Регистрация объекта вспомогательного назначения

Отсутствие в законодательстве определения понятия объекта вспомогательного использования и четких критериев отнесения строений и сооружений к данной категории обуславливает возникновение многочисленных вопросов на практике. Главным из них является вопрос о том, какие именно объекты недвижимости могут быть квалифицированы соответствующим образом.

Попробуем найти ответ на данный вопрос, а также рассмотрим процедуру постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав в отношении объектов вспомогательного назначения.

Действующим законодательством предусмотрены случаи, в которых не требуется выдача разрешения на строительство. Они установлены частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьей 13 Закона Брянской области от 15.03.2007 г. № 28-З «О градостроительной деятельности в Брянской области». К таким случаям относится и строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Так что же является вспомогательным объектом?

К примеру, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может. Или, например, контрольно-пропускной пункт, расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия, очевидно, будет выполнять для них вспомогательную функцию. В то же время контрольно-пропускной пункт при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений, по всей видимости, будет являться основным, а не вспомогательным объектом.

Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит конкретного понятия строения или сооружения вспомогательного использования, исходя из его анализа, можно выделить некоторые ориентиры (основные критерии) для определения вспомогательных объектов (строений и сооружений).

Как отмечено в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012г. № ВАС-15260/12, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение от 11.03.2015 г. № 308-ЭС15-1282) вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта.

Таким образом, одним из критериев для отнесения строения к вспомогательным является наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

В свою очередь исходя из смысла статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под объектами вспомогательного использования понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связанны с осуществлением строительства/реконструкции здания/сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Итак, второй критерий – это объекты пониженного уровня ответственности.

Кроме того, для обоснования факта отнесения того или иного объекта к числу вспомогательных важно использование информации, содержащейся в проектной документации объектов капитального строительства, либо иных документах.

Вступивший в силу с 01.01.2017г. Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) регламентирует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется разрешение на строительство осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

При этом Законом о регистрации также установлены требования к форме и содержанию технического плана. Так документом-основанием для подготовки технического плана на вспомогательные объекты должна являться проектная документация, а в тех случаях, когда ее изготовление в силу закона не требуется – иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта (например, заключение специализированной организации, согласно которому здание относится к сооружению вспомогательного использования).

В отношении объектов вспомогательного использования, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (баня, сарай, гараж, теплица и т.п.) в связи с отсутствием необходимости изготовления на них проектной документации в технический план включается декларация правообладателя объекта недвижимости, а в отношении созданного объекта – правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект, предусмотренная частью 11 статьи 24 Закона о регистрации. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». При этом, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства (с указанием сведений об основном строении), а также что в отношении данного объекта законодательством РФ не предусмотрены подготовка и выдача разрешений и проектной документации.

При всем при этом следует отметить, что вопрос о вспомогательных объектах на сегодняшний день остается открытым и требует дополнительной проработки на законодательном уровне.

Информация предоставлена Кадастровой палатой по Брянской области.

15.06.2018 Разъяснение об объектах вспомогательного использования (ОВИ) на земельном участке

КОНСУЛЬТАЦИЯ ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА БЕСПЛАТНО

Требуется ли разрешение на строительство сооружения, расположенного на земельном участке, если это сооружение является объектом вспомогательного назначения (например хоз-постройка, склад)? Каковы правовые нормы касательно государственной регистрации?

Разъяснение:

1. Статья 51, п.17(3) «Градостроительный Кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. От 23.04.2018): «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования»;

1. Из пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. От 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» : «К зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения…».

Пункт 10 статьи 4: «Идентификационные признаки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, указываются: 1) застройщиком (заказчиком) — в задании на выполнение инженерных изысканий для строительства здания или сооружения и в задании на проектирование; 2) лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, — в текстовых материалах в составе проектной документации, передаваемой по окончании строительства на хранение собственнику здания или сооружения»;

Исходя из социальных, экологических и экономических последствий повреждения и разрушения зданий и сооружений вспомогательного использования эти объекты относятся к объектам пониженного (третьего — в соответствии с п.9.1 ГОСТ Р 54257-2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования») уровня ответственности;

1. Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 25.06.2009 №19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства»: «Вопрос: необходимо проводить государственную экспертизу в отношении проектной документации на новое здание «вспомогательного использования», расположенное на территории участка, например на здание, для размещения автономных источников теплоснабжения на существующем участке? По мнению Минрегиона России, под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешений на строительство не требуется. С учетом изложенного, по мнению Минрегиона России, проектная документация зданий вспомогательного использования государственной экспертизе не подлежит.»;
2. Пункт 2 приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 №624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальном ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»: указанный Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с пунктами 1-4 части 17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
3. Определение ВАС РФ от 03.12.2012 №ВАС-15260/12, дело №А51-2472/2012:

«объекты, которые хотя прочно связаны с землёй, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, а рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обсуживания котрого возведены, а потому следуют его судьбе (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08, дело №А56-31923/2006

(опубликовано на сайте ВАС РФ 13.04.2012);

1. Касательно государственной регистрации:

Согласно пункту 1 и пункту 4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на созданный ОВИ являются: декларация об ОВИ и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен ОВИ.

Форма декларации об объекте недвижимого имущества была утверждена приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.11.2009 №447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества»

Согласно пункту 12 приказа Росрегистрации от 08.07.2007 №113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества (не нуждается в госрегистрации)»: не требуется представления разрешения на строительство при подаче документов на государственную регистрацию права собственности ОВИ (см. п.12).

Таким образом можно сделать Вывод: При возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а, следовательно, и не предусмотрено и получение застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию по окончании выполнения строительных работ. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируются в упрощённом порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ (тоже много букв) 🙂

Поскольку статьи публикуются синхронно в разных периодических изданиях, решил разместить и вторую 🙂
На размышления натолкнуло дело, которое в прошлом году слушалось Ленинским райсудом. Прокурор предъявил иск о сносе гаража, квалифицировав его как самовольную постройку. Анализ ситуации показал, что застройщик не обращался за получением разрешения на строительство, искренне полагая, что такое разрешение ему не требуется, так как гараж является вспомогательным объектом.
Вспомогательные объекты
Николай Андрианов
Пленумы ВАС РФ и ВС РФ 29 апреля 2010 года приняли важнейшее Постановление № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Специальный раздел документа посвящен вопросам рассмотрения споров, связанных с самовольной постройкой. Кроме того, 9 декабря 2010 года ВАС РФ издано Информационное письмо № 143, посвященное обзору практики применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ.
Анализ указанных разъяснений высших судов позволяет сделать вывод, что одним из обстоятельств предмета доказывания при рассмотрении споров о самовольной постройке выступает выяснение того, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, меры к получению разрешения на ее строительство. По мнению судов, из ответа на этот вопрос можно вывести характеристику застройщика как добросовестного или нет. Довольно часто это оказывает определяющее влияние на итоговое решение по спору о признании права собственности на самовольную постройку или о ее сносе. Однако нередко возникают трудности с установлением, предпринимались ли застройщиком меры к получению разрешения на строительство и были ли они достаточными.
Градостроительное законодательство предусматривает целый ряд случаев, когда получение разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). К примеру, при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Вспомогательные объекты
Пункт 10 ст. 1 ГрК РФ содержит общее определение объектов капитального строительства, к которым относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В ГрК РФ нет классификации объектов капитального строительства с точки зрения их функционального использования и не определено, по каким признакам их следует относить к объектам основного или вспомогательного использования.
Из-за отсутствия такой нормы возникают определенные практические трудности. Так, участник правоотношений, добросовестно полагающий, что возводимый на принадлежащем ему земельном участке объект капитального строительства является вспомогательным, может не обратиться в уполномоченный орган за получением разрешения на его строительство. Между тем его мнение относительно функционального использования объекта впоследствии может не совпасть с мнением контролирующих или судебных органов и постройка будет квалифицирована как самовольная, а добросовестный застройщик приобретет статус правонарушителя.
В разъяснениях Ростехнадзора по применению положений ГрК РФ в части осуществления государственного строительного надзора и Постановления Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» (п. 6) указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». К таковым относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и иные подобные сооружения.
Кроме того, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным служит наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. В число таких сооружений можно включить мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие аналогичные сооружения ( www.gosnadzor.ru/slugba/kons2.html).
К сожалению, данные разъяснения скорее вызывают вопросы, нежели вносят ясность в определение критериев отнесения объекта капитального строительства к числу вспомогательных. В ГОСТ 27751-88, которым рекомендует руководствоваться Ростехнадзор, также нет каких-либо признаков объектов вспомогательного использования, указан лишь пониженный уровень ответственности для таких сооружений и приводятся примеры этих объектов (парники, теплицы и т. п.).
Е.Л. Ковалева, комментируя положения главы 6 ГрК РФ, под строениями и сооружениями вспомогательного характера предлагает понимать любые постройки, кроме основного здания (в частности, жилого дома на земельном участке, принадлежащем гражданину), которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер, например сарай, баня, летняя кухня, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т. д. (Комментарий к Градостроительному кодексу РФ (постатейный) / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Н.А. Игнатюк и др.; под ред. С.А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2009 // СПС «КонсультантПлюс: Комментарии законодательства»).
Суды не определились
Судебная практика по применению положений п. 3 ч. 17 ГрК РФ также неоднозначна.
Так, ВАС РФ в Определении от 11.02.2010 № ВАС-715/10, отказывая в передаче дела для рассмотрения в порядке надзора, указал, что здание контрольно-пропускного пункта является объектом вспомогательного назначения, и в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ на создание такого объекта не требовалось разрешения компетентного органа.
ФАС ВВО в Постановлении от 03.09.2009 по делу № А82-3683/2009-39 пришел к выводу, что не требует получения разрешения на строительство деревянный двухметровый забор, инвентарный строительный вагончик и временный туалет. При рассмотрении другого дела тот же ФАС ВВО в Постановлении от 03.06.2009 № А31-3930/2008-10 признал здание проходной (кирпичное одноэтажное строение с размерами 6,0 х 4,5 м с кирпичной пристройкой размером 3,8 х 4,5 м) объектом недвижимого имущества, подчеркнув, что его возведение требовало получения разрешения на строительство.
ФАС СЗО в Постановлении от 02.07.2009 по делу № А05-10593/2006-29 квалифицировал хозяйственно-складские помещения как самовольную постройку, поскольку спорные объекты не выполняют вспомогательной или обслуживающей функции по отношению к зданию.
ФАС СКО в Постановлении от 25.12.2007 № Ф08-8576/07 посчитал, что нежилое строение туалета площадью 5,6 кв. м, возведенное на территории санатория, является объектом вспомогательного использования, и разрешение на строительство такого объекта не требуется.
ФАС УО установил, что ответчик был обязан получить разрешение на строительство здания поста охраны на территории автостоянки, квалифицировав это здание как самовольную постройку (Постановление от 15.01.2008 № Ф09-4441/07-С6).
ФАС ЦО в Постановлении от 14.04.2008 по делу № А08-4001/06-12-6 вы-сказал мнение, что положения п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ относятся лишь к постройкам некапитального характера, которые не могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Поскольку спорные пристройки упомянутым критериям не соответствовали, застройщик был обязан получить разрешение на их возведение.
Как видно из приведенных примеров, какой-либо однозначный подход к классификации объектов капитального строительства как объектов основного и вспомогательного использования в науке, судебной практике и практике иных правоприменительных органов отсутствует. В подавляющем большинстве случаев суды при решении данного вопроса отталкиваются от признака капитальности строения, делая вывод, что объектом вспомогательного использования не может служить самостоятельный объект недвижимости.
Представляется, что данный подход не вполне обоснован. Отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство некапитальных объектов предусмотрено п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Пункт 3 ч. 17 этой статьи – самостоятельная норма и, как следствие, распространяется именно на объекты капитального строительства.
***
Сформулировать корректное определение объекта вспомогательного использования на сегодняшний день вряд ли возможно. Существующие подходы носят исключительно оценочный, зависящий от усмотрения правоприменителя характер либо излишне абстрактны и не позволяют однозначно выявить квалифицирующие признаки вспомогательного объекта.
Ставить необходимость получения разрешения на строительство объекта в зависимость от вида функционального использования строения или сооружения не вполне обоснованно. Цель разрешительного порядка осуществления строительства или реконструкции капитальных объектов состоит в обеспечении их надежности и безопасности (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). Именно характер производимых работ должен быть критерием необходимости получения разрешения на строительство, поскольку совершенно разные по характеристикам надежности и безопасности объекты могут выполнять одни и те же вспомогательные функции.
В этой связи имеет смысл исключить п. 3 из ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Подобная мера позволит обеспечить безопасность строительства, реконструкции и последующей эксплуатации строений и сооружений вне зависимости от вида их функционального использования. Застройщикам же можно посоветовать в любом случае обращаться в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство вспомогательного объекта. Такое обращение по крайней мере защитит застройщика, если его мнение о вспомогательном назначении построенного объекта и отсутствии необходимости получения разрешения на строительство не совпадет с точкой зрения юрисдикционных органов при возникновении спора о возведенной постройке.
Первоисточник: www.yur-gazeta.ru/page.php?n=8