Письменная претензия застройщику перед подачей в суд

Перед тем, как обратиться в суд, пострадавшая сторона имеет возможность предпринять попытку досудебного урегулирования конфликта посредством написания и отправки застройщику претензии. Законодатели не обязывают граждан к этому шагу, но данный пункт может содержаться в договоре, что сделает обращение обязательным условием разрешения конфликта. Кроме того, во время судебного заседания письмо будет являться частью доказательной базы.

Исковое обращение по ДДУ

Бланк претензионного обращения должен содержать следующие сведения:

• срок, когда объект должен был ввестись в эксплуатацию по ДДУ;
• ссылки на нарушенные ответчиком нормы законодательства (ФЗ РФ № 214);
• величина неустойки;
• реквизиты банковского счета для перечисления возмещения;
• к обращению потребуется приложить копии заключенного соглашения, паспорта, подтверждения оплаты и прочих документов, относящихся к делу.

Пример претензионного письма

Передать претензионное обращение можно лично в офис строительной фирмы, при этом на 2-ом экземпляре уполномоченное лицо должно проставить отметку о принятии документа. Также можно отправить претензию заказным письмом с уведомлением о получении. В данном случае оповещение о принятии корреспонденции и будет являться датой, с которой начнется отсчет срока на получение ответа. Этот период составляет 10 дней. Если от адресата не поступило никакого ответа, то следует обращаться в суд.

Последний лист письма

Как подать иск на застройщика: порядок действий

К отправке искового требования в судебную инстанцию следует подготовить всю необходимую документацию и выбрать место подачи иска. В данном случае истец может сам определить подсудность, заявление может быть подано:

• в суд по месту проживания;
• по месторасположению строящегося жилья;
• по нахождению строительной организации;
• по юридическому адресу посреднической фирмы, участвовавшей в заключение договора.

Для судебного заседание требуется подготовить по 3 экземпляра искового требования и документа с расчетом неустойки и штрафов, так как эти бумаги потребуется предоставить ответчику. Вся остальная документация готовится в 2-х экземплярах (один передается суду, другой остается у заявителя). Застройщику данные бумаги не потребуется, так как они должны быть у него.

Подать исковую жалобу на застройщика в суд можно 2-мя способами:

• Передать иск с документацией при личном посещении. В секретариате 1 экземпляр заявления с приложениями примут для дальнейшей работы, на другом экземпляре будет проставлена отметка о принятии.
• Воспользоваться услугами Почты России – отправить документацию заказным письмом с описью вложений. Информация о дате и времени заседания также будет сообщена по почте.

На заметку! После получения документации судом дата заседания будет назначена на протяжении 5-ти дней, о чем стороны будут уведомлены письменно либо по телефону. Если на протяжении 10-ти дней истец не получил никаких оповещений, то потребуется связаться со специалистами государственного ведомства и поинтересоваться по каким причинам не назначено судебное слушание.

Иск на неустойку на застройщика

Для того чтобы увеличить шансы на удовлетворение исковых требований дольщика при написании иска следует придерживаться следующих советов:

• Внимательно заполнять все реквизиты в исковом требовании: наименование судебной инстанции, ее адрес, полные сведения о сторонах процесса (ФИО, адрес, номер телефона, наименование строительной организации, ее адресные данные).
• В «теле» иска потребуется изложить суть проблемы, фактические действия либо их отсутствие со стороны ответчика, которые нарушили пункты договора, обозначить любые нарушения заключенного соглашения либо действующего законодательства.
• Ниже следует в мельчайших подробностях изложить требования истца о взыскании неустойки, морального ущерба и прочих компенсаций с детализированными расчетами.
• Далее потребуется сделать список приложенной к исковому требованию документации.
• Завершается документ обозначением даты и подписью заявителя.

Что требовать в иске

При нарушении застройщиком договорных обязательств дольщик вправе потребовать в исковом обращении, как неустойки, так и расторжения договора. Также возможно изложить в иске 2 этих требования. По действующему законодательству взыскание неустойки и расторжение договора возможно в случаях:

• Если застройщик нарушил сроки сдачи объекта. Через 2 месяца после даты, обозначенной в договоре, можно предъявлять требование на расторжение соглашения.
• Если жилье было сдано, но оно не пригодно для эксплуатации либо при строительстве были использованы некачественные материалы, ухудшающие условия проживания. Здесь имеется в виду несоответствие объекта проекту, требованиям законодательных нормативов (СанПин, СНиП, градостроительный регламент и прочее).
• Замедление либо полное прекращение стройки объекта, которое повлечет нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Образец искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ

Если отсутствует возможность воспользоваться услугами юриста для написания искового требования по ДДУ, то можно составить документ самостоятельно. Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ в суд образцы можно увидеть на официальном сайте.

Если дольщик намерен взыскать со строительной фирмы неустойку и моральный вред, то необходим иск в суд на застройщика за просрочку. Иск в суд на застройщика за просрочку образец можно посмотреть на рис. 4 и рис. 5.

Образец иска по ДДУ

Последний лист иска

Если помимо взыскания денежных средств требуется расторжение договора и возврат денег, то изучить следует нижеприведенный вариант иска.

Иск о расторжении ДДУ и выплате компенсации

Последние листы иска.

Для того чтобы суд встал на сторону заявителя требуется не только грамотно составить иск, но и подкрепить его необходимой документацией:

• копией ДДУ со всеми приложениями;
• копиями квитанций и прочих документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств по договору;
• претензионное письмо с отметкой о получении адресатом;
• свидетельства, доказывающие понесенные дольщиком расходы в связи с нарушением сроков;
• прочая документация с копиями для ответчика.

С какого момента исчисляется неустойка, и как ее рассчитать

Неустойку можно начинать взыскивать с 1-го дня просрочки сдачи объекта. При ее расчете следует учитывать следующие обстоятельства:

• неустойка рассчитывается по 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ;
• значение ставки определяется 1-ым днем просрочки по ДДУ;
• для граждан страны, заключивших ДДУ, стоимость жилья при расчете увеличивается в 2 раза.

К примеру, если цена жилья по ДДУ составила 1 600 000, то неустойка при ставке рефинансирования в 7,5% составит:

1 600 000*2*1/300*1*7,5% = 800 рублей

Такую сумму строительная организация должна будет выплатить пострадавшей стороне за каждый просроченный день на основании заключенного соглашения.

Обратите внимание! Если цена иска цена иска составит более миллиона рублей, то заявителю придется уплатить государственный сбор в размере 0,5% от суммы требования.

Следовательно, законодатели предусмотрели 2 варианта решения проблем с застройщиком по ДДУ. Начинать необходимо с претензионного письма, чтобы на судебном заседании у заявителя была возможность доказать попытку досудебного урегулирования конфликта и отказ ответчика пойти навстречу.

Многоквартирный дом (далее — МКД) построен застройщиком с привлечением средств порядка 300 дольщиков в соответствии с договорами долевого участия в строительстве в 2015 году, гарантийный срок установлен 5 лет. Домом управляет управляющая организация, совет дома не избран, в подвале дома в несущих стенах выявлены трещины, право собственника помещения в данном доме обратиться в суд с иском об устранении недостатков общего имущества, допущенных застройщиком при строительстве дома, не определено.
1. Кто может (вправе) выступать истцом в суде в интересах собственников жилых помещений в МКД, к застройщику с иском об обязании застройщика в период 5-летнего гарантийного срока устранить строительные недостатки?
На основании каких документов может выступать лицо в суде с таким иском (возможно посредством общего собрания и определения на нем уполномоченного лица)?
2. Выходя с таким иском, нужно ли соблюдать претензионный порядок к застройщику, или можно сразу обращаться в суд?

27 августа 2018

На основании ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства, в силу ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, вправе в течение гарантийного срока предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков. При этом застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Отметим, что приведенная норма Закона N 214-ФЗ не предусматривает обязанность участника долевого строительства по выполнению обязательного досудебного порядка урегулирования спора (претензионного порядка), до подачи искового заявления в суд (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. N 08АП-14053/14, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2015 г. N 12АП-530/15).
Частью 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик не несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.
Следует отметить, что в предмет доказывания по искам об устранении недостатков объекта долевого строительства входит установление наличия таких недостатков, выявленных на объекте долевого строительства в пределах гарантийного срока (подлежит доказыванию истцом), а также обстоятельств, указанных в ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, вследствие которых застройщик не может нести ответственность за выявленные недостатки (должен доказать ответчик).
Поскольку в рассматриваемой ситуации речь идет об устранении строительных недостатков, обнаруженных собственниками квартир, построенных по договорам участия в долевом строительстве, в общем имуществе многоквартирного дома, то обратим внимание на следующее.
Многоквартирный дом представляет собой совокупность не только жилых и нежилых помещений, но и общего имущества, следовательно, застройщик несет ответственность за качество строительных работ в части помещений и общего имущества в многоквартирном доме. Наличие строительных недостатков в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений. Так как в силу закона общее имущество принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, то для обращения с иском к застройщику собственники помещений, имевшие договорные отношения с застройщиком (перед которыми он и несет ответственность), вправе выбирать представителя своих интересов. Такими представителями, на наш взгляд, могут быть управляющая организация, председатель совета дома либо один из собственников в случае наделения их общим собранием собственников правом представлять интересы собственников в суде по делам в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязанностей по устранению недостатков, выявленных в общем имуществе многоквартирного дома (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2015 г. N 09АП-54844/14, от 1 марта 2018 г. N 09АП-65083/17, Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 14 июля 2015 г. по делу N 33-1866/2015).
Обратим внимание, что в практике судов общей юрисдикции встречаются дела, в которых суд приходит к выводу о наличии у собственника квартиры, построенной по договору участия в долевом строительстве, права требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, допущенных при строительстве, в том числе в общем имуществе дома права, в пределах гарантийного срока (апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017, апелляционное определение Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15).
Одновременно сообщаем, что данный ответ выражает наше экспертное мнение, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества