочих территорий, которые не нуждаются в систематическом проведении текущего ремонта.

Проведение капитального ремонта должно оговариваться отдельно, а срок, отведенный на него, должен быть утвержден решением общего собрания собственников дома.

Необходимость выполнения работ капитального характера может быть установлена при составлении акта обследования определенных проблемных мест, предназначенных для общего пользования, непосредственно при их эксплуатации.

При этих обстоятельствах, на собрании собственников жилья может быть принято решение о необходимости проведения ремонта капитального типа определенного места, предназначенного для общего пользования, не соблюдая ранее принятый график.

ЖК РФ предусматривает максимальный период, отведенный для выполнения работ капитального плана, который для подъездов составляет пять лет.

Необходимость в текущем ремонте может возникать, только исходя из его надобности. Период выполнения ремонтных работ в подъездах, как капитального, так и косметического характера, определяется коллективным способом, учитывая пожелания каждого жильца.

Вполне понятно, что заменять окна в подъездах и проводить ремонтные работы на магистральных узлах системы отопления лучше всего в летний период, в то время как любые работы, связанные с покраской потолков и стен, перил, размещенных на пролетах лестниц, а также ремонтом лестниц и полов, проводятся без привязки ко времени года.

Кто оплачивает ремонтные работы, проводимые в местах общего пользования?

Ремонтные работы, связанные с местами общего пользования, включены в структуру услуг, которые оказывает УК. Оплата за ремонт капитального и косметического характера включена в структуру ежемесячно оплачиваемой жильцами суммы по эксплуатации и управлению.

Объем оплаты утверждается каждый год на общем собрании жильцов. Чтобы утвердить сумму, нужен кворум, то есть 50 процентов и плюс хотя бы один голос от общего числа владельцев квартир в доме.

В случае принятия собранием владельцев решения о проведении ремонтных работ с улучшениями капитального плана, к примеру, с монтажом новой двери при входе в подъезд, оборудованной кодовым запорным устройством, монтажом новых окон в подъездах, ремонтными работами, касающимися улучшения дорожной поверхности перед фасадом и т. п., расходы дополнительного характера могут быть разделены между собственниками квартир, в объеме, пропорциональном размеру их фактической доли собственности.

Вмести с этим, расходы по общему текущему ремонту, так или иначе, должны выполняться с учетом ежемесячной фиксированной платы. И лишь улучшения должны быть зафиксированы отдельной сметой, с оплатой за счет дополнительно собранных средств.

У владельцев жилых помещений в доме есть полное право осуществления контроля процесса выполнения ремонтных работ и получения полных данных по их объему и цене.

Подобные сведения должны предоставляться управляющей компанией или ТСЖ в срок, равный пяти дням, исчисляемый с момента направления соответствующего запроса.

Важно знать, что сумма, соответствующая объему не оказанных по факту управляющей компанией услуг, должна возвращаться на основании отдельного заявления жильцов.

К сожалению, контроль за соблюдением требований жилищного законодательства касательно ремонтных работ и обслуживания мест, предназначенных для общего пользования в доме, собственники квартир вынуждены осуществлять самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 83 из 118 читателей считают Запись полезной.

Жилой многоэтажный дом

Для строения, в котором на законных основаниях находятся (проживают) люди, места для общего пользования устанавливаются согласно конструктивным особенностям помещений (помещения) государством (органами соответствующей ветви власти в данном государстве – в России), в том числе разнообразными специальными органами местного самоуправления.

Цель установления такого порядка – выполнение обязанностей, относящихся к содержанию имущества, контроля за надлежащим его содержанием либо для конкурсного отбора организаций, которые занимаются управлением данным объектом.

Что именно включается в состав таких мест общего пользования:

  • Различного назначения помещения, находящиеся внутри многоквартирного дома, но те, которые не позиционируются, как конструктивные элементы построения квартир и их “геометрии”, предназначающиеся для индивидуального пользования владельцем (владельцами), предназначенные для обслуживания дома, жильцов (больше, чем 1-го жильца).
  • Площадки, предназначенные для удобного прохождения к жилью или выходу из дома, лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты.
    Коридор (коридоры), помещения специального назначения (например, колясочные комнаты и помещения).
  • Чердачные и техно-эксплуатационные этажи.
  • Гаражи встроенные (например, находящиеся в подвальном этаже под домом) либо оформленные, как часть недвижимого объекта, о котором идет речь.
  • Оборудование, которое обслуживает более одного жильца либо жильцов из одного жилого помещения, а также сервисные дополнительные площади внутри постройки, задействованные в обслуживании такого оборудования.
  • Бойлерные и другие специальные служебные площади.
  • Ограждения (заборы) и другие конструкции, выполняющие роль забора.
  • Крыша (крыши) дома.
  • Несущие конструктивные элементы здания, находящиеся в помещениях общественного использования.
  • Объекты, служащие для ограждения внутри дома (перила лестниц общественного назначения, парапеты).
  • Окна и двери тех комнат и помещений, которые служат целям общего использования.
  • Приспособления и механизмы, которые предназначены для удовлетворения потребностей жильцов в тепле, свете и других благах цивилизации, расположенные в доме или в непосредственной близости от него и выполняющие каждый свою специальную установленную производителем функцию. При этом обязательным условием общественного назначения и пользования является обслуживание этими механизмами более, чем одного жильца.
  • Земля и земельный участок, находящийся непосредственно под домом (на котором стоит дом), а также прилегающие к дому земельные участки, границы которых определены законодательством, а также легитимными договорами и другими официальными законными документами, утверждающими право собственности вместе с правами на дом. Данные об этом должны быть подтверждены соответствующими документами, выписками из кадастра (кадастрового учета).
  • Трансформаторные будки (трансформаторные подстанции), которые обслуживают этот строительный объект и все относящиеся к нему объекты, а также обслуживание самих жильцов, причем не находящихся в одной лишь квартире.
  • Тепловые пункты и специальные устройства для обогрева квартир (а также их жителей), если они находятся на балансе этого жилого многоквартирного дома.
  • Детские площадки, спортивные площадки, которые расположены на территории дома или прилегающей к ней территории, которые были построены для эксплуатирования проживающими (их детьми).
  • Внутренние системы для отопления либо охлаждения атмосферного воздуха, вплоть до первого запорного крана, то есть любого переключающего (отключающего) устройства и трубам, ведущим в общественные сети, являющиеся уже собственностью города, села, громады и так далее.
  • Приборы учета потребления ресурсов (холодной, горячей воды и др), которые расположены на территории дома и придомовой территории.
    Клапаны, краны, другие открывающие приспособления на трубах и других коммуникациях дома, в том числе разводки от внутриквартирных стояков, воронок, приспособлений для их прочистки, отводов, тройников, крестовиков, переходников (переходов труб) до первого соединения со стояком, не находящегося в общем пользовании, а также всего того оборудования, которое находится в описываемой системе и является неотъемлемой и обязательной ее частью.
  • Приборы для учета потребленной электроэнергии, если учет производится на дом или часть дома (подъезд), несколько квартир или помещений, а также все специальные затворы и ручки, относящиеся к системе регулировки и снятия показаний с этих приборов. Также в данную категорию включаются шкафы, являющиеся специальным оборудованием, без которого невозможна нормальная, безопасная эксплуатация электрических сетей и подачи электричества конечным потребителям, находящимся и проживающим в доме.
  • Инженерные ревизионные системы, вентили, иного рода краны, которые призваны регулировать работу любых общего пользования систем, предназначенных для обслуживания жильцов дома.
    Вытяжки, их заглушки, запорная арматура для систем теплоснабжения, общедомовые, то есть коллективные приборы для учета потребляемого ресурса.
  • Системы удаления дыма и других продуктов горения из квартир, возникших в результате пользования газовыми плитами, колонками и другими приборами, использующими любое топливо, для которого они предназначены.
  • Внутридомовые приспособления для пожарной и дымовой сигнализации, противопожарного трубопровода вплоть до начала индивидуальных подобных средств защиты от огня и предотвращения отравления.
  • Системы кабельного телевидения, радиовещания, расположенные на территории дома до границы с личной территорией (квартирой, например), находящейся в собственности у частных лиц.

В общем, все то, что предназначено для создания комфорта жильцов дома и находящееся на его территории, а также на прилегающих участках, относится к местам общего пользования.

Помещения, относящиеся к местам общего использования

Детская площадка тоже относится к местам общего пользования

Места общего пользования (определение ТКП, по техническому кодексу установившейся практики), согласуется с данным ранее определениями относительно мест для общественного доступа и использования, которые описывались в разрезе многоквартирного дома.

Что же говорит о таких специальных общественных площадях Налоговый кодекс?

Он определяет их, как те места и блага (удобства), за пользование которыми не берется плата с арендатора, жильца, квартиросъемщика, и т. д.

Помещениями, которые относят к местам общего пользования, являются такие:

  • Комнаты и иного вида площади, отгороженные стенами либо не полностью отгороженные от остального пространства внутри дома, которые не являются частями жилых квартир (то есть предназначенных для постоянного или временного проживания людей).
  • Помещения, которые призваны помочь в обслуживании не одного человека, а нескольких или всех (в зависимости от конечного предназначения).
  • Лифт и его шахта.
  • Другие помещения, которые не являются частной собственностью, то есть не принадлежат ни одному из жителей домов (квартирантов и т.д.)
  • Помещения внутри, предназначенные для детского творчества и свободные для посещения, хотя могут они быть частично свободными. Например, только для маленьких жителей этого дома или кооператива.
  • Помещения, которые предназначены для того, чтобы удовлетворять бытовые и социально-культурные потребности жильцов, но не принадлежащие кому-либо на правах личной собственности.
  • Такого же типа площади внутри или вне дома, которые нужны для занятий спортом.

Если планируется какое-либо уменьшение общего имущества, то есть тех мест, которые имеют право посещать жители квартир, это невозможно сделать без их согласия. При передаче (временной) третьим лицам, необходимо утверждение подобного действия собранием членов кооператива или обычным общедомовым собранием.

В некоторых случаях территория, а именно земельный пай (участок), на котором стоит упомянутое строение, может быть в коллективной собственности, то есть частично принадлежать нескольким лицам, но не полностью.

Поэтому не может быть запрещен въезд, вход на территорию этого участка, в том числе на нежилые придомовые территории лицам, которые имеют на это законное право. Это относится не только к собственникам дома, квартир, а также к некоторым другим категориям людей (граждан).

Даже при возникновении форс-мажорных обстоятельств, например при полном или частичном разрушении дома, все собственники сохраняют за собой право (ту часть прав на имущество, которая подтверждена документально) на такую же недвижимость при восстановлении или компенсации, а также на часть земли на которой был построен дом, включая элементы озеленения при их наличии.

А при спорах решение должен выносить судебный исполнитель, естественно, в судебном порядке.

Места общего пользования (определение СНиП) определяются таким же образом, как в других контролирующих или описывающих состав объекта официальным документам, принятым на данный момент.

Зачем отделять места общего пользования, как отдельную категорию

Платежи за места общего пользования

Для наглядности описания проблемы о необходимости создания отдельной категории для мест общественных, то есть общего пользования, можно привести такой пример.

В настоящее время многие жители многоквартирных домов и иного рода зданий, включающих как личную площадь собственников, так и места общего пользования, стали получать квитанции для оплаты электроэнергии, в которые вписывались новые сроки (графы) для выплат (совершения платежей).

Ранее не было строки про места общего пользования, а именно освещение.

Поэтому у всех плательщиков коммунальных услуг возник резонный вопрос: “Что за новые статьи для оплаты, которых ранее не было?”

За потребленную электрическую энергию в тех местах, которые используются не одним человеком либо жителями одной квартиры, а несколькими сразу (или всеми), плата по утверждению компетентных органов государства, взималась и ранее.

Единственное отличие – разграничение выплат, то есть разделение услуг по строкам в платежке или квитанции.

Несмотря на заверения управляющих либо органов власти, счет в этой сроке доходит до тысячи рублей за месяц на обычные лампочки для подъезда, например. При этом оплата за потребленную электроэнергию в самих квартирах не превышает сотни или двух, что в пять-десять раз больше, чем плата за так называемый общественный свет.

Согласно последним постановлениям правительства жильцы подобных многоквартирных домов должны перейти на иную, более усовершенствованную по их имени систему оплаты. Имеется в виду проведение расчетов, которые “раскидывались бы поровну на всех квартиросъемщиков или владельцев недвижимости.

Более того, согласно законодательному порядку оплаты подобных услуг, все расходы должны нестись согласно долевому участию или долевой собственности каждого из участников кооператива или каждого жильца многоквартирного дома. В счет освещения этих мест, предназначенных для общего пользования, включается оплата за:

  • Свет в подъезде.
  • Потерянную электроэнергию в результате несовершенства сетей и электропроводки.
  • Питание для домофона или иное специализированное средство связи, предназначенное для упрощения доступа к квартире, но недопущения проникновения внутрь посторонних лиц.
  • Усилитель телевизионной антенны, которым пользуется или может пользоваться каждый из жителей дома.
  • Энергия, идущая на электрическое запирание насосов, если такие предусмотрены в досягаемости жителей дома либо квартиросъемщиков.
  • Освещение чердаков и подвалов, если это предусмотрено обычной практикой, то есть характерна для пользователей коммунальных услуг данного дома.

Допустим в доме (подъезде) установлен коллективный счетчик, учитывающий потребление электроэнергии всем строением или подъездом соответственно. Допустим также, что ни в одном из помещений (квартир) нет индивидуальных приборов учета.

В таком случае нужно высчитывать количество общее потребленных киловатт, после – делить его на всех собственников или долевых участников в этой коллективной недвижимости. Учет идет по тому количеству граждан, которые зарегистрированы в этом доме на правах личных собственников.

Расчет производится в данном случае в таком порядке. Из общего количества потребленной энергии на весь жилой дом вычитают потребление специальными отдельными субъектами (магазины, парикмахерские и другие заведения, находящиеся во владении частных (физических) или юридических лиц, которые выполняют работу и используют данные площади для получения прибыли.

Далее полученное значение делят пропорционально на всех жильцов. Это значит, что в зависимости от занимаемой площади (например, одно-, двух– и трехкомнатные квартиры), будет выплачиваться разная стоимость за энергию.

В расчет будет также входить та энергия, которая была утеряна в результате каких-либо сбоев или “утечек” в сети. Кроме этого, варианты оплаты за блага, которые представляются в обязательном порядке всем платежеспособным жителям дома, будут также взиматься за пользование местами общего назначения (коридоры, лифты), как это уже отмечалось раньше.

У разных категорий домов, в разных населенных пунктах может изыматься плата по-разному. Тарифы варьируются в зависимости от формы собственности, которая закреплена в документах на владение, пользование и распоряжение, а также в зависимости от изменений, вносимых издающимися правительством и местными органами власти, актов о подобных изменениях с описанием причин, их вызвавших.

Новая схема оплаты освещения мест общего пользования — на видео:

В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с МКД

Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.

Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *