Можно ли одновременно оформить несколько ипотек?

Законодательство не регламентирует количество ипотечных кредитов, оформленных на одно лицо. Ограничениями со стороны банков могут быть следующие факторы:

• Платежеспособность. При оформлении ипотеки каждый банк использует собственную методику расчета платежеспособности клиента, в которой учитываются доходы, обязательные расходы в виде выплат по кредитам и предполагаемый размер ежемесячного взноса. Если заемщик зарабатывает достаточно для того, чтобы обеспечивать себя и нетрудоспособных членов семьи, оплачивать действующие кредиты и платеж по новой ипотеке, то он может кредитоваться повторно.
• Кредитная история. Даже если потенциальный заемщик вполне платежеспособен, но ранее допускал серьезные просрочки по кредиту, то при подаче заявки на вторую ипотеку он может получить отказ банка. При принятии решения учитывается не только платежеспособность клиента, но и дисциплина выплат по кредитам.
• Требования банка. По второй ипотечной заявке может быть отказано, если заемщик или объект кредитования не удовлетворяют требованиям банка. Чаще всего, такими факторами являются возраст, трудовой стаж, параметры приобретаемого жилья.

Когда нужна вторая ипотека?

Жизненные ситуации вынуждают некоторых заемщиков брать второй кредит на жилье, даже если первый еще не погашен. Это случается в следующих ситуациях:

1. Заемщик выступает обязательным созаемщиком. К примеру, мужчина оформил ипотеку. Через некоторое время он женится, а супруге как молодому специалисту предоставляется право на льготы для получения жилья. В данном случае он будет указан обязательным созаемщиком в кредитном договоре супруги по закону, за исключением случаев заключения брачного договора.
2. Необходимость в приобретении дополнительного жилья для личного пользования или близких родственников. Родители, выплачивающие ипотеку, могут взять второй кредит на жилье для своих детей или других родственников. Но при расчете будут учитываться платежи по всем действующим обязательствам.
3. Вторая ипотека как источник финансирования. При оформленной ипотеке на жилье кредитоспособные заемщики могут оформить дополнительный нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости без обременения на собственные нужды: ремонт, строительство, развитие бизнеса и другие крупные расходы.

В каких случаях ипотека предоставляется только один раз за всю жизнь?

Если кредит на жилье оформляется по специальным программам на льготных условиях, то такая ипотека может предоставляться только один раз за всю жизнь:

1. Федеральная программа «Молодым семьям – доступное жилье» . Рассчитана на предоставление льгот семьям, нуждающимся в жилье в виде:

• пониженной процентной ставки;
• выделения денежной субсидии, которую можно использовать в качестве первоначального взноса;
• предоставления жилья из социального фонда по сниженной стоимости.

Участие в программе предполагает обеспечение нуждающейся семьи необходимыми квадратными метрами. Повторное оформление ипотечного кредита возможно только на общих условиях кредитующего банка.

2. Региональные и корпоративные программы молодым специалистам. В некоторых регионах периодически могут действовать особые льготы на приобретение жилья молодыми специалистами. Данные сведения необходимо уточнять в местной администрации. Среди корпоративных программ поддержки нуждающихся в жилье можно выделить субсидированную ипотеку от АО «РЖД», суть которой заключается в оплате основной части процентов по кредиту своих работников. Предоставление субсидии для сотрудников железнодорожной отрасли осуществляется только один раз.

Налоговый вычет при оформлении повторной ипотеки

Независимо от того, была ли погашена первая ипотека и оформлена вторая, или гражданин выплачивает два кредита на жилье одновременно, право имущественного вычета сохраняется в любом случае.

Ограничения:

• по объектам, приобретенным до 01.01.2014г., вычет предоставляется только на 1 объект (на выбор) в размере до 2 млн. рублей;
• на недвижимость, приобретенную после 01.01.2014г., вычет может быть применен к нескольким объектам до 2 млн. рублей в общей сложности;
• возврат вычета по ипотечным процентам предоставляется сверх налогового лимита только на один объект по выбору налогоплательщика, независимо от года приобретения жилья;
• в сумму вычета не включаются государственные или иные субсидии, а также материнский капитал, направленный в счет погашения кредита.

В случае военной ипотеки или любой другой программы по предоставлению льгот на приобретение жилья налоговый вычет распространяется только на суммы, уплаченныеза счет собственных средствзаемщика.

На практике случаи повторной ипотеки нечасты в силу большой кредитной нагрузки и длительного срока выплат. Банки охотнее соглашаются на повторную выдачу кредита под залог недвижимости после полного погашения первоначального обязательства, чем при одновременном оформлении двух ипотек сразу в связи со значительными рисками заемщика по своевременной выплате двух и более платежей.

Вопросы и ответы

Сколько раз в жизни можно взять ипотеку на жилье одному человеку?

Неограниченное число раз, если речь идет об общих условиях ипотечного кредитования. Ограничение существует для специальных программ с предоставлением государственных и региональных субсидий.

Можно ли взять ипотечный кредит второй раз, если первый погашен?

Можно, если заемщик соответствует требованиям банка, условиям платежеспособности и имеет высокий рейтинг кредитной истории.

Можно ли оформить ипотеку второй раз, если первая не погашена?

Можно, если дохода достаточно для оплаты всех кредитных обязательств.

Дадут ли вторую ипотеку при наличии первой в Сбербанке?

Да, если банк одобрит кандидатуру заемщика и объект залога.

Какую сумму можно получить по первой или второй ипотеке?

В соответствии с методикой расчета платежеспособности клиента. Платеж по первому кредиту на жилье будет в полном объеме учтен в качестве действующих обязательств. Для увеличения совокупного дохода семьи можно привлечь созаемщиков, соответствующих требованиям банка.

Сколько раз можно участвовать в ипотечной программе «Молодой семье – доступное жилье»?

Один раз. Льготы и субсидии рассчитаны на тех, кто не имеет в собственности никакого имущества. Данное условия распространяется на всех членов семьи, участвующих в программе.

Сколько раз можно оформлять кредит на жилье молодым специалистам?

Один раз. Поддержка осуществляется на региональном уровне или по инициативе работодателя для выпускников учебных учреждений, получивших специальность в отдельных сферах.

Сколько раз можно воспользоваться ипотекой с государственной поддержкой?

Неограниченное число раз. Программа рассчитана на поддержку застройщиков и привлечение инвестиций населения для обеспечения строительства.

Сколько раз предоставляется военная ипотека?

Неограниченное число раз при определенных условиях: срок службы составляет не менее 3 лет, на момент погашения кредита возраст не может превышать 45 лет, при повторной ипотеке должно быть снято обременение с предыдущего жилья.

Можно ли получить возврат налога по второму ипотечному кредиту?

Да, если налогоплательщик не исчерпал лимит вычета (2 млн. рублей) и жилье приобретено после 1 января 2014 года.

Кому не могут дать вторую ипотеку?

Заемщикам, не удовлетворяющих требованиям банка, в том числе по возрасту, уровню платежеспособности и качеству кредитной истории.

Гражданский Кодекс РФ от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ Статья 256. «Общая собственность супругов», Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 14.11.2017) глава 8. «Договорной режим имущества супругов».

Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 — 2020 годы».

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (с изменениями и дополнениями).

Требования банков

Ипотека – долгая и дорогостоящая история, люди могут выплачивать задолженность по 10 и более лет. Кредит называют рабством, но для многих граждан нашей страны ипотека — это единственная возможность решить квартирный вопрос. Банки выдают займы на основании закона 102-ФЗ.

Основное требование к заемщику в 2019 году – его платежеспособность. Гражданин может отвечать этому требованию только если имеет постоянную и стабильную заработную плату или другой доход.

Потенциальный заемщик должен подтвердить свою занятость, предоставляя справку с места работы, либо свидетельство о регистрации ИП. Допустимый для получения ипотеки стаж на текущем месте работы – полгода или год.

Банки не забывают также о том, что у заемщиков есть другие потребности и связанные с ними траты. Банки требуют размер взноса по кредиту – 30% от дохода ежемесячно. Некоторые организации завышают этот процент до 40-50%.

Однако банковские учреждения не ограничивают количество взятых займов. Его можно брать по несколько раз.

Обязанности

После покупки жилья заемщик передает его банку в залог. Таким образом, у него появляется главная обязанность — каждый месяц погашать долг и проценты за пользование этим долгом (статья 6, закон 102-фз).

Сумма, которая должна быть внесена, и сроки указаны в графике платежей. График – обязательное приложение к кредитному договору.

Перечислять деньги или вносить их наличными в кассу банковского учреждения нужно до прописанного в документах дня. Причем к этой дате деньги должны поступить на счет организации.

Если платеж будет пропущен, возникнет просрочка. За возникшую задолженность заемщик должен выплачивать штрафные санкции. В качестве штрафа банк начисляет пени.

Если задолженность и просрочка будут копиться, купленную в ипотеку квартиру продадут с публичных торгов, а вырученная сумма пойдет на погашение долга перед банком. Также ипотечную квартиру нужно страховать от повреждения.

Далее разберемся, сколько раз можно брать ипотечный кредит одному и тому же человеку.

Допустимое количество ипотек

Заработной платы многих граждан Российской Федерации не хватает на ипотеку вообще, даже на одну. Большая нагрузка на бюджет бывает непосильной.

Можно привлечь созаемщика, тогда при оформлении ипотечного кредита банк будет учитывать суммарный доход. При привлечении созаемщика гражданин может оплачивать и несколько кредитов. Но если он перестанет платить по долгам, это придется делать созаемщику.

Поэтому при решении взять несколько ипотек сразу или по очереди обязательно нужно продумать, где брать деньги на их погашение, а также в случае непредвиденных обстоятельств в семье: увольнения или болезни.

Причин, по которым гражданин задумывается об очередном ипотечном кредите, может быть несколько:

• доходы возросли, и появились свободные средства для покупки еще одной квартиры;
• появился созаемщик, и это позволило расширить возможности (к примеру, в случае заключения брака);
• квартира, купленная на предыдущую ипотеку, сдается и приносит прибыль;
• назначение квартиры, покупаемой на вторую или третью ипотеку, — использоваться для аренды и приносить дополнительный доход.

Ограничения для получения

Ограничений по закону в выдаче повторной ипотеки нет. Банк с высокой вероятностью одобрит клиенту повторный заем, если при выплате первого он не допускал просрочек или штрафов.

Но сколько раз можно брать ипотеку на жилье, если клиент забывал об оплатах? Вероятнее всего, заемщика занесут в черный список, и на вторую и третью ипотеку в данном банке ему лучше не надеяться.

Ограничения, с которыми может столкнуться потенциальный заемщик:

1. Программы для нуждающихся в жилой площади. Программой «Молодая семья» можно воспользоваться только один раз, так как покупка первой недвижимости лишит семью статуса нуждающейся.
2. Также отказать могут клиенту в солидном возрасте.
3. Банк обязательно потребует первый взнос. Сумма обычно составляет не менее 15%. Для некоторых такие суммы непосильны.
4. Приобретаемая квартира переходит банку в залог, и залогодержатель потребует от заемщика уведомления о любых перепланировках, переделках и о сдаче жилья в аренду. Такие изменения могут понизить рыночную стоимость квартиры. Это невыгодно для банка.

Сколько раз дают ипотеку, если доход достаточно высок, чтобы расплачиваться с кредитами вовремя, решает заемщик. Но банк учитывает только законные доходы клиента, «черный» доход пресекается. Банк может запретить сдавать в аренду жилье, если оно находится в обременении.

Если заемщик попытается провести схему, минуя банк, — это достаточно рискованное предприятие: как только несанкционированные операции будут обнаружены финансовой организацией, банк потребует досрочного расчета по ипотеке.

Нелегальная аренда недопустима для внесения ее в список доходов, она не является основанием для одобрения заявки на получение кредита.

Если банк даст разрешение на коммерческой использование ипотечной недвижимости, заемщику разрешат взять не одну ипотеку. Прибыль будет покрывать платежи.

Процедура оформления

Единственным препятствием для оформления повторной ипотеки может быть недостаток средств для оплаты долга и процентов. При подтверждении платежеспособности клиента банк рассмотрит и второе, и третье заявление.

Обращение в тот же банк, который ранее одобрил первый ипотечный кредит, упростит процедуру проверки фактов личной биографии или отсутствия пятен на истории кредита.

Место работы, уровень доходов, семейный статус нужно подтверждать снова. Если своевременные платежи будут подтверждены, банк может предоставить серьезные льготы и снизить процентные ставки.

К примеру, Сбербанк готов предоставлять своим клиентам столько ипотечных займов, сколько они в состоянии оплатить. Если гражданин заканчивает платить ипотеку, и у него прекрасная кредитная история, ему предложат льготные условия на вторую ипотеку.

Заемщик будет проверяться максимально тщательно. Банк будет внимательно изучать его кредитную историю, финансовую репутацию, уровень доходов за несколько лет, место работы, семью.

Порядок:

1. Потенциальный заемщик ищет желаемую квартиру, обсуждает условия с продавцом, предупреждает о том, что будет брать ипотеку.
2. Собирает документы, подает заявку в банк. После рассмотрения заявки банк даст ответ.
3. Заказывает отчет об оценке у независимого эксперта. Приобретает страховой полис на залоговое имущество.
4. Оплачивает первоначальный взнос на банковский счет продавца.
5. Заключает кредитный и ипотечный договор, регистрирует бумаги в Росреестре.
6. Перечисляет деньги продавцу.

Если не оплачена первая ипотека

Если новым кредитором будет сторонний банк, он должен получить всю информацию о текущем обслуживании кредитного договора. Клиент должен взять справку об остатке долга.

Подать заявку на очередной кредит можно даже тогда, когда первый займ выплачен не до конца. Финансовая организация только должна убедиться в том, что уровень дохода позволит ему расплатиться со всеми своими долгами.

Банк не будет требовать досрочного погашения существующего кредита. Но получить вторую ипотеку при еще не выплаченном первом займе сложнее. Эксперты рекомендуют обращаться в тот банк, в котором выплачивается уже одна ипотека.

Если банк отказался, всегда можно попробовать подать документы в другую кредитную организацию, привлечь созаемщика или поручителя. Платежи по обеим ипотекам не должны превышать 40% от общего размера доходов семьи.

Можно взять даже две ипотеки одновременно, если заемщика признают платежеспособным, и он сможет подтвердить этот факт официальными документами и справками.

Если общего дохода не хватит на погашение двух и более ипотечных займов, банк откажет в кредите. Никто не хочет работать с клиентом, который в любой момент может нарушить условия договора.

На вопрос о том, сколько раз в жизни могут дать ипотеку, следует ответить, что ограничений по количеству выданных кредитов нет. Нужно только доказать свою платежеспособность.

Если заемщик планирует стать клиентом другого банка и оставить заявку там, банк тщательно проверит уровень дохода потенциального клиента, а также проверит его на предмет наличия обязательств перед конкурентами.

Если одна ипотека уже выплачена, то недвижимость, приобретенную подобным способом, можно предложить банку в качестве обеспечения нового кредита, что позволит получить крупную сумму или более выгодные условия.