Что нужно знать при продаже квартиры

Когда вы окончательно договоритесь, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться. Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя.
Заключая с покупателем авансовое соглашение, отнеситесь к нему очень серьезно. От того, что Вы пропишете в нем, будут полностью зависеть все Ваши дальнейшие действия и обязательства.
Заранее оговорите, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора. Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет сторона — инициатор этих расходов.
Еще один важный момент. В договоре можно указать рыночную стоимость квартиры, можно символическую (1 млн. рублей), а можно — сумму по БТИ. Продавцу выгодно указывать в договоре рыночную стоимость в том случае, если у него имеются льготы по уплате подоходного налога. На сегодняшний день подоходным налогом не облагается сумма менее чем в миллион руб., вырученная от продажи квартиры, находившейся в Вашей собственности менее 3 лет. Если же квартира находится в собственности более 3 лет, то налогом продажа не облагается. Если в льготную категорию квартира не попадает, то имеет смысл указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.
В том случае, если Вы не продаете, а покупаете жилье, главным для Вас будет вопрос юридической чистоты квартиры. Нужно убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно, не зарегистрированные на момент продажи, но сохранившие право проживания. К ним, в частности, относятся дети, не участвовавшие в приватизации, которая до 1994 года проходила с нарушением прав несовершеннолетних. Помимо этого, следует обязательно проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц, не сдана ли она в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом .

После того, как выбрано время продажи квартиры, нужно определить цену квартиры. Тут возможны два варианта. Можно воспользоваться услугами профессиональных риэлторов или попытаться вычислить среднюю цену за метр для жилья того же класса. Как правило, объявления в газетах распределены по станциям метро. Выберите нужную категорию дома и этажность, количество комнат и другие подходящие параметры. Произведя нехитрые математические вычисления, Вы получите среднюю стоимость квадратного метра.
Большинство квартир продаются с одновременной покупкой другого жилья, поэтому, если Ваша квартира свободна, в ней никто не прописан, и Вы ничего не покупаете взамен — можете добавить к ее стоимости 3-5%.

Комиссия риэлтору при съеме и сдаче квартиры — что это такое и кто ее платит

Понимаю, Вероника, что у вас накипело, но я сразу ответил — посредник присутствует там, где это стало следствием договора между ним и продавцом на оказание посреднических услуг. За качество их работы, извините, никак не могу быть ответственным. Закон регулирует отдельные правила, но не само качество работы агента. Впрочем, претензии вы не только вправе предъявлять по вопросам качества работы посредника, можете это даже в договоре отразить, если такой вдруг будете заключать. Потому что Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу договора, включая вопрос с кого будет взиматься плата и какова будет стоимость посреднических услуг. Поэтому, еще раз извините, но свое «должен» вам придется оставить при себе, т.к. это не основано на законе — не нравится договор, составляйте и подписывайте согласованный между всеми сторонами вариант, который вас устраивает или подыскивайте тех, кто идет вам в этом вопросе навстречу.

И еще… в чем лукавость моего тезиса? Сами себе противоречите:
«продавец обращается к риелторам и заключает с ними соответствующий договор на оказание услуг по продвижению (продаже) квартиры и оформлении всей документации (как правило), за это в качестве оплаты — фиксированная цена или процент от конечной суммы».
Так почему этот процент от конечной суммы платит арендатор? Это ведь не я обратилась в агентство для подбора мне квартиры. Значит услуги агента должен оплатить тот кто их заказал, то есть арендодатель.
Если бы на моем месте был второй агент, нашедший объявление на циан, он бы за свою работу взял еще дополнительное вознаграждение, а работу первого агента (того который провел, как Вы выражаетесь «самостоятельную работу. Например, поиск через системы бесплатных или частных объявлений». Хотя я уверена ни один агент этим не занимается!) он бы не оплачивал.
За услугу должен оплачивать заказчик услуги!

Что такое альтернативная сделка

Чем больше участников в альтернативной сделке, тем больше интересов нужно учитывать при подготовке единой сделки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Риск развала сделки один из самых существенных при альтернативной продаже. Сам процесс альтернативной продажи может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках. С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и финансовая схема сделки, движение предоплат за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление. Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 5-10% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.

Чем отличается самостоятельное оформление сделки от работы с агентством недвижимости, кто платит комиссию риелтору и почему в Москве растет доля сделок без посредников Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Большая часть сделок по купле-продаже квартир на вторичном рынке Москвы совершается с участием риелторов, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах, работающих в столице. В компании «Бон Тон» долю таких сделок оценили в 95%. Это означает, что только одна сделка из двадцати проходит без посредников — когда продавец и покупатель договариваются друг с другом самостоятельно.

Работе риелторов не мешает ни отсутствие закона, который регулировал бы риелторскую деятельность, ни желание некоторых людей во что бы то ни стало провести сделку самостоятельно. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, как построено взаимодействие агентов с клиентами и может ли обращение в агентство защитить покупателя от признания сделки ничтожной.

Кто обращается к риелтору

Главное, что должен знать человек, общающийся с риелтором, можно сформулировать так: доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах. Таким образом, риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки — без этого он просто не получит гонорар. Стоит вспомнить об этом, если агент вдруг начнет нахваливать один из вариантов, настаивать на скорейшей купле-продаже или вынуждать снизить цену: эти действия могут быть связаны с банальным желанием скорее забрать свою комиссию.

К риелторам обращаются и продавцы, и покупатели. Первые — для того, чтобы поскорее продать жилье на затоваренном рынке. Вторые — чтобы найти вариант с «чистой» родословной. «Чистыми» риелторы называют квартиры, которые можно покупать, не опасаясь последующих судов и признания сделки ничтожной — для этого объект недвижимости проверяют юристы.

«Стоимость услуг зависит от того, кто ее оказывает: частный риелтор, мелкое или крупное агентство, — рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — По большому счету, в комиссии крупных агентств заложены дополнительные расходы на весь штат, обслуживающий сделку, а частный риелтор демпингует, поскольку отвечает за сделку он один и часть опций просто может не осуществлять. В каждой компании свои процентные соотношения и системы начисления заработных плат. Где-то агент получает процент от сделки, где-то — фиксированную сумму. Частные риелторы вообще всю сумму заработанных комиссионных получают единолично».

Доля сделок с сопровождением риелтора в Москве

• И у покупателя, и у продавца свой риелтор — около 40%
• Риелтор только у продавца, покупатель действует самостоятельно — около 35%
• Риелтор только у покупателя, продавец действует самостоятельно — около 20%
• Сделка совершается без риелтора, продавец и покупатель действуют самостоятельно — около 5%

Данные: «Бон Тон»

Сколько стоят услуги агентства

В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от 2% до 6% от суммы сделки, подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» по запросу редакции. В агентстве «Бон Тон» верхней планкой комиссии назвали 8%, а нижней — фиксированную сумму в 50 тыс. руб. за сопровождение одной сделки.

«Тенденция последних трех лет — это фиксированная сумма. Сейчас таких сделок больше 70%, — призналась Екатерина Никитина. — В период растущего рынка продавцы чаще выбирали процент от стоимости, так как таким образом они стимулировали агента продавать квартиру дороже. Есть и третий вариант — когда агент предлагает смешанную комиссию. Например, минимальную фиксированную сумму (30–50 тыс. руб.) плюс от 2% до 6% от какого-то порога стоимости».

В девяностых и начале двухтысячных годов преимуществом риелторских агентств были собственные базы объявлений. С развитием онлайн-сервисов бесплатных объявлений это преимущество сошло на нет: сейчас найти квартиры, выставленные на продажу, может любой желающий — для поиска предложений достаточно выйти в интернет (Фото: Александр Рюмин/ТАСС)

В последнее время на вторичном рынке Москвы стало все больше сделок, где риелтор сопровождает только продавца, в то время как покупатель действует самостоятельно, заметили в агентствах недвижимости. «Покупатели, выбирая квартиру, принимают решение о покупке у собственника, выставившего свою квартиру через агентство недвижимости, и считают, что это гарантия того, что она проверена и можно сэкономить на своем риелторе», — объяснила тенденцию Никитина. Дополнительным фактором стал избыток предложения, при котором продавцы конкурируют друг с другом за покупателя, уточнили риелторы.

«Важно понимать, что опытный риелтор никогда не скажет, что это стоит 50, или 10, или 20 тысяч, — считает управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — Прежде всего он посмотрит на объект, узнает, что вы хотите сделать, изучит все документы и условия продажи объекта. Только после всех этих действий будет сформирован размер стоимости услуги. Если же вам сразу называют цену, даже не взглянув на квартиру, это означает, что этот человек непрофессионал».

С доводами Саксонцевой не согласились в агентствах «Бон Тон» и «Этажи». «Меня бы очень насторожила ситуация, если, подписывая договор, я не знала, сколько в дальнейшем должна заплатить за услугу», — заметила Екатерина Никитина. В «Этажах» указали, что не каждое агентство вывешивает прайс-лист в открытом доступе, и обратили внимание, что открытость в плане цен позитивно сказывается на репутации риелторской компании.

Фото: ТАСС

Кто платит агенту

Комиссию оплачивает тот, кто заказал услугу. «Если к риелтору обратился продавец, то, как правило, сумма агентского вознаграждения вычитается из стоимости квартиры, — разъяснили в агентстве «Бон Тон». — Физически денежную сумму передает покупатель, но сейчас появилась новая тенденция — продавцы отдельно оплачивают комиссию из своих собственных средств, а всю сумму за квартиру получают от покупателя через ячейку или аккредитив».

На рынке встречаются агентства, которые предлагают продавцам квартиры бесплатное сопровождение сделки. Такие риелторы рассчитывают получить комиссию с покупателя, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости». «Продавец может включить расходы на услуги риелтора в цену продаваемой недвижимости, однако продавец не освобождается от оплаты риелторских услуг, — предупредил руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров. — Следовательно, условие договора между продавцом квартиры и риелтором, в котором прописано, что продавец не платит риелтору за услуги, а все расходы ложатся на сторону покупателя, не соответствует закону».

Как проверить юридическую чистоту

Крупные риелторские агентства часто педалируют тему «юридической защиты», которая предлагается клиентам, — подобные услуги часто встречаются в рекламных объявлениях различных компаний. Тем не менее проверка квартиры опытными юристами не гарантирует нерушимости сделки, предупредили риелторы и юристы, опрошенные редакцией.

«Бывает так, что агентство оказало услуги добросовестно, но из-за юридических нюансов сделку признали недействительной, — заявил руководитель юридического департамента агентства «Этажи» Андрей Лесин. — Например, появился ранее неизвестный наследник продавца квартиры и оспаривает ваше право на собственность. В этом случае большинство риелторских компаний ничем не могут помочь клиенту: это не в их юрисдикции, они проверили все доступные нужные документы, приняли так называемые «меры разумной осмотрительности».

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

«Взыскать компенсацию с риелторского агентства при последующем признании сделки ничтожной будет сложно, и многое зависит от содержания договора, — подтвердил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если в услуги входило юридическое сопровождение сделки, то есть и проверка возможных рисков, то возможна ответственность исполнителя за ненадлежащее оказание услуг».

Примеры возмещения материального ущерба с риелторского агентства за ненадлежащую проверку юридической чистоты действительно существуют, но каждый из таких прецедентов — это случай, выходящий из ряда вон, отметили собеседники «РБК-Недвижимости». «Случаи взыскания убытков есть, но они немногочисленны. Так, в одном из дел суд, взыскивая с риелтора в пользу покупателя уплаченную за недвижимость сумму, указал, что в обязанность риелтора входила правовая экспертиза сделки; согласно условиям договора об оказании риелторских услуг, риелтор обязан был подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки, однако нарушил условия договора (определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013)», — заявил Андрей Комиссаров.

В лучшем случае объем возмещения убытков от действий риелторов ограничивается стоимостью самой услуги, то есть суммой, которую в свое время риелтор получил от клиента, добавил Комиссаров. Расходы, понесенные на покупку квартиры, остаются персональной ответственностью покупателя — независимо от того, участвовал риелтор в сделке или нет.

Купля-продажа без посредников

За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы. «Почему это происходит: первая и основная причина — это желание элементарно сэкономить на сделке. Люди думают: «У продавцов агент есть, он все и сделает», — рассуждает Екатерина Никитина. — Вторая причина также распространена: если клиент покупает квартиру с ипотекой, то считает, что банк проверяет квартиру и, если одобряет ее, значит она юридически чиста. Следующая причина — это доверие к людям».

Подать документы на регистрацию сделки можно в отделении Росреестра или в многофункциональном центре (на фото) — оба ведомства уполномочены регистрировать переходы прав собственности на жилье (Фото: Вячеслав Прокофьев/ТАСС)

Препятствий для самостоятельного оформления сделки сейчас немного. Обычно для заключения договора требуется только заверить документ у нотариуса и получить согласие от органов опеки. Последний пункт актуален только для тех, кто владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности с детьми. Если же и продавец, и покупатель выступают в одиночку и не планируют выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не потребуется даже нотариус: такие сделки в России разрешено оформлять в простой письменной форме.

Условный компромисс между сотрудничеством с одним риелтором и самостоятельной куплей-продажей — это обращение сразу в несколько агентств недвижимости. В теории такая практика может максимизировать усилия нескольких компаний. «Что касается работы с несколькими агентствами, то это довольно частая практика, — подтвердили в «Бон Тоне». — Здесь можно прописать очень много санкций, в том числе и штрафных, в договоре, но по факту это не всегда работает. Клиента невозможно обязать работать строго с одним агентством».

Некоторые крупные агентства настаивают на так называемых эксклюзивных договорах. Под этим термином риелторы понимают соглашение, которое обязывает клиента не обращаться сразу в несколько компаний. Те, кто не готов на такие условия, могут выбрать агентство, более лояльное относящееся к свободе выбора своих клиентов.

«В договоре компании «Этажи» нет пункта, запрещающего обращаться в другие агентства, — привел пример Андрей Лесин. — Мы не стремимся работать по так называемой эксклюзивной модели, когда клиент обязан работать только с одной компанией. Соответственно, мы не взыскиваем штраф, если клиент обратится за помощью к нашим коллегам. Мы можем заключить эксклюзивный договор, только если сам клиент хочет работать с нами по такой схеме».

>Покупка квартиры через агентство недвижимости в 2019

5/5 (2)

Как подобрать агентство недвижимости в 2019

Каждый хочет подобрать для себя идеальное во всех отношениях жилье, но сначала нужно взвесить множество факторов и только тогда формировать конкретное представление о том, каким оно должно быть.

Только составив требования, характеризующие недвижимость, и оценив финансовые возможности, можно узнать, в каком классе недвижимости искать желаемое и с какими посредниками иметь дело. Ведь в каждом сегменте рынка они свои.

Решили воспользоваться помощью агентства? Тогда до похода к риэлтору составьте список требований к жилью (главное) и пожеланий (второстепенное):

• на какую стоимость жилплощади рассчитываете;
• желаемое расположение объекта недвижимости (в каком районе или микрорайоне);
• этажность дома и размещение в нем желаемой квартиры (к примеру, кроме угловой квартиры или кроме последнего этажа);
• сколько комнат нужно в квартире, их типовая принадлежность (сколько проходных и изолированных);
• предпочтительные характеристики (большая лоджия, раздельный санузел и т. п.) и условия (близкое расположение мед. учреждений, в непосредственной близости от метро и прочее).

Внимание! Этапы процедуры поиска и приобретения жилья:

• поиск подходящего предложения;
• подготовка необходимой документации по совершаемой сделке и ее проверка;
• организация заключения сделки по выбранному объекту недвижимости;
• передача средств в сумме, оговоренной условиями договора;
• смена собственника (переход права собственности от продавца к покупателю).

Ознакомившись с информацией, можно лучше понять выполняемую агентом работу, проконтролировать ее и принять меры для улучшения результата.

Вся мера ответственности при допущении каких-либо ошибок возлагается на стороны сделки (покупателя и продавца).

Получение лицензий на занятие агентами операциями с недвижимостью не предусмотрено действующим законодательством.

Два заключаемых договора: о купле-продаже объекта и риэлтерский – между собой не взаимосвязаны. Юридически это две разные сделки.

Исполненным договор, заключаемый с риэлтором, считается в момент проведения регистрации за покупателем прав собственности на объект недвижимости с подписанием акта его передачи.

Однако это не предоставляет никакой гарантии, что у продавца или внезапно возникших заинтересованных сторон не появится желание оспорить сделку через суд.

При передаче риэлтору предусмотренного по договору вознаграждения удостоверьтесь в полноте выполненной работы и безопасности совершаемой сделки. Акцентируйте внимание на полноте собранной документации и грамотности оформления бумаг.

До того как идти в агентство, проконсультируйтесь касательно особенностей риэлтерской деятельности с опытным юристом. Он расскажет о моментах, которых нужно избегать, и где быть начеку.

Что касается договора – не лишним будет также отнести его специалисту, поскольку его условия могут скрывать в себе нюансы, невыгодные клиенту.

При возникновении проблем в ходе осуществления сделки сразу же спрашивайте совета юриста – он прояснит ситуацию и укажет на приемлемый вариант решения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

По каким признакам выбирать агентство недвижимости?

К примеру, из ряда компаний в этом сегменте услуг отобраны лучшие. Как только определились с перечнем, тщательно проанализируйте положительные и отрицательные стороны каждой фирмы. Ту, что выйдет в лидеры по результатам анализа, выбирайте и заключайте договор.

Какие признаки компании являются ключевыми?

Насколько известна компания

Если компания постоянно на слуху и рекламирует себя, то это говорит о ее популярности, положительных отзывах, а значит, надежности.

Насколько креативно подается материл, говорит о дороговизне рекламных усилий. Если агентство успешно, оно может позволить себе и большие затраты на рекламу. Раскруткой его занимаются известные «рекламщики».

Как снять обременение с квартиры по материнскому капиталу.

Сколько можно жить без регистрации, .

Как составить доверенность на управление квартирой, читайте по ссылке: kadastr-nk.ru

Какой имидж

На формирование имиджа оказывают влияние множество факторов, включая способ подачи рекламного материала, дизайн в главном офисе, его расположение, отзывы клиентов, элементы или даже вся рабочая форма сотрудников.

Внимание! Даже не думайте обращаться в компанию, если уже на входе создается неблагоприятное впечатление: в офисах используются допотопные компьютеры, мебель чрезмерно изношена, сотрудники одеты неряшливо, потенциальному клиенту не уделяется должное внимание.

Если начальство фирмы не может уже изначально позаботиться о порядке в главном офисе, не заставляя клиентов ждать, то решить сложную задачу с подбором и приобретением жилья ей доверять не стоит.

Если компания числится в риэлтерских объединениях и прочих общественных организациях, это повышают ее имидж-статус.

Какой опыт в сфере

Этот критерий не менее важен для правильного выбора. При этом не следует акцентировать внимание на компании. Оценивайте опыт отдельного риэлтора, с которым решили сотрудничать. Отдельные компании действуют в сфере долго, но вместе с тем отличаются частой заменой работников. Проблема в этом случае состоит в отсутствии специалистов с достаточным опытом.

Вряд ли сделка будет совершена успешно и без каких-либо нюансов новичком в этой области. Редко встречаются сотрудники-новички, которые уже на начальном этапе деятельности способны составить серьезную конкуренцию опытным агентам.

Имеются ли дипломы (сертификаты)

Компания, которая дорожит клиентами и открыта перед каждым из них, с готовностью предоставит имеющиеся сертификаты, дипломы и другую документацию, свидетельствующую о квалификации.

Открытость означает, что фирма информационно раскрыта перед клиентами и готова предоставить любые сведения о себе. Сотрудники в этом вопросе часто берут инициативу на себя, обращают внимание на такие документы, рассказывают об успешно завершенных сделках с их участием как посредников, довольных клиентах.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

Какова цена за услуги? Особенностью российского рынка недвижимости является то, что за услуги, предоставляемые фирмой-посредником, платит покупатель, тогда как в остальных странах – это забота продавца.

При планировании приобретения жилплощади в большом городе учтите, что каждое агентство, занимающееся вопросами недвижимости, устанавливает свои цены. Иногда ценовая разница оказывается значительной для покупателя.

Имейте в виду, если стоимость услуг значительная, это еще не значит, что они будут предоставлены на достаточном уровне.

Но и чересчур низких расценок лучше избегать, ведь скорее всего это сделано именно с целью привлечения большой клиентской массы – для повышения личного дохода. Соответственно, внимания конкретно к клиенту будет минимум.

Учтите! При сравнении ценовых предложений ряда выбранных компаний учитывайте такие моменты:

• какие суммы включены в требуемые комиссионные;
• как охарактеризовывают компанию знакомые, друзья, родственники? Если кто-то из указанных людей положительно отзывался о компании, то этот факт берется во внимание. Показатель надежности работы агентств – это число выполненных при ее участии сделок и качество выполнения;
• как отзываются о фирме клиенты, пользовавшиеся ее услугами? Отзывы просмотрите в интернете. За отдельными рекомендациями обращайтесь к знакомым, чья деятельность прямо и косвенно связана с рынком недвижимости: работающим юристам, адвокатам, нотариусам и т. д.

Какова история становления агентства

Даже если у фирмы чистейшая репутация, это не всегда отражает действительность. Правда о компании станет известна, если начать искать информацию о ее изначальном создании и начале работы. Если хоть какие-то подозрительные моменты имели место, то эти данные обязательно всплывут, и клиент о них узнает.

Заметьте! Максимум сведений получают, обратившись к следующим источникам:

• отзывам, оставленным людьми, обращавшимся за услугами фирмы;
• тематическим форумам (их легко отыскать в интернете);
• дирекции риэлтерских объединений. Специалисты предоставят обоснованную и взвешенную оценку конкретной компании, основываясь на сведениях комитета, деятельность которого направлена на защиту потребительских прав.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как выбрать риэлтора для покупки квартиры

Когда этап подбора оптимального агентства завершен, и покупатель четко определился с выбором, следует позаботиться о поиске ответственного риэлтора.

Именно этот специалист непосредственно взаимодействует с клиентами, представляя их интересы, разыскивая именно тот вариант недвижимости, который подходит по всем заявленным параметрам и т. д.

Учитывая эти особенности, сотрудника необходимо выбирать, акцентируя внимание именно на его профессиональных качествах, однако не следует забывать и персональных характеристиках.

Внимание! Вот основные признаки, по которым определяют квалификацию риэлтора:

• они отлично понимают нюансы работы на рынке недвижимости и владеют ситуацией;
• прекрасно понимают, чего хочет клиент, и действуют исключительно исходя из его пожеланий и требований;
• обладают высокими коммуникативными способностями и способны выделить суть из общего;
• используют в работе психологические навыки;
• способны вести переговоры с акцентом на условия клиента;
• грамотно подают всю информацию;
• компетентны при осмотре жилья и его оценке;
• полностью знакомы с процедурой, в соответствии с которой проходят сделки с объектами недвижимости;
• в курсе изменений правовых актов, затрагивающих сделки с жильем (включая и вторичный рынок);
• имеют опыт в успешном завершении сделок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как проверить агентство недвижимости на чистоту в 2019

Подбирая подходящее агентство, следует применять определенную схему действий, которая позволит узнать, насколько надежной является структура:

• попросите у организации регистрационные документы и тщательно ознакомьтесь с ними. Удостоверьтесь, что в наличии аттестаты (сертификаты), имеется регистрация в ЕГРЮЛ (Едином гос. реестре юр. лиц);
• обратитесь с просьбой в налоговые структуры (а также арбитражный суд) с вопросом о наличии в отношении организации компрометирующих данных. Удостоверьтесь, что организация не находится на стадии банкротства – нет заведенного дела;
• проверьте, действует ли риэлтор официально как сотрудник агентства – заключал он трудовой договор, или нет.
• перечитайте внимательно договор на предоставление услуг, который предлагают подписать;
• узнайте, как организация проверяет реализуемые квартиры на чистоту – проверяется ли право собственности продавца (владельца) и оригинальность представляемых им документов. Обычно всеми этими вопросами ведает юрист – он и должен все это держать на контроле.

Посмотрите видео. Как купить квартиру и не быть обманутым агентством недвижимости:

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг в 2019

Универсального бланка договора, который можно было использовать для заключения сделки с агентством недвижимости, не предусматривается. Связано это с тем, что каждая из фирм устанавливает индивидуальные, приемлемые для себя условия сотрудничества. Поэтому по содержанию договора отличаются.

Учтите! Покупателю, прибегшему к услугам агентства, необходимо учитывать ряд особенностей, которые в обязательном порядке расписываются в подписываемом договоре:

• полный список услуг, оказываемых агентством по запросу клиента (юридического, рекламного, консультационного характера), а также их объем;
• как соотносятся в условиях договора права (обязанности) двух сторон? Какие требования возлагаются на клиента? Они должны быть в разумных пределах;
• прописывается сумма вознаграждения за предоставляемые услуги;
• период действия письменно зафиксированной договоренности – обычно договора заключают минимум на год;
• отдельным пунктом следует предусмотреть право клиента по своему желанию (в любой момент) попросить у риэлтора подготовить отчет о выполненном объеме работы;
• условия расторжения сделки. Следует предусматривать право покупателя на любом этапе расторгнуть сделку с обязанностью возмещения исполнителю уже понесенных расходов по исполнению договора;
• будьте осмотрительны со всеми пометками в договоре, которые выполнены уменьшенным шрифтом. Таким образом часто пытаются скрыть суть отсутствия ответственности у агентства.

В ряде случаев в условия договора могут намеренно вносить пункты, противоречащие интересам клиента, не имеющие законных оснований:

• предусматривается право агентства на получение разницы между ценой недвижимости, указанной в соглашении, и фактической. Таким образом незаконно обеспечивается право на получение «второй» комиссии. Это те деньги, которые риэлторы намереваются заполучить, помимо уже оплаченного клиентом вознаграждения;
• прописывают наличие запрета на общение покупателя с продавцом (его доверенными лицами). Это также может свидетельствовать о недобросовестности действий фирмы, направленных на получение дополнительной прибыли;
• на период действия договора клиенту запрещают обращаться за помощью к другим фирмам. На случай нарушения данного условия прописывают значительные штрафы для клиента. То есть фактически клиенту «связывают руки»;
• отсутствие у покупателя прав на внесение изменений и исключение пунктов из договора. Это неправомерно, так как клиент должен иметь это право. Все изменения вносятся непосредственно в договор или оформляются доп. соглашением (если договор уже заключен), протоколом разногласий (при изначальном согласовании проекта договора).

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора с агентством недвижимости:

Спросить быстрее, чем читать! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

На что обратить внимание при выборе жилья

Агентство подбирает подходящее жилье для клиента, основываясь на заявленных им предпочтениях и в рамках финансовых возможностей.

Важно! Вот какими критериями руководствуется риэлтор при подборе объекта недвижимости:

• заявленной продавцом ценой на объект недвижимости;
• особенностями транспортного сообщения – насколько оно доступно, как близко от жил. площади расположены остановки;
• обустроенностью. Обращается внимание на благоустроенность придомовой территории, наличие детских площадок, стоянки и т. п.;
• тех. состоянием жилого дома, в котором расположена квартира. Проведен ли ремонт в подъезде, исправно ли работает лифт, мусоропровод;
• планировкой жилого помещения, какой вид открывается из окна квартиры;
• внутренним состоянием квартиры, наличием дефектов, качеством сантех. приборов, состоянием коммуникаций (водопроводных, отопительных, электросетей);
• инфраструктурой жилого района (есть ли поблизости мед. учреждения, детсад, школа, аптека, магазины и прочее);
• этажностью. В некоторых случаях важно, на каком именно этаже размещено жилье;
• характеристиками жильцов. Будет лучше, если соседи благонадежны, поэтому обращают внимание на их соц. статус. Никто не пожелает проживать рядом с шумными и проблемными соседями;
• давностью постройки, ее типовой принадлежностью (какие материалы использовались при постройке дома: кирпичи, панели, монолиты);
• экологической обстановкой. Не привлекает покупателей соседство с аэропортами, заводами, мусорными полигонами и т. п.

Приемлемость цены объекта недвижимости может оцениваться и самим специалистом – риэлтором.

Если же для покупателя этот вопрос первостепенный, то следует обращаться к квалифицированным оценщикам. Только так можно удостовериться в том, что цена недвижимости чрезмерно не завышена.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как вернуть 13% от покупки квартиры в 2019 году?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как происходит покупка квартиры через агентство в 2019

Как только покупатель окончательно определяется с необходимым ему жильем, следует другая столько же важная и сложная процедура – оформление. Обязанность агента – постоянное сопровождение клиента независимо от этапа.

Он оказывает посильное содействие и помогает с решением ряда вопросов:

• агентством производится полная проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Что имеется в виду? Насколько законны права собственника, выписаны ли все жильцы из квартиры, полностью ли дееспособен продавец? Специалист истребует выписку из ЕГРН, а также домовой книги, передает запросы в психоневрологические и наркологические диспансеры, проводит полную проверку документов, удостоверяющих право владения жил. площадью;
• проводится тщательная проверка жилья – могут ли на нее претендовать третьи лица, имеются ли обременения (возможно, жилье залоговое или находится под арестом);
• в процессе составления сторонами договора купли-продажи специалист обязан проследить, насколько правильно и грамотно составлен документ. Если обнаружены какие-то нюансы или несоответствия, что нарушило бы интересы покупателя и его права, об этом тут же сообщается;
• как только подписан договор, проводится расчет в рамках совершаемой сделки. Он может быть в двух формах: наличной и безналичной. Если оплата происходит первый способом, для покупателя оформляется расписка (она удостоверяет факт вручения определенной суммы). Наиболее эффективным и, несомненно, надежным методом безналичного расчета считается использование ячейки в банке;
• в дальнейшем потребуется провести гос. регистрацию прав покупателя как нового собственника;
• бывает, что покупатель не спешит с приобретением и утверждает вариант с поиском жилья в новостройке. В таком случае риэлтор должен особо внимательно заниматься поиском надежного застройщика. Необходимо проверить историю его деятельности, вовремя ли сдавались объекты, количество таких уже функционирующих объектов. Не лишним будет посетить сайт застройщика, посмотреть на учредительную документацию, ознакомиться с проектной декларацией;
• чтобы все нюансы организации оформления покупки жилья взял на себя ответственный риэлтор, клиенту потребуется оформить отдельную доверенность и заверить ее в нотариальной конторе.

Только с этим документом риэлтор вправе законно действовать в интересах своего клиента и от его имени, совершая юридически значимые действия, подписывать документы, заниматься их сбором и подготовкой, передавать, получать ответы.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора в 2019

Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то здесь существуют свои особенности.

Важно! И покупатель, и риэлтор должны обращать внимание на следующее:

• в каком состоянии находится дом и его придомовая территория. Тщательно осматривайте фасад, подъезд, зоны спортплощадок и детских площадок;
• при осмотре жилья следует сделать ударение на проверке работоспособности инженерных систем, вытяжки, сантехнических приборов. Оцените, насколько квартира освещена днем, присутствуют ли видимые недостатки;
• проведите сравнение фактического плана помещения с планом БТИ. Это необходимо, чтобы удостовериться в отсутствии незафиксированных элементов перепланировки;
• обязанность риэлтора – обнаружить проблемные юридические моменты (факт отсутствия разрешения на продажу от второго супруга, подделку документации, несовершеннолетних лиц, которых в дальнейшем проблематично выписать из жилья).

Учтите, что даже если договор, заключаемый с агентством, продуман до мелочей и грамотно составлен, это не говорит о стопроцентной надежности совершаемой сделки купли-продажи. Риэлтор не может охватить все потенциальные риски и предусмотреть все возможные варианты развития событий.

Рынок вторичной недвижимости становится полем для действия многих мошенников, поэтому подбирать жилье нужно очень внимательно и тщательно все перепроверять. Все проверочные действия необходимо сделать до момента заключения договора.

Именно посредник отвечает за итоговую сумму, которую покупатель заплатит за жилье. Обязательно необходимо торговаться, в особенности, если есть незначительные недостатки. Часто в таких случаях можно скинуть довольно приличную сумму.

Даже если у покупателя есть деньги на покупку недвижимости в отдельном ценовом секторе, представители агентства должны сделать все возможное, чтобы условия покупки стали наиболее выгодны для их клиента.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Стоимость риэлтерских услуг в 2019

Ценовая политика у агентств индивидуальная – каждый оценивает предоставляемые услуги по-своему. Компании помельче большей частью останавливаются на среднем ценовом уровне, определенном в их сфере деятельности. Если говорить о больших компаниях, то они диктуют собственные условия, утверждая свою стоимость и обосновывая ее результативностью, репутацией, значительным опытом и множеством положительных отзывов.

Оплачиваются услуги риэлтора нанимателем, которым выступает покупатель жилья.

Однако есть ряд факторов, которые могут отдельно влиять на стоимость риэлтерских услуг:

• юридическая сложность совершаемой сделки;
• время оформления договора;
• установленная стоимость объекта, на который претендует покупатель.

Внимание! Учитывая последний фактор, цена устанавливается в двух вариантах:

• цена за услуги назначается в твердой сумме. К примеру, от 30 до 100 тыс. рублей, учитывая, в каком регионе находится недвижимость;
• цена за услуги устанавливается в проценте от утвержденной суммы недвижимости. Преимущественно она определяется в размере 2-5 % от покупной суммы.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Не исключается и присутствие рисков во время купли-продажи жилья – третьи лица могут иметь умысел на совершение противоправных действий. Кроме того, статистика утверждает, что в большинстве совершаемых сделок к допущению ошибок приводит некомпетентность сторон.

Оказаться мошенниками могут, прежде всего, владельцы объекта недвижимости. Другой вариант – к делу привлекают представителей. Последние действуют, основываясь на поддельной документации, изначально заведомо незаконно, выступая соучастниками. Если окажется, что человек совершил сделку с такими лицами, ее признают незаконной, а значит, недействительной.

Покупатель будет оставаться владельцем жилья до тех пор, пока не появится владелец недвижимости и не опротестует сделку.

Учтите! Вот ряд признаков, по которым узнают мошенников. Они должны настораживать граждан, приобретающих недвижимость:

• посредники, с которыми взаимодействует сторона, работают или «по устному» поручению владельца и на основании поддельной доверенности;
• продажей недвижимости занимаются третьи лица. За владельца говорят, что он пока не может подойти ввиду постоянной занятости, отдыха за границей и т. д.;
• предлагают перечислить значительную сумму задатка за жилье. В ряде случае просят перечислить для гарантии совершения сделки 2,5 % от стоимости жилья;
• продавец (в т. ч. и представитель) на руках имеет пакет документации на реализуемое жилье, предлагает, не откладывая дело в долгий ящик, пойти к нотариусу и завершить сделку. Спешка должна вызывать подозрение;
• посредники поторапливают клиента, чтобы у последнего не было времени обдумать нюансы, ослабляют внимание выгодным предложением – цену на жил. площадь сбивают якобы «в связи со срочностью» решения вопроса;
• продавцы намеренно при совершении сделки устраивают беспокойную обстановку, чтобы убедить клиента совершить «выгодную» для него покупку дешевого жилья. По факту –квартира проблемная;
• продавец (в т. ч. в лице представителя) не позволяет клиенту ознакомиться с документацией, снять копии даже в условиях готовности внесения суммы задатка;
• продавец не хочет задействовать в сделке сторонних специалистов (риэлторов), обосновывая это дополнительными нежелательными затратами. Мошенники стремятся избежать проверки документов.

Если сам клиент не желает привлекать к делу представителей агентства недвижимости, он может столкнуться с самостоятельно созданной проблемой – неграмотность в юридических моментах оформления недвижимости приведет к ошибкам.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Как расторгнуть договор с АН

Какие бы пункты ни обозначались в договоре, заключаемом с риэлтерскими компаниями, вне зависимости от списка и условий оказываемых последними услуг на эту сферу распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 32 Закона у клиента (потребителя услуг) есть полное право на расторжение договора, причем сделать он может это, когда пожелает. При таком расторжении договоренности клиент обязан только возместить агентству стоимость оказанного объема услуг, но только при должном документальном подтверждении.

Заметьте! Обосновать отказ сотрудничать и расторгнуть договор можно следующими причинами:

• качество предоставляемых риэлторами услуг неудовлетворительное, нет никаких результатов их работы;
• клиент уже нашел искомый вариант недвижимости и оформил покупку;
• изменились бытовые (в т. ч. финансовые) обстоятельства – отпала необходимость в приобретении жил. площади.

Если договор аннулируется, передайте в адрес агентства письменное уведомление о данном факте. Нужно два экземпляра сообщения.

Как только уведомление передано в организацию, на втором экземпляре уполномоченное лицо проставляет отметку, свидетельствующую о получении.

Чтобы не передавать уведомление лично, направьте его почтой. Для этого используют заказное письмо с уведомлением о вручении.

Составляя документ, обозначьте намерение расторгнуть сделку и с определенной даты (укажите ее) отказаться от услуг фирмы.

При требовании организацией возмещения при аннулировании договоренности, спросите о документальном подтверждении расходов. Если их подтвердить не могут, то требование необоснованно.

Когда на момент расторжения сделки риэлторами уже получена авансовая сумма за услуги, верните часть денег. Возврату подлежит та сумма, на которую не оказаны услуги.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как уменьшить налог на недвижимость физических лиц?

У организации на выполнение обязательств перед покупателем по расторжению сделки и возврату оплаты есть 10 дней. Отсчитываются они с момента передачи уведомления. Если никакой реакции не последует, обращайтесь в суд (статья 31 Закона).

Покупатель вправе претендовать на компенсацию, если ему не вернули (несвоевременно вернули) оплаченное вознаграждение за предоставление услуги. Он вправе требовать 3 % от невозвращенной суммы за каждый просроченный день (статья 28 пункт 5 Закона).

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Большинство риэлтерских фирм предпринимают необходимые меры для минимизации ответственности, чтобы исключить финансовые потери. Даже учитывая, что на стороне клиента нормы действующего закона, практика показывает невозможность истребования с агентств сумм кроме выплаченного вознаграждения. Проблематично взыскание с них санкций и неустойки.

Чтобы гарантии на возмещение не были утрачены, следует изначально быть внимательным при составлении договора, четко обозначив границы ответственности риэлтерской компании.

Учтите! Помимо этого, клиент сталкивается с такими рисками при приобретении недвижимости:

• при оформлении документов по сделке допускаются ошибки;
• мошенники попытаются нажиться на фиктивном оформлении приобретения недвижимого имущества;
• при оформлении сделки не берутся в расчет имущественные интересы наследников либо несовершеннолетних граждан;
• изначально совершаемые в отношении недвижимости юридические действия (продажа, дарение, приватизация и т. п.) совершены с нарушением закона.

За любую из указанных выше ситуаций представители агентства никакой ответственности нести не будут. Защита в данном случае возможна только через титульное страхование. Таким образом, клиент обеспечивает для себя гарантию компенсации средств в случае возможной утраты прав на приобретенное жилье.

Для оформления обратитесь в страховую, получив полис титульного страхования. Такой вид страхования отличается от других тем, что он создает защиту только на случай, если произошли события, приведшие к потере недвижимости, о которых покупателю на момент совершения сделки известно не было.

Посмотрите видео. Покупка квартиры через агентство. Главные преимущества:

Тонкости и нюансы при показе квартиры покупателю.

Помимо умения презентовать и важно чувствовать настроение покупателя. Ниже я приведу тонкости, которые помогут вам выйти победителем из любой ситуации и обезопасят от неприятных инцидентов.

• То, что покупатель решил посмотреть квартиру, ещё не означает, что он уже решил её купить, но тот факт, что он видел её фотографии в объявлении, увеличивает эту вероятность. Помните об этом.
• Торг всегда уместен. Если после показа покупатель интересуется ценой квартиры, значит, что она ему понравилась. Чтобы не проиграть в цене заранее подготовьте аргументы для торга.
• Если вы хотите продать квартиру подороже, но её состояние не на высоте, проведите косметический ремонт (подклейте обои, замажьте трещины).Порой это позволяет существенно повысить цену кватиры, а значит увеличит вашу прибыль при продаже.
• Покупатели могут оказаться мошенниками или бандитами, которые ограбят показываемую квартиру. Поэтому старайтесь всегда узнать максимальною информацию о клиенте (фамилия, где работаети т. д.). На встречи с сомнительными покупателями берите второго человека. Им может быть стажер. Если при встрече клиент вызывает крайнее недоверие лучше откажитесь от сделки.
• Покупатель и продавец могут договориться о сделке и без вас. Не оставляйте их наедине друг с другом. Чтобы не допустить их досрочного знакомства назначьте место встречи с покупателем на расстоянии квартала от дома.
• Иногда родственники продавца против сделки, не позвольте им её испортить и будьте начеку.

Все ниже перечисленные советы работают вкупе, так как даже мелочь может испортить настроение покупателя. Будьте, внимательны, осмотрительны находчивы и у вас всё получится.

Видео по теме.

Досадные ошибки при продаже квартиры

Чем выше цена реализуемого имущества, тем сложнее найти покупателя. Квартира определенно относится к разряду дорогостоящей собственности и именно поэтому искать покупателя нужно исключительно среди людей, которые обладают денежными средствами на покупку жилья, а также конкретным стремлением обзавестись жильем.

Стоит выделить два основных способа продажи:

• без посредников (самостоятельно);
• с участием посредников (при помощи риэлтора и т.д.).

Продавать квартиру можно как первым, так и вторым способом. Это зависит от многих факторов, таких как:

• экономическая ситуация в стране (кризис);
• ситуация на рынке недвижимости в конкретном регионе;
• сам объект продажи (стоимость, расположение и т.д.);
• сезонные колебания.

Также стоит учитывать, что во многих регионах страны действуют различные государственные программы, направленные на помощь в приобретении жилья определенным категориям граждан (молодая семья, молодой специалист в сельской местности и т.д.).

Подобные программы осуществляются при помощи предоставления субсидий из федерального бюджета, из которых субъекты РФ предоставляют гражданам социальные выплаты на покупку жилья.

Поэтому при получении таких субсидий в субъектах РФ может увеличиваться спрос на жилье, так как такие денежные средства являются целевыми, то есть их можно потратить только на приобретение жилья.

Без посредников

До показа квартиры покупателям необходимо осуществить ее предпродажную подготовку. В первую очередь, нужно привести квартиру в порядок, она должна быть чистой. Также продавцу следует принять меры по устранению неприятных или резких запахов в квартире, если они имеются. По возможности должны быть убраны личные вещи, например, семейные фото, различные открытки, грамоты, чтобы не напоминать лишний раз потенциальному покупателю о том, что он на чужой территории.

Для объективной оценки готовности квартиры к приему покупателей можно пригласить друга или коллегу, чтобы они оценили внешний вид квартиры «свежим взглядом».

Стоит отметить, что лучше показывать квартиру каждому потенциальному покупателю отдельно. Необходимо постараться найти к каждому индивидуальный подход, не надоедать описанием характеристик квартиры при осмотре, дать покупателю самостоятельно осмотреться и оценить жилье. Необходимо отвечать на все вопросы, указать на плюсы продаваемого жилища.

Для успешного показа квартиры риэлтором, необходимо рассказать ему всю необходимую информацию о квартире. Не стоит скрывать недостатки и минусы квартиры. Лучше сразу сообщить о них риэлтору, и он решит, как именно показать минусы и плюсы квартиры, не испортив при этом общего представления.

Кроме этого, желательно осведомить риэлтора об особенностях района, в котором находится реализуемый объект (если он еще не знаком с ними).

Акцент нужно сделать на транспортных развязках, школах, торговых центрах и т.д., находящихся рядом с квартирой.

Если осмотр квартиры проводится совместно продавцом и риэлтором, лучше не мешать делать свою работу профессионалу, однако поправлять при необходимости. Также необходимо выслушать и по возможности выполнить рекомендации риэлтора, пригласив его на предварительный осмотр квартиры без потенциальных клиентов.

Многие продавцы недвижимости прибегают к услугам риэлтора не только ради поиска потенциальных покупателей, но и ради того, чтобы самим не тратить время на показ квартиры всем желающим. Для таких целей составляется отдельный договор на оказание услуг по показу квартиры. В данном случае риэлтору передается дубликат ключей и право показывать реализуемый объект клиентам. Обычно, за такую дополнительную услугу необходимо доплачивать, однако порой это выгодней, чем добираться до продаваемой квартиры.

Подобного рода договоры являются нормальной практикой, особенно когда реализуемый объект находится достаточно далеко от места жительства продавца.

Обычно доверенность на показ квартиры отдельно не выдается, а включается в общий «пакет» доверяемых действий. Таким образом, можно доверить риэлтору заключение договора купли-продажи, сбор документов, представление интересов в государственных органах и так далее. Стоит отметить, что подобная доверенность должна быть заверена только нотариусом.

Доверенность, заверенная юристом фирмы, оказывающей риэлторские услуги, не будет иметь юридической силы.

Поэтому на практике чаще встречаются договоры на показ квартиры отдельно от иных услуг риэлтора, в то время как доверенность на предоставление той же услуги включается в общий перечень услуг (заключение договора, представление интересов в государственных органах).

К таким вопросам нам надо быть готовыми заранее, чтобы в нужный момент не начать мямлить, заикаться и «путаться в показаниях», создавая у Покупателя впечатление, что «что-то тут не так, что-то он темнит, пойду-ка я лучше отсюда». Типовые вопросы Покупателя при осмотре квартиры, обычно, сводятся к следующему:

• «Почем опиум для народа?» — Этот вопрос риторический, на него отвечать не обязательно.
• Кто является собственником квартиры, сколько всего собственников, кто из них женат, есть ли среди них несовершеннолетние дети? — Вопросы касаются согласия супруга на сделку, и получения разрешения из Органов опеки и попечительства;
• Кто прописан в квартире? Возможна ли выписка до сделки? — Очевидно, что «юридически свободная» квартира более ликвидна, т.е.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки? Какие нюансы нужно учитывать при показе квартиры? Время показа (если есть такая возможность) тоже можно обратить в свою пользу. Замечено, что с утра (или хотя бы в первой половине дня) люди более спокойные, и более восприимчивы к положительному.

Их еще не напрягли на работе, они не уставшие, дневной стресс большого города еще не отпечатался в их настроении. Если нам удалось договориться с показом на утро – попытайтесь создать Покупателю хорошее настроение на весь день. Этот положительный фон будет им увязан и с нашей квартирой. Погоду тоже можно эксплуатировать себе на пользу.

Всегда ли я использую все из перечисленного? Нет. Но я такая дрессированная, что, когда сбиваюсь с ноги, мозг фиксирует неточности мгновенно. Есть вещи, которые делаю всегда: объясняю смысл, необходимость и технологию предпродажной подготовки, правила поведения клиента на показе; максимум возможного о предпочтениях покупателя выясняю по телефону (из этого выстраивается стратегия показа) и т.д.

Есть то, чем могу пренебречь в конкретной ситуации, с конкретным покупателем. Но прежде, чем можно будет давать себе вольность что-то делать, а что-то опустить, должна выработаться бессознательная компетентность. — По поводу запаха… Продавал квартиру под капитальный ремонт не в самом благоприятном районе Киева.

• Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
• Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
• Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
• Сфера деятельности.

Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?

1. Будьте вежливы, дружелюбны и подключите обаяние. Но, как и везде, знайте меру.

2. Заранее подготовьте ответы на вопросы, которые могут возникнуть у покупателя. Заминка при ответе не вызовет к вам доверия. Создастся впечатление, что вы либо чего-то не знаете, либо что-то недоговариваете.

3. Не стоит умалчивать о явных недостатках, покупатель и сам их увидит. При общении с клиентом очень важно выстроить доверительную атмосферу.

4. Попробуйте уравновесить недостатки достоинствами. Например: «Да напротив этого дома сейчас большая стройка, но уже через пол года на её месте будет семейный супермаркет»

5. Если квартиру выбирает семейная пара, постарайтесь осуществить приятное впечатление на женщину, так как практика показывает что её слово, зачастую, является решающим. Говорите ей следующие ключевые фразы «замечательный вид из окна», «удобная планировка», «легко добраться». Мужчине указывайте на высоту потолков и удобную парковку.

6. Предварительно наведите порядок и чистоту во всех комнатах. Уберите и спрячьте в шкаф все личные вещи: полотенца, расчёски, сумки, игрушки.

7. Если это возможно, расставите мебель так, чтобы в комнатах было максимальное ощущение пространства. Это спровоцирует клиента на покупку.

8. Постарайтесь представить продавца в «приятном свете» Никто не захочет жить в квартире, где раньше жили алкоголики либо уголовники.

9. Если рядом живут шумные соседи-музыканты, договоритесь с ними заранее о «времени тишины».

10. Если из квартиры открываются красивые виды, откройте занавески и помойте окна. Когда вид из окна оставляет желать лучшего, постарайтесь провести показ в тёмное время суток.

11. Не назначайте встречу когда на дорогах час -пик. Если покупатель будет долго добираться до квартиры, он может решить что она имеет удалённое положение.

12. Даже если покупатель невежлив и груб, оставайтесь доброжелательными и учтивым. Он может вам ещё позвонить.

13. Во время презентации в квартире не должно быть родственников продавца, договоритесь об этом заранее.

14. Никаких домашних животных и следов их жизнедеятельности (шерсть, запах)!!!

15. Позаботьтесь о наличии всех необходимых вещей и документов, у вас должны быть:

• Документы на квартиру.
• Технический паспорт квартиры. (в нем указаны все характеристики).
• Рулетку. (иногда клиент хочет измерить место под свою мебель)
• Договор показа.
• Договор купли продажи.

Видео по теме.

При подаче объявления о продаже квартиры лучше всего исходить из того, что в цену реализуемого объекта нужно заложить некоторую сумму для торга. Размер такой суммы должен быть небольшим, и такое небольшое завышение намного лучше, чем упоминание в тексте рекламы слова «торг». Также не стоит договариваться о снижении цены квартиры по телефону. Лучше всего организовать встречу, осмотр квартиры, и на месте обсуждать размер скидки.

Снижать заявленную стоимость жилища стоит лишь в том случае, если выявлены существенные недостатки квартиры.

Кроме того, для того чтобы быстрее реализовать квартиру необходимо идти на компромисс с покупателем, ведь он так или иначе желает приобрести имущество по наименьшей цене, поэтому порой нужно несколько снизить ранее установленную цену. Изначально нужно быть готовым к уменьшению цены, поэтому для этих целей возможно изначальное увеличение стоимости квартиры при подаче объявления.

Как торговаться при продаже квартиры При подаче объявления о продаже квартиры лучше всего исходить из того, что в цену реализуемого объекта нужно заложить некоторую сумму для торга. Размер такой суммы должен быть небольшим, и такое небольшое завышение намного лучше, чем упоминание в тексте рекламы слова «торг». Также не стоит договариваться о снижении цены квартиры по телефону.

Лучше всего организовать встречу, осмотр квартиры, и на месте обсуждать размер скидки. Снижать заявленную стоимость жилища стоит лишь в том случае, если выявлены существенные недостатки квартиры. Кроме того, для того чтобы быстрее реализовать квартиру необходимо идти на компромисс с покупателем, ведь он так или иначе желает приобрести имущество по наименьшей цене, поэтому порой нужно несколько снизить ранее установленную цену.

• Как быстро мы готовы собрать недостающие документы, и когда мы будем готовы выйти на сделку? — Зависит от состава пакета документов для данной сделки и от требований Покупателя о дополнительных справках-подтверждениях (напр., справки из ПНД и НД).
• Как мы планируем получать деньги, и на каких условиях? — Речь идет о способах расчета за квартиру (нал, безнал, момент получения денег и т.п.).
• Какая сумма предоплаты, и на каких условиях нас устроит? — Обсуждается сумма, срок, условия возврата, и документ/договор, под который будет передаваться предоплата (об этом – на следующем шаге).
• Возможен ли торг? — Категоричный отказ от торга для нас может быть оправдан только в случае явного роста цен на рынке, когда цена квартиры завтра выше, чем сегодня.

Вид из окон нашей квартиры может играть за нас или против нас, в зависимости от того, что это за вид. Если вид из окна ласкает глаз, грех этим не воспользоваться. Пошире распахиваем занавески и ведем Покупателя к окну (за окном, конечно, день и хорошая погода).

Освещение внутри помещения во многом определяет эмоциональный эффект от него. Тусклая лампочка под потолком, серые окна и темные углы наведут тоску даже на юмориста.

Как показывать квартиру покупателям

Видео по теме.

Собственник квартиры и ее покупатель должны прийти на встречу с паспортами, иными документами, подтверждающими полномочия и личность сторон сделки. Важно заранее обсудить способ передачи денег, порядка регистрации перехода прав по сделке, передачи квартиры новому владельцу. Риэлтор выступает в роли посредника, помогает сторонам согласовать все нюансы сделки, правильно оформить договор.

Ожидания клиента В оформлении сделок через риэлтора есть преимущества для каждой из сторон. Владельцу квартиры не нужно тратить время на размещение объявление о продаже, поиск покупателей, переговоры с ними.

В первую очередь, нужно привести квартиру в порядок, она должна быть чистой. Также продавцу следует принять меры по устранению неприятных или резких запахов в квартире, если они имеются. По возможности должны быть убраны личные вещи, например, семейные фото, различные открытки, грамоты, чтобы не напоминать лишний раз потенциальному покупателю о том, что он на чужой территории.

Легкий косметический ремонт также пойдет на пользу, еще стоит починить мелкие детали в квартире, например, дверную ручку или капающий кран в ванной. Для объективной оценки готовности квартиры к приему покупателей можно пригласить друга или коллегу, чтобы они оценили внешний вид квартиры «свежим взглядом». Стоит отметить, что лучше показывать квартиру каждому потенциальному покупателю отдельно.

Первым шагом на пути к реализации квартиры является поиск покупателя, готового приобрести подобное имущество. Наиболее простым и не затратным способом является размещение объявления о продаже недвижимости в интернете. Если же трата личного времени и сил неприемлема, то можно прибегнуть к помощи посредников, которые за оговоренную плату осуществят поиск потенциальных клиентов-покупателей.

Вторым шагом на этом пути является демонстрация реализуемого жилища покупателям. Без этого этапа не обойтись, к нему нужно тщательно готовиться — необходимо привести квартиру в «товарный» вид. Ради этой цели возможно нужно будет осуществить финансовые затраты, ведь даже легкий косметический ремонт имеет свою цену. Однако стоит отметить, что создание приятного внешнего облика такого имущества в разы повышает возможность ее реализации.

Также не стоит забывать, что показ квартиры не обязательно производить самому, так как подобное дело можно доверить профессионалу-посреднику на основании заключенного договора. Кроме того, нужно быть готовым к возможному «торгу» в процессе продажи квартиры.