Включение земельных участков сельхоз.назначения в границы населённого пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешённого использования под ИЖС возможно.

Сегодня, 04 июня 2014 года Верховный суд РФ поставил точку в дискуссиях и упорядочил разношерстную судебную практику об основаниях и порядке использования земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства.
В ответе на вопрос № 5 в разделе «разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» указано:
Вопрос 5. Допускается ли использование земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства? Возможно ли изменение вида разрешённого использования земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т.п.) на вид разрешённого использования «для ведения дачного хозяйства» («для дачного строительства»)?
Ответ.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона (чч. 2 и 3 ст. 36).
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населённого пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешённогоиспользования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37). Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.
Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закреплённого подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утверждённой Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. № 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путём предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учётом изложенного изменение вида разрешённого использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.
Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населённых пунктов.
Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов путём включения земельного участка в границы населённого пункта либо исключения из границ населённого пункта предусмотрены ст. 41 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
ст. 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населённых пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учётом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населённых пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию – «земли населённых пунктов». Включение указанных земельных участков в границы населённого пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешённого использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 41 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешённого использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.
Что же означает на практике указанные разъяснения?
Решающую роль в процессе включения участкав границы поселения теперь играет отношения с поселковым советом и депутатами и документы, «рекомендательного характера» (обязательные указываются в региональных НПА):
во-первых, это «положительный» протокол результатов публичных слушаний (необходима мотивация жителей деревни: проведение газа, очистка или копка колодцев, бурение скважини и т.д.);
во-вторых, это схема территориального планирования земельного участка, генеральный план развития территории, ТЭО;
в-третьих, это заключение о низкой сельскохозяйственной ценности земельного участка (Внимание! Старые почвоведческие заключения об агрогидрологических свойствах от института ЦЕНТРГИПРОЗЕМа до сих пор действительны, хотя рекомендуем обновить.);
в-четвертых, это комплексное экологическое заключение.
Глава муниципального образования при рассмотрении заявки руководствуется следующим:
во-первых, желательно примыкание земельного участка к границам населенного пункта. (создание «анклавов» не приветствуется и скорее всего вы получите отказ, хотя это и не запрещено ).
во-вторых, рассматривается возможность обеспечения включаемого участка инженерной, транспортной,
инфраструктурой (минимум — асфальтированная дорога, газ, электричесвто, водопровод, канализация).
в-третьих, необходима документации по планировке территории на включаемый в черту поселения земельный участок.
Вывод.
Всю эту многоходовую и непростую комбинацию необходимо поручить грамотным и опытным юристам, чтобы не получилось вот так.

Комментарий к Статье 84 Земельного кодекса РФ

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (СЗ РФ. 2004. N 52. Ст. 5276; 2005. N 30. Ст. 3122; 2006. N 52. Ст. 5498; 2008. N 20. Ст. 2251) установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Процедура утверждения или изменения генерального плана городского округа, поселения, схемы территориального планирования муниципального района урегулирована ст. ст. 19 — 25 ГрК РФ. Так, схема территориального планирования муниципального района содержит, в частности, карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях; генеральный план содержит, в частности, карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа.

Материалы по обоснованию схемы территориального планирования муниципального района, генерального плана поселения, городского округа включают в себя перечень земельных участков, расположенных соответственно на межселенных территориях, в составе поселения, городского округа и включаемых в границы населенных пунктов или исключаемых из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования.

Схема территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, городского округа, в том числе внесение изменений в такие документы, утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования <1>.
———————————
<1> В соответствии с ГрК РФ утверждение генеральных планов и правил землепользования и застройки поселений отнесено к полномочиям поселений. Вместе с тем Федеральным законом от 27 мая 2014 г. N 136-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в части разделения вопросов местного значения городских и сельских поселений. При этом утверждение указанных документов не отнесено к вопросам местного значения сельских поселений. И, если иное не будет предусмотрено законом субъекта РФ, решение вопросов, не указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 131-ФЗ в качестве вопросов местного значения сельского поселения, на территориях сельских поселений осуществляется органами местного самоуправления соответствующих муниципальных районов. Кроме того, согласно п. 6.1 ст. 26.3 Закона N 184-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27 мая 2014 г. N 136-ФЗ) законами субъекта РФ может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта РФ, за исключением полномочий органов местного самоуправления в сферах управления муниципальной собственностью, формирования, утверждения и исполнения местного бюджета, осуществления охраны общественного порядка, установления структуры органов местного самоуправления, изменения границ территории муниципального образования, а также ряда иных полномочий.

В случае если в соответствии с проектом схемы территориального планирования муниципального района, генерального плана поселения, городского округа предусматривается:

— включение в границы населенных пунктов (в том числе образуемых населенных пунктов) земельных участков из земель лесного фонда — указанные проекты подлежат согласованию с уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;

— включение в границы населенных пунктов (в том числе образуемых населенных пунктов) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения или исключение из границ таких населенных пунктов земельных участков, которые планируется отнести к категории земель сельскохозяйственного назначения, — указанные проекты подлежат согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Требование о согласовании вопроса о включении в границы населенных пунктов земельных участков из земель лесного фонда и сельскохозяйственного назначения основывается на таких принципах земельного законодательства, как приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами (подп. 2, 6 п. 1 ст. 1 ЗК России), из понимания леса как экологической системы и природного ресурса, с учетом его глобального экологического значения (п. 3 ст. 1, ст. 5 ЛК РФ).

ГрК РФ предусмотрел, что в случае непоступления в установленный срок главе поселения, главе городского округа заключений на проект генерального плана от органов, с которыми предусмотрено согласование проекта генерального плана, данный проект считается согласованным с такими органами (ч. 8 ст. 25 ГрК РФ). Вместе с тем Верховный Суд Российской Федерации указал, что изменение категории земель лесного фонда, относящихся к федеральной форме собственности, возможно исключительно по согласованию собственника — Российской Федерации в лице уполномоченных федеральных органов исполнительной власти (Определение от 31 августа 2016 г. N 306-кг16-7898), что основывается на позиции Конституционного Суда Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ (Постановление от 9 января 1998 г. N 1-П ) указал, что лесной фонд — ввиду его жизненно важной многофункциональной роли и значимости для общества в целом, необходимости обеспечения устойчивого развития (сбалансированного развития экономики и улучшения состояния окружающей природной среды в условиях возрастания глобального экологического значения лесов России и выполнения ею соответствующих международных обязательств), а также рационального использования этого природного ресурса в интересах РФ и ее субъектов — представляет собой публичное достояние многонационального народа России и как таковой является федеральной собственностью особого рода и имеет специальный правовой режим.

Иное истолкование указанных положений приводило бы к несоразмерному ограничению права собственности РФ, поскольку означало бы, что прекращение права федеральной собственности на участок лесного фонда в результате автоматического перевода спорного участка из земель лесного фонда в земли поселений (населенных пунктов) происходит по воле и в интересах муниципального образования и при игнорировании того обстоятельства, что лесной фонд представляет собой публичное достояние многонационального народа РФ и как таковой является федеральной собственностью особого рода.

Необходимость согласования с субъектом РФ вопроса об изменении категории в отношении земель сельскохозяйственного назначения обусловлена тем, что планирование использования земель сельскохозяйственного назначения относится к полномочиям субъектов РФ (подп. 10 п. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»).

Согласно ч. 2 ст. 23 ГрК РФ подготовка генерального плана и внесение в генеральный план изменений в части установления или изменения границы населенного пункта также могут осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.

Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний (ч. ч. 11, 18 ст. 24 ГрК РФ).

Как отмечено в Письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 июня 2010 г. N 14-4548-ГЕ (Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение). 2010. N 25), в границы населенных пунктов могут включаться существующие (учтенные ранее) или образуемые земельные участки или их части, а также планируемые для развития жилищного строительства территории из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При необходимости включения в границы населенных пунктов не всей территории существующих земельных участков, которые, как правило, принадлежат на каком-либо праве третьим лицам, требуется сформировать самостоятельный земельный участок.

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке (п. 15 ст. 24 ГрК РФ).

Как отмечено в Письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 16 июня 2010 г. N 14-4692-ГЕ «О рассмотрении обращения» (Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2011. N 2), если процедура утверждения генерального плана не нарушена, то акт об утверждении генерального плана является актом о переводе земель или земельных участков.

Исходя из положений ч. 3 ст. 8 Закона N 172-ФЗ для внесения сведений о категории земель соответствующих земельных участков в государственный кадастр недвижимости в орган кадастрового учета направляются сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, в порядке, предусмотренном ст. 5 Закона N 172-ФЗ.

В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 5 Закона N 172-ФЗ перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о границах населенного пункта включаются в Реестр границ, являющийся частью Единого государственного реестра недвижимости (ст. ст. 7, 10). До 1 января 2017 г. в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о границах населенных пунктов подлежат включению в государственный кадастр недвижимости. Учитывая, что населенный пункт является в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» объектом землеустройства, решение об установлении или изменении границ населенного пункта должно направляться для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости органом, принявшим такое решение, с приложением карты (плана) объекта землеустройства в течение 6 месяцев с даты принятия указанного решения (ст. 15 Закона N 221-ФЗ, п. 8 ч. 1, ч. ч. 18, 20 ст. 32 Закона N 218-ФЗ). Такой срок установлен законодателем в целях проведения землеустройства.

Вместе с тем необходимо констатировать проблему, связанную с отсутствием порядка внесения изменений в генеральные планы в части изменения границ населенных пунктов. Так, ч. 17 ст. 24 ГрК РФ предусмотрено только, что внесение изменений в генеральный план осуществляется в том же порядке, что и принятие. Отсутствие каких-либо сроков рассмотрения заявлений об изменении генерального плана, оснований принятия того или иного решения может привести к затягиванию данной процедуры и злоупотреблениям на практике <1>.
———————————
<1> В соответствии со ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусматривается возможность включения земельных участков в границы населенных пунктов или исключения земельных участков из границ населенных пунктов на основании решения исполнительного органа государственной власти субъектов РФ (за исключением случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения земельных участков из границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Однако в настоящее время такая возможность существует до 1 июля 2017 г. применительно к земельным участкам, расположенным на территории Московской области, а также на территории муниципальных образований, в которых по состоянию на 1 июля 2016 г. соответствующие документы территориального планирования не утверждены, и до 31 декабря 2017 г. применительно к земельным участкам для обеспечения их использования в целях, установленных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Установление особого порядка утверждения изменения границ городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя п. 2 комментируемой статьи связано с особенностями административно-территориального устройства данных городов и их статусом, а также определенными Конституцией РФ полномочиями Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

В судебной практике отсутствует единообразие в толковании и применении норм законодательства, связанных с государственной регистрацией права федеральной собственности на участки лесного фонда в пределах городской черты <1>.
———————————
<1> См., напр.: Постановление ФАС Уральского округа от 21 апреля 2008 г. по делу Арбитражного суда Челябинской области N А76-6353/2007-1-260, Постановление ФАС Уральского округа от 29 января 2008 г. по делу Арбитражного суда Свердловской области N А60-6059/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 28 ноября 2007 г. по делу Арбитражного суда Удмуртской области N А71-1753/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25 сентября 2007 г. по делу Арбитражного суда Чувашской Республики N А79-11094/2006, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 марта 2006 г. по делу Арбитражного суда Нижегородской области N А43-2852/2005-27-88, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14 марта 2012 г. N Ф03-6576/2011 по делу N А51-7142/2011, Постановление ФАС Московского округа от 7 ноября 2013 г. по делу N А41-2670/11.

Представляется, что в данном случае необходимо учитывать следующее. Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Основания отнесения земельных участков к той или иной форме публичной собственности определены ст. 3.1 Закона N 137-ФЗ.

Основанием государственной регистрации права собственности РФ на лесные участки является ч. 1 ст. 8 ЛК РФ, согласно которой лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

С учетом вышеизложенного представляется, что в случае включения в границы населенного пункта земельного участка из земель лесного фонда, право собственности РФ на который зарегистрировано, изменение категории земельного участка не влияет на наличие такого права. В случае включения в границы населенного пункта земельного участка из земель лесного фонда, право собственности РФ на который не зарегистрировано, возможность регистрации такого права на основании ч. 1 ст. 8 отсутствует.

Что значит изменение границ населенного пункта

Земельное право Российской Федерации предусматривает такой термин как «граница населенных пунктов». Его определение приводится в пункте 2 статьи 83 Кодекса о земле и означает черту, отделяющую одно поселение от другого или одну категорию земли от остальных.

Данная линия не должна пересекаться с муниципальными образованиями, не может выходить за рамки конкретного города (поселка). Кроме того, граница населенного пункта не должна пересекаться с частными владениями, принадлежащим организациям и отдельным гражданам.

Границы поселений намечаются во время образования территорий, а затем наносятся на план-карту в кадастровом паспорте каждого надела. Их описание – это обязательная процедура, проводимая при регистрации земельного участка как территории населенного пункта (города, села).

Статья 84 Земельного кодекса определяет правила изменения границ населенного пункта и порядок их установки. Что подразумевают под установлением и изменением границы земельного участка:

• одобрение либо корректировку генплана городского округа, в котором обозначены границы всех участков в пределах города (села);
• принятие либо поправки к плану будущей площади муниципального образования, который устанавливает его границы, за пределами города (села).

При изменениях городской черты городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) вопрос решается Советом Федерации РФ. Этот документ оформляется должным образом, после чего выполняется новое разграничение.

При этом земельные права собственников или их распорядителей не прекращаются и не ущемляются, независимо от размещения частных владений – внутри поселения или вне его. Введение земельного участка в состав земельной площади одного муниципального образования осуществляется автоматически в ходе формирования общей территории.

Вас также может заинтересовать: Юридическое сопровождение бизнеса: от правовых консультаций до сделок купли-продажи

Основания для изменения границ населенного пункта

В жилой зоне каждой территории разрешена застройка, возведение пристроек, объектов социального и коммунально-бытового назначения для населения. Однако перед этим необходимо внесение изменений в границы населенного пункта. Территория проживания может отстраиваться жилыми домами и другими элементами инфраструктуры, необходимыми для обеспечения жизнедеятельности населения (школы, детские сады, больницы, гаражи, автостоянки и парковки).

• Общественно-деловые зоны, куда входят участки коммерческого, делового и социального назначения.

На этой территории размещаются любые недвижимые объекты для проведения коммерческой деятельности и предпринимательства. Зачастую в границах жилых зон строятся торговые центры, медицинские учреждения, культурные объекты, предприятия общественного питания, общеобразовательные заведения и прочие объекты, помогающие обеспечить комфортную жизнедеятельность граждан данного поселения.

• Промышленные зоны.

Ключевые участки в этих районах отводятся под самые разные производственные объекты, независимо от степени их влияния на экологию.

• Сельскохозяйственные зоны.

Основная часть этих земель отводится под аграрные угодья и участки, где размещены объекты для ведения сельского хозяйства.

• Зоны рекреационного назначения, куда входят парки, скверы, участки лесных насаждений.

Обычно назначение таких земель – массовый отдых граждан и занятия спортом.

• Специально охраняемые территории с участками особого значения.
• Территориальные зоны специального назначения.

На этих землях размещают кладбища, крематории, могильники.

Условия изменений границ населенных пунктов

Каждая территория имеет собственные характеристики. Например:

• Границы зон обязательно наносятся на карту градостроительного зонирования.
• На этой карте отдельно показаны границы территорий со специальными условиями использования.
• Участки с возведенными объектами культурного наследия, получившими официальный статус по решению Правительства России, могут выходить за рамки установленных границ выделенных территорий.

Участки присоединяются к населенным пунктам согласно принятым нормативно-правовыми актам.

Прежде всего, любой вид зонирования проводится после полного оформления пакета всех необходимых документов. Изменение границ населенного пункта осуществляется по итогам подготовки уполномоченным органом генерального положения о проведении такого мероприятия.

Оно основано на порядке землепользования и регламентах градостроения. Документация, оформленная в процессе генеральной подготовки, вводит ограничения на зонирование участка, то есть запрещает установление границ на конкретные недвижимые объекты.

Вас также может заинтересовать: Добровольная ликвидация юридического лица: этапы и особенности

Порядок установления или изменения границ населенных пунктов

Из-за растущего спроса на участки под застройку и возможности купить, как правило, сельскохозяйственные земли повышенным интересом пользуются способы перевода этих аграрных земель в зоны поселений.

Действующим правом предложено два варианта введения земельных участков в состав населенных пунктов.

1. Изменение границ земель населенных пунктов путем утверждения генерального плана (основного порядка) или поправок к нему.

Утверждение (изменение) граничной черты поселения (городского округа) проводится принятием (корректировкой) генерального плана, которым установлены границы поселений в составе конкретного муниципального образования (пункт 1 статьи 84 Земельного кодекса). Правила разработки и принятия генерального плана населенного пункта (округа) описаны в статьях 24 и 25 Градостроительного кодекса России.

Проект генерального плана содержит раздел «Описание границ населенных пунктов», где в виде текста и графики показано расположение границ поселений. Там же перечислены координаты точек этих рубежей в системе измерений, принятой для государственного кадастра недвижимых объектов.

Введение земельного участка в черту населенного пункта происходит в определенном порядке.

1. Заявитель (организация или физическое лицо, которое желает включить свою землю в границы поселения), подает в местный орган самоуправления (округа или поселка), где расположен выбранный населенный пункт, пакет обязательной документации:

• обоснованное заявление о включении земельного участка в черту населенного пункта, написанное в свободной форме;
• кадастровый план (карту) своего участка, который войдет в состав населенного пункта;
• копия паспорта или других удостоверений личности заявителя – для физического лица, выписка из ЕГРИП (единого госреестра индивидуальных предпринимателей) – для ИП, выписка из ЕГРЮЛ (единого госреестра юридических лиц) – для организаций;
• документы о праве собственности на участок земли;
• договор о сотрудничестве с ОМСУ, в границах которого расположен присоединяемый земельный участок.

2. Условия рассмотрения принятых заявлений и документов.

При вынесении решения о присоединении земельного участка к площади населенного пункта нужно учитывать использование земли по целевому назначению, установленному для этой категории и согласно зонированию территорий. Дополнительно орган местного самоуправления обращает внимание на следующее:

• прилегание участка к границам поселения;
• перспектива его обеспечения инфраструктурой (транспортной, инженерной и социальной);
• реальность разработки документов по проектированию территории на включаемый земельный участок, если он имеет застройку или планируется под застройку.

3.Решение об изменении границ населенного пункта.

В ходе рассмотрения поданных документов местный орган самоуправления решает, включать или не включать земельный участок в черту конкретного населенного пункта. Если вынесено решение об уместности присоединения его к площади населенного пункта, местная администрация поручает разработчику составить проект генерального плана для новых границ данного поселения. Проект генплана, предполагающий изменение земельных границ, должен быть согласован с Правительством соответствующего региона.

4. Согласование с Правительством региона.

Проект генплана по изменению земельных границ подается на обсуждение регионального Правительства, а после – в причастные департаменты. Чтобы получить положительное заключение по разработанному генеральному плану, орган местного самоуправления представляет в Департамент госимущества материалы по всем участкам земли, включаемым в черту населенного пункта.

2. Изменение границ населенных пунктов проводится на основании статьи 41 ФЗ №191 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (временный порядок) от 29 декабря 2004 года.

Согласно части 4 статьи 9 Гражданского Кодекса РФ с начала 2010 года при отсутствии материалов планирования территории государственным органам власти и органам местного самоуправления запрещено переводить земли между категориями.

Заявитель, который желает включить свой участок земли в состав населенного пункта, подает в местный орган самоуправления поселка или муниципального округа, где расположен населенный пункт, такие документы:

• обоснованное заявление о включении земельного участка в черту населенного пункта либо замене способа его использования, написанное в свободной форме;

• кадастровый план (карту) своего участка, который войдет в состав населенного пункта;
• копию паспорта или других удостоверений личности заявителя – для физического лица, выписка из ЕГРИП – для ИП, выписка из ЕГРЮЛ – для организаций;
• документы о праве собственности на участок земли;
• договор о сотрудничестве с органом местного самоуправления, на территории которого расположен присоединяемый земельный участок.

На протяжении 45 дней с момента принятия заявления о введении земельного участка в черту населенного пункта либо замены официального вида его эксплуатации местная администрация обязана:

1. Подготовить, согласовать с уполномоченным органом и направить в региональную Администрацию заключение о целесообразности и возможности (или наоборот) введения участка земли в состав населенного пункта, о допустимости установления (изменения) вида разрешенной эксплуатации земельного участка.

   

2. Провести публичные слушания вопроса о включении участка земли в черту населенного пункта и утверждении (изменении) вида его разрешенного использования (исключением является присоединение земельного участка для жилой застройки или в рекреационных целях).
3. Принять участие в заседании регионального Правительства по вопросу внесения изменений в границы населенного пункта путем включения в его состав земельного участка и утверждения (изменения) вида официального использования этого участка.

В результате регистрации границы поселения в ГКН (Государственном кадастре недвижимости) все земли, вошедшие в его состав, получают категорию «земли населенного пункта».

Вас также может заинтересовать: Взыскание задолженности по договору поставки: от претензии до получения денег по исполнительному листу

Кто и почему может отказать в изменении границ населенных пунктов

Руководствуясь Земельным и Градостроительным кодексами, местные органы самоуправления имеют право отказать в присоединении земельного участка к населенному пункту, когда:

• границы поселения пересекаются с чертой муниципального образования либо выходят за её пределы;
• черта населенного пункта пересекает границы земельных наделов организаций и физических лиц;
• включаемые земли имеют большую аграрную ценность;
• присоединяемый земельный участок невозможно обеспечить инфраструктурой;
• участок попадает в охраняемую промышленную зону или землю производственных объектов.

Государственный исполнительный орган власти может отказать в изменении границ населенных пунктов по нескольким причинам:

• закон запрещает или ограничивает изменение целевого назначения или официального использования участка земли;
• документами государственного территориального планирования (в том числе директивами муниципальных образований или субъектов) предусмотрена иная эксплуатация земельного участка, отличная от указанной заявителем;
• государственный исполнительный орган субъекта получил от федеральной исполнительной власти обоснованный письменный отказ в рассмотрении заявления;
• государственный исполнительный орган субъекта получил от органа местного самоуправления решение о нецелесообразности (невозможности) введения земельного участка в черту населенного пункта или же выведения его из границ населенного пункта и утверждения (смены) вида его официального использования.
• в ходе открытых обсуждений их участники приняли положение о несогласии с присоединением участка земли к населенному пункту или, наоборот, его исключением из границ поселения, а также об утверждении (изменении) вида официального использования данного земельного участка.

Любой отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Вас также может заинтересовать: Юридическая экспертиза проекта: как правильно проводится

Досадные ошибки в изменении границ населенных пунктов

Регистрация изменения границ населенных пунктов – процесс довольно трудоемкий, поскольку при разработке карты-плана иногда не представляется возможным учесть границу поселения в государственном кадастре недвижимости по каким-либо причинам. Самая частая из них – пересечение черты населенного пункта с кадастровыми границами отдельных участков земли.

Тем не менее, это можно исправить, если разбираться прямо на месте. Регулярные поправки в системах координат, корректировка правил ведения кадастрового учета недвижимости, многократные модернизации программного обеспечения стали причиной того, что сегодня государственный кадастр недвижимости нельзя считать достоверным источником информации. Поэтому границы земельного участка иногда проводят непосредственно на месте.

Увеличение границ населенных пунктов может повлечь за собой незаконное присоединение земель лесного фонда, что сводит к нулю подготовку карты-плана черты населенный пункт и разработку самого генплана с последующим его утверждением. В последнее время активно формируется судебная практика по решению этих вопросов.

Множество проблем, связанных с регламентом перевода земельных участок, возникают из-за переквалификации в разряд «земли населенных пунктов» участков, относящихся к другим категориям. Главная сложность при вхождении таких участков в черту населенного пункта состоит в необходимости изменения границ населенного пункта.

Пункт 1 статьи 8 Федерального Закона «О переводе земельных участков» в части определения и изменения границ населенного пункта сформулирована весьма неудачно. Говорится, что «Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов».

Похожая норма присутствует и в Земельном кодексе.

Такая интерпретация статьи закона допускает, что при утверждении (изменении) границ поселений целевое назначение земельных площадей меняется, а перевод земельного участка между категориями проводится автоматически.

Пример из судебной практики. Администрация Нижнего Новгорода подала иск в Арбитраж Свердловской области, предъявленный к территориальному управлению Росимущества (ФАУФИ). Цель заявления – опротестовать официальное право федеральной собственности на земельный участок лесного фонда. Требование обосновано тем, что данный участок входит в территориальную черту города, относится к категории городских лесов и не является лесным фондом. Арбитражный суд согласился с требованиями заявителя и своим постановлением №А43-2852/2005-27-88 от 6 марта 2006 года принял сторону администрации. Главным аргументом послужило то, что оспариваемый участок расположен в городской черте Нижнего Новгорода, а значит, относится к категории «земли населенных пунктов».

Тем не менее такой подход нельзя считать верным. Перевод земельного участка из категории в категорию проводится по определенному порядку, предусмотренному упомянутым выше законом о переводе земель. Означенная процедура одинакова для всех категорий участков с некоторыми особенностями, перечисленными тем же нормативным актом.

Абсолютно отменять этот порядок для категории земель населенного пункта, в действительности заменяя его процедурой установления (или изменения) границ населенных пунктов, будет некорректно, так как это противоречит главным принципам земельного права.

Пример из судебной практики. Губернатор МО подписал постановление о присоединении районного поселения к городу. В свою очередь агентство недвижимости, полагая, что данный документ меняет целевое назначение земельных участков, подало иск в областной Арбитражный суд. Его цель – заставить правительство принять норматив о переводе земельных участков из категории земель аграрного использования в категорию «земли населенного пункта» с дальнейшим заключением договора аренды этого участка с заявителем.

Суд не удовлетворил исковые требования. Мотив – постановление губернатора МО направлено на упорядочение процедур административного деления сложившихся территориальных поселений. Документ не относится к отдельным нормативам, относящим земельные участки к каким-то категориям либо переводящим их между таковыми (постановление ФАС МО №КГ-А41/13557-05 от 12 и 19 января 2006 года).

К тому же, статья 8 Земельного кодекса строго разделяет полномочия Российскоф Федерации, субъектов федерации и муниципальных образований в части перевода участков земли.

Таким образом, перевод земельного участка из категории в категорию допускается для земель, находящихся в собственности:

• федерации – правительством РФ;
• субъектов федерации, а также аграрных земель, принадлежащих муниципалитету, – исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации;
• муниципалитетов (кроме сельскохозяйственных земель) – местными органами самоуправления.

Итак, если после преобразования границ населенного пункта без официальной процедуры перевода земель изменено целевое назначение участка, являющегося федеральной собственностью, то это изменение нельзя будет считать законным. Данная точка зрения подтверждена практикой Высшего арбитражного суда РФ.

Пример из судебной практики. Муниципальная администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с требованием исключить из категории «лесной фонд» земли, которые находятся в собственности Российской Федерации. Кроме того, муниципалитет желал признать указанные участки «землями населенных пунктов», входящими в состав данного образования. Иск основан на том, что спорные земельные участки находятся в официальной городской черте. Арбитражный суд Челябинской области принял решение удовлетворить исковые требования заявителя.

Далее ФАС Уральского округа одобрил постановление АС Челябинской области, оставив его без изменений. Затем Высший АС РФ отменил означенные судебные акты, указывая, что лесной фонд входит в федеральную собственность особого типа с особым правовым режимом. Другое толкование закона вызвало бы несоразмерное ущемление прав собственности РФ. Это могло означать, что прекращение права государственной собственности на землю лесного фонда при автоматическом переводе обсуждаемого участка из этой категории в «земли населенных пунктов» осуществляется по желанию и в интересах муниципалитета за неимением согласия владельца – Российской Федерации. При этом не учитывается то, что лесной фонд – это общее достояние многонационального населения России, которое является государственной собственностью особого рода.

Аргумент муниципальной администрации в отношении статьи 8 Закона о переводе земель, что переквалификация земельного участка из лесного фонда в земли поселений выполнена автоматически (путем проведения городской черты МО), основан на искаженном толковании и применении Закона (Постановление президиума ВАС РФ №16490/07 от 2 сентября 2008 года по делу №А76-738/2007-22-204).

Как видим, судебная практика в основном подтверждает обязательность соблюдения специально утвержденной процедуры изменения целевого назначения земельного участка в любых случаях.

К большому сожалению, необходимость выполнения порядка переквалификации земель из категории в категорию доказана не на правовом уровне, а только в юридической практике, подчас довольно неоднозначной.

Казалось бы, логичным будет изменение и конкретизация отдельных положений Земельного кодекса и вышеназванного Закона. Но здесь мы говорим о другом – законном изменении границ населенных пунктов, которое самостоятельно не каждый может провести. Поэтому в таких вопросах лучше обратиться к профессионалам. Квалифицированные профильные юристы присоединят ваш земельный участок к площади населенного пункта, при этом изменив официальный вид его использования. В связи со сложностью данной процедуры, помощь профессионалов во многом сэкономит ваше время и деньги.

Получить консультацию

Нажимая кнопку «Отправить» я соглашаюсь с условиями и положениями обработки Персональных данных