Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ. В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов. Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.

Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела. Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно. Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.

Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.

В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.

А это возможно только в случаях:

• расположения участка в непосредственной близости от границ функциональных зон по генплану;
• планирования целевого назначения этих зон на перспективу, как резерва для развития территории населенного пункта.

Ответ на вопрос возможен ли перевод земли сельхозназначения под ИЖС, очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата

Порядок перевода земли под жилое строительство

Вы приобрели землю сельскохозяйственного назначения, или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.

Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:

• собственно ходатайство;
• выписка из Кадастра;
• копия гражданского паспорта;
• документ о праве на земельный участок;
• письменное согласие правообладателя на смену категории участка.

На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.

В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.

В этом акте указываются следующие сведения:

• основания для изменения категории;
• границы, площадь и кадастровый номер участка;
• категории, к которой относилась земля, и к которой она будет относиться после принятия решения.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.

Кроме того, если земельный участок остается в категории земель сельхозназначения налоговая нагрузка на жилое строение, расположенное на нем, значительно меньше, чем на жилье в черте земель населенных пунктов.

На стоимость перевода в ИЖС земли из сельхозназначения могут оказывать влияние множество факторов. Вот пример лишь некоторых из них:

• размеры участка;
• кадастровая стоимость;
• подготовки документов и проектов строительства жилого дома;
• необходимость проведения экологической экспертизы.

В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный. И, естественно, просчитывать, сколько будет стоить каждый вариант, с учетом возможных потерь при получении отказа на ваше ходатайство о смене категории земельного участка.

Ходатайства о переводе земель из категории в категорию в 2019 году по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение.

Все территории разделяются по категориям, разделяющимся непосредственно по предназначению. Информация о них содержится в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). Начиная с 1991 года, в Земельном кодексе зафиксировано четкое разделение территорий по их использованию на семь различных, разделяемых по характеру использования, категорий.

Перечень категорий земель

Земельный Кодекс РФ содержит исчерпывающий список категорий земель в зависимости от их целевого назначения:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

В зависимости от принадлежности земельного участка к одной из указанных категорий земель, определяется его правовой режим, в том числе оборотоспособность, субъектный состав, содержание правомочий собственника либо иного правообладателя такого земельного участка и т.д.

Категории земель имеют сложную внутреннюю структуру, а их единое целевое назначение дополняется и уточняется посредством установления для части категории земель видов разрешенного использования.

КАКИЕ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ МОЖНО ПЕРЕВОДИТЬ?

1. Собственником земли является Правительство РФ;
2. Собственниками являются субъекты РФ;
3. Владелец участка – частное лицо;
4. Сельхоз земли, собственником которых является местный орган самоуправления;
5. Земли, для которых определена иная целевая задача, владельцами которых являются органы самоуправления.

Для нужд компаний и отдельных физических лиц предоставляются участки ЗНП, сельскохозяйственного и промышленного назначения. Правоустанавливающими бумагами, подтверждающими факт обладания конкретным наделом, могут являться:

• Договор купли-продажи.
• Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.
• Договор мены
• Дарственная
• Решение суда.

В указанных, а также градостроительных документах, оформляемых картографической службой при измерении и составлении планировки участка, указывается категория земли и вид ее разрешенного использования. Последний выбирается правообладателем самостоятельно из следующих допустимых форм:

• ИЖС (территория под строительство жилой недвижимости).
• ЛПХ (под личное подсобное хозяйство).
• Для организации огородничества или дачной деятельности.
• КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Необходимо знать, что на территории, отнесенной к землям сельхозназначения и отданной в пользование под ЛПХ не разрешается строительство жилой недвижимости. Фактически, такое сооружение построить можно, но впоследствии не получится оформить дом как жилой объект до момента перевода этого надела в другую категорию. Именно воздвижение дополнительной инфраструктуры и жилищных объектов становится распространенной причиной для обращения в госслужбу.

Процедура перевода земли в другую категорию

Для того чтобы изменить категорию земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», необходимо в уполномоченный на то орган исполнительной власти или орган местного самоуправления направить ходатайство о переводе земель из одной категории в другую либо ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

1. Обращение в компетентное ведомство с соответствующей заявкой и приложением к ней нужной документации. Если рассматриваемый объект находится в компетенции субъекта Федерации, обращение происходит в департамент земельных ресурсов. В большинстве случаев услуга предоставляется местным муниципалитетом, а именно городским или районным комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями.
2. Если обращение будет происходить от лица, не имеющего прав на землю, или чье представительство не установлено доверенностью, либо состав и форма предъявляемых документов не соответствует законодательной – в заявке на перевод будет отказано в момент ее оформления.
3. Если несоответствие документации будет обнаружено позднее, отказ в делопроизводстве принимается в течение 30 дней после оформления заявки.
4. В случае компетентности заявителя и предъявления им пакета документов, по форме и содержанию отвечающего законодательным нормам, рассмотрение заявки осуществляется в течение 2 месяцев. Если компетентным ведомством является правительство РФ или отдельного региона, срок рассмотрения – 3 месяца.
5. Вынесенное решение оформляется в форме соответствующего акта, устанавливаемого на неограниченное время. Этот документ направляется заинтересованной стороне в течение 14 рабочих дней после вынесения компетентного решения и должен содержать обязательную информацию, указанную в ст. 3 основного закона.

Установленный акт может быть опровергнут в судебном порядке. Причинами отклонения заявки в переводе являются:

• На перевод рассматриваемого объекта существует запрет, регламентированный нормативно-правовыми актами федерального или регионального значения.
• Отрицательное решение, полученное на основании экологической экспертизы.
• Целевое использование не подходит под объявленную категорию.

В зависимости от того кому принадлежит земельный участок ходатайство следует подавать:

1. в отношении земель, находящихся в федеральной собственности – Правительство Российской Федерации;
2. земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности – орган исполнительной власти субъекта РФ (администрация, мэрия, правительство). Такие полномочия могут быть возложены и на одно из структурных подразделений администрации (правительства) субъекта РФ.
3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – орган местного самоуправления (администрация муниципального района, городского округа, поселения).

Земли сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2018 запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственный НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.

Штрафы в 2018 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей, окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане, пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.

Земли населенных пунктов

Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2019 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.

Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.

К территориям, принадлежащим данной группе в 2019 году, относятся:

• зоны, на которых ведутся сельхоз работы,
• производственные зоны,
• зоны военной подготовки,
• особо охраняемые территории,
• зоны специального назначения,
• территории, засаженные лесопарком,
• декоративные пруды или облагороженные озера.

Промышленные земли

Перевод земель, предназначенных для промышленных работ, в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел.

Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:

• территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями, постройками и свалками (однако, в этом случае все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли),
• на земельном участке проводились работы, напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СЛЕДУЕТ УКАЗАТЬ В ХОДАТАЙСТВЕ О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1. кадастровый номер земельного участка;
2. категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3. обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4. права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить:

• выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
• заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
• расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства(если такие необходимо произвести).

Пример перевода земли из одной категории в другую

Гражданин Суровцев М.П. решил перевести свое сельхозугодие в категорию населенного пункта для воздвижения жилой недвижимости. Для этого была оформлена заявка в земельный комитет при районной администрации.

В течение 60 дней заявителю был передан официальный ответ в виде акта об отказе в переводе земельного участка из сельскохозяйственной в категорию населенного пункта по причине невозможности выделения конкретного участка из состава обширной площади сельхозугодий.

Стоимость (цена) перевода земель

Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.

Стоимость перевода в 2019 году земельного участка вне зависимости от его категории варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за сотку. Это на 2000 – 3000 больше, чем в предыдущие годы.

При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка желательно нанять юриста для общения с представителями власти.

Документы для перевода земель из одной категории в другую

Перевод земли в другую категорию в 2019 году осуществляется компетентной службой по факту предъявления ходатайства и приложения к нему нужных бумаг. Точная форма документов утверждается ведомством, в которое они подаются. При этом в основном законе – ФЗ № 172 от 21.12.04 (в ред. 03.06.16) указан следующий перечень необходимых сведений, включаемых непосредственно в текст заявки:

• Кадастровый номер.
• Фактическая и предполагаемая к оформлению категории территория.
• Права на территорию в виде ссылки на документ, предоставляющий такую возможность.
• Обоснование необходимости изменения категории земли.

К ходатайству прикладываются следующие документы, без которых необходимое действие выполнено не будет:

• Выписка из кадастрового реестра или аналогичный паспорт.
• Документ, устанавливающий личность заявителя или его представителя (паспорт – для физлица, паспорт и выписка из ЕГРИП – для ИП, выписка из ЕГРЮЛ – для юрлица, паспорт и доверенность – для представителя).
• Выписка из ЕГРП на рассматриваемый надел.
• В случае необходимости – постановление госэкспертизы по вопросам экологии.
• Согласие от государства или иного правообладателя землей. Этот документ не нужен, если заключен договор сервитута.

Документы, устанавливающие личность заявителя и заинтересованной стороны, а также согласие правообладателя, непосредственно прикладываются при оформлении. Остальные бумаги запрашиваются компетентным органом по межведомственной линии самостоятельно.

С начала 2017 года в связи с внедрением единого госреестра недвижимости вместо нескольких выписок из разных баз данных запрашивается одна из объединенной базы.

Отказ в ходатайстве

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

• с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
• к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

Если причиной отказу послужили именно эти причины, в 30-дневный срок заявителю будет возвращено ходатайство с подробным указанием того, какие недостатки следует исправить, чтобы оно было принято в делопроизводство.

Смена земельной категории без согласия правообладателя

Органы исполнительной власти, а также местные муниципалитеты вправе подать ходатайство о переходе земли в новую целевую категорию, не согласовывая его с лицами и организациями, владеющими правами на участок. Законодательно предусмотрены два условия, когда исполнительным органам власти предоставляется подобная возможность:

1. Если после перевода со старой категории земля будет включена в природоохранные территории, сохраняясь при этом в собственности текущего владельца;
2. Если было принято постановление о смене старой или установлении новой черты города.

Принятое с подобными обоснованиями ходатайство может быть обжаловано правообладателем земли в суде.

Переводить земли в другую категорию нельзя вообще

Перевод не допускается в случае:

• установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Результат, когда перевод земли утвердили

Уполномоченный орган местного самоуправления направляет копию акта о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в течение 5 дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости.

О внесенных изменениях территориальный орган Росррестра уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Особенности из главы 2 ФЗ «О переводе земель»

В частности, касаемо сельскохозяйственных участков, закон предусматривает возможность смены их специализации при таких условиях:

• будет проводиться консервация земли;
• участок включается в природоохранную территорию;
• проводится перенос черты города;
• на участках, признанных непригодными для ведения сельхоз деятельности, будут возводиться промышленные здания или они будут использованы в других нуждах, не связанных с ведением сельского хозяйства;
• непригодные для ведения сельхоз деятельности участки впоследствии будут отнесены к лесному фонду, землям запаса или водному фонду;
• если на отводимых участках планируется строительство дорожных магистралей, ЛЭП, линий связи (включая сооружения линейно-кабельные), трубопроводы различного назначения, железнодорожные полотна и прочие линейные объекты. Условие действительно в том случае, когда стоимость участков с сельхоз угодьями, согласно кадастру, более чем на 30% ниже среднего по району показателя, а запланированные линейные объекты будут возводиться в непосредственной близости от дорог и крайней черты полей севооборота;
• в связи с необходимостью выполнения обязательств РФ международного характера, для поддержания обороноспособности и обеспечения гарантий безопасности государства; в связи с возможностью добычи из недр полезных ископаемых (ископаемые общераспространенного типа являются исключением);
• в целях сохранения памятников исторического и культурного наследия, строительства разноплановых объектов социального, культурного, образовательного и иного назначения.

Закон ограничивает целевой перевод участков из сельскохозяйственной категории в какую-либо иную в том случае, если в их составе находятся ценные угодья, обладающие повышенной сельскохозяйственной продуктивностью. Также при рассмотрении ходатайства проводится сравнительная оценка текущей кадастровой стоимости земельных участков, при которой в качестве ориентира берется средняя по району стоимость.

При переводе земель, ранее используемых промышленными предприятиями, энергетической и транспортной отраслью, были задействованы в телекоммуникационной, радиовещательной, космической отрасли, а также находились в распоряжении Министерства обороны, нет существенных ограничений, кроме нескольких особенностей:

• при переводе земельных участков из промышленного или иного типа назначения, учитывается фактор загрязнения почвы, наличия строений и зданий, определенных под снос. Перед сменой категории в данном случае необходимо разработать и утвердить проект, нацеленный на рекультивацию земель;
• если на земельных участках, относившихся ранее к промышленной категории или к категории спецназначения, деятельность, негативно повлиявшая на состав и качество почвенного слоя, требуется проведения ряда мероприятий по восстановлению почвы, согласно утвержденному плану рекультивации.

Если ходатайство о переводе земли из промышленной категории было подано исполнительными органами власти или местными муниципалитетами, предварительная рекультивация не является обязательным условием перевода.

Для земельных участков, включенных в природоохранную категорию, перевод осуществляется после предварительной экологической экспертизы, проводимой государством, а также других экспертиз, проведение которых обусловлено действующими федеральными законами, связанными с защитой окружающей среды.

Если в результате проверок окажется, что смена целевого назначения приведет к утрате природоохранного, культурно-исторического, рекреационного, научного, оздоровительного или иного критического значения, то в переводе участка на запрошенную категорию заявителю ходатайства будет отказано.

КАКОВ РЕЗУЛЬТАТ ХОДАТАЙСТВА?

По результатам рассмотрения ходатайства орган местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Все земельные участки в РФ относятся к категориям, определяющим возможную деятельность на таких участках. Участки сельскохозяйственной категории предназначены для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, а также для строительства жилья в ограниченном объёме. Чтобы осуществлять на сельскохозяйственных землях иную деятельность, нужно перевести эти земли в другую категорию.

Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию

Сельскохозяйственные участки могут быть переведены в следующие категории земель:

• Земли для промышленности;
• Земли населённых пунктов;
• Особо охраняемые территории;
• Земли запаса, водного и лесного фондов.

Физические и юридические лица ходатайствуют о переводе земель в категорию промышленных участков или земель поселений с целью получения возможности строить на таких землях производственные цеха или жилые здания.

Сельскохозяйственные участки, прилегающие к границам городских или сельских поселений, можно перевести в земли населенных пунктов для получения разрешения на строительство индивидуального жилья (для частных лиц) или для многоэтажной застройки (для организаций).

Такой перевод возможен при наличии следующих условий:

• Участки, подлежащие переводу, не представляют ценности для сельского хозяйства;
• Запрашиваемая категория не противоречит плану по развитию данной территории на ближайшие годы, принятому местными властями;
• Получено положительное заключение экологической экспертизы.

Полевые сельскохозяйственные участки могут быть переведены в промышленные земли по тем же основаниям, если инициатор перевода доказал целесообразность размещения предприятия на указанном участке.

Важно учитывать, что нельзя менять категорию у сельскохозяйственных земель, кадастровая стоимость которых превышает среднюю по региону более, чем в полтора раза, или находящихся в составе земель особой ценности (п. 2 ст. 7 Закона № 172).

Порядок действий

Перевод земель из сельскохозяйственной категории в другие осуществляется в общем случае следующим образом:

1. Подготовка требуемых документов;
2. Обращение в экологическую комиссию для проведения экспертизы;
3. Получение заключения комиссии;
4. Подача ходатайства в орган исполнительной власти субъекта федерации;
5. Рассмотрение ходатайства – 60 дней;
6. Принятие акта о переводе земельного участка в запрашиваемую категорию или отказ в таком переводе;
7. Внесение сведений о новой категории земли в реестр недвижимости.

При подаче ходатайства в органы Правительства РФ о смене категории федеральной земли срок рассмотрения увеличивается до 90 дней.

Отказ может быть получен по следующим причинам:

• Предоставление неполного пакета документов;
• Некорректное заполнение ходатайства;
• Наличие законодательного запрета на изменение категории данных земель;
• Отрицательный отзыв комиссии по экологии;
• Несоответствие заявленных целей использования участка утвержденному плану развития территории, к которой относится участок.

Отказ предоставляется заявителю в письменном виде с указанием всех причин.

Если причинами являются неверное заполнение бумаг или неполный пакет документов, решение об отказе должно приниматься в течение 30 дней после подачи ходатайства.

После принятия решения копия акта направляется заявителю в течение 2-х недель, согласно п. 7 ст. 3 Закона № 172. Копия акта также направляется в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН, после чего изменение земельной категории считается состоявшимся (п. 3 ст. 5 Закона № 172), при этом менять документы на земельный участок не нужно.

Ходатайство о переводе

Ходатайство о смене категории земли является своеобразной формой заявления в органы власти. Точная форма ходатайства для каждого субъекта РФ утверждается местными властями. Согласно п. 3 ст. 2 ФЗ № 172, в ходатайстве обязательно должны быть указаны следующие сведения:

• ФИО, адрес и паспортные данные заявителя;
• Номер свидетельства ЕГРЮЛ – для организаций;
• Кадастровый номер и адрес участка;
• Действующая и предпочитаемая категории земли;
• Основания для смены категории;
• Вид права на участок;
• Данные о площади и целевом назначении земли;
• Сведения о решении экологической комиссии.

Заполнение титульного листа следует начинать с наименования органа обращения. В основной части излагается просьба о смене категории земли с указанием причин.

В качестве причин сначала указывают отсутствие законных препятствий для перевода и подтверждают соответствующими данными (например, сравнение кадастровой стоимости участка со средней по региону). Потом приводят причины для смены категории земли (необходимость построить дом или завод) и указывают, почему строительство в другой части региона нецелесообразно (большая удалённость от центра, нарушение экосистемы и т.д.).

В конце ходатайства следует перечисление прилагаемых документов и подпись заявителя.

Как получить декретные, вы можете узнать, прочитав наш тематический материал.

Выплаты по больничному не всегда проходят гладко. Узнать как их правильно оформить можно !

Как грамотно сделать проводки в заработной плате сотрудников — читайте в нашей статье.

Чтобы перевести земельный участок из сельскохозяйственной категории в городскую или промышленную, необходимо обратиться в органы исполнительной власти региона, предоставив документы на участок и ходатайство с аргументированным обоснованием перехода. Чтобы избежать отказа, при заполнении ходатайства следует учитывать требования местного законодательства к процедуре.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Для чего это нужно?

Каждый земельный участок принадлежит к определенной земельной категории, всего есть семь категорий:

1. сельхозземли,
2. земли для поселений,
3. лесные,
4. особо охраняемых территорий,
5. водного фонда
6. запаса,
7. промышленности.

Использовать земельный участок не по прямому назначению – нельзя. Для постройки на сельхозучастке многоэтажного дома или торговой точки требуется разрешение с обоснованием.

Отдельно нужно заметить, что не нужно путать ВРИ и категорию. Это совершенно разные вещи. Категория характеризует саму землю, в то время как ВРИ регламентирует какие постройки могут быть располагаться на сельхозучастке.

Прежде, чем предпринимать какие-то действия, нужно точно выяснить категорию земли и узнать ее вид разрешенного использования.

Также стоит изучить, какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют.

Возможно, смена категории земли не потребуется, достаточно будет изменить только вид разрешенного использования.

Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения понадобится в следующих случаях:

• строительство зданий, коммерческой или промышленной недвижимости;
• при предполагаемой прибыли от перепродажи (земля поселений стоит выше земель сельхозназначения);
• организация на участке производственного предприятия или магазина;
• постройка многоквартирного дома, предназначенного для ведения подсобных работ;
• организация заповедника на территории сельхозземли;
• строительство жилых домов.

Если не изменить категорию, но использовать землю не по назначению, то можно получить административное взыскание в виде штрафа от трех до двадцати тысяч рублей.

Чем регламентируется смена категории?

Земельный кодекс подразделяет все земли на категории исходя из их предназначения.

Каждой из них предусмотрены свои юридические свойства.

При смене категории сельхозземли нужно выполнять все условия Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в котором расписан:

• порядок начала производства,
• содержание обращения о смене категории,
• условия и сроки рассмотрения дела,
• причины отказа и его обжалование.

Ни в коем случае нельзя заниматься переводом, если в законе говорится о недопустимости этих действий.

Такие ситуации бывают:

1. Когда экологическая экспертиза выдает негативное заключение.
2. При установлении нецелевого назначения территориального планирования.

Начать процесс перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию может любое заинтересованное лицо или его представитель, в том числе:

• собственники земельных участков;
• правообладатели различных построек, расположенных на спорной земле;
• местные управляющие органы;
• другие заинтересованные люди.

Условия перевода

Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию? В федеральном законе прописаны все условия, при которых такая смена возможна. Перевод выполняется в следующих обстоятельствах:

• консервация земли;
• организация природоохранных заповедников;
• строительство производственных объектов на сельхозземлях;
• строительство магистралей, ЛЭП и др;
• объединение негодных земель с лесным, водным фондами или фондом запаса;
• добыча полезных ископаемых;
• строительство объектов ЖКХ;
• исполнение международных гарантий в оборонных целях.

Нельзя осуществлять перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в случаях, если их кадастровая стоимость выше на 50 процентов или дороже земель в муниципальном поселении или городском округе.

Также нельзя поменять категорию земельного участка сельхозназначения, если на нем выращиваются особенно ценные сельхозпродукты.

При создании территории с особой охраной часто бывает не нужно согласие собственника.

Такого согласия не нужно и при изменениях границ населенного пункта, и при размещении на сельхозземлях государственных или муниципальных объектов.

Как поменять: порядок действий

Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.

Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.

В составленном заявлении требуется указать:

• кадастровый номер переводимого участка;
• категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
• объяснения необходимости замены на другую;
• полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.

К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:

• проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
• извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
• ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
• выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
• заключение экологических экспертов, если потребуется;
• согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
• согласование с исполнительным органом.

По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.

В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:

• аргументация,
• границы земельного участка,
• описание места,
• площадь,
• кадастровый номер.

Возможный отказ в изменении

Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:

• согласие на смену категории;
• отказ в смене.

Также отказ можно получить, если:

• с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
• не были исполнены все требования к ходатайствам.

Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.

Это дает возможность:

• исправить ошибки;
• подать ходатайство повторно.

Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.

К примеру, если земельный участок находится в статусе сельхозземли, то на нем не разрешат построить коттеджный поселок. Требуется серьезное, подробное обоснование такого перевода.

При несогласии с отказом любое лицо, будь то физическое или юридическое, имеет полное право опротестовать решение в трехмесячный срок со дня получения постановления об отказе.