Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

• Как продать квартиру самому?
• Безопасность после покупки квартиры
• Документы для покупки комнаты
• Продать квартиру с риэлтером и без
• Документы для покупки квартиры
• Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки
• Как узаконить перепланировку
• Как подготовить квартиру к продаже
• Как продать заложенную квартиру
• Мошеннические схемы в купле-продаже квартир
• Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
• Совместная, долевая собственость
• «Подводные камни» в сделках с комнатами
• Купля — продажа залоговой квартиры
• «Подводные камни» при приватизации жилых помещений
• «Подводные камни» при обменных сделках
• Как продать долю в квартире
• Выдача сведений из ЕГРП: варианты получения информации
• Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
• Раздел недвижимости при разводе
• Покупка квартиры по доверенности
• Специфика расчетов при покупке квартиры
• Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?
• Шесть шагов для проверки юридической «чистоты» квартиры
• Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?
• Продажа по договору дарения
• Продажа унаследованной квартиры
• Как восстановить потерянные документы на квартиру?

Комментарии юриста:

• Совместная и долевая собственность
• Порядок пользования квартирой несколькими сособственниками
• «Лукавые» формулировки агентских договоров
• Юридическая практика выселения бывших членов семьи
• Идеальная доля и определение порядка пользования жильем
• Виды мошенничества на рынке недвижимости
• «Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
• Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника
• Продажа квартиры. Недействительная сделка.
• Как в случае развода разделить квартиру супругов?
• Как продать долю в квартире?
• Юридическая «чистота» сделки с недвижимостью
• Может ли сособственник квартиры лишить доли другого сособственника?
• Признание жильца утратившим право пользования жилым помещением

Жилое помещение как объект договора безвозмездного пользования

Жилое помещение – понятие многозначное. Оно играет большую роль в жилищных правоотношениях. Это касается как принятия каких-либо новых актов, так и правоприменения уже действующих.

Итак, данное понятие может означать следующее:

1. все виды помещений, пригодных для проживания граждан;
2. часть помещения, пригодного для проживания граждан;
3. учетная категория.

Первая категория подразделяется на следующие виды:

• жилой дом, его часть;
• квартира, ее часть;
• комната.

Дом – это отдельно стоящее здание, включающее в себя такие элементы, как комнаты и вспомогательные помещения. Чем отличается жилой дом от нежилого? Соответствие нормам, допустимым для проживания людей. Строение становится домом только тогда, когда оно принято в эксплуатацию при условии наличия всех документов.

Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доступе, состоящее из комнат и вспомогательных помещений.

Комната – составной элемент квартиры или жилого дома, который используется для проживания людей.

Важно отметить, что некоторые здания могут быть одновременно как жилыми, так и нежилыми. Например, на 1 этаже находятся офисы, магазин, поликлиника или органы опеки, а на остальных этажа проживают люди. Эти здания также относятся к отечественному жилому фонду.

К жилому фонду недопустимо отнесение трейлеров, вагончиков, сборных домиков, палаток и т. д.

Решение вопроса о пригодности жилого помещения относится к компетенции органов местной власти, а именно администрации муниципальной единицы – района, села или городского района.

Они учитывают физическую изношенность, сохранность несущих конструкций, наличие коммуникаций, инфраструктуры и т. д.

Они обязаны в своих решениях опираться на заключения пожарных, МЧС, Санэпидемнадзора и т. д.

Непригодным для проживания считается жилье, признанное аварийным, со степенью изношенности свыше 70%, а также расположенное в опасных зонах (место схода снежной лавины, пожара, затопления).

Муниципальный и государственный жилищный фонд состоит из домов и квартир для социального использования. Ст. 19 ЖК РФ определяет его как жилье, в котором граждане проживают на основании договоров социального найма.

Когда применяется договор безвозмездного пользования жилым помещением?

Если в безвозмездном договоре аренды нежилого помещения указать, что жилец должен платить собственнику комнаты, дома или квартиры, то договор станет простой арендой.

Таким образом, ключевое отличие безвозмездного пользования и аренды – внесение платы за использование жилого помещения.

Поэтому для того, чтобы избежать путаницы, мудрый российский законодатель назвал стороны такой сделки ссудодателем и ссудополучателем. Данный договор – основание законности проживания в жилом помещении лица, не являющегося его собственником или членом семьи собственника.

Этот договор применяется тогда, когда собственник не заинтересован в извлечении прибыли из своего жилья. Он не будет облагаться налогом, поскольку здесь доход отсутствует. Обычно его применяют муниципальные образования для проживания граждан.

Но его могут применять и физические лица, если им нужно легально оформить проживание у себя своих родственников. Иногда таким договором пытаются прикрыть аренду, однако это может повлечь за собой юридическую ответственность.

Форма договора

Форма договора ссуды подчинена базовым требованиям гражданского законодательства к форме заключаемых сделок. Такой договор может быть только письменным и зарегистрированным в уполномоченном органе государственной власти.

Существенные условия договора

К ним традиционно относят предмет договора и условие о его безвозмездности. Если безвозмездность не указана среди прочих условий или не следует явно из договора, то будет считаться, что вы заключили договор аренды.

Важно помнить, что такой договор сохраняет свою силу, даже если у жилого помещения меняется собственник.

Особенности договора

1. Коммерческие организации законодательно ограничены в праве передачи жилых помещений в пользование без взимания платы взаимосвязанным с ними лицам: руководителям, учредителям, сотрудникам и т. д.
2. Государственная регистрация такого договора осуществляется по заявлению нанимателя.
3. Из-за отсутствия дохода ссудодатель не облагается налогом.

Как составить договор правильно?

1. Соблюдайте требования о существенных условиях. В договоре должен быть четко определен предмет. Должны быть указаны характеристики жилого помещения (адрес, количество проживающих, площадь и т. д).
2. Обязательно укажите, что договор безвозмездный, т. е. не предполагает со стороны жильца каких-либо выплат собственнику.
3. Письменный договор зарегистрируйте в отделении Росреестра. Если вы не доверяете своему контрагенту, то вы можете обратиться к нотариусу.
4. Не забудьте проверить все данные, указанные в документе, а затем поставить там свои подписи.

Срок действия договора

Все договоры делятся на два вида по срокам:

• срочные;
• бессрочные.

По договору ссуды жилье передается ссудополучателю по временное пользование безвозмездно. Ключевое слово здесь «временно». Поэтому данный договор никак не может быть бессрочным, каким, например, является пожизненного использования земельного участка.

А вот уже сроки могут быть конкретными (определенными) или неконкретными (неопределенными). Если конкретный срок в договоре ссуды не указан, то любая сторона может расторгнуть его, предварительно сообщив об этом контрагенту за месяц. Важно помнить, что в договоре контрагенты могут предусмотреть другой срок для сообщения о расторжении договора.

Бессрочный договор

Договор ссуды не может быть бессрочным, но если в тексте не указано, в течение какого срока ссудополучатель будет пользоваться жилым помещением, то он может пользоваться им неопределенный срок времени.

Контрагенты могут расторгнуть договор, сообщив другой стороне об этом за месяц. Если в договоре указан срок, то ссудополучатель может отказаться от пользования данной квартирой или комнатой без каких-либо препятствий. А вот ссудодателю в данном случае расторгнуть договор будет крайне сложно. Ссуда жилья прекращается со смертью ссудополучателя. Смерть ссудодателя прекращения договора до указанного срока не влечет.

ТИПОВОЙ БЛАНК ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Расторжение договора

Законодатель предусматривает два случая, когда можно расторгнуть гражданско-правовые договоры:

1. В первую очередь, это связано волеизъявлением одной стороны или соглашением между сторонами.
2. Во вторую очередь, это существенное изменение обстоятельств.

Также договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Если договор ссуды заключен на неопределенный срок, то одна из сторон может заявить о своем желании его расторгнуть. В текст договора это условие включать необязательно, оно следует из закона. Вполне достаточно сообщить контрагенту о своем решении за месяц или в иной срок по договору. Это подтверждает и обширная правоприменительная практика.

Если договор срочный, то отказаться в одностороннем порядке может только ссудополучатель. Однако в тексте договора можно прописать условие о том, что ссудополучатель не вправе отказываться от использования жилья пока не истечет определенный договором срок. Здесь же применяется правило о сообщении контрагенту о желании расторгнуть договор за месяц.

Правоприменительная практика отмечает, что ссудодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть срочный договор ссуды. Это возможно только по ст. 698 ГК.

Налогообложение договора

В последние годы предприимчивые россияне все чаще пытаются скрыть аренду жилья под видом ссуды. Это связано с тем, что они не хотят делиться с государством 13% НДФЛ от получаемого дохода. Важно помнить, что притворная сделка будет считаться ничтожной, не будет влечь никаких последствий.

Не скрывать факт аренды и получения дохода в интересах самих граждан. Юридически грамотные арендаторы выбивают таким образом у арендодателя скидку по аренде или требуют предоставления им других выгодных условий. Например, они могут потребовать временную прописку в данном жилье. Также в договоре оговаривается, кто будет платить по счетам за коммунальные услуги.

В подавляющем большинстве случаев граждане недостаточно хорошо осведомлены о последствиях совершения мнимой сделки. Кроме того, методы налогового контроля и надзора, осуществляемого инспекторами налоговой службы, с каждым годом становятся все более изощренными, продуманными и продуктивными. Поэтому они могут ловко вычислить таких предприимчивых граждан, которые решили обмануть государство.

В обозримом будущем все договоры ссуды жилых помещений попадут в поле зрения налоговиков, ведь в условиях неоднозначной экономической ситуации в стране, власть заинтересована максимально пополнить казну.

Наиболее популярными субъектами такого договора становятся близкие родственники или друзья. Например, хозяин квартиры не хочет взимать плату с данного лица за проживание, но хочет оформить их отношения в правовые рамки по тем или иным причинам.

Обычно подобные договоры заключаются для того, чтобы родственник или знакомый смог получить временную регистрацию, воспользоваться какими-либо льготами, медицинскими услугами и т. д.

Ведь на основании постановления Правительства РФ «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства» от граждан, которые проживают вне места своего постоянного жительства более 90 дней, должны оформлять временную регистрацию.

Причем собственник жилья тоже будет нести ответственность, если в его квартире будут проживать лица без регистрации. Поэтому оптимальным выходом будет заключение договора ссуды жилого помещения.

Бессрочный договор безвозмездного пользования квартирой

Очень часто владельцы жилых помещений пускают бесплатно пожить родственников или знакомых. Чтобы документально оформить такие отношения, например, для регистрации проживающих, следует оформить бессрочный договор безвозмездного пользования квартирой. Данное соглашение обязует собственника помещения (либо доверенного лица) предоставить в безвозмездное пользование другой стороне квартиру, а жилец обязуется эту квартиру принять и в случае расторжения договора вернуть в надлежащем виде.

Заключение бессрочного договора безвозмездного пользования квартирой также снимает вопрос о нелегальной сдаче жилого помещения в аренду.

Сторонами сделки являются ссудодатель и ссудополучатель. Предметом соглашения является квартира, которая бесплатно передается жильцу во временное пользование. Но бесплатность может касаться лишь факта проживания, а оплата коммунальных услуг, текущий ремонт и прочие расходы могут быть по согласованию сторон возложены на ссудополучателя.

Договор безвозмездного пользования квартирой можно заключить в простой письменной форме, нотариального заверения не требуется. Отношения между ссудополучателем и ссудодателем регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Структура и содержание типового бессрочного договора безвозмездного пользования квартирой

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Наименование сторон.
3. Предмет договора. Предметом сделки является жилое помещение, о котором необходимо указать следующую информацию: адрес, этаж, площадь, наличие коммуникаций и техническое оснащение жилья, цель использования квартиры, данные свидетельства о праве собственности.
4. Срок действия договора. Сделка заключается на неопределенный срок, т.е. носит бессрочный характер.
5. Права и обязанности сторон. Ссудодатель обязан передать жилое помещение в соответствующем состоянии, предупредив о всех его недостатках и неисправностях. Основной обязанностью пользователя является поддержание жилища в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также оплата необходимых расходов по его содержанию. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры, полученной в бессрочное безвозмездное пользование.
6. Порядок передачи недвижимого имущества. Жилое помещение передается по акту приема-передачи.
7. Ответственность сторон.
8. Основания и порядок расторжения договора. Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон либо при требовании одного из участников в следующих случаях:

• ссудополучатель использует квартиру не по назначению или с нарушением условий соглашения;
• жилец не поддерживает жилье в надлежащем состоянии или сам значительно ухудшает состояние переданного ему имущества;
• были обнаружены препятствующие нормальному использованию жилья недостатки, о которых ссудополучатель не знал при заключении договора;
• квартира, переданная в безвозмездное пользование, оказалась в непригодном состоянии;
• обнаружились права третьих лиц на переданное жилье;
• ссудодатель не выполнил свою обязанность по передаче жилого помещения.

Разрешение споров.

Форс-мажор.

Прочие условия.

Список приложений.

Адреса и реквизиты сторон.

Подписи сторон.

Расторжение договора безвозмездного пользования. действия ссудодателя

Основания для прекращения договора, о котором речь, изложены обстоятельно. НАЕМ И АРЕНДА – ДОГОВОРЫ РАЗНЫЕ! Аренда Комментирует Павел Крашенинников До вступления в силу части второй ГК РФ договор аренды жилых помещений распространялся на правовые отношения, связанные с возмездным (за плату) владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулировали такие отношения нормы закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (статьи 17 и 18), а также правила Жилищного кодекса РСФСР (статьи 131 – 136) и статья 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
В настоящее время законодатель изменил основания для классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилым помещением. Запомним критерии разграничения таких отношений. Это – не только срок договора и условия оплаты жилища.

ВниманиеПо договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Комментирует Павел Крашенинников Гражданский кодекс РФ установил все права и обязанности, которые возникают при безвозмездной передаче имущества (в том числе и жилого помещения) во владение и пользование.

А.О., выполнено 22 октября 2011 года, суд считает, что фактически с 22 ноября 2011 года договор прекратил своё действие, однако учитывая, что К……….О.А., данное уведомление не было получено, соглашение о расторжении договора сторонами не заключено, суд считает, что договор безвозмездного, бессрочного пользования жилым помещением от 12 декабря 2001 года, заключенного между Л…….. А.О. и К,,,,,,,,,,,,,, О.А., подлежит расторжению. Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований К………….О.А., о взыскании с Л…………. А.О., убытков в размере 55 500 рублей, поскольку в судебном заседании стороной истца не представлено, а судом не добыто доказательств того, что Л…………А.О., препятствовал проживанию К……………..

О.А., в жилом помещении, что 27 июля 2011 года Л…………… А.О. были сменены замки в квартире, что К…………О.А.

Что значит пожизненное безвозмездное пользование

Если такие улучшения отделимы от квартиры, они являются собственностью пользователя. Если же они неотделимы и совершены без предварительного согласия собственника, то ссудополучатель не может претендовать на их возмещение (п. 1, п. 3 ст. 623 ГК РФ).

• Право бесплатного использования жилым помещением может предоставляться как на определенный срок, так и бессрочно. В случаях, когда заранее оговоренный срок использования истек, однако, ссудополучатель продолжает проживать в квартире, при отсутствии возражений со стороны собственника, его право безвозмездного использования считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Договор безвозмездного пользования квартирой (ссуды) Передача квартиры в безвозмездное пользование подлежит оформлению специальным документом — договором ссуды.

ВниманиеРешение о предоставлении принимается исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции на основании ЗК. Иные юридические лица могут получать участки в аренду, за плату. Из земель, находящихся в собственности физических или юридических лиц, участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на основании договора.
Порядок заключения и исполнения договора устанавливается в ст. 689–701 ГК. Как и другие сделки с землей, договор подлежит государственной регистрации. Служебные наделы Из земель, находящихся у организаций, гражданам могут предоставляться земельные участки, получившие в прежние времена название «служебные наделы», т.е.
участки, связанные по времени и условиям работы с их службой.

Не нашли, что искали?

• Главная
• Недвижимость
• Право собственности
• Правоман — Единый центр жилищно-правовой информации pravoman.ru По отечественному законодательству предусмотрено право пожизненного пользования квартирой, и оно влечет невозможность выписать или выселить соответствующее лицо даже при смене владельца. Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с правом пожизненного пользования квартирой, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Право пожизненного проживания и пользования квартирой Не подлежащее прекращению право проживания в принудительном порядке может возникнуть при приватизации, если лицо отказалось от нее в пользу иных лиц – членов семьи.
Условия прекращения действия договора и возможность его пролонгации. Договор, заключенный на срок более года, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. На его официальном сайте можно найти образец типового договора на безвозмездное предоставление земли в пользование.

ВажноПередача земельного участка в безвозмездное пользование Договор со сроком менее года необязательно регистрировать. В этом случае соискатель подает прошение о безвозмездном пользовании руководителю организации-владельца, частнику или уполномоченному государственному органу. Собственник и потенциальный ссудодержатель обговаривают все условия и особенности предоставления участка устно.
Владелец может созвать комиссию для рассмотрения дела. В случае удовлетворения просьбы составляется договор с свободной форме или по образцу из Интернета.

Безвозмездное пользование земельным участком

ИнфоМожет использовать землю по прямому назначению, возводить в пределах участка различные сооружения, дома, при этом возведенное недвижимое имущество будет считаться его личной собственностью. Кто и как может пользоваться земельным участком бессрочно В данный момент распоряжаться землей бессрочно могут только лица, получившие такое право до принятия нового закона. Такими правами не обладают юридические лица. Сейчас государством и местными властями предпринимаются усилия вернуть в ведение государства земельные участки, оформленные в бессрочное пользование еще в советские годы.
Им предлагаются альтернативные варианты, в виде аренды или полной покупки земли в собственность, которые позволят им осуществлять свою деятельность так же эффективно, как и раньше. Также любой земельный участок должен быть поставлен на учет в кадастровой палате.

Если он этого не сделает, ссудополучатель вправе требовать не только расторжения договора, но и возмещения понесенного им реального ущерба. Ссудодатель как собственник или иное управомо- ченное лицо вправе распорядиться вещью, находящейся в пользовании ссудополучателя, — произвести ее отчуждение или передать в возмездное пользование (в аренду) третьему лицу. При этом к новому собственнику или арендатору перейдут права по ранее заключенному договору Б.п.
Ряд обязанностей несет ссудополучатель — прежде всего это обязанность пользоваться вещью в соответствии с условиями договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества. Кроме того, он обязан поддерживать полученную вещь в исправном состоянии (осуществление текущего и капитального ремонта, несение всех расходов по ее содержанию, если иное не предусмотрено договором).

Кто может бессрочно пользоваться земельным участком

Прикрывая такой сделкой аренду или наем, собственник жилья может избежать уплаты налогов, однако, тогда стороны несут определенные риски, связанные с возможностью обжалования договора. Вопрос Расторжение договора безвозмездного пользования квартирой Может ли договор безвозмездного пользования квартирой, заключенный сроком на всю жизнь ссудополучателя, быть расторгнутым по желанию собственника жилья? Ответ Возможность расторжения договора ссуды предусмотрена ст. 698 ГК РФ лишь для договоров, в отношении которых предусмотрен срок их действия. Договор, заключенный «на всю жизнь» ссудополучателя нельзя назвать срочным, так как независимо от такого указания, согласно ст.

701 ГК РФ, он и так прекращается со смертью ссудополучателя. Исходя из этого, он является бессрочным, а поэтому согласно п. 1 ст.

• Ст. 24 гл. 4 ЗК РФ предусматривает возможность передачи участка в безвозмездное пользование;
• Ст. ст. 39.9, 39.10 гл. 5.1 ЗК РФ регулируют порядок безвозмездного срочного и бессрочного пользования участками, находящимися в собственности государства и муниципалитетов;
• Ст. 42 гл. 6 ЗК РФ содержит обязанности ссудодержателей по использованию надела;
• Федеральный закон № 171 от 23.06.2014 вносит изменения в ЗК РФ, в частности, меняет понятие «безвозмездное срочное пользование» на «безвозмездное пользование» и др.

Форма владения наделом в виде пожизненного наследуемого пользования для частных лиц предусмотрена лишь в отношении участков, приобретенных до 21.10.2001 г. Право бессрочного получения земли сейчас доступно лишь для государственных и муниципальных органов власти и учреждений.

Что это такое

Договор пожизненного содержания является разновидностью возмездной гражданской сделки, а также может сочетать в себе элементы купли-продажи, дарения и наследования. Заключить указанный договор может только собственник жилого помещения, а его предмет характеризуется следующими нюансами:

1. стороны договора могут предусмотреть постоянную (бессрочную) ренту, либо содержание до момента смерти рентополучателя;
2. помимо условия о регулярном пожизненном содержании, передача жилого помещения может осуществляться возмездно или безвозмездно;
3. если предметом ренты является недвижимость, договор вступит в силу только после его удостоверения в нотариальной конторе и регистрации в службе Росреестра;
4. право собственности на объект недвижимости оформляется на плательщика ренты сразу после подписания договора, однако одновременно регистрируется обременение в пользу получателя.

Сторонами договора пожизненного содержания являются получатель и плательщик ренты. Получатель должен являться собственником на момент оформления договора, этот факт должен подтверждаться выпиской ЕГРН.

Если указанный договор заключается с условием пожизненной выплаты ренты, обременение будет снято только после смерти получателя. Это позволяет рассматривать такой вариант ренты как разновидность наследования, при котором обе стороны заранее оговаривают все условия и форму содержания.

Наличие обременения не лишает права продать недвижимость третьим лицам, однако у нового собственника также возникает обязанность содержать получателя на тех же условиях. В качестве дополнительной гарантии ГК РФ предусматривает возникновение субсидиарной ответственности у первоначального плательщика и последующего собственника.

Как заключить договор

Статья 584 ГК РФ содержит перечень требований к форме договора пожизненного содержания:

• плательщик и получатель должны изложить условия сделки в виде письменного договора;
• договор должен быть удостоверен в нотариальной конторе;
• после нотариального удостоверения нужно зарегистрировать переход права собственности путем представления договора в МФЦ «Мои документы» или службу Росреестра.

В чем необходимость нотариального удостоверения указанного типа договоров? Дело в том, что пожизненная рента является способом материального обеспечения и содержания граждан, которые в силу возраста или жизненных обстоятельств не могут делать этого самостоятельно, либо не имеют иных родственников. По этой причине они могут быть введены в заблуждение относительно правовой природы договора и его условий, а у плательщика ренты может возникнуть желание получить жилье бесплатно или с минимально возможным содержанием. Также договор ренты нередко используется преступниками, планирующими сразу после перерегистрации права собственности «ускорить» смерть получателя.

Нотариус обязан проверить законность совершения сделки, для этого устанавливаются следующие факты и обстоятельства:

1. наличие свободного волеизъявления у собственника на заключение договора;
2. отсутствие фактов принуждения, угрозы, насилия или введения в заблуждение со стороны плательщика;
3. дееспособность собственника, а также его способность объективно воспринимать, понимать и оценивать происходящее.

Только при соблюдении этих условий договор может быть удостоверен нотариусом. После этого стороны обращаются в МФЦ или службу Росреестра для регистрации перехода права собственности и залога. Сведения о договоре и возникшем обременении вносятся в реестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку.

После смерти получателя обременение будет снято.

Условия договора

Стороны могут самостоятельно определять условия договора, однако они должны соответствовать нормам ГК РФ. Выделим наиболее важные пункты договора, которые нужно согласовать плательщику и получателю:

• стоимость объекта недвижимости, который будет передан по договору — стоны могут определять его самостоятельно по взаимной договоренности или на основании отчета оценщика;
• сумма, которая будет выплачена единовременно при подписании договора (если это условия согласовали обе стороны);
• способ содержания получателя ренты — это может быть денежная форма, приобретение лекарств и продуктов, оплата медицинских или иных услуг и т.д.;
• размер денежной выплаты и объема услуг, которые будут гарантированы получателю до конца его жизни;
• порядок передачи ежемесячной денежной выплаты или предоставление услуг по содержанию.

Стороны могут согласовать любой вариант содержания, однако должны соблюдать требование закона — размер ежемесячного содержания не может быть ниже двух МРОТ. В условия содержания может входить не только передача денег в наличной или безналичной форме. В зависимости от потребностей получателя, могут предусматриваться оплата следующих услуг:

1. обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;
2. приобретение лекарственных препаратов, оплата медицинской помощи или санаторно-курортного лечения, оплата средств реабилитации для лиц с ограниченными возможностями и т.д.;
3. покупка продуктов на сумму, оговоренную в договоре, а также их доставка из магазина до жилого помещения;
4. оплата услуг сиделки или социального работника для лиц пожилого возраста или больного человека;
5. оказание иных услуг, которые могут быть оценены в стоимостном выражении.

Условия, закрепленные в договоре, останутся неизменными до момента смерти получателя, а изменить их в одностороннем порядке нельзя. Совокупность всех оказываемых услуг и передаваемой денежной суммы фиксируется путем установления объема ежемесячного содержания. Зафиксированный в договоре объем ежемесячного содержания подлежит индексации, если на законодательном уровне вырос МРОТ. Указанный показатель МРОТ утверждается на территории каждого субъекта РФ. Если в регионе размер МРОТ не утвержден, применяется аналогичный федеральный показатель.

Стороны могут выбрать альтернативные варианты ренты — ежемесячные платежи или содержание с иждивением. В любом случае, плательщик и получатель должны придерживаться правила о соблюдении двукратного размера МРОТ при определении объема содержания.

Все пункты договора, которые согласовали стороны, должны неукоснительно соблюдаться. Если рента выплачивается с нарушением сроков, плательщик будет обязан выплатить проценты. Они рассчитываются по условиям договора, а если такой пункт отсутствует — исходя из 1/300 учетной ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки.

Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением

Можно ли расторгнуть договор?

​Заключая договор ренты, каждая из сторон вправе рассчитывать на его безусловное исполнение надлежащим образом. Если существенные условия выплаты содержания или оказания услуг в натуре не соблюдаются, можно потребовать расторжения договора. Вот какие нюансы могут возникать при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика:

• получатель может потребовать расторжения договора в принудительном порядке, в том числе через суд;
• если договор будет расторгнут, право собственности на недвижимое имущество будет возвращено получателю ренты, либо в его пользу будет взыскана выкупная цена (она определяется условиями договора или в судебном порядке);
• при расторжении договора плательщик не вправе требовать компенсации понесенных затрат, связанных с содержанием получателя ренты.

Существенное нарушение может заключаться в неоднократном несоблюдении сроков передачи денежных средств, оставление получателя без содержания на протяжении нескольких месяцев, оказание услуг в неполном объеме и т.д. Если у сторон возник спор относительно признания нарушений существенными, он будет рассматриваться в судебном порядке.

Расторжение договора может происходить в судебном порядке по иску о недействительности сделки. Подать иск может не только сам получатель, но и любое иное заинтересованное лицо (например, прокурор, родственник и т.д.). Основаниями для обращения в суд могут выступать следующие обстоятельства:

1. нарушение требований к форме и удостоверению договора;
2. недееспособность рентополучателя на момент заключения договора (этот факт должен подтверждаться судебным решением о недееспособности);
3. выявление фактов угрозы, насилия, мошенничества и иных аналогичных противоправных действий (например, в рамках уголовного дела);
4. включение в предмет договора объекта недвижимости, не принадлежащего получателю ренты на праве собственности;
5. иные обстоятельства, указанные в ГК РФ.

Если договор признается недействительным, стороны возвращаются в исходное состояние, т.е. объект недвижимости будет возвращен первоначальному собственнику. Обязанность по доказыванию таких фактов возложена на истца. Если недействительность сделки была обусловлена недобросовестными или противоправными действиями плательщика, он не сможет компенсировать понесенные затраты за весь период действия договора.

Договор пожизненного проживания в квартире

Ситуации, допускающие подобные прецеденты многочисленны и отличаются как спецификой оформления, так и нюансов юридических последствий, предоставляющих те или иные полномочия лицу, проживающему совместно с собственником и членами его семьи.

Универсальным основанием их правоспособности является соответствующий вид обязательства собственника жилья перед обозначенными лицами. Эти обязательства собственник обязан соблюдать в силу установленных нормативов или действия положений законодательства, в том числе – статьи 558 ГК РФ.

При этом требуется соблюдение правил оформления отношений сторон, которые скрепляются составлением договора и его регистрацией в Росреестре.

В случае нарушений положений договора или чинения препятствий проживающим пожизненно гражданам, договор допускает расторжения по общим основаниям, соответствующим действию статьи 450 ГК РФ.

В то же время в число обозначенных лиц не входят иные граждане, правомочия которых так же допускают нахождения на жилплощади собственника.

В числе таковых:

• воспитанники детских домов;
• откомандированные на длительный срок;
• проходящие срочную службу;
• отбывающие срок наказания;
• проживающие по завещательному отказу.

Перечисленные категории жильцов не требуют оформления пребывания на занимаемой площади. Для этого они обеспечены иными законными основаниями. В этом случае достаточно регистрации по соответствующему адресу.

Пожизненное обеспечение площадью в квартире опирается на составление контрактной документации с контрагентами:

• супругами после раздела совместно нажитого имущества;
• рентополучателями;
• дарителями – при внесении соответствующих условий;
• ссудополучателями;
• нанимателями – при внесении соответствующих условий.

По преимуществу таким правом пользуются граждане, отказавшиеся от принадлежащей им доли при приватизации. Впоследствии, после проведения приватизационной процедуры, таковые остаются в квартире в качестве жильцов, чьи имущественные и жилищные права недопустимо нарушать.

К оформлению контрактных отношений могут прибегать супруги, которые в случае развода сохранят право пользования помещения пожизненно.

При отказе от приватизации, не оформленном соответствующим правовым основанием, граждане могут утратить право прописки по усмотрению собственника, и при его содействии, подлежать выселению.

Но в течение трёх лет, не допуская пропуска срока исковой давности, такие действия допустимо оспорить, получив разрешение пожизненного проживания по решению суда. В этом случае решение суда выступит альтернативой требующемуся договору.

Пожизненное право на пользование помещением, в юридическом смысле рассматривается как своего рода обременение, так как обозначенные правомочия не прекращаются со сменой собственника.

Дарственная с пожизненным проживанием

Процедура дарения является односторонней гражданско-правовой сделкой. Несмотря на положения статьи 572 ГК РФ, которая не допускает выдвижения встречных требований от дарителя к одаряемому, стороны вправе включить в договор определённые условия.

Одно из таких условий – переход квартиры или частного дома в качестве дара, но при сохранении права пользования предшествующим собственником.

Условие прописывается отдельным положением в пункте о предмете договора, непосредственно за фиксированием безвозмездной передачи прав на недвижимость. Эти гражданские сделки целесообразно оформлять в нотариальной конторе, на типовом бланке. Нотариальное удостоверение предоставляет сторонам дополнительные гарантии.

Например, условие о пожизненном проживании дарителя не может оспориться правопреемником, который в прошествии соответствующего промежутка времени может посчитать присутствие дарителя на принадлежащей ему территории квартиры, обременительным (см. Расторжение договора пожизненного содержания).

То же касается одаряемого, который имеет дополнительные гарантии правоспособности дарственной. Нотариально удостоверенная дарственная не подлежит оспариванию со стороны дарителя или его родственников, претендующих на вступление в наследство.

Правоспособность сделки должна быть юридически корректной и не вызывать сомнения третьих лиц, заведомо прекращая посягательства таковых на установленные гражданские отношения сторон.

При составлении подобных соглашений, следует иметь в виду, что передача прав требует не только юридического оформления, но и фактической передачи полномочий новому владельцу. Иначе сделка может попасть в разряд оспоримых или ничтожных, с вытекающими юридическими последствиями в виде реституции. Характер мнимой, сделка приобретёт, если не произойдёт изменений в управлении недвижимостью.

В качестве притворной сделка выступит, если суд признает, что под прикрытием дарения осуществился вид передачи недвижимости, допустимый только переходом по завещанию.

По завершении сделки даритель продолжает беспрепятственно пользоваться квартирой, но не уполномочен в ответственности за внесение коммунальных платежей.

Оплата услуг ЖКХ и квартплата переходит в ответственность собственнику, варианты солидарной ответственности за предоставление платежей рассматриваются сторонами автономно и не включаются в положения дарственной.

Преемник не вправе ходатайствовать о выселении или выписке дарителя. В случае недобросовестного отношения к нему, появляются дополнительные основания для расторжения сделки.

Недвижимость допускает участия в сделке, но право дарителя на пользование помещением продолжает сохраняться. Так же в квартиру могут подселяться наниматели, оставляя обозначенную часть жилплощади дарителю.

Договор пожизненной ренты

Отношения ренты складываются по условиям статьи 596 и иных статей ГК РФ. Оформляются договором, который требует обязательной регистрации в Росреестре. В отношении к недвижимости используется оформление ренты с пожизненным содержанием.

Данные положения предусматривают соответствующие выплаты рентополучателя бывшему собственнику. Выплаты продолжаются на протяжении срока дожития, либо – до момента выплаты стоимости квартиры или частного дома.

Независимо от того, выплачена ли стоимость недвижимости, бывший собственник продолжает занимать площадь помещения, в соответствии с положениями договора, что определяет статья 605 ГК РФ.

После оформления и регистрации договора, недвижимость переходит в распоряжение рентополучателя. Допускается участие объекта в имущественных сделках, при условии сохранения:

• представляемых выплат;
• части помещения рентополучателю.

При переходе права собственности третьим лицам, в том числе – юридическим, правомочия рентополучателя сохраняются. То есть приобретатель несёт субсидиарную ответственность по обременению недвижимости рентой, на основании действия статьи 586 ГК РФ.

Гибель объекта находится в зоне риска плательщика ренты. Он вправе прекратить установленные отношения в силу отсутствия утраченного помещения по основаниям статей 595, 600 ГК РФ. Такое решение принимается в судебном порядке, где решается судьба рентополучателя.

Договор пожизненного проживания с иждивением

Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.

От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.

Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.

По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:

• обеспечение продуктами питания;
• покупка лекарственных препаратов;
• уборка в помещении;
• проведение ремонта, замена сантехники и т.п.

Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.

Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.

При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства. Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.

Обременение недвижимости иждивенцем не становится препятствием для сдачи помещения в наём или его сбыта. Так же квартира или частный дом могут выступить предметом залоговой стоимости. В то же время, собственнику потребуется разрешение на проведение имущественной сделки или передачи жилья в залог, со стороны предшествующего владельца или соответствующее решение органов опеки и попечительства.

Во избежание притязаний на недвижимость со стороны родственников иждивенца, преемнику следует собирать все квитанции об оплате услуг и покупок, предназначенных опекаемому. А уход, проведение уборки или медицинских процедур оформлять записью в журнал, с заверительной подписью получателя услуг.

Продажа с правом пожизненного проживания

Данные прецеденты имеют следующую юридическую природу:

• Возникают при отчуждении недвижимости, заведомо обременённой правом пожизненного проживания.
• При сбыте объекта собственником, с условием оставления для него обозначенного права.

В обоих случаях нормы перехода недвижимости к приобретателю оформляются с соответствующим фиксированием обстоятельств обременения. На этом основании к обозначенному прецеденту не имеют отношения случаи недобросовестного искажения титула объекта, в котором зарегистрировано лицо, имеющее юридические основания для проживания на основании прописки или соответственно иному регламенту.

При установлении стоимости на обременённый объект снижается цена, соразмерно нормам площади, предусмотренной для одного жильца. Приобретённая квартира или иное помещение, для покупателя ограничиваются ограничениями площади помещения. Остальная ответственность, которая предусматривалась договором ренты или иждивения, остаётся у отчуждателя.

По усмотрению сторон, рента или пожизненное иждивение могут передаваться на условиях цессии, дополнительно к купчей. Данное соглашение так же требуется зарегистрировать в Росреестре.

При отсутствии цессионарного прецедента, купля ограничивается только передачей владения недвижимостью (ст. 604 ГК РФ), в которой до окончания срока жизни, остаётся бывший её владелец.