Условия и особенности процедуры получения ипотеки на покупку доли в квартире

Случается, что родственники или супруги совместно владеют недвижимым имуществом (статья 244 ГК РФ). Или же бывшие муж и жена (или просто группа родственников) делят жилплощадь. Как ни странно, данная проблема касается не только судебно-юридической сферы, но и сферы банковской. Приобретение доли какой-либо жилой недвижимости является довольно распространенной практикой в области ипотечного кредитования. Сбербанк, например, подсчитал, что такая ипотека в рамках его работы составляет примерно 25% от всех ипотек в целом. Ипотека на долю в квартире имеет место, когда соблюдаются следующие условия:

• есть какое-то жилье, владение которым осуществляется в долях. То есть есть несколько собственников, каждый из которых имеет в собственности часть представленной недвижимости – квартирную комнату или часть дома;
• долевой принцип таков, что имеется какой-то доминирующий собственник, которому принадлежит большая часть квартиры или дома. Или же кто-то из владельцев хочет купить долю каждого другого совладельца, чтобы стать полноправным собственником, а остальные готовы дать согласие на это, поскольку денежный эквивалент какой-нибудь комнаты для них привлекательнее, чем сама комната;
• в результате ипотеки на выкуп доли в квартире у квартиры или дома останется единственный полноправный владелец.

Причины осторожной политики банков в сфере долевых ипотек

Например, есть четырехкомнатная квартира и три собственника. Один владеет двумя комнатами, двое других – по одной. Если эти двое не имеют возражений, тогда первый владелец выплачивает им денежную компенсацию, равную рыночной стоимости этих комнат (подсчитывается относительно рыночной стоимости всей квартиры). И все – покупка доли квартиры завершена. Теперь единственный собственник в финансовом плане будет иметь дело только с банком. Ибо ипотеку на покупку доли в квартире ему выдало именно это финансовое учреждение. Но банк далеко не всегда соглашается на оформление кредита на выкуп доли. Почему? Причин тут три:

1. Дело в том, что в 90% всех инцидентов с имущественными долями стороны имеют или имели близкие/родственные отношения. Это разведенные муж и жена, дети и родители, братья и сестры. То есть данный случай таков, что по ипотеке купить долю можно только у родственника. Предположим, получает заемщик кредит на долю в жилой недвижимости. Отдаёт деньги своим близким, становится полноправным собственником и… начинает гасить ипотечный кредит этими же деньгами, потому что родственники, будучи по договоренности, вернули их ему. Зачем это родственникам? Тут можно предположить разное. Например, родственники сами задолжали банкам по кредитам, и чтобы избежать потери своего имущества решили таким способом на время передать его заемщику. Собственность допустимо передавать по-всякому. Сценариев можно предположить немало. Строго говоря, банку-кредитору это все равно – главное, что выданный кредит на долю постепенно возвращается. Но вот с объективной юридической точки зрения здесь попахивает мошенничеством. Некоторые банки дорожат своей «до блеска чистой» репутацией и не захотят иметь дело с такими клиентами.
2. Но это не основная причина. Главная причина кроется в другом. Бывает, что заемщик после реализации ипотеки на долю в квартире не становится единоличным собственником. Например, на взятые в долг деньги приобретается только одна комната. Для банка это значит, что в случае банкротства заемщика от такого залогового имущества будет мало проку. Поскольку продать его даже по дешевке гораздо труднее, чем целую квартиру или дом. Спрос на отдельные комнаты и доли частных домов невероятно низок. Фактически, банк останется с бесполезным для него балластом, с кусочком недвижимости, который крайне трудно перевести в деньги. Именно поэтому почти всегда обязательным условием финансовой организации выступает пункт, подразумевающий, что после выкупа доли заёмщик станет единоличным владельцем. То есть деньги выдаются на «последний пазл», а не на «пазл» как таковой. Хотя конъюнктура рынка недвижимости меняется в зависимости от масштаба города. Например, в Москве, где жилплощадь стоит бешеных денег, и комната в квартире идет на вес золота, что делает получение долевой ипотеки более доступным. А вот в мелком, провинциальном городе спрос и, следовательно, шансы в несколько раз ниже.
3. И последний, третий фактор, когда заемщик собирается приобрести часть жилплощади, на которую кто-то из его родственников уже имеет права, например, по завещанию или дарственной. Тогда потенциальный законный владелец может оспорить акт купли-продажи в суде, после чего заемщик лишится этой доли, банк потеряет залоговое имущество, а ничем не обеспеченный кредит «зависнет» на неопределенный срок.

Предложения от Сбербанка и других банков

В силу этого банки проводят проверки. Конечно, договоренность между родственниками учреждение не раскроет, но вот проверка на соблюдение второго и третьего условий ведется тщательно. Но как взять такую особую ипотеку? Да аналогично той, что дается на целое жилье. Основные этапы такие же и набор документов тот же. Какие банки дают кредиты на покупку доли квартиры или части дома? Взять ипотеку для получения в собственность доли недвижимого имущества можно во многих кредитных организациях. Сбербанк, как крупнейший банк России, активно занимается долевым кредитованием. Но здесь дадут подобный заем только при обязательном соблюдении одного из двух условий:

• после приобретения доли через ипотеку вся недвижимость переходит клиенту (об этом уже говорилось). Например, полностью выкупленный дом, но с изначальным владением только его половиной;
• либо оставшаяся часть недвижимости закрепляется в собственности у мужа/жены заемщика (заемщицы).

Второй пункт надо пояснить. Когда у супругов «совет да любовь», и каждый из них владеет половиной квартиры/дома, то второй половинке и незачем брать ипотеку. Жена мужу или муж жене просто может подарить свою долю (согласно 246-й статье ГК РФ), если семья хочет, чтобы собственник был один. Второй пункт актуален для ситуации, когда жена/муж владеет только частью недвижимости, а вторая часть пока не принадлежит ни жене, ни мужу. Тут возникают различные варианты. Например, есть третье лицо, могущее претендовать на часть жилплощади. Или же доля уже находится в собственности у другого родственника жены/мужа, который согласен ее продать. Заем на долю в доме Сбербанк предлагает по следующим параметрам:

• сумма кредита – от 300 тыс. до 15 млн рублей;
• сумма кредита не может превысить 80% от рыночной стоимости жилья;
• годовые проценты – 12%;
• период кредита – до 30 лет;
• в качестве залога для обеспечения займа всегда оформляется вся недвижимость целиком, т. е. ипотеку под залог доли в квартире Сбер не выдаст;
• приветствуется, когда кто-то из супругов выступает созаемщиком.

Газпромбанк, РИБ, Банк Зенит и Транскапиталбанк

Газпромбанк выдвигает ряд достаточно строгих требований к самому объекту недвижимости. Обязательным моментом является физическое страхование объекта ипотеки. В ряде случаев может потребоваться и титульное страхование. Если имеют место следующие пункты, то кредит в ГПБ предоставлять не станут:

• дом числится как аварийный;
• заемщик собрался покупать комнату в коммунальной квартире;
• объектом ипотеки выступает однокомнатная квартира категории «малосемейка»;
• исключаются все хрущевки, которые стоят на территории Москвы и близлежащей территории (бывший московский округ);
• деревянные дома, включая и те, которые имеют только деревянную внешнюю оболочку.

В остальном ГПБ мало чем отличается от того же Сбербанка: максимум здесь можно получить 45 млн рублей, максимальный срок 30 лет, процентная ставка 12%. Плюс имеется условие минимального первоначального взноса в 15% от суммы займа. Русский ипотечный банк выделяется тем, что здесь можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры и с тем условием, что дольщик так и останется дольщиком, т. е. владеть будет только частью недвижимости. Основные условия этого банка следующие:

• максимальная сумма в РИБ не определена (плавающая), зато минимальный порог – это заем в 1 млн рублей;
• клиент обязан сразу, единовременно внести в счет погашения ипотеки 25% от ее суммы. В качестве помощи можно привлечь материнский капитал, причем если до 25% средств будет не хватать, банк может снизить планку первоначального взноса;
• минимальная ставка по годовым процентам – 14,5%;
• период кредитования длится не дольше 25 лет;
• страхование жилья от физического ущерба – обязательное, страхование жизни и здоровья заемщика и титульное страхование – по желанию клиента, но если их не соблюсти, годовые проценты вырастут на 1,5-2%;
• если клиент после реализации ипотеки станет полноправным единоличным владельцем недвижимости, тогда годовые проценты уменьшатся на 0,5%.

Банк Зенит известен тем, что здесь процентная ставка тесно коррелирует с размером первоначального взноса.

Первоначальный взнос	Годовые проценты
20-30%	15-15,5%
30-50%	15,5-15,75%
Больше 50%	15-15,5%

1. Размер ипотеки зависит от региона. В Москве и Московской области минимум и максимум – это 800 тыс. и 14 млн рублей соответственно, в остальных регионах – это 270 тыс. и 10,5 млн рублей соответственно.
2. Максимальный ипотечный период – примерно 25 лет (примерно, потому что должна соблюдаться кратность 12 месяцам).
3. Физическая страховка недвижимости обязательная, а касательно персоны клиента и титула – по желанию, но при отказе также идет повышение процентной ставки (на 3%).

Транскапиталбанк позволяет приобретать не только квартиры в ипотеку, но и отдельные комнаты, привлекая при этом до 4 созаемщиков. Банк работает и с пожилыми клиентами (старше 65 лет), но страхование жизни и здоровья в этом случае обязательно. Ипотека в этом банке начинается с 500 тыс. рублей, а первоначальный взнос составляет 20%. Как теперь понятно, реально брать не только дома в ипотеку или квартиры в долг, но и их части. При соблюдении ряда специфических условий. Об этих особенностях и условиях и рассказывает данная статья.

Читайте также

Особенности приобретения доли квартиры

Оформить ипотеку на приобретение жилья – это стандартная операция. Когда мы говорим об оформлении кредита на часть квартиры, то Сбербанк и другие организации идут на этот шаг не всегда. Перед тем как они дают ипотеку на долю, анализируется множество факторов, после чего принимается решение о будущей сделке.

Самые большие шансы на получение кредита на долю недвижимости в том случае, если человек уже владеет частью квартиры, а деньги нужны ему для выкупа оставшейся доли. Этот вариант особенный тем, что риски минимальные, а поэтому с возвратом проблем быть не должно. Существуют различные ситуации, когда Сбербанк не желает идти на уступки и оформлять кредит на часть недвижимости:

• покупка-продажа квартиры происходит между родней;
• человек желает выкупить часть квартиры у бывшей жены или мужа.

Что касается первой ситуации, то покупка доли может рассматриваться как фиктивная, так как будет направлена на обналичивание средств. Во второй ситуации все зависит от того, есть ли семья у людей после развода, и сколько времени прошло после расторжения брака. Чем меньше риск этой операции, тем больше шансов, что Сбербанк оформит ипотеку. Более того, заемщики должны будут доказать кредитному агенту, что эта операция не имеет фиктивный характер.

В некоторых случаях получение ипотеки на выкуп доли в квартире является невыполнимой задачей. К таким ситуациям можно отнести:

• человек желает купить долю в квартире, к которой ранее не имел никакого отношения;
• человек хочет приобрести часть квартиры, которая после данной сделки не перейдет в его полное владение.

В чем причина такой стратегии банков? Несмотря на то, что в случае неуплаты, недвижимость перейдет в Сбербанк, продать ее будет сложно. Если говорить в целом, то реализация имущества, которое разделено на доли, является непростой задачей. Как правило, люди не желают покупать комнату в квартире. По этой причине стоимость такой недвижимости крайне низкая. Даже если представители банка дают выгодную цену, найти клиента не всегда возможно.

В случае, когда вы столкнулись с такими проблемами, гораздо проще оформить потребительский заем. Конечно же, процентная ставка будет намного выше, однако шансы на одобрение заявки будут велики. Более того, если у вас есть какая-то недвижимость, то ее можно использовать в качестве залога, а это может положительно повлиять на условия кредитования.

Нюансы и рекомендации

Довольно часто возникает множество вопросов, связанных с ипотекой на часть квартиры. Так, можно ли подарить ипотечную квартиру? Можно ли продать жилье, в котором у вас лишь часть, а долевая ипотека еще не выплачена? Разрешается ли покупать в ипотеку жилье у родственников? Итак, давайте по порядку.

Когда человек оформляет ипотеку на долю в квартире, то он не становится полноправным собственником, пока не выплатит всю сумму. Это значит, что распоряжаться недвижимостью по своему желанию он не может. Чтобы оформить дарственную на ипотечную квартиру, ему нужно получить согласие от того, кто является фактическим владельцем. Если говорить в целом, то такая операция схожа со сделкой купли-продажи. Однако здесь есть особенность, поскольку дарственная оформляется, но плательщиком для банка остается тот же человек.

Что касается продажи части недвижимости, взятой в ипотеку, то здесь также нужно получить разрешение от банка. Закон не запрещает лицам продавать или переводить обязанности выплаты ипотеки на третьих лиц. Однако необходимо заполнить заявку в банк и получить его одобрение. Здесь есть также определенные нюансы. С одной строны, разделение квартиры или другой недвижимости является нежелательным, по крайней мере до того момента, пока не будет выплачен долг. С другой стороны, если у человека возникли проблемы, то он может продать часть квартиры для погашения оставшегося долга. В любом случае, подобные вопросы необходимо решать исключительно в индивидуальном порядке с кредитным агентом. Если часть жилья будет куплена другим человеком, ее ликвидность снизится.

При оформлении ипотеки, Сбербанк не учитывает, что это за жилье. Это значит, что можно взять кредит и выкупить квартиру у родственников. Однако здесь есть одно важное условие. Эта недвижимость должна быть востребована на рынке, чтобы в случае необходимости, ее можно было продать. Чтобы взять ипотеку на такое жилье, нужно оформить заявку. После этого специалисты банка проведут оценку и определят необходимую сумму. Кредит дадут на ту сумму, которая нужна для выкупа части недвижимости. Далее будет выполнен расчет выплат и передан клиенту.

Еще один момент, который часто вносит недопонимание в вопросы ипотеки для покупки части квартиры. Можно ли оформить долю на несовершеннолетнего, если вся сумма еще не погашена? Если основной владелец при этом не меняется, то оформить часть квартиры на ребенка получится. Однако, как и в предыдущих ситуациях, это нужно согласовать с банком. Если это не нарушает его интересы, то выделение доли возможно.

Порядок действий

Оформление ипотеки под выкуп доли в квартире оформляется в несколько этапов. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

• поиск подходящей недвижимости;
• проведение различных проверок на отсутствие ограничений;
• подготовка необходимых бумаг;
• оформление документов и осуществление сделки.

Отметим, что иногда ипотеку на покупку доли в квартире брать не стоит. Это касается тех случаев, которые могут привести к потере имущества из-за различных факторов. Так, отказ от кредита оправдан в таких случаях:

• один из собственников квартиры является заключенным, умер или пропал без вести;
• состояние квартиры считается аварийным;
• наличие одного или более владельцев, которые не выдают письменный отказ от покупки доли.

Важно! Приобрести долю недвижимости в первую очередь могут другие владельцы. Если в течение установленного срока они этого не сделают, то покупать ее может любой человек.

В таких вопросах лучше всего обращаться к специалистам, которые занимаются ведением подобных сделок. Они прекрасно разбираются во всех нюансах, смогут проверить квартиру и помочь с оформлением бумаг. Помимо этого, он убедится в том, что в будущем собственности ничего не угрожает. Такой человек будет сопровождать вас на всех этапах сделки, что поможет не допустить никаких ошибок.

Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

По статистике ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

• Большинство сделок осуществляется между близкими родственниками либо бывшими супругами. После получения денежных средств, они передаются обратно клиенту и при помощи них начинается погашение ипотеки. Цель действия – решение финансовых проблем родственников (задолженность или просрочка кредитных обязательств). Ипотечный кредит гасится, однако, возможны разногласия между договорившимися, что влечет за собой проблемы по исполнению договорных обязательств. Данная схема относится к мошенничеству.
• После оформления сделки не устанавливается единоличное владение, а приобретается только часть владения. В этом случае, при невозможности возвращения средств банку, залоговое имущество будет достаточно трудно реализовать. После изъятия банк остается с бесполезным активом, который невозможно обратить в финансы, так как спрос на квартирные доли низок.
• Выкуп доли в квартире, на которую имеет право другое физическое лицо. Например, осуществляется выкуп доли в квартире, которая была оставлена по завещанию совершенно другому человеку. В этом случае договор купли-продажи может быть успешно аннулирован через суд, а кредит останется без залогового обеспечения. В случае отсутствия оплаты, банк не сможет возместить потери.

Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает ипотеку залоговым имуществом, имеющий реальный вес на рынке.

Условия ипотеки для выкупа доли в квартире от Сбербанка

Заявления на получение ипотечного займа данной категории подвергаются тщательной проверке. Поэтому потребуется приложить максимум усилий и документальных подтверждений платежеспособности. Заявление анкету рекомендуется заполнять с особым вниманием, информация в ней должна быть представлена точно и честно.

Условия предоставления заемных средств идентичны, как и для приобретения целого объекта недвижимости. К ним относятся:

• Валютой является только российский рубль.
• Срок погашения от одного года до 30 лет.
• Размер первоначального взноса – от 20% общей стоимости приобретаемого имущества.
• Минимальная предоставляема сумма – 300 тысяч рублей.
• Ставка вознаграждения от 9,5%.

Данный перечень является стандартным, используется при предоставлении ипотеки на общих основаниях. Дополнительно Сбербанк выдвигает еще два условия, являющихся обязательными:

• В результате сделки клиент становится единственным полноправным владельцем имущества.
• Остальные доли в квартире принадлежат супругу или супруге.

Второй пункт предусматривает ситуацию, когда семейная пара владеет только частью недвижимости, а остаток принадлежит третьему лицу. В этом случае после приобретения право собственности может быть закреплено за любым из супругов, так как они автоматически являются созаемщиками, если иное не предусмотрено брачным контрактом.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки на выкуп доли в квартире в Сбербанке?

Как говорилось выше, данный тип сделок относится к наиболее рискованным, поэтому банку потребуется максимум доказательств, подтверждающих своевременное исполнение договорных обязательств. Поэтому помимо стандартного пакета документов, потребуются дополнительные.

Требованием к каждому потенциальному заемщику является предоставление:

• Паспорта гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации.
• При наличии временной регистрации необходимо дополнительное подтверждение.
• Дополнительный документ, подтверждающий личность. Используется водительское удостоверение, военный билет, страховое свидетельство пенсионного фонда.
• Справки о ежемесячном заработке. Размер дохода должен обеспечивать выплату платежей.
• Выписка из личного счета, подтверждающая наличие первоначального взноса.

Если в качестве созаемщика выступает супруг или супруга, то понадобится такой же перечень документов для второго участника сделки.

Так как приобретаемый объект недвижимости не имеет изначальной целостности, потребуется подтверждение правомерности заключения договора купли-продажи. Поэтому необходимо подготовить правоустанавливающие бумаги на долю квартиры:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на часть имущества.
• Бумаги, являющиеся основанием приобретения права собственности владельцем. Договора купли-продажи, мена, дарственная или другое.
• Официальный отчет о проведенной оценке недвижимости сертифицированным специалистом.
• Согласие супруга или супруги на продажу собственности, если продавец состоит в браке. Потребуется нотариальное заверение. Если имеется брачный договор, то предоставляется он.
• Ксерокопия паспорта продавца.
• Технический паспорт приобретаемой квартиры.

Сотрудники Сбербанка, помимо вышеперечисленных документов, имеют право запросить дополнительные при возникновении сомнений. Рассмотрение заявки занимает от 5 до 10 рабочих дней. В случае одобрения заключается договор, деньги перечисляются продавцу.

После оформления договора ипотеки на выкуп доли в квартире в Сбербанке, залогом становится полностью весь объект. Часть жилища не может служить обеспечением по кредиту.

Получить ипотеку на приобретение части жилой площади реально. Требования и условия идентичны стандартным займам за исключением пакета документов. Также имеется дополнительная возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса либо для частичного или полного погашения задолженности.

Сбербанк является ведущим финансовым учреждением на рынке Российской Федерации. Большое количество продуктов, ориентированных на удовлетворение потребностей всех слоев населения, дает возможность получения денежных средств на покупку доли в квартире на выгодных условиях любому гражданину.

>Особенности процедуры по оформлению ипотеки на долю в квартире в Сбербанке. Условия выдачи и необходимые документы

Возможно ли оформить кредит?

Сбербанк дает возможность выкупить долю в квартире, но при этом существует ряд условий, при которых возможно такое кредитование.

Случай, в котором шансы на одобрение максимально высокие – это когда доля является последней, то есть, после ее выкупа вся недвижимость переходит во владение заемщика. Тогда банк может оформить ипотеку на всю квартиру, и никаких сложностей не возникнет.

Проблематично получить такой кредит будет в следующих случаях:

• Сделка совершается между близкими родственниками. В этом случае может быть подозрение на фиктивный характер сделки.
• Выкуп доли квартиры у бывшей жены или мужа. Основную роль в данном случае играет период времени, который прошел после развода.

Для осуществления таких сделок нужно будет доказывать банку, что операция не несет фиктивный характер.

В большинстве случаев невозможно получить займ на покупку доли в таких случаях:

• Заемщик хочет купить долю в той квартире, на которую он раньше не имел никаких прав.
• Заемщик желает сделать покупку доли, где у него уже есть определенная часть, но после сделки объект все равно не переходит в его собственность.

На подобные сделки банки идут неохотно, поскольку при невыполнении заемщиком обязательств возместить убытки будет сложно (о том, в каких случаях банки более лояльны к заемщику, читайте ). Однако в этом случае можно воспользоваться вариантом нецелевого потребительского кредитования. Условия будут значительно лучше, если у клиента есть другая недвижимость, которая может выступать в качестве залогового обеспечения.

Условия

Условия, на которых может быть выдан кредит, определяются тем, что заемщик готов предоставить в качестве залога, а также рядом дополнительных факторов. Предлагается несколько программ, по которым можно выкупить долю недвижимости.

По каким ипотечным программам Сбербанка можно получить заем на долю?

Выкупить долю в квартире или доме можно, воспользовавшись одной из следующих программ:

• Потребительский кредит. Средства выдаются на срок до 20 лет. Ставка составляет 12%. Минимальная сумма кредитования – 500 000 рублей, максимальная – до 60% от цены залогового имущества (до 10 000 000 р.). Требуется страховка.
• Акция на новостройки. Средства выдаются на срок до 30 лет со ставкой 7,4%. Сумма начинается от 300 000 р. Данная программа направлена на покупку жилья у компании-продавца. После одобрения займа документы нужно предоставить в течение трех месяцев. Существует возможность получить кредит двумя равными частями и использовать аккредитив. Максимальная сумма – до 85% от цены покупаемой или залоговой недвижимости. Первый взнос составляет от 15% при подтверждении дохода и 50% при отсутствии подтверждения.
• Приобретение готового жилья. Средства выдаются на срок до 30 лет под ставку 8,9%. Первый взнос – от 15%. Минимальный размер кредитования составляет 300 000 р., максимальный- 85% от цены залогового либо кредитуемого объекта. Недвижимость, передаваемая в залог, подлежит страхованию.
• Ипотека + материнский капитал. Владельцы сертификатов на материнский капитал могут получить от 300 000 р. на срок до 30 лет со ставкой 8,9. Покупаемая недвижимость оформляется в собственность. Если заработная плата не начисляется на карту данного банка, нужно предоставлять документы, подтверждающие уровень дохода клиента.

Существуют также льготные программы, предназначенные для отдельных категорий лиц:

• Молодая семья. Программа для клиентов возрастом 21-35 лет, которая не требует подтверждения платежеспособности и предполагает ставку от 8,9%. Сроки кредитования – до 30 лет. Первый взнос – 10% для пар, у которых есть ребенок, и 15% для тех, у кого нет детей. Преимущество программы в том, что есть возможность получить средства в размере 80% от оценочной стоимости покупаемого жилья.
• Многодетная семья. Семьям, имеющим три и более ребенка, предлагаются небольшие ставки и сниженные проценты, величина первого взноса может составлять от 10%.

Справка. Для семей, ожидающих пополнения, банк может приостановить выплаты по кредиту на 12 месяцев.

Необходимые документы

Для получения займа потребуется достаточно обширный пакет документов, как на покупаемую часть недвижимости, так и на самого заемщика.

На недвижимость

На покупаемую долю заемщик должен предоставить такие документы:

1. Договор-основание покупки недвижимого объекта. Это может быть также предварительный договор купли-продажи. Документ должен содержать информацию о:
   • стоимости жилья;
   • количестве средств, оплачиваемых заемщиков и оплачиваемых за счет кредита.

   Также в нем должна содержаться информация о названии банка, дате и месте заключения договора либо положения о предоставлении кредита.

2. Копия свидетельства о регистрации права собственности продавца на недвижимый объект:
   • договор купли-продажи или мены;
   • наследства;
   • приватизации;
   • дарения и т.д.
3. Выписка из госреестра (действует в течение 1 месяца).
4. Отчет об оценке стоимости недвижимого объекта
5. Кадастровый паспорт, включающий экспликацию площади квартиры и поэтажный план (отдельно либо в составе технического паспорта).
6. Согласие супруга покупателя на передачу объекта в залог, заверенное нотариально.
7. Копия паспорта продавца.
8. Подтверждение первого взноса. Это может быть выписка об остатке средств на счете или сертификат на материнский капитал.
9. Справка с места жительства. Можно получить выписку из домовой книги и поквартирную карточку. Взять документ можно в расчетном районном центре.

Также банк может требовать дополнительную документацию.

От заемщика

От самого потенциального клиента банк требует следующие документы:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Справка о доходах (по форме 2-НДФЛ).
3. Копия трудовой книжки (если заемщик не является участником зарплатного проекта банка).
4. При задействовании средств материнского капитала – сертификат на его получение.
5. Анкета-заявление, в которой указывается:
   • размер основного и дополнительного дохода;
   • наличие в собственности движимого и недвижимого имущества;
   • место работы заемщика и созаемщиков при их наличии.

Как протекает процедура?

Процесс получения ипотеки на приобретение доли в квартире в Сбербанке выглядит следующим образом:

1. Сначала нужно выбрать удобное отделение банка и заполнить там анкету, указав в ней всю необходимую информацию, предоставив вместе с этим требуемые документы.
2. Специалисты банка обычно принимают решение в течение недели, уведомляя о нем заемщика через смс или звонок по телефону.
3. При одобрении ипотеки заемщик получит информацию об условиях и сумме кредита.
4. Предоставляются все документы на покупаемую недвижимость.
5. При оформлении ипотеки недвижимый объект переходит в залог в банку. Право залогодержателя удостоверяется закладной. При использовании материнского капитала указывается сумма, оплачиваемая за его счет, и обязательство обратиться в местный орган ПФР с заявлением о переводе средств.
6. Заемщик подписывает договор и закладную. После этого он с документами обращается в регистрационную палату для оформления сделки. Обычно при ее регистрации присутствует сотрудник банка.
7. Сделка чаще всего регистрируется спустя 5 рабочих дней. Зачем заемщик забирает свидетельство о регистрации права собственности и передает документы в банк. После сотрудниками Сбербанка деньги переводятся на расчетный счет продавца.

Плюсы и минусы

Из плюсов взятия ипотеки на долю в квартире в данном кредитном учреждении стоит отметить следующие:

• Выкупив последнюю долю, заемщик получает возможность стать полноправным владельцем квартиры.
• Учреждение предлагает несколько программ, из которых можно выбрать максимально подходящую.
• Ставки и другие условия кредитования достаточно выгодные.
• Выгодные условия для участников зарплатного проекта Сбербанка.
• Есть возможность применить в качестве залога другое недвижимое имущество.

Из минусов надо отметить:

• В ряде случаев в займе может быть отказано. Это в основном касается ситуаций, когда сделки совершаются между близкими родственниками, либо же после выкупа доли заемщик все равно не станет полноправным владельцем квартиры.
• Потребуется достаточно обширный пакет документов.
• Банк тщательно проверяет юридическую чистоту сделки и надежность самого заемщика.

С другими банками, предлагающими ипотеку на долю в квартире, можно ознакомиться в этой статье. Там же вы узнаете, на что нужно обратить внимание при выборе учреждения.

Сбербанк предлагает достаточно выгодные условия для покупки доли в квартире в ипотеку. Такое кредитование оправдано, если заемщик в результате станет полноправным владельцем всего недвижимого объекта. В этом случае преимуществ у программы однозначно больше, чем недостатков.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Займы на приобретение жилья — это отличная возможность достижения своей цели.

При этом, вы можете даже получить ипотеку на долю в квартире.

Финансово-кредитные организации практически не ограничивают вас в такой возможности, однако, на пути к достижению своей цели вы можете столкнуться с рядом нюансов или особенностей. Каких именно, рассмотрим в этой статье.

Особенности долевого кредитования

Требования к заемщику и недвижимости

Рассмотрим требования к гражданину, который обратился в финансово-кредитную организацию за займом.

• В первую очередь, его возраст должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет, это стандарт.
• У него должен иметься официальной подтвержденный заработок, посредством которого и будет гаситься ипотека. Для подтверждения нужна справка с места работы 2-НДФЛ.
• Лицо должно иметь чистую кредитную историю. Банк может проверить по своим базам, были ли задолженности ранее, даже в других финансовых учреждениях.
• Лицо должно иметь денежные средства для предоставления первоначального взноса в размере от 10% до 20% от суммы займа.
• Лицо должно являться гражданином Российской Федерации или зарегистрированным резидентом.
  Может потребоваться прописка по месту приобретения доли (опционально и зависит от банка).
• Лицо должно получить согласие от других собственников недвижимости на осуществление покупки.

Некоторые финансово-кредитные организации предъявляют свои индивидуальные требования к заемщику.

Но помимо вышеуказанных требований существуют требования и к помещению.

• Недвижимость должна принадлежать жилому фонду.
• Доля не должна находиться в доме, который был признан ветхим или аварийным.
• Под долей понимается само жилое помещение и места общего пользования. Например, комната, а также возможность использования кухни и санузла.
• В помещении должны быть источники естественного освещения и коммуникации, необходимые для проживания.
• Помещение должно соответствовать требованиям СанПин.
• У квартиры или дома не должно быть никаких залогов и обременений.
• Финансово-кредитные организации устанавливают свои требования к метражу и стоимости доли, от которых зависят конечные условия ипотеки.

Кредит на последнюю долю

Очень часто финансово-кредитные организации предлагают приобретение последней доли под залог уже имеющихся в вашей собственности долей или других комнат. Это сделано для того, чтобы в дальнейшем вы могли заложить всю жилую площадь.

Как правило, в такой ситуации, если вам остаётся приобрести последнюю долю, банки финансируют вас охотнее, и даже предлагают выгодные условия в виде сниженной процентной ставки или увеличенные сроки кредитования. Также, меньше вероятность отказа в приобретении.

Долевая ипотека на двоих

Часто вопросами долевой ипотеки на двоих интересуются лица, которые проживают в гражданском браке.

В таком случае они будут являться созаемщиками, и каждый будет обладать 1/2 доли от приобретаемой площади.

Конечно, подобное кредитование осложнено различными правовыми аспектами, именно поэтому далеко не каждая финансово-кредитная организация возьмется за оформление такой ипотеки.

Сторонам предлагается официально зарегистрировать свой брак или составить двухсторонний договор, который бы регулировал вопросы раздела долей в случае, если наступят форс-мажорные обстоятельства. В такой ситуации процедура оформления ипотечного займа на долю будет несколько проще.

Даже в случае, если стороны захотят расторгнуть соглашение друг с другом, они будут вынуждены сначала поставить в известность банк, а затем, следуя рекомендациям сотрудников банка, разрешить свой спор. Финансово-кредитные организации в таком случае будут выступать арбитром.

Как взять ипотечный кредит на часть квартиры?

Документы

Необходимо правильно сформировать пакет документов для вашего первого визита в офис финансово-кредитной организации. От заемщиков требуется:

• Заполненная анкета заявления. Вы можете заполнить ее самостоятельно дома или же в финансово-кредитной организации.
• Ваш паспорт и его ксерокопия.
• Подлинник и ксерокопия вашей трудовой книжки.
• Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, возьмите копию и подлинник свидетельства о регистрации ИП.
• Необходимо приобщить справку о своих доходах в формате 2 НДФЛ, чтобы финансово-кредитная организация имела представление о ваших доходах.

Если вы собираетесь предложить финансово-кредитной организации недвижимости в залог, вам также необходимо добавить к своему пакету документов ряд бумаг.

• Во-первых, это документы, свидетельствующие о вашем праве собственности.
• Договор, в соответствии с которым вы стали обладателем недвижимости.
• Приобщается свидетельство о государственной регистрации ваших прав собственности.
• Некоторые финансово-кредитные организации запрашивают техническую документацию, чтобы убедиться в том, что квартира находится в пригодном для жизни состоянии.

Как оформить выкуп у родственников?

Для того, чтобы оформить выкуп доли у родственников, составляется договор купли-продажи в письменной форме.

При составлении такого документа следует уделить внимание следующим необходимым данным.

• Указываются данные сторон сделки, которые имеют отношение к данной жилой площади, проживают на ней и являются собственниками.
• Указываются права каждой из сторон иметь доступ во время оформления сделки ко всем документам для ознакомления.
• Устанавливается место заключения сделки и время.
• Устанавливается размер оплаты время, порядок.
• Устанавливается факт уведомления всех имеющихся собственников долей об акте продажи.
• Устанавливается список документов, который прилагается к договору.
• Ставятся подписи сторон.

Процесс приобретения квартиры у родственников проходит в 8 этапов.

1. Вы оповещаете всех совладельцев недвижимости о сделке, собираете документы.
2. Составляется договор купли-продажи.
3. Договариваетесь о задатке.
4. Обращаетесь в Росреестр с целью подачи документов.
5. Дожидаетесь факта получения свидетельства о собственности на недвижимость.
6. Определяется порядок использования недвижимости.
7. Происходит процедура передачи всей оставшейся части денежных средств и жилой площади.

Подробнее ознакомиться со всеми нюансами сделки вы можете в Федеральном законе 122 от 21 июля 1997 года.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Если вам необходимо продать долю, которая была взята вами в ипотеку, вы можете воспользоваться несколькими схемами.

В первую очередь вам необходимо заручиться согласием остальных собственников долей. Только в этом случае вы можете осуществить процедуру продажи. Если согласие достигнуто, приступаем к рассмотрению вариантов.

1. Вы нашли покупателя. Вы должны явиться в отделение финансово-кредитной организации и получить разрешение на осуществление такой сделки.

   После этого нужно явиться к нотариусу. Там оформляется договор купли-продажи квартиры. Нотариус перекладывает на покупателя обязанности выплаты остатка задолженности по займу.

   Продавцу выдается закладная, которая подтверждает, что заемщик больше не имеет долгов. С покупателем составляется ипотечный договор.



2. Второй вариант предполагает, что третьим лицом сделки будет выступать финансово-кредитная организация.

   Покупатель должен арендовать ячейку в банке. Туда вносится необходимая сумма. В другую ячейку должна быть заложена разница между реальной стоимостью квартиры и ипотечной.

   Сотрудники банка обращаются в регистрационную палату с оповещением о том, что кредит погашен. Продавцу недвижимости передается закладная. Теперь с займом по ипотеке должен расплачиваться покупатель.

3. Третий вариант — это продажа самого кредита.

   Банк должен дать разрешение на осуществление такой схемой. Покупатель продолжает гасить задолженность по ипотеке, и после выплаты становится ее полноправным собственником.

Распределение долей между созаемщиками

Недвижимость делится между участниками проведённой сделки в тех пропорциях, что и взносы по ипотеке, если иное не установлено договором в письменном виде. Например, если одно лицо вносило денежные средства в сумме, превышающей по сумме другие взносы, то этот гражданин может рассчитывать на большую часть недвижимости.

Однако, решать, какая доля достается конкретному заемщику должны сами приобретатели. При этом, руководствоваться они могут какими угодно принципами.

Некоторые, что совершенно логично, делят квартиру, исходя из внесенных взносов и ежемесячных платежей. Другие предпочитают иные способы раздела. Главное, чтобы итог раздела был отражен в соответствующем договоре.

Финансово кредитная организация не беспокоиться о том, кто и какую сумму вносит по займу, главное — чтобы платежи поступали вовремя и в установленной сумме. Сами же созаемщики могут договариваться между собой о том, кто и в каком проценте будет выплачивать взносы, а также, самостоятельно прописать очередность выплат.

Однако в случае, если один из созаемщиков перестанет вносить денежные средства, другому придется взять на себя это бремя. После выплаты ипотечного займа стороны становятся собственниками в соответствии с документом, который оформлялся ещё в момент получения займа.

Каждый из собственников является полноправным владельцем, однако, в большинстве случаев доли еще не определены. В таком случае лица должны самостоятельно договориться о том, кто и каким помещениям будет владеть.

В случае, если стороны не достигнут консенсуса, они даже могут обратиться в судебную инстанцию.

Имея дело с общей долевой собственностью, еще раз убедитесь в том, что вы общаетесь с теми людьми, с которыми действительно стоит заключать сделки. В случае, если вы не видите сложностей в дальнейшем, при разделе долей, то нам остается лишь пожелать удачи.

Виды долевой собственности

Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса о долевом ипотечном кредитовании, необходимо разобраться в видах частичной собственности. Суть данного вопроса заключается в том, что финансовые организации не смогут предоставить финансовые средства на покупку жилья, если оно не соответствует определенным требованиям.

Согласно текущего законодательства существует два вида долевого имущества:

1. На правах общей собственности. В таком случае все владельцы жилья имеют равные полномочия на использование своих долей, а их размеры определяются не конкретной частью, а квадратными метрами, которые им принадлежат.
2. Доля, как частная собственность. Ярким примером такого долевого имущества является коммунальная квартира, где каждое физическое лицо имеет отдельную комнату, а полноценно пользоваться ей может только он, и никто другой. То есть, человек является фактическим владельцем того или иного участка.

Важно! Каждая единица частной собственности, будь то доля или все жилое помещение в целом, проходит регистрацию в Росреестре. В иных случаях, долевое владение считается общим.

Исходя из описанных видов долевого имущества, процедура покупки доли усложняется наличием нескольких владельцев жилья, которые могут быть не согласны с тем, что частью их жилья может стать совершенно посторонний человек, не говоря уже о законных ограничениях, благодаря которым оформление ипотеки может быть невозможна.

Особенности оформления долевой ипотеки

Мы уже разобрались с видами частичного владения имуществом, но долевая ипотека может быть оформлена только в определенных случаях. Работающие на территории нашей страны банки предлагают своим клиентам различные программы кредитования, но ни одна из них не является готовым решением для заемщика, так как каждый случай рассматривается отдельно.

Существует три самых распространенных ситуации, при которых люди обращаются в банк для оформления доли в ипотеку:

1. Заемщик уже является владельцем нескольких долей, и ему не хватает всего одной части для полноценного владения имуществом.
2. Заемщик является владельцем всего одной из долей, но хочет расширить свое жилое пространство за счет приобретения еще одной.
3. Клиент банка хочет приобрести долю в квартире, не являясь при этом владельцем других частей.

Процедура оформления ипотеки подразумевает наличие залогового имущества, которым по факту является приобретаемое жилье. При этом, в распоряжение финансовой организации будет отдаваться не доля, а целая квартира, поэтому наиболее вероятным одобрение финансовой ипотечной помощи будет в первом случае, когда заемщику не хватает всего одной доли для полноценного приобретения жилья.

Вторая ситуация немного сложней, но если каждый из владельцев даст свое письменное согласие с условием залога, шансы оформления ипотеки возрастают. К недостаткам можно отнести высокие процентные ставки, так как стоимость полноценного жилья на рынке гораздо выше, да и продать его намного легче, чем всего лишь часть.

В третьем случае вам скорей всего откажут, но если вы состоите в хороших отношениях с владельцами жилья, можно обойти ограничения путем разделения долей. Придется потратить немного денег на процедуру оформления документов, а потом уже направляться в банк с подтверждением выкупленной доли. Но даже в этом случае шансы довольно малы, поэтому рисковать не стоит.

Важно! В законодательстве существуют ограничения относительно минимального количества квадратных метров, которые необходимы для проживания одного человека. При этом, в качестве долевого владения не могут выступать часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и другие нежилые зоны), поэтому при разделении на части их квадратура не учитывается.

Условия банков ТОП-5

Ситуация на рынке относительно долевой ипотеки обстоит достаточно печально, так как банкам невыгодно работать с неполноценным имуществом, пусть даже под залог оставляется вся квартира. Оформление ипотеки на часть квартиры возможно всего в нескольких финансовых учреждениях:

1. Сбербанк предлагает возможность приобретения жилой недвижимости на общих условиях ипотечного кредитования. Минимальная сумма составляет 300 тыс. рублей, а сроки погашения до 30 лет. При этом, Сбербанк может похвастаться малыми размерами минимальной годовой ставки, которая составляет всего 11%. Рассчитывать на минимум не стоит, но именно это является показателем стабильности. Также Сберабанк кредитует пенсионеров и учитывает доп. Доход без документов.
2. В Газпромбанке также имеется ипотека на выкуп доли в квартире, но данная программа распространяется только на выкуп последней доли в квартире или комнаты. Ставка от 11%. ПВ от 15%. Если есть материнский капитал, то ПВ 5%. Действуют скидки для сотрудников предприятий газовой промышленности, крупных партнеров банка, зарплатников и бюджетников. Срок до 30 лет. Сумма от 500 тыс. руб. до 45 млн.
3. Тинькофф Банк. Преимуществом данной организации является возможность оформления ипотеки на отдельную долю, что можно назвать эксклюзивом на отечественном рынке. Процентная ставка составляет 13,35% (минимум), а минимальный взнос — 25% от жилья. Ипотеку будет выдавать не сам банк, а банки партнеры. Есть некоторые сложности со сбором, передачей документов. Тинькофф Банк выступает в роли ипотечного брокера.
4. Финансовая Корпорация Открытие. Крупнейший частный банк предоставляет возможность приобретения в ипотеку долей квартиры (последней), на условиях 12%-ой годовой ставки и 20% первоначального взноса (если будет справка 2НДФЛ иначе только 30%). Банк достаточно придирчивый к клиентам.
5. Дельтакредит один из самых гибких ипотечных банков. Он позволяет купить не только последнюю, но и просто долю в квартире. Ставка достаточно привлекательная от 10,75%, но они просят оплатить комиссию до 4% от суммы кредита, чтобы она была минимальной. Также на ставку влияет первый взнос. Он может составлять от 15%, но максимальная скидка будет если есть 50%. Срок ипотеки до 25 лет.

Процедура оформления ипотеки на долю

Прежде всего, нужно получить решение банка. Для этого необходимо предоставить стандартный пакет документов на заемщика и созаемщиков/поручителей (если требуются):

1. Паспорта
2. СНИЛСы
3. Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо)
4. Справка о доходах
5. Копия трудовой

Банк рассматривает заявку от 2 до 5 рабочих дней. Когда решение получено, нужно собирать определенный пакет документов по доле в квартире.

Оформление ипотеки на долю в квартире для каждого из случаев, которые описывались в первой части статьи, имеет свои особенности, но сама процедура выглядит примерно так:

1. Заемщик собирает пакет документов, необходимый для предоставления ипотечных средств (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации приобретаемого жилья).
2. Совладельцы письменно отказываются от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя — согласие не требуется).
3. Банк собирает сведения о том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, а последний предоставляет документы о том, что жилье соответствует всем нормам.
4. Продавец предоставляет в финансовую организацию свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтверждение факта оповещения других совладельцев, если таковые имеются, а также разрешение супруга (если таковой имеется).
5. Далее, финансовая организация рассматривает возможность предоставления ипотечных средств, и если все условия соблюдены, производится оформление договора с заемщиком.

Описать последовательность процедуры достаточно сложно, так как подача различных документов производится на разных этапах. К тому же, некоторые совладельцы могут находиться за пределами страны.

Альтернативные варианты покупки

Если же банк отказал в оформлении ипотеки на долю, можно сделать несколько хитрых шагов, оформив потребительский кредит. В таком случае процентная ставка будет гораздо выше, а процедура продажи производится по договору дарения. Такой подход достаточно часто практикуется, так как предоставлять свое жилье в качестве залогового имущества, чтобы кто-то мог купить всего лишь его часть, никто не хочет.

Также можно рассмотреть аналогичный вариант, но оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости.

Современная банковская система предусматривает возможность приобретения жилья на условиях ипотеки. Такие долгосрочные кредиты отличаются низкими процентными ставками и довольно лояльными условиями. Но финансовые организации неохотно работают с неполным имуществом, а именно — долями, так как здесь существует множество нюансов, которые необходимо соблюдать.

Практически со стопроцентной вероятностью банки предоставят ипотечные средства, если вы хотите выкупить последнюю долю, но если вы только хотите обзавестись собственным уголком, скорей всего придется оформлять потребительский кредит или же взять деньги в долг.

Конечно, при покупке можно схитрить, подписав договор дарения отдельной части, но данная процедура также связана с некоторыми сложностями. Официально продать долю постороннему человеку также не получится, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа, и если продавец состоит с ними в отрицательных отношениях, добиться письменного отказа будет практически невозможно.

Если у вас есть сложности с оформление доли в квартире и вам требуется грамотная юридическая помощь, то просто задайте вопрос нашему бесплатному онлайн-юристу в специальной форме в углу экрана.

Как всегда ждем ваших вопросов ниже. Если статья вам помогла, просьба оценить её и нажать кнопку любимой соц сети. И, обязательно, подпишитесь на обновление проекта.