ХОЛЛИВИЗОР

Владимир Путин подписал закон, направленный на борьбу с самовольным строительством. Разбираемся, что теперь грозит собственникам таких построек Фото: DPA/TASS

Президент России Владимир Путин подписал закон, регулирующий правила сноса самостроя или приведение его в соответствие с требованиями.

Документ размещен на официальном интернет-портале правовой информации. Закон принят Госдумой 26 июля и одобрен Совфедом 28 июля 2018 года. Поправки в Гражданский кодекс подготовлены по поручению президента, которое было дано по итогам заседания Госсовета по вопросам развития стройкомплекса.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Документом вводятся конкретные основания сноса таких сооружений. Согласно новому закону, у собственников незаконных построек теперь могут изъять землю, если они откажутся сносить свои дома. В каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач — в материале «РБК-Недвижимости».

Что такое самострой

Самовольной постройкой признают здания или иные постройки, возведенные без законных на это согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем. Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя.

В каких случаях не снесут

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией.

Что не признают самостроем

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также ваш дом не снесут, если вы не знали об установленных законом нормах и ограничениях, действующих на вашем земельном участке.

Кто принимает решение о сносе

Суд выносит решение о сносе таких простроек или приведение их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. Также в некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градострорительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

За чей счет будут сносить

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

Сколько времени дадут на снос

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

За что изымут участок

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

У многих владельцев частных домов до сих пор их право на строение никак не оформлено. Зачастую у них нет и разрешения на строительство. А такое положение вещей рано или поздно может закончиться плохо. Ведь постройка считается самостроем, и местные власти вправе через суд ее снести. Не говоря уже о том, что такой дом нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству.

Принятый в 2006 году закон о дачной амнистии дал право владельцам такой недвижимости оформить право собственности без особых бюрократических проблем. Главное – чтобы был правоподтверждающий документ на земельный участок под неузаконенным строением.

Это было выгодно государству: есть собственник дома – есть кому платить налог на имущество.

Но проблемы все равно остались…

КТО НЕ ПОДПАДАЕТ ПОД ДАЧНУЮ АМНИСТИЮ

Под закон о дачной амнистии подпадают далеко не все постройки. Например, в законе сказано, что амнистия касается только индивидуальных жилых домов. Но как быть, если дом строился на две или три семьи, а земля под ним — оформлена на нескольких собственников?

Или — другая ситуация. Закон распространяется только на жилые домовладения, высотой до трех этажей. А что тогда делать владельцам четырехэтажного жилья? Сносить верхний этаж? Зачастую, это технически невозможно без разрушения всего строения.

Однако, в обоих случаях Росреестр откажет в регистрации права на дом, сославшись на закон.

И это – лишь наиболее распространенные ситуации, когда не работает дачная амнистия. Частных случаев намного больше: ведь строительство каждого дома – это отдельная история со своими нюансами.

ЧТО ДЕЛАТЬ ВЛАДЕЛЬЦУ САМОСТРОЯ

Увы, владельцам домов, не подпадающих под действие закона о дачной амнистии, остается только идти в суд за признанием своего права собственности.

Если стоимость постройки – меньше 100 тысяч рублей, то иск рассмотрит мировой судья, если больше – то придется обращаться в районный суд. В любом случае, иск подается в судебный орган по месту нахождения спорной недвижимости.

Ответчиком по иску будет орган местной администрации, который уполномочен выдавать разрешения на строительство.

С одной стороны, если это не нарушает ничьих интересов, судья вправе своим решением признать самовольную постройку законной собственностью истца. С другой стороны, есть четкий перечень оснований, без которых легализовать строение – невозможно. Они таковы.

1) Земельный участок, на котором находится дом, должен быть в собственности (или – в бессрочном пользовании) истца.

2) Планировка территории поселения должна предусматривать возможность строительства жилья на таком земельном участке.

3) Здание должно соответствовать всем строительным нормам и правилам. Отступления от этих норм могут быть лишь незначительными.

4) Не должно быть споров, кому дом в действительности принадлежит.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НАДО СОБРАТЬ

К иску о признании права собственности на самовольно возведенное строение прилагается такой комплект документов.

1. Документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором расположен дом, и кадастровый паспорт на землю.

2. Технический план здания, который вправе изготовить кадастровый инженер: как частный, так и из местного БТИ. Если имеются ранее выданные документы БТИ, то можно приложить их. Эти документы необходимы, чтобы подтвердить параметры здания (этажность, площадь), право на которое просит признать истец.

3. Доказательства, что здание построено на деньги истца. В этом случае можно представить документы о покупке стройматериалов и договор с подрядчиком, осуществившим постройку. Если дом построен самостоятельно — следует просить суд вызвать конкретных свидетелей, которые подтвердят, что дом построен именно истцом.

4. Заключение экспертизы, что постройка соответствует строительным нормам и правилам, и не угрожает жизни и здоровью граждан. Существует множество организаций, которые делают такие досудебные экспертизы для частных лиц.

5. Письмо из органа по охране окружающей среды, которое подтвердит, что возведение спорной постройки не противоречит природоохранному законодательству.

6. Доказательства того, что ранее заявитель пытался оформить разрешение на строительство дома. Если таких документов нет, то до подачи иска следует обратиться с таким заявлением в администрацию. Как правило, органы местной власти пассивно реагируют на такие обращения: направляют формальный отказ, либо – не отвечают вовсе.

ЧТО НАДО УПЛАТИТЬ

Госпошлина уплачивается, исходя из стоимости имущества, в отношении которого подается иск.

Оптимально, если имеются документы БТИ, в которых указана инвентаризационная стоимость строения. Однако, если дом был поставлен на кадастровый учет, то придется указать его кадастровую стоимость, которая обычно значительно выше стоимости по БТИ. Если же нет никаких документов по стоимости дома, то необходимо обратиться к независимому оценщику.

Соотношение госпошлины и цены иска определяется статьей 333.19 Налогового кодекса РФ. Например, если стоимость дома 100.000 рублей, то госпошлина будет равна 3.200 рублей. За признание права на строение стоимостью один миллион рублей уже придется уплатить 13.200 рублей.

Зная стоимость имущества, размер госпошлины можно точно рассчитать в соответствующем разделе сайта суда, куда необходимо обращаться с иском. Там же можно найти реквизиты для уплаты госпошлины.

Обратите внимание, что в суд представляется оригинал квитанции. Если приложить копию – иск рассмотрен не будет.

КАК ПОСЛЕ СУДА ПОЛУЧИТЬ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Рассмотрение исков о признании права собственности на самовольные постройки обычно занимает 3-4 месяца. Если местные власти не заинтересованы в земельном участке, на котором находится дом, они обычно не возражают на иск, предлагая суду принять решение на свое усмотрение (или вообще не являются на суд). Где-то еще месяц уходит на изготовление решения и вступления его в законную силу.

Правда, даже если суд признает право на жилой дом, то свидетельство о регистрации права собственности уже получить невозможно. С 1 июля 2016 года в закон о государственной регистрации прав на недвижимость внесены изменения, в соответствии с которым свидетельства о регистрации прав, которые раньше выдавались на красивом бланке с печатью государственного регистратора, уже не выдаются.

Однако, сведения о собственнике недвижимости вносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), и он считается таким же законным владельцем недвижимости, как и любой другой. Свои оформленные права на дом он может подтвердить, заказав в регистрирующем органе выписку из ЕГРП.

Чтобы внести эти сведения в ЕГРП, необходимо получить две копии решения суда и сдать их в территориальный отдел Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Срок регистрации на основании решения суда составляет 7 дней. Все, после этого владелец дома становится его законным собственником.

Дом-невидимка

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан «темам» и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по «незаконнорожденным» сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил — это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело. Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей. Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются. Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать. Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права. Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей. В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Существует некое юридическое понятие — «приобретательная давность». Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой «приобретательной давности» становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет. Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая «давность» не распространяется. Пример — дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном. Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент. Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления. И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент — не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство. Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают «достроить» имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей. Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.