Условия разделения

Имеется два основных требования, которым обязано соответствовать разделяемое помещение — это изолированность и обособленность объекта недвижимости:

• Изолированность имеется при наличии четырех стен (с окнами или без) и отдельного входа. Стены невозможно заменить временными перегородками: они должны быть капитальными, несъемными. А вход должен быть только один. Если входов два и более, то недвижимость уже не считается изолированной.
• Обособленность — наличие отдельного входа к местам общественного пользования: в подъезд дома, на улицу и т. п.

При несоблюдении указанных требований помещение разделить невозможно. В определенных ситуациях придется проводить перепланировку: убирать либо добавлять дополнительные выходы, устанавливать стены и т. п.

Желательно, чтобы базовое помещение можно было использовать по прямому назначению. Пример: помещение считается складом, но из-за несанкционированной перепланировки не может применяться для хранения определенной продукции. В подобной ситуации ЕГРН имеет право не выдавать разрешение на раздел.

Создаваемые объекты недвижимости также должны соответствовать ряду требований:

• Доступны естественные источники света — то есть, имеются окна. Они должны обеспечивать достаточное освещение в светлое время суток.
• Проведено электричество и отопление, имеется доступ к воде и канализации.
• Помещение соответствует требованиям к минимальной площади — не менее 12 квадратных метров.

Порядок разделения нежилого помещения на два отдельных

Основные этапы процесса раздела нежилого помещения:

1. Подготовка проекта раздела нежилого объекта недвижимости.
2. Написание заявления о переустройстве. Рекомендуется составлять под руководством опытного специалиста, хотя допускается и самостоятельное оформление.
3. Подача пакета документов (вместе с написанным заявлением). Требуется для получения разрешения на перепланировку или реконструкцию. Следует учитывать: реконструкция является более серьезным изменением устройства помещения. В ряде случаев ЕГРН не разрешает ее проводить даже при наличии всех требуемых документов.
4. Проведение перепланировки или реконструкции. Эта процедура целиком зависит от пожеланий владельца базового помещения.
5. Составление технического плана на созданные объекты недвижимости.
6. Регистрация новых объектов в ЕГРН.

Начинать процесс разделения всегда следует с подготовки проекта раздела помещения.

В теории, его способен подготовить и сам владелец. На практике рекомендуется обращаться к специалистам. В противном случае проектный план раздела помещения может не получить одобрения у специалистов, проверяющих подобную документацию.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения PDF 84.19 KB

Примечание: при наличии нескольких владельцев каждый из них получает долю в созданных помещениях. Переход новой недвижимости в собственность отдельного лица возможен лишь при наличии заранее составленного договора.

Заявление о переустройстве

Заявление о переустройстве составляется для передачи в ЕГРН. В документе владелец разделяемого нежилого помещения запрашивает разрешение на изменение данного объекта недвижимости. Самовольный раздел запрещен действующим законодательством, и не получит одобрения со стороны официальных органов.

Заявление о переустройстве выглядит следующим образом:

• Название документа — «Заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения».
• Место подачи заявления. Указывается орган, ответственный за принятие подобных документов в области, где находится помещение. Пример: районное отделение Государственного реестра.
• Лицо, направляющее заявление: владелец, владельцы, их доверенное лицо или арендатор разделяемого помещения. Для физических лиц указываются паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон. Для юридических лиц — адрес основного представительства, тип юридического лица, ответственное лицо и документ, на основании которого представитель организации получил свои полномочия.
• Адрес и точное расположение основного объекта недвижимости, подвергаемого перепланировке (реконструкции).
• При необходимости отдельно указывается собственник, в случае подготовки документа арендатором или доверенным лицом.
• Причина подготовки заявления: просьба о получении разрешения на переустройство и/или перепланировку. Обязательно пишется, на каком основании занимается объект недвижимости. Указывается план, согласно которому будет проводиться процедура раздела.
• Даются сроки, отпущенные на переделку нежилого помещения по представленному проекту, с указанием дат и количества рабочих часов в неделю.
• Перечисляются обязанности подателя заявления: выполнить вовремя работы по перепланировке, с соблюдением условий, указанных в проекте. Затем предоставить доступ к помещению работникам ЕГРН, позволив оценить качество исполнения проекта.
• Список приложений к документу.
• Подпись (подписи) составителя заявления и лица, ответственного за прием документа.

Образец заявления на переустройство нежилого помещения WORD 11.75 KB

Необходимые документы

Для получения разрешения на перепланировку владелец обязан собрать пакет документов, позволяющих разделить помещение на два новых объекта. При необходимости документы подаются доверенным лицом владельца. Этот пакет подается вместе с заявлением о переустройстве, и является приложением к упомянутому заявлению. В список входит:

• Документы, являющиеся подтверждением права собственности на недвижимый объект раздела со стороны определенного физического или юридического лица.
• Техническая документация (паспорт) на разделяемое помещение. В ней перечисляются все основные характеристики объекта (размеры, площадь и т. п.).
• План проекта по разделу основной нежилой недвижимости.
• Удостоверение личности владельца либо ответственного лица со стороны организации. Если владельцев два и более — предоставляются удостоверения каждого из них.

При необходимости предоставляется дополнительная документация. Пример: оригинал (или копия) устава организации, владеющей недвижимостью, доверенность на представителя владельца помещения и т. п.

После подачи документов проводится собственно процедура разделения, при условии получения разрешения от ЕГРН.

Составление технического плана на новые помещения

Технический план — это основная проектная документация, используемая при работе с созданными после раздела объектами недвижимости.

Составлять технический план имеет право только компания, обладающая свидетельством о допуске СРО (саморегулируемой организации).

Документ оформляется после проведения перепланировки помещения, с разрешения сотрудников ЕГРН.

Постановка на учет новых помещений допускается при наличии точного и полного их описания. Это описание заносится в технический план, отдельно составляемый для каждого созданного объекта недвижимости. Готовый документ подается в ЕГРН для регистрации и оформления новообразованных помещений.

План обязательно должен быть составлен кадастровым инженером от компании с допуском СРО:

• Сотрудник СРО собирает полную информацию о разделяемом объекте недвижимости. Необходимые данные предоставляются в районном отделении ЕГРН.
• Проводится тщательный осмотр создаваемых помещений. В процессе кадастровый инженер сравнивает имеющиеся характеристики помещений с проектной документацией. При обнаружении различий дальнейшее составление плана становится невозможным, равно как и регистрация двух новых помещений в ЕГРН.
• Подготавливается специальная схема с указанием созданных объектов недвижимости. Указанная схема демонстрирует, как расположены помещения относительно друг друга и окружающей обстановки.
• Оформляется графический и текстовый план каждого из созданных объектов. Эти документы в будущем станут приложением к кадастровому паспорту, если он будет выдан владельцу помещений.

В среднем, на подготовку плана у специалиста уходит 5-10 дней, в зависимости от сложности работ. Вся перечисленная в документе информация подается в электронном виде в ЕГРН, завизированная специальной электронной подписью ответственного за составление инженера.

Пример технического плана нежилого помещения PDF 2.93 MB

Стоимость и сроки оформления процедуры

Сроки оформления раздела недвижимости зависят от сложности процедуры и особенностей помещения. Поэтому надо рассмотреть отдельно каждый из этапов перепланировки:

• Подготовка проектной документации. Раздел объекта недвижимости на самостоятельные объекты невозможен без тщательно подготовленного плана. А на его оформление уходит от 30 до 180 дней.
• Оценка проекта перепланировки соответствующими органами, например — кадастровой палатой. В среднем, процедура занимает полтора месяца (45 дней). Если сроки пропущены, а подтверждения или отказа не получено — проект подается повторно.
• Проверка поданного заявления и прилагающихся документов. Эта процедура занимает 2-3 календарных месяца. Если документация в норме — выдается разрешение. Если нет, то документы собираются повторно. В отдельных случаях приходится повторно подготавливать проект разделения помещения.
• После переделки основного объекта недвижимости проводится подготовка технического плана. В среднем, процедура оформления занимает 5-10 дней, но способна растянуться и до одного месяца.
• Регистрация готовых помещений займет 10-12 дней, в зависимости от способа оформления и места подачи заявления.
• Получив выписку из ЕГРН, собственник оформляет кадастровый паспорт. По закону процедура занимает 9 дней.
• Регистрация права собственности. Если проводится отдельно, то занимает 10 дней. Рекомендуется проводить одновременно с регистрацией в ЕГРН, для экономии времени.

Стоимость регистрации недвижимости в ЕГРН равна 2 000 рублей для физических лиц, и 22 000 — для юридических лиц. Оплата производится заранее, в противном случае оформление не будет проведено. После регистрации подготавливается и выдается кадастровый паспорт. Его стоимость — 3240 рублей: 3000 за документ и 240 за оформление.

Стоимость составления проекта переустройства, подготовка технических планов и паспортов на объекты недвижимости зависит от тарифов, выставленных отдельными компаниями. В среднем, она варьируется от 10 до 100 тысяч рублей. Надбавка за срочность: до 10% от общей суммы.

Причины отказа

В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:

• Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
• Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
• Повторно подать документы для проведения раздела.

Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.

Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:

• Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
• Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
• Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
• Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
• Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
• Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
• Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.

Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.

Постановление о незаконном переустройстве (разделе) недвижимости JPG 125.38 KB Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен>Как оформить процедуру раздела нежилого помещения и какие документы для этого понадобятся?

Пошаговая инструкция

Куда обращаться?

Существует определенная последовательность действий:

1. Первым делом (в случае, когда все происходит на добровольной основе) необходимо составить особый документ – «Соглашение о разделе нежилого помещения». В этом документе подробно прописывается – каким образом будет разделено помещение и условия этого процесса.
2. Затем нужно обратиться в БТИ и вызвать техника, который после осмотра помещения и произведенных обмеров изготовит новые технические планы и технические паспорта на каждую выделенную часть.
3. Заказать кадастровые выписки в Росреестре.
4. Обратиться с полным пакетом документов в местное отделение Росреестра.

Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.

Документы

Для прохождения процедуры раздела потребуются следующие документы (предусмотренные Федеральным законом №218-ФЗ):

1. Заявление в Росреестр, в котором должна содержаться просьба о прекращении права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и об оформлении на каждую часть (в соответствии с техническими паспортами) индивидуальной собственности. Подписывают заявление все собственники.
2. Соглашение о разделе помещения.
3. Правоустанавливающие документы на данный (исходный) объект.
4. Технические и кадастровые документы на первоначальный объект.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Техническая документация на новые объекты (части нежилого помещения).
7. Копии паспортов (всех заявителей).
8. Квитанции на оплату государственной пошлины (отдельную на каждую из частей).

• Каковы финансовые траты?

  Предстоят следующие расходы:

  • Уплата госпошлины за оформление права собственности – 2 или 22 тысячи рублей, в зависимости от того – физическое или юридическое лицо является заявителем.
  • Уплата государственной пошлины за регистрацию права собственности – 2 тысячи рублей (с физического лица) или 22 тысячи рублей (с юридического лица).
  • Уплата госпошлины за изготовление технического паспорта – 1200 рублей (если требуется срочно, то 2,5 тысячи рублей).

  Сколько ждать ответа?

  1. После обращения в Росреестр новые, подтверждающие право собственности документы выдадут в течение семи рабочих дней.
  2. Если обращение происходит через МФЦ, то документы будут готовы через девять рабочих дней.

  Что выдается в конце процедуры?

  Внимание! Нежилое помещение, которое было разделено на два отдельных, свой кадастровый номер утрачивает и все сведения о нем исключаются из ЕГРН.

  В конце процедуры собственники (каждый на свою выделенную часть) получают:

  • Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано ).
  • Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

  Раздел считается завершенным после того, как право каждого собственника зарегистрировано. Одновременно с кадастровым учетом новых объектов должны производиться и регистрационные действия.

  Стоит помнить о том, что после разделения помещения на части сохраняются права долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). На основание этого каждый совладелец обладает правом преимущественной покупки в случае продажи одной из долей.

  Как вести себя в случае отказа?

  При проведении правовой экспертизы на основании предоставленных документов в Росреестре могут принять решение о постановке на учет и зарегистрировать право собственности на интересуемый объект недвижимости, а также могут приостановить или отказать в совершении данной процедуры.

  Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.

  Оспаривать решение в суде смысла нет, никто законодательство нарушать не будет. Нужно постараться все исправить так, чтобы привести в соответствие с законодательными нормами. Обратиться за помощью лучше к профессионалам. На нашем портале есть много полезных статей о нежилой недвижимости, которые могут вам пригодиться. Ознакомьтесь с информацией о:

  • правилах пользования и владения;
  • переводе ее в жилую и наоборот;
  • переустройстве, перепланировке и реконструкции;
  • процедуре обследования;
  • целевом назначении использования таких помещений;
  • кадастровой стоимости.

  В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом. Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы. Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию. В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.

  Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

  Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев письмо относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении, сообщает.

  Согласно части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения, в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

  Помещение в соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Закон N 384-ФЗ) это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

  Строительная конструкция, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Закона N 384-ФЗ, это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

  По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду «пункту 24 части 2 статьи 2»

  При этом в законодательстве отсутствуют определение понятий «изолированность» и «обособленность» помещения. Вместе с тем, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается:

  обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;

  изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

  Жилым помещением согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

  В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

  Комнатой, согласно части 4 статьи 16 Жилищного кодекса, признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

  Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (часть 1 статьи 41 Жилищного кодекса).

  Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 62 Жилищного кодекса не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

  Одновременно частью 2 статьи 127 Жилищного кодекса установлено, что раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

  Согласно приказу Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» коридор, как часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности должен учитываться как нежилое помещение.

  Согласно части 1 статьи 40 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Жилищного кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

  Учитывая изложенное, по мнению Департамент недвижимости, для государственного кадастрового учета помещения в качестве жилого такое помещение должно отвечать критериям изолированности, для государственного кадастрового учета помещения в качестве нежилого такое помещение должно удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

  Если на государственный кадастровый учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение — «жилое», и данное помещение обособлено, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, в данном случае органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 27 Закона о кадастре. Если в орган кадастрового учета представлены документы в отношении помещения имеющего назначение — «не жилое», и данное помещение обособленно строительными конструкциями, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения, предусмотренные частью 7 статьи 27 Закона о кадастре, отсутствуют.

  В то же время, учитывая, что согласно Положению о Минстрое России, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением территориального планирования и градостроительного зонирования), вышеизложенная позиция Минэкономразвития России направлена на согласование в Минстрой России.

  Раздел помещения

  Когда нужно объединить или разделить помещения? Если у вас в собственности большое помещение или здание, то для того, чтобы совершить сделку с частью его площади, нужно выделить эту площадь как отдельное помещение. Например, у вас в собственности помещение площадью 1000м2 и вы хотите продать часть площади этого помещения, например, 100м2. Тогда ваше помещение площадью 1000м2 нужно разделить на два помещения: площадью 100м2 для продажи и остаток 900м2. Два новых помещения будут иметь новые кадастровые номера. В целом, раздел или объединение помещений осуществляется за три шага:

  • определение границ новых помещений;
  • оформление технических планов помещений;
  • государственный кадастровый учёт и регистрация права на новые помещения.

  Шаг 1.

  Понимаю, что 221-ФЗ не предусматривает снятие с кадастрового учета здания без его фактического уничтожения (разрушения). И наверное единственный правильный ответ — невозможно, без реконструкции. Но тем не менее… Заранее спасибо. Moritorius Активист Сообщений: 1,397 Re: Разделить здание на 2 отдельных Moritorius, если входы есть раздельные обеспечить, то решаемая задача, у нас такой опыт был неоднократный Reg&Likv Активист Сообщений: 4,348 Re: Разделить здание на 2 отдельных Reg&Likv, да, входя отдельные. Не поделитесь опытом? Как можно сделать техпланы на два здания и снять с учета здание полностью?Просто понимаю откуда плясать.
  Moritorius Активист Сообщений: 1,397 Re: Разделить здание на 2 отдельных Moritorius, Возможно. Нужно сделать отдельно кадастровый учет по 2 зданиям как зданиям. И по решению собственника зарегистрировать право собственности на них.

  Раздел здания на 2 отдельных здания

  Банки Нотариусы Фонды Статистика Прочие организации Некоммерческие организации Регистрация сделок с недвижимостью СБРФР Лицензирование, сертификация, СРО Иностранцы Налоги и бухучет Банкротство Юридический отдел Взыскание задолженности Договорное право Интеллектуальное право Семейное право Процессуальное право Административное право Уголовное право Трудовое право Корпоративное право Жилищное право Земельное право Госзакупки Наследственное правоСообщество регистраторов Софт для подготовки документов на регистрацию ЮЛ и ИП (Новые формы — 2013) Гильдия регистраторов Общие вопросы Организация бизнеса Кадры Рынок, услуги и цены Привлечение и работа с клиентами Адресный бизнес Матчасть Сотрудничество Экономика + Инвестиции Объявления: Услуги Услуги (спрос) Услуги (предложение) Объявления: Готовый бизнес Готовый бизнес (спрос) Готовый бизнес (предложение) Объявления: Юридические адреса Юр.

  Порядок действий при разделе помещения Для того чтобы выполнить раздел нежилого помещения, необходимо на каждую из частей создать технический план, т.е. если необходимо разделить объект на три части, то техпланов также должно быть три. Произвести раздел помещения и внести изменения в ЕГРН возможно только подачи заявления через МФЦ , с приложенными к заявлению техническими планами.

  С 2012 года обязательным документом внесения изменения в Единый Государственный Реестр Недвижимости является технический план помещения, который может создать только аттестованный кадастровый инженер с наличием ЭЦП (электронно-цифровой подписи). Кадастровый инженер передает электронный носитель (лазерный диск), с записанным на него техпланом, непосредственно заказчику и сам заказчик лично обращается для регистрации раздела помещения.

  Заказчиком кадастровых работ на раздел помещения может выступать как сам собственник или собственники помещения, так и доверенное лицо, которое получило от собственника/собственников надлежащим образом оформленную нотариальную доверенность. Важно, чтобы в этой доверенности были правильно и максимально точно прописаны необходимые полномочия для раздела помещения, внесению изменений в ЕГРН, получение выписок ЕГРН после регистрации.

  Наши опытные сотрудники знают все необходимые требования для подготовки технического плана на раздел помещения и смогут ответить на ваши вопросы по телефону 8 (495) 233 26 87. Важно, что количество создаваемых технических планов при разделе помещения будет равно количеству образуемых частей. То есть , если в результате раздела получается 2 части – нужно два техплана, если 3 части соответственно три технических плана.
  Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в сведениях технического плана, после чего будут зафиксированы в сведениях кадастрового учета. Нарушение порядка согласования и проведения перепланировки будет являться основанием для применения мер ответственности к виновным лицам, даже если фактическое изменение границ и иных элементов помещений прошло процедуру учета и регистрации. Читайте также: Координаты здания Нарушения, выявленные по итогам перепланировки, будут отражены в заключении кадастрового инженера, которое является неотъемлемой частью технического плана. В этом документе инженер имеет право определить предложения по устранению выявленных ошибок с указанием измерений и расчетов, полученных в ходе выполнения кадастровых работ.

  Операции с недвижимостью отличаются индивидуальностью, и потому для каждой из них характерна своя схема проведения. Иногда проблему может решить раздел помещения на несколько частей. О том, как разделить нежилую недвижимость на две части рассмотрим в этой статье.

  Различные операции с жилой и нежилой недвижимостью нуждаются в разнообразных юридических сопровождениях. Иногда очень сложно распорядится долями в больших помещениях. И в этом случае, ситуация может быть урегулирована исключительно посредством официального раздела недвижимости на две части.

  Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

  Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

  Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?

  Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.

  Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку

  Если часть помещения планируется к продаже, то в этом случае происходит раздел и регистрация каждой отдельной части в соответствии с законодательными требованиями. Стоит отметить, что количество частей при разделе не имеет значения. Опытные и квалифицированные специалисты с легкостью помогут в осуществлении этой задачи.

  Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.

  Если нежилой объект занимает несколько этажей, то законодательном устанавливается правило, что по отдельности они могут быть отданы в аренду (краткосрочную или долгосрочную), а вот в ипотечных договоренностях участия принимать не могут, если только каждый этаж не получит технические документы, в том числе кадастровый номер и свидетельство собственности.

  Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.

  Как разделить нежилое помещение на два отдельных?

  Раздел нежилого помещения может быть выполнен только в том случае, если каждая доля помещения получила свой кадастровый паспорт. В зависимости от количества разделов, кадастровые документы должны быть установлены на каждую часть отдельно.

  А вот кадастровые документы можно получить только после того, как собственник обратится в уполномоченные органы и поставит помещение на кадастровый учет. Как только заявка будет рассмотрена, на каждую отдельную часть объекта будет выдан кадастровый документ, который является результатом постановки объекта на учет.

  Кроме кадастрового паспорта необходимы и другие документы. В частности, с 2012 года для того, чтобы поставить помещение на кадастр, необходимо изначально получить технический план здания с отмеченным на нем конкретным помещением, которое будет подлежать постановке на учет. Сделать эту схему может только квалифицированный инженер по кадастровым делам, но при условии, что он имеет возможность резервировать свои действия при помощи электронно-цифровой подписи.

  К регистрации техплан может быть подан в 2 вариантах:

  1. Специалист отправляет план при помощи официального портала Росреестра. А этом случае он будет обязан завизировать документ своей электронной подписью;
  2. Специалист может передать план на электронном носителе (диск, дискета и т.д.) заказчику, который самостоятельно подает его в Росреестр. И снова кадастровый инженер должен поставить свою цифровую подпись, прежде чем передать носитель заказчику.

  При этом, устанавливается правило, что в случае раздела нежилого объекта необходимо использовать второй вариант, при котором заказчик самостоятельно приносит технический план в компетентные органы.

  В роли заказчика могут выступать собственники помещения или же их доверенные лица, но при условии наличия соответствующего подтверждения, зарезервированного нотариусом. Особое внимание стоит уделить текстовой части доверенности, она должна предоставлять представителю максимальные полномочия для урегулирования возникающих проблем.

  Отдельно стоит заметить, что при разделе помещения должны быть поданы несколько технических планов. Следовательно, каждый план должен быть выдан на определенную часть нежилого объекта. Предоставить такие планы заказчики могут также при помощи многофункциональных центров, которые присутствуют практически в каждом большом городе.

  После того, как план подан на регистрацию, в течении 18 рабочих дней государственные чиновники должны выдать новые кадастровые документы для каждой части помещения. Если же происходит отказ от регистрации, то он должен быть обоснованным и подтвержденным при помощи документации.

  Из-за бюрократических сложностей иногда возникают ситуации, когда регистрация не проходит с первой попытки. В таком случае необходимо подать запрос во второй раз и ожидать вердикта от Кадастровой палаты. Стоит отметить, что проверка очень серьезная, и каждая неточность может стать причиной отказа от регистрации. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо обращаться за составлением техплана только к квалифицированным инженерам с безупречной репутацией.

  Что делать, если в разделе нежилого помещения отказали?

  Получив отказ в регистрации, заказчик также получит документ, в котором будут описаны причины подобного решения. После того, как инженер подправит документ, он обязан подать его повторно самостоятельно при помощи портала Росреестра и цифровой подписи. Сроки рассмотрения остаются такими же и составляют 18 дней. После окончания срока, заказчик должен лично обратится в многофункциональный центр и получить кадастровые документы в случае принятия положительного решения.

  После того, как кадастровые документы получены, наступает вторая стадия процесса. Необходимо получить на каждую часть помещения свидетельство права собственности. При подаче стоит оперировать новыми данными, а именно площадью каждой части помещения и их границой. Главным основанием для подтверждения права собственности является кадастровый паспорт, который содержит в себе информацию о разделе объекта и имеет техплан на основании новых данных.

  Последним шагом на пути к окончанию процедуры является заявление о прекращении прав собственности. Это заявление подается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Постепенно эту часть процесса передают многофункциональным центрам. Например, с 2014 года москвичи могут подать заявление в МФЦ.

  Что такое раздел помещений?

  Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.

  Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:

  • изолированность помещения;
  • возможность использования по прямому назначению;
  • структурированность площади;
  • обособленность территории.

  Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.

  Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.

  Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от года.

  Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:

  • собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
  • раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
  • перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
  • после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).

  Важным этапом в разделе помещения является получение отчетной документации. Именно на основании нее можно зарегистрировать имущество. Ранее учитываемый объект, который собственник решил разделить, утрачивает возможность существовать. Специалисты реестра аннулируют его кадастровый номер, а сведения о нем переносят в архив.

  Если разделяемым объектом владел один собственник, то и новые помещения будут принадлежать только ему. Если у предоставленного помещения было несколько владельцев, то они имеют возможность получить долю каждой новой территории.

  Нюансы образования помещений в здании

  Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания.

  Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:

  • вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
  • для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

  Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство.

  При возведении здания, в том числе многоквартирного дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

  Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:

  • выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается);
  • при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений.

  При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.

  Комментарий специалиста. Закон предусматривает и возможность образования временных помещений, которые не будут признаны полноценными объектами недвижимости. Например, при сдаче части здания или нежилого помещения в аренду, площадь может отграничиваться временными стенами или перегородками. В этом случае об образовании постоянного объекта речи не идет, а в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет на срок аренды.

  Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.

  После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.

  Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.

  ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения:

  
  

  

  

  Посмотрите видео. Раздел здания или помещения:

  Документация

  Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.

  Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:

  • технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности;
  • гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них);
  • бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.

  Если процедура реконструкции здания поводится без участия владельца, на имя лица, производившего действия, выписывается доверенность. Она в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

  Порядок проведения процедуры делят на:

  • добровольное – когда все собственники согласны на раздел;
  • принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.

  При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.

  Сроки и стоимость процедуры

  Прежде чем провести работы по разделу помещения, необходимо составить и утвердить проектную документацию. Она требуется для получения разрешения на реконструкцию. Именно она будет учитываться при составлении технического плана и кадастрового паспорта. Оформление планировочной документации связано с соблюдением нескольких нюансов.

  Внимание! К ним относятся:

  • общий период составления проектной документации напрямую зависит от сложности планируемой процедуры. Не существует единого законодательно установленного срока, однако по статистике работа занимает от одного месяца до полугода;
  • согласование плана согласно нормативно-правовому законодательству не превышает срока, равного полутора месяцам. В течение сорока пяти дней собственник оценивает полученный план и получает разрешение от специалистов кадастровой палаты;
  • проверка документации для получения разрешения на реконструкцию занимает от двух до трех полных месяцев. Если бумаги в порядке, организация выдаст свидетельство, если нет, то придется заниматься разработкой плана повторно;
  • оформление технического плана не регламентировано законодательно. Как показывает практика, общий срок составляет до одного месяца. Некоторые организации способны согласовать документы в течение нескольких дней.

  Федеральный закон Российской Федерации N218 «О государственной регистрации недвижимости» от года устанавливает десятидневный срок на проведение регистрационных действий с помещением. Если занесение в единый государственный реестр недвижимости происходит через многофункциональный центр или с использованием интернет технологий, процедура увеличивается до 12 дней.

  Права собственника в отношении имущества.

  При проведении процедуры занесения объектов недвижимости в единый государственный реестр потребуется уплатить государственную пошлину.

  Она составляет:

  • для физических лиц – 2 тысячи рублей;
  • для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

  Квитанция об оплате госпошлины предоставляется вместе с официальным пакетом бумаг. Без нее специалист реестра не начнет регистрацию имущества.

  Работы по составлению проектной документации, а также технического плана, кадастрового паспорта оплачиваются отдельно по тарифам организаций. Стоимость варьируется в пределах от 10 тысяч рублей до 100 000 рублей. Если есть необходимость провести процедуру в ускоренные сроки, стоимость увеличивается на десять процентов.

  Как составить заявление?

  Для обращения в суд требуется составить исковое заявление. Единой утвержденной формы не существует. Однако на официальном сайте суда можно скачать готовый бланк.

  Есть информация, обязательная для отражения в документе:

  • наименование суда, желательно, фамилия, имя, отчество судьи и местонахождение организации;
  • фамилия, имя, отчество истца, его паспортные данные, контактный номер телефона, место регистрации, проживания;
  • наименования ответчика, место регистрации организации, контактный номер телефона;
  • информация о споре, суть проблемы, которую необходимо решить в суде;
  • стоимость искового заявления;
  • перечень доказательств по представленному делу;
  • требования истца;
  • дата и подпись.

  Исковое заявление может подписываться доверенным лицом при наличии нотариально оформленной доверенности.

  При подаче иска обязательно уплачивается государственная пошлина. Она составляет 300 рублей для физических и шесть тысяч рублей для юридических лиц.

  Если исковое заявление имеет цену, то госпошлина рассчитывается с применением статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

  ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд о сохранении помещения в переустроенном состоянии:

  

  

  Подача иска

  Исковое заявление подается в мировой суд. Если его цена превышает пятьдесят тысяч рублей, то обращение направляется в городской, районный судебный орган.

  Предоставление бумаги обусловлено соблюдением правил главы 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она подается исключительно в тот суд, где зарегистрирован ответчик. Если истец не знает юридического адреса ответчика, то иск подается по месту нахождения объекта спора.

  Заявление можно подать лично через канцелярию суда или посредством почты. При дистанционном методе нужно отправлять письмо заказным с уведомлением и описью вложений.

  Исковое заявление подается минимум в трех экземплярах. Один остается у истца, второй предоставляется суду, третий направляется ответчику.

  Иск рассматривается в течение 5 дней. Суд имеет возможность изучать доказательства до 2-х месяцев.

  Посмотрите видео. Как составить и подать исковое заявление в суд:

  Читайте далее:> Что такое нежилая недвижимость и каковы ее особенности?

  Как узнать стоимость? Кадастровый паспорт Технический план

  Разница между помещением, зданием и сооружением

  Отличия

  Что такое здание, сооружения, помещения прописано в нормах законодательства и поэтому, на основании ч. 2 ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» можно дать им определения:

  • Здание – это объект недвижимости, являющийся капитальным строением и содержащий в себе обособленные внутренние пространства различного типа. Оно может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения.
  • Помещение – обособленная конструктивно часть здания, имеющая конкретное назначение.
  • Сооружение – построенный объект, который является системой, включает в себя несущие и, при необходимости, ограждающие строительные конструкции. Сооружения всегда бывают только нежилые.

  Виды

  Нежилые помещения могут классифицироваться следующим образом:

  1. По виду использования: офисные, торговые, универсальные, складские, производственные и т. д.
  2. По функциональному назначению: основные и вспомогательные.

  Справка! К помещениям различных видов часто предъявляются различные требования, утверждённые СанПиН, ГОСТами и т. д.

  Больше узнать о видах нежилых помещений можно .

  Помещения в МКД

  Основной объём МКД занимают жилые квартиры. Однако в нём всегда имеются помещения, не относящиеся к числу жилых:

  1. Общее имущество собственников – подъезды, чердаки, подвалы, лестницы и т. д. Правила, которыми определяется состав общего имущества, в своё время дало Минрегион РФ в письме №29433-ВК/19 от 2012 г.

  2. Обособленные помещения, не относящиеся к числу квартир: магазины, офисы и т. д. Этот тип выделяется на основании Постановления Правительства РФ №354 от 2011 года.

  Прочитать о нежилом помещении в МКД можно еще , а мы рассказывали, чем отличаются жилые и нежилые помещения.

  Постройки на дачных и садовых участках

  Особый статус имеют помещения, расположенные на участках дачных или садовых обществ. Здесь вопрос о том, что входит и относятся ли здания, помещения в них к числу жилых или нежилых, тесно связан с категорией, к которой относятся земельные участки.

  Внимание! Если земли не относятся к населённому пункту, все сооружения на них обычно рассматриваются только как нежилые. Кроме того, на дачных и садовых участках допускается возведение нежилых объектов – построек хозяйственного назначения.

  Более детально узнать о нежилых помещениях в садоводческом товариществе можно .

  Обследование, экспертиза, особенности амортизации и бухгалтерского учета недвижимого имущества

  В тех случаях, когда есть сомнения, насколько нежилой объект соответствует требованиям, возможно проведение обследования, а при необходимости – и экспертизы.

  Эксперт должен установить, соответствует ли объект строительным нормам, пригоден ли для эксплуатации. Кроме того, может проводиться экспертная оценка объекта для установления его стоимости.

  По результатам экспертизы могут приниматься решения о том, какова остаточная стоимость помещения – и, следовательно, как оно должно учитываться бухгалтерией предприятия. Нежилая недвижимость может быть отнесена к основным средствам. Для этого необходимо наличие следующего:

  1. Право собственности на объект (если иное не предусмотрено НК РФ).
  2. Прибыль от использования.
  3. Срок использования более года.
  4. Стоимость объекта больше 10 тысяч рублей.

  Справка! Основные средства, в свою очередь, относятся к числу амортизируемого имущества. Это означает, что в каждом учётном периоде плательщик вправе списывать часть прибыли как амортизацию.

  При этом необходимо руководствоваться ст.258 НК РФ и установленной Правительством РФ классификацией объектов по амортизационным группам. Подробнее об определении амортизационнной группы нежилого помещения читайте в этом материале.

  Узнать дополнительно о процедуре обследования нежилых зданий можно .

  Перепланировка и реконструкция зданий

  Если необходимо изменить устройство нежилого помещения, можно провести перепланировку, переустройство или реконструкцию. Разница между ними состоит в следующем:

  • Реконструкция — изменение технических свойств помещения, не изменяющее при этом его план, отражённый в официальных документах.

  • Перепланировка — работы внутри помещения, затрагивающие его официально утверждённый план и связанные с переносом или ликвидацией стен. Перепланировка включает в себя и разделение объекта на два и более новых помещения (подробнее об оформлении процедуры раздела нежилого помещения читайте ).

  • Переустройство – изменение инженерных сетей (газо-, электро- и теплоснабжение).

    Переустройство может быть как связано с перепланировкой (например, если в нежилом помещении имеются душевая и туалет, прежде совмещённые, но теперь по воле собственника разделяемые), но может быть и отдельной операцией (например, если в уже имеющейся душевой устраивается новая кабинка, но стены при этом не переносятся).

  Перепланировка и переустройство требуют согласования с надзорными органами.

  Предлагаем прочитать дополнительно о перепланировке, переустройстве и реконструкции нежилых зданий в этой статье.

  Кадастровый учет

  Как узнать стоимость?

  Получить информацию можно следующими способами:

  • Заказав выписку из ЕГРН – через МФЦ или же при обращении в Госреестр.
  • Получив справочную информацию онлайн с помощью сервиса на сайте Госреестра или же через публичную кадастровую карту.

  Прочитать подробнее о кадастровой стоимости нежилого помещения можно .

  Кадастровый паспорт

  Для определения основных характеристик нежилой недвижимости требуется оформление кадастрового паспорта. При этом надо учитывать, что с 2017 года содержание кадастрового паспорта входит в состав выписки из ЕГРН, потому отдельно эти документы практически не выдаются.

  Для того, чтобы оформить кадастровый паспорт, собственник должен обратиться в Госреестр и поставить помещение на кадастровый учёт. С этого момента кадастровая информация будет включена в ЕГРН, откуда в дальнейшем её можно получить по выписке.

  Технический план

  Для того, чтобы поставить помещение на кадастровый учёт, необходим технический план. Это документ, в котором фиксируются основные параметры объекта (площадь, устройство, и т. д.). План состоит из двух частей:

  1. Графическая – собственно чертёж, показывающий план объекта.
  2. Описательная – содержащая информацию о характеристиках помещения или здания.

  Технический план выполняется специалистами БТИ.

  Более детально прочитать о техническом плане на нежилое помещение можно в этой статье, а вы узнаете, как присваивается номер нежилого помещения при кадастровом учете.

  Недвижимое нежилое имущество – объект, имеющий свои особенности, которые нужно учитывать в правоотношениях. Конкретика должна приниматься во внимание как при сделках, так и в отношениях с государственными и муниципальными органами.

  <Письмо> Росреестра от 09.01.2014 N 14-исх/00072-ГЕ/14
  <О направлении писем по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире>
  (вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 «О рассмотрении обращения», <Письмом> Минэкономразвития России от 24.12.2013 N Д23и-6062 «О направлении позиции», <Письмом> Росреестра от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13 «О рассмотрении обращения»)

  МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

  ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

  КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

  ПИСЬМО

  от 9 января 2014 г. N 14-исх/00072-ГЕ/14

  Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 и N Д23и-6062 и письма Росреестра от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13 по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире.

  Заместитель руководителя

  Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

  Приложение

  МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

  ПИСЬМО

  от 24 декабря 2013 г. N ОГ-Д23-6667

  О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

  Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев обращение по вопросу государственного кадастрового учета помещения, сообщает.

  В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

  Информации, содержащейся в обращении, недостаточно для подготовки ответа по существу поставленных вопросов (не указаны кадастровый номер и адрес здания, не приложен план этажа здания, на котором расположено указанное в обращении помещение).

  Вместе с тем по изложенным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

  В соответствии с частью 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

  В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение это — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

  В законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью — возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

  Изолированность и обособленность помещения определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ.

  Стены и перегородки отражаются на плане этажа либо плане здания (сооружения) технического плана помещения, подготовленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. N 583.

  Вместе с тем исходя из приведенной в обращении информации доступ к помещению, планируемому к отчуждению, будет осуществляться посредством второго помещения на этаже (остающегося в собственности). Указанное обстоятельство приводит к нарушению условия изолированности помещения.

  В сложившейся ситуации полагаем целесообразным рассмотреть возможность формирования и осуществления государственного кадастрового учета помещений, предназначенных для совместного использования собственниками иных помещений на этаже (этажах), так называемых «мест общего пользования».

  Обращаем внимание, что частью 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за внесение лицом, осуществляющим кадастровую деятельность, заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния.

  Заместитель директора

  Департамента недвижимости

  В.А.ЯЦКИЙ

  МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

  ПИСЬМО

  от 24 декабря 2013 г. N Д23и-6062

  О НАПРАВЛЕНИИ ПОЗИЦИИ

  Департамент недвижимости Минэкономразвития России направляет копию ответа на обращение.

  Дополнительно следует отметить, что условие изолированности помещения, изложенное в письме Росреестра от 16 декабря 2013 г. N 14-исх/11636-ГЕ/13, может быть соблюдено не во всех случаях, например:

  — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;

  — имущество общего пользования в коммунальной квартире (коридоры, кухня, санитарные узлы и т.п.), предусмотренное статьей 41 Жилищного кодекса Российской Федерации.

  В указанных случаях квартира, комната в коммунальной квартире являются обособленными и изолированными помещениями, при этом доступ в них осуществляется через иные помещения, отнесенные к имуществу общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме или коммунальной квартире соответственно.

  С учетом изложенного, по мнению Департамента недвижимости, норма части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требует дополнительного регулирования.

  До внесения соответствующих изменений в законодательство полагаем целесообразным при осуществлении государственного кадастрового учета применять по аналогии положение статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям, возникающим в связи с разделом нежилого помещения.

  Таким образом, в целях раздела нежилого помещения в орган кадастрового учета, по мнению Департамента недвижимости, должны быть представлены технические планы всех образуемых помещений, в том числе помещений, предназначенных для общего пользования и относящихся к общему имуществу собственников помещений в таком здании или квартире.

  Директор Департамента недвижимости

  А.И.ИВАКИН

  МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

  ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

  КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

  ПИСЬМО

  от 16 декабря 2013 г. N 14-исх/11636-ГЕ/13

  О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

  Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, сообщает следующее.

  В соответствии с частью 3 статьи 1 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) подтверждением существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, признается действие уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе.

  Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации прав осуществляется уполномоченными органами (организациями) в процессе кадастрового (в переходный период применения Закона о кадастре — также государственного технического, государственного) учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки). При проведении учета зданий, помещений в них, сооружений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.).

  В соответствии с частью 7 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

  Таким образом, помещение должно быть изолированным и обособленным и нельзя признавать отдельным объектом недвижимости помещение, которое используется другими гражданами для прохода в свои помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данного помещения, коридор, которым все пользуются для прохода в свои помещения. Следовательно, условие об изолированности и обособленности помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход и оно не используется другими лицами для прохода в свои помещения.

  Учитывая изложенное, на наш взгляд, если заявителем поданы документы для осуществления кадастрового учета в отношении помещения, которое не является изолированным, обособленным от других помещений в здании или сооружении (либо квартире), то можно говорить о том, что данное помещение является составной частью иного помещения в здании, сооружении (квартире). Постановка в качестве самостоятельного объекта недвижимости (а не в составе иного помещения) на учет неизолированного (необособленного) помещения невозможна. В связи с этим орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в постановке его на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

  Заместитель руководителя

  Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

  <Письмо> ФГБУ «ФКП Росреестра» от 03.07.2015 N 10-2024-КЛ «О рассмотрении обращения»

  Как отмечено в письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667:

  в законодательстве отсутствуют определения понятий изолированности и обособленности помещений;

  комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью — возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений;

  <Письмо> ФГБУ «ФКП Росреестра» от 04.02.2014 N 10-0285-КЛ «О предоставлении информации»

  ФГБУ «ФКП Росреестра» дополнительно направляет для сведения и возможного учета в работе письмо Росреестра от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13 (приложение 2), а также письмо Минэкономразвития России от 24.12.2013 N Д23и-6062 (приложение 3).