КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Статьи
Е. Кальчевская
Разделы:
Эксплуатация недвижимости; Экономика и управление недвижимостью; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью

В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Закон 1541-1) приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Не все так просто…

Согласно п. 1 статьи 158 Жилищного кодекса (ЖК) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, исходя из всего вышесказанного, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, а значит на гражданах, приватизировавших жилые помещения. При этом отметить, что изношенность жилищного фонда в России в среднем составляет 70%.
Следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г. указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.
Значит, получается, что проводить капитальный ремонт должен все же собственник.

О сроках обращения…

Согласно ГК в случае, если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться за понуждением к исполнению обязательства в суд.
При этом общий срок исковой давности устанавливается в 3 года (статья 196 ГК). Говоря о неисполнении наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, мы говорим о неисполнении обязательства, срок исполнения которого не определен. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (п. 2 статьи 200 ГК).

При этом согласно п. 2 статьи 314 ГК в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Требовал ли дом ремонта на момент приватизации…

Нанимателям необходимо установить, требовал ли многоквартирный дом ремонта на момент приватизации.
Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества (п. 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (Закон 185-ФЗ)).
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с п. 3 статьи 15 Закона 185-ФЗ относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыш;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
• утепление и ремонт фасадов.

Получение доказательств наличия потребности в проведении капитального ремонта сводится к получению письменного заключения любой организации, имеющей соответствующую лицензию, о перечне работ, необходимых для приведения жилого дома в технически исправное состояние.

Получение средств на капитальный ремонт…

Получить с должника средства, равные финансовому эквиваленту стоимости капитального ремонта в целях самостоятельного их расходования, можно двумя путями:

• потребовать от суда указания в решении на то, что в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика (п. 1 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса);
• предъявить в суд требования о взыскании убытков в порядке статьи 15 ГК, а не о понуждении к исполнению обязательства.

Основная проблема заключается здесь в истце – лицо, обращающееся в суд, должно иметь полномочия действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме или же являться лицом, обслуживающим многоквартирный жилом дом и несущим ответственность за его нормальное техническое состояние.
Существует 3 варианта уполномочивания какого-либо лица действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирным доме:

• уполномочивание лица на основании нотариально удостоверенной доверенности (статья 185 ГК). При этом в рассматриваемом случае нотариальная доверенность должна быть выдана каждым собственником;
• уполномочивание лица на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, когда лицо является собственником (п. 3 статьи 164 ЖК);
• уполномочивание лица, не имеющего собственности в многоквартирном жилом доме, на основании решения общего собрания собственников и выданных большинством собственников доверенностей в простой письменной форме (п. 3 статьи 164 ЖК);

Самым оптимальным вариантом является обращение в суд обслуживающей организации, нанятой собственниками для содержания дома, уполномоченной на обращение в суд в защиту их интересов на основании решения общего собрания и выданных доверенностей.

Приватизация капитальный ремонт

1. При приватизации квартиры в настоящее время нужно ли будет платить за капремонт за предыдущие года.

1.1. Нет, не нужно. До приватизации собственником была администрация, она и оплачивала кап. ремонт.

2. Я не плачу взносы на капитальный ремонт. Почему? Потому что:
1-при приватизации мне должны были сделать капремонт
2-дом за 50-60 лет ни разу не видел капремонта
3-квитанцию присылают только на мое имя (оплата за всю площадь), хотя на мне только половина площади.
4-я плачу подоходный налог. Этого мало?
5-мне начисляют пени за несуществующий долг (денег я уних не занимал)
6-почему государству можно нарушать закон, а мне начисляют пени за несуществующий долг?

2.1. Здравствуйте. Вот все эти вопросы Вам нужно адресовать руководству государства, а не юристам нашего сайта.

2.2. Сегодня Жилищный Кодекс РФ ясно дает понять, что содержание жилья, а также его ремонт должен осуществляться в полном объеме за счет средств собственника. Общие положения о капитаольном ремонте прописаны в главе 15 ЖК РФ.
Согласно ч.1 ст.169 ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
Возможность не оплачивать взнос для целого многоквартирного дома есть в нескольких случаях и основные из них определены ч.2 ст.169 Жилищного кодекса:
— здание в аварийном состоянии и подлежит сносу (оплата без капремонта в перспективе не производится);
— дома, которые расположены на земле, изымаемой для государственных и муниципальных целей.
1. Вы, как вариант, можете расприватизировать вашу квартиру и вернуть её в собственность муниципалитета, (сославшись на невыносимые условия и ветхость жилья). А наниматель социальной квартиры не обязан платить взносы, так он не является владельцем помещения. Государство освобождает некоторых граждан от оплаты услуг фонда. Различного рода льготы по оплате платежей имеют:-пенсионеры, достигшие возраста 80 лет, проживающие одиноко или в семье, состоящей из нетрудоспособных лиц, имеют право на государственное возмещение в полном объеме;-неработающие граждане пенсионного возраста имеют скидку в 50 %;-инвалиды, и семьи, имеющие детей-инвалидов;-малоимущие жители;-многодетные жильцы или неполные семьи в зависимости от доходов;-иные группы населения, указанные в нормативных правовых актах субъектов страны. (Некоторые льготники должны оплачивать квитанции в полном объеме. А органы власти переводят на их банковские счета ежемесячную компенсацию).
Все перечисленные варианты позволяют на законных основаниях оформить отказ от оплаты капитального ремонта.
2. О том, что дом за 50-60 лет ни разу не видел капремонта, нужно не молчать, а жаловаться собственникам в управляющу компанию. Если не помогает, то в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Ростехнадзор. И.т.д.
3. О том, что квитанцию присылают только на ваше имя, тоже от части ваша вина вина как собственника. В квитанциях наверняка указан телефон для связи по которому можно связаться и поговорить о вашей ситуации. Любой вопрос можно решить, если не сидеть молча. Нужно общаться с Советом дома выяснить было ли общее собрание жильцов по поводу кап. ремонта, если да узнать результат собрания. Принимали ли жильцы на общем собрании вопрос о накоплении суммы на кап. ремонт на специальном счете или нет? Вы должны быть в курсе всех решений проводимых домом. Так как повторюсь, с изменением ЖК РФ в 2006 г. собственник полностью несет бремя содержания своего имущества и именно собственники решают кто будет управлять их домом и в какой форме. Тесть, вам не получится игнорировать платёжки безнаказанно в течении продолжительного срока, потому что местные органы власти имеют право истребовать просрочку с неплательщиков.
Региональный оператор также обязывают не желающих вносить обозначенные суммы жителей выплачивать пени и штрафы.
За первые несколько месяцев неуплаты в почтовый ящик придет уведомление о возможной подаче иска для решения вопроса. Лучше решить вопрос путем переговоров и возможно даже составить соглашение о рассрочке на оплату.
4. Все мы платим подоходный налог, но взносы на капитальный ремонт это другое. Взносы на кап. ремонт «позволяют хоть как то залатать старые дома жилого фонда», которых к сожалению в России очень много.
5, 6.Согласно ст. 155 ЖК РФ 14.1. собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.
Исходя из положений законов, пени могут быть начислены за неисполненное какого-либо обязательства. В данном случае Вы не исполнили своё финансовое обязательство перед Фондом, а именно не оплатили обязательные взносы за будущий капитальный ремонт. Таким образом, начисление пеней было правомерно.

3. Наш дом, до 1991 года, был ведоственный, но капремонт не сделали по закону \» О приватизации жилищного фонда\» по ст. 16. Надо ли платить взносы за капремонт, если государство не сделало капремонт по закону.

3.1. Добрый день! В любом случае обязанность по оплате за капитальный ремонт установлена в ст. 169 ЖК РФ, к сожалению, все равно придется оплачивать, иначе будет расти долг.

3.2. В законодательстве указаны только 3 случая, когда жильцы освобождается от взносов на капремонт-дом не внесен в соответствующую региональную программу;-участок, на котором располагается многоквартирное здание, изымается в пользу государственных структур;-здание находится в аварийном состоянии и подлежит сносу в самое ближайшее время.

4. Приватизация квартиры в многоквартирном доме должнали проводится после капитального ремонта или это только слова. В нашем доме сделали капитальный ремонт крыши это еще в то время когда было ЖКХ. Все отдушины и вентиляционные проходы просто сломали и заволили мусором. Жильцы дома нашли выход и сейчас у нас вся вентиляция проходит под крышей дома. И как санэпидемстанция разрешила ЖКХ такой произвол.

4.1. Здравствуйте.
Хочется задать Вам встречный вопрос: А как же жильцы многоквартирного дома допустили, чтобы ЖКХ «завалили и поломали все воздухо и вентиляционные проходы»?
Конечно же приватизация, т.е. бесплатная передача жилья в собственность граждан должна передаваться с исправным имуществом, а жильцы должны были бы принять в этом самое активное участие, как будущие собственники этого многоквартирного дома.
С уважением.

5. Долевая приватизация между: свекровью и двумя сыновьями. Прописана была она одна, за капремонт не платила т к являлась дети войны и старше 70 лет. 13.02.17 свекровь умерла пришли квитанции на оплату за капремонт, в наследство вступим только в августе 2017, т к она оставила завещания на невестку. По какому и какой размер мы должны оплачивать квитанции за капремонт? Спасибо.

5.1. Здравствуйте, за кап ремонт сумму насчитывает вам жилищно управляющая компания из расчета ваших квадратных метров, уточните в компании какая сумма.

6. Мне в течении года (с момента приватизации квартиры) не приходила квитанция за капремонт, а через год пришла с долгом и с пени. Что делать?

6.1. Оплачивать. Единственное, начисление пени можно оспорить. Для этого пишите претензию в УК. Не поможет вопрос по пени придется решать в судебном порядке.

7. Должен ли гражданин платить за капитальный ремонт, если договор приватизации на руках, но при этом не прошёл регистрацию в Росреестре, или же муниципалитет должен сам оплачивать квитанции за кап. ремонт?

7.1. Добрый день!
В соответствии со ст.67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, проводить текущий ремонт жилого помещения. В свою очередь наймодатель обязуется осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и имеет право требовать с нанимателя внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

7.2. Согласно требованиям статьи 169 жилищного кодекса российской федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возлагается на собственника. Поэтому если нет регистрации в росреестре, взносы обязан оплачивать муниципалитет как собственник. Однако имейте в виду, что долги по взносам переходят на нового собственника в отличие от коммунальных долгов.

7.3. Здравствуйте! Вы оказались в ситуации, когда, с одной стороны, Вы собственник, а формально им не являетесь, а так как все правовые нормы формальны., то платить не должны.

7.4. Добрый день! Это обязанность собственника оплачивать капремонт. Собственником является муниципалитет, поэтому они и обязаны оплачивать.

7.5. Здравствуйте.
Согласно требованиям статьи 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возлагается на собственника.
Коли договор приватизации заключен столо быть оплачивать кап ремонт придется.
Счастья Вам, добра и благополучия, с уважением коллектив ООО «ОРИОН».

8. Хочу обратиться в администрацию города с претензией по статье 16 закона о приватизации и о капремонте. Но проблема в том, что я не приватизировала квартиру, а купила. В нашем доме есть люди, приватизировавшие квартиру год назад. И мы можем доказать, что дом нуждался в капремонте на момент этой приватизации. Но ведь соседке ходить по судам не на захочется. И все-таки как мне добиться от администрации исполнения обязательства по капремонту?

8.1. Здравствуйте. Если капремонта не было реально, то какая разница — как Вам досталась квартира?
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

8.2. Надо исходить из того, что если на момент приватизации ПЕРВОЙ квартиры в МКД кап. ремонт этого МКД не требовался, то с этого момента, увы, ОБЯЗАННОСТЬ оплаты кап. ремонта лежит уже на ВСЕХ собственниках помещений в данном МКД, в том числе и на собственнике (собственниках) — «частниках».

9. После приватизации квартиры я узнала, что муниципалитет не платил капремонт. Теперь этот долг требуют с меня. У меня вопрос, что сделать, чтобы не платить этот долг, сумма большая. Если подавать в суд, то на кого и стоит ли это делать. Буду благодарна за советы.

9.1. Здравствуйте, Сергей
никакой суд вам не нужен. Просто не платите за тот период, пока вы не были собственником
Желаю Вам удачи и всех благ!

9.2. Здравствуйте.
Не нужно вам ничего платить. Вы не должны платить за тот период, за который собственником был муниципалитет. Отправляйте их в суд.

9.3. Здравствуйте!
Долг за капитальный ремонт при переходе права собственности переходит к новому владельцу. Поэтому Вы должны оплатить взносы.
Согласно ст 158 Жилищного кодекса:
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

9.4. Здравствуйте. Вы не должны ничего платить за тот период когда они были собственником. Подавать в суд вам тоже ничего не нужно. Если требования предъявляют отправляйте их суд, обсуди будете возражать против удовлетворения исковых требований ссылаясь на то что в тот период времени вы не были собственником.

10. После приватизации квартиры оказалось что муниципалитет не оплачивал капремонт теперь этот долг требуют с меня могу ли я его оспорить спасибо.

10.1. Муниципалитеты его вообще не платят, нет у них в бюджете такой статьи, а ваши обязанности возникают с момента государственной регистрации права, вы не должны платить за кап ремонт до момента регистрации ваших прав вообще. В суд обращаться вам не с чем. Напишите ответ на требование, что ваши права собственника возникли с такого-то числа, поэтому вы готовы платить с даты государственной регистрации. Обязательств по уплате долгов предыдущих собственников вы не давали.

10.2. Уважаемый Сергей Викторович! Разъясняю Вам, что в силу статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст.158 ЖК РФ и ст.210 ГК РФ собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут обязанность по производству капитального ремонта после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в МКД. Согласно ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. В обзоре законодательства, который утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, дается чёткое пояснение вышеназванной статьи закона: в тех домах, где на начало 90-х годов требовался капремонт (а это большинство «хрущевок»), работы должны выполняться полностью за счет муниципалитета. Примечание: согласен с коллегой в том, что об этой правовой норме муниципальные органы власти предпочитают не вспоминать, одновременно требуя от жильцов вовремя вносить коммунальные платежи и/или взносы.

11. Приватизация квартиры была в мае 2016 года. Квитанция по капитальному ремонту пришла за период 2014. 2016 года. За какой период должна заплатить.

11.1. Приватизация квартиры была в мае 2016 года. Квитанция по капитальному ремонту пришла за период 2014. 2016 года. За какой период должна заплатить.
Здравствуйте! С Вас вправе взыскать взносы на кап ремонт за последние 3 года, если прежний собственник не оплачивал взносы, так как долги переходят к новым собственникам квартир.

11.2. За весь указанный период нужно платить, поскольку требования выставлены в пределах трехлетней давности. Желаю удачи и всех благ.

12. Я инвалид первой группы. После приватизации оплата за квартиру выросла. Добавился капремонт, льгота на него составляет 50% до 33 квадратов. И вторая графа содержание жилого помещения, там сумма 1321 р. и он без льготы. Как мне сказали что эту льготу сняли с инвалидов и отдали Ветеранам труда. У меня мама Ветеран труда, проживает со мной и прописана. Распространяется ли эта льгота на меня? И на какой закон ссылаться и куда обратиться для получения этой льготы.

12.1. Льгота за содержание жилого помещения для инвалидов сохранилась и никто ее не отменял, поэтому обращайтесь в соц. защиту с данным вопросом.

13. Можно ли не платить за капремонт, если до приватизации дом нуждался в капитальном ремонте, но его не провели, и сейчас не собираются проводить.
Сейчас жильцы хотят выйти с иском в суд по ст.16 закон о приватизации жилищного фонда, который обязывает бывшего наймодателя произвести его даже после передачи жилья в собственность.

13.1. Добрый день, увы, но за капитальный ремонт вы обязаны платить согласно начисленной суммы в вашей квитанции, т.к. данный платеж является обязательным

13.2. Да, такой вариант побуждения местной администрации к исполнению своих обязательств существует. Удачного решения ситуации.

14. Могут ли должность города по оплате капитального ремонта жилого помещения до момента приватизации возложить на собственника жилья после его приватизации если квартиросъемщик не имел задолжности по платежам.

14.1. Без согласия нанимателя, приватизировавшего жилплощадь — не могут.

15. Недавно узнал что по закону перед приватизацией квартиры жкх обязаны сделать капремонт в квартире и на это были выделены государством немалые деньги, что можно сделать если этого не произошло.

15.1. В зависимости от того, когда произошла приватизация- Вы можете требовать либо произвести ремонт, либо взыскать с администрации суммы, затраченные на него (если администрация откажется его делать). Если же с момента приватизации прошло более 3-х лет, то Вами пропущен срок исковой давности, фактически Вы можете подать исковое заявление, но если администрация заявит о пропуске срока, то ничего сделать уже будет нельзя.

16. Дом двухквартирный, приватизация жилья и земли есть! Пришел счет на капитальный ремонт! Должны ли мы платить?

16.1. Платят взносы на капитальный ремонт собственники домов где более двух квартир

17. Как обязать наймодателя сделать капремонт жилого помещения, которое на момент приватизации находилось по их же вине в ненадлежащем состоянии через суд? какие законы ИСПОЛЬЗОВАТЬ?

17.1. Это очень сложная тема Есть судебная практика по данной теме но она в основном отрицательная Здесь ссылка на Закон РФ О приватизации жилищного фонда в РФ В этом законе прописано что жилые помещения перед приватизацией должны быть отремонтированы

18. Есть определение КС РФ о том, что если капремонт дома на момент начала приватизации квартир ни разу не проводился, то администрация города обязана его провести за свой счёт.Куда писать заявление-в прокуратуру или в суд?

18.1. И туда, и туда можете.

19. Я не оформил приватизацию. Но меня заставляют платить за капремонт. Законно?

19.1. Добрый день! не законно, платить вы не обязаны

20. Дом 1957 года постройки, должна ли я платить за капремонт, если на момент приватизации он не был отремонтирован. Спасибо.

20.1. Здравствуйте. Нужно платить.

21. Правда ли, что при приватизации квартиры должны сделать в ней капитальный ремонт и только после этого передать в собственность?

21.1. Нет, это не правда, законом о приватизации не предусмотрено. Нужен только договор социального найма заключить. Удачи!

21.2. Это какие-то сказки. Не верьте этому. В то же время если речь идет об аварийном жилье, то приватизация такого жилья запрещена законом.

22. Обьясните разницу произведенного капитального ремонта в квартире до приватизации и после.

22.1. В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Но, не все так просто на практике, как в теории…

23. Должен ли муниципалитет сделать капремонт перед приватизацией. Квартира муниципальная.

23.1. ДА, ремонт сделать обязан.
УДАЧИ ВАМ

24. Дом стоит 50 лет без капитального ремонта. Закон о приватизации ст.16 говорит о том, что государство должно сделать этот ремонт, если он до момента приватизации не был сделан в соответствии с временными нормативами. Теперь, не исполнив свои обязательства в соответствии с Законом, нам вводят ежемесячные платежи за капитальный ремонт. По логике, мы должны платить только после того, как нам вернут долг в виде капитального ремонта. Права ли я? Не было ли решения по такому вопросу в Арбитражном суде?

24.1. Здравствуйте!
Взносы на капитальный ремонт являются обязательными для собственников жилых помещений. Поэтому вне зависимости от проведения капитального ремонта, Вы все равно должны делать взносы.

25. Начали приватизацию квартиры в апреле, пришла квитанция за капитальный ремонт с октября прошлого года. Должны ли мы платить по квитанции за эти месяцы если квартира еще не была в нашей собственности.

25.1. Нет, не должны платить

26. Дом на момент приватизации за 50 лет не был на капитальном ремонте ни разу. Попадёт ли он под 16 ст закона о приватизации, где указано что капитальный ремонт должен быть произведён за счёт предыдущего собственника. В моём случае за счёт муниципалитета.

26.1. Пока подпадает. НО! Если у властей НЕТ денег, то «бесплатного» кап. ремонта дождаться будет сложно.

27. Объясните: наш дом не многоквартирный, при приватизации капитального ремонта не было.
Отказались от содержания здания так что никакого ремонта не было. Дом 1905 года. Как отказаться от оплаты капитального ремонта.

27.1. Что значит не многоквартирный? Одна квартира всего?

27.2. Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Если Вы дом блокированной застройки (жактовский дом) то Вы не должны быть включены в программу капитального ремонта, напишите соответствующее письмо в АМС об исключении из программы, в случае отказа обжалуйте решение.
Письмо Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства РФ по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»
Вопрос 1:
Подлежат ли включению в региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, и дома блокированной застройки?
Ответ:
В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональные программы капитального ремонта) в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — МКД).
В региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД подлежат включению все МКД, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) МКД, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Состав общего имущества МКД определяется в соответствии с разделом I Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
Поскольку в МКД, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы Жилищного кодекса в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются, и, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Статьей 16 Жилищного кодекса определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом». В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 указанной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.
В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к МКД.
Таким образом, дома блокированной застройки не подлежат включению в региональные программы капитального ремонта.

Ремонт в квартире больше не служит аргументом для повышения цены при ее продаже Фото: ИТАР-ТАСС/ Максим Шеметов

На вторичном рынке жилья в Москве практически исчез покупательский интерес к квартирам без ремонта, констатируют риелторы. «Квартиры без ремонта если и продаются, то только в более современных зданиях. Жилье в домах старого фонда (пяти- и девятиэтажных домах) сегодня практически не реализуется», — говорит управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Такая ситуация связана с падением платежеспособности населения, удорожанием строительных и ремонтных материалов, и риелторы считают ее характерной для кризисного рынка.

Для того чтобы реализовать неотремонтированное жилье, продавцам приходится снижать стоимость лота не менее чем на 15%, сообщается в пресс-релизе компании «Инком-Недвижимость». «Чтобы продать квартиру, которая требует капитального ремонта, включая замену сантехники и электрики, продавцу необходимо снизить стоимость примерно на 15–20% от среднерыночной», — подтверждает Марина Толстик.

Хорошее состояние квартиры во многих случаях перестало быть основанием для увеличения стоимости сделки, ремонт лишь повышает ликвидность жилплощади. «Если говорить о массовых сегментах, то даже качественный ремонт сейчас не служит аргументом для собственника при торге. Но ремонт все равно нужен, чтобы реализовать объект хотя бы по среднерыночной цене», — отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Пример предложения вторичных квартир в СВАО Москвы, ст. м. «ВДНХ», Ярославское шоссе

Состояние жилплощади	Описание	Цена объекта
Без ремонта	Двухкомнатная квартира на 5-м этаже 5-этажного панельного дома. Общая площадь – 46 кв. м, жилая – 31 кв. м, кухня – 6 кв. м.	6,15 млн руб.
Среднее состояние	Двухкомнатная квартира на 5-м этаже 5-этажного панельного дома. Общая площадь – 48 кв. м, жилая – 30 кв. м, кухня – 7 кв. м.	6,3 млн руб.
С ремонтом	Двухкомнатная квартира на 4-м этаже 5-этажного панельного дома. Общая площадь – 46 кв. м, жилая – 30 кв. м, кухня – 6 кв. м.	6,9 млн руб.
Источник: «Инком-Недвижимость»

Сегодня до 90% сделок на вторичном рынке жилья, по словам Сергея Шломы, приходится на альтернативные операции купли-продажи, когда согласно условиям договора их участники должны в оговоренный срок освободить прежнюю жилплощадь и переехать в новую. «Поэтому голые стены для них — не вариант. Стереотип, что большинство покупателей на вторичном рынке немедленно после покупки очищают квартиру до основания и начинают ремонт «под себя», не соответствует действительности. На самом деле доля таких клиентов не более 15%», — отмечает риелтор.

На отсутствие спроса на квартиры без ремонта влияет и тот факт, что с рынка ушли частные инвесторы, которые раньше зарабатывали на перепродаже отремонтированных квартир, следует из материалов «Инкома». Они специально покупали квартиры в плохом состоянии со скидкой, приводили их в порядок, создавая добавленную стоимость, и продавали по цене выше среднего на 10–15%.

Сейчас такой бизнес фактически прекратил свое существование — почти все сделки проходят только при необходимости решения актуальных жилищных вопросов, говорится в материалах «Инкома». Притом что у потребителя сейчас есть выбор — на каждые десять объектов в продаже приходится не более двух потенциальных покупателей. И они в первую очередь останавливаются на ликвидных квартирах — в хорошем состоянии и по цене, которая соответствует покупательским ожиданиям, говорит Сергей Шлома.

Затраты на капитальный ремонт квартиры комфорт- и экономкласса на вторичном рынке жилья, по данным «Инкома», сегодня обойдутся в среднем в 1–1,5 млн руб. Однако данная сумма может сильно меняться с учетом индивидуальных параметров жилплощади и пожеланий.

Владимир Миронов

Квартира требует капитального ремонта

Ведь, если квартира требует капитального ремонта, жить в ней становится совершенно невозможно. В ней обсыпается штукатурка со стен, бугрятся полы, протекают трубы и краны, искрит электропроводка, гуляют сквозняки, не открываются окна и перекошены двери. Тут просто необходимо принимать срочные меры, но, лучше не доводить до такого состояния.

Компания «ДОМ» оперативно и качественно выполнит капитальный ремонт в вашей квартире по цене от 2900 рублей за квадратный метр и с гарантией на 5 лет! Спешите сделать заказ по телефону 8(800)707-1337.

В основном, квартира требует капитального ремонта в двух случаях:

• когда вы купили неотделанную еще квартиру в новостройке
• когда ремонта требует квартира, в которой уже длительное время жили.

1. Квартира в новостройке

Если вы купили новую квартиру без отделки, вы избавляетесь от одного из довольно сложных этапов капитального ремонта — удаления штукатурки и демонтажа перегородок, особенно, если вы купили квартиру со свободной планировкой, где все перегородки вы будете устанавливать сами, по своему желанию и согласно утвержденным плану и дизайну.

Дальнейший процесс ремонта проходит, как и в квартире, в которой уже довольно долго жили.

2. Жилая квартира, требующая капитального ремонта

Даже качественно сделанный ремонт, со временем приходит в негодность. Ведь материалы, даже самые качественные не вечны.

В среднем, квартира требует капитального ремонта раз в двадцать лет, а при регулярном проведении косметических ремонтов и своевременном устранении неполадок и проблем, можно не прибегать к нему и в течение тридцати и более лет.

Но, рано или поздно, такая необходимость, все-таки, возникнет. Только ее не стоит воспринимать как неизбежное зло, а, просто, как возможность изменить уже поднадоевший интерьер, а то и вообще начать новую жизнь с нового лица вашей квартиры.

Для этого, конечно, нужно демонтировать все старое, иногда, вплоть до некоторых стен (на что следует получить специальное разрешение).

Работы общие для всех квартир требующих капитального ремонта

Если предположить что вы уже утвердили дизайн-проект вашей квартиры, выбрали компанию, которая сможет воплотить его в жизнь, оформили все документы и внесли задаток, то все что вам остается делать, это с нетерпением ждать завершения ремонта, время от времени наведываясь на объект, для контроля или больше для собственного спокойствия.

Потому что все остальное берут на себя профессиональные ремонтники. И пусть некоторые утверждают, что на каких-то этапах можно сэкономить, сделав все самому. Но хотите ли вы, следующие лет тридцать смотреть на кривые откосы, или постоянно затапливать соседей? Вы будете намного спокойнее и уверенней себя чувствовать, доверившись опытной бригаде, которая может дать гарантию на проведенные ею работы.

После того как начнутся работы, что старая, что новая квартиры понемногу обретают жизнь, наращивая стены, перегородки, слои штукатурки, пробиваясь сквозь все это жилами труб отопления и водоснабжения, нервами электропроводки и ожидая, когда же в них появится их душа – жильцы.