Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора, но в течение года заключил договор с новым лицом, арендатор вправе через суд потребовать перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещение убытков.
Данное правило действует только в случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ. Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

———————————

Пример формулировки условия: «Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».

——————————— При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст.

Дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды

При этом необходимо предупредить об этом прекращении вторую сторону договора за 3 месяца, если иное время не предусмотрено законом либо подписанным договором (по пункту 2 ст. 610 ГК Российской Федерации). Вариант 2: дополнительное соглашение о пролонгации или новый договор По 2 пункту ст.
1

ГК Российской Федерации физические, а также юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, которые не будут противоречить существующему закону. А согласно 4 пункту ст. 421 ГК Российской Федерации договорные условия могут определяться по личному усмотрению всех сторон, кроме содержаний соответствующих условий договора, регулируемых законом либо другими правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

С согласия всех сторон можно изменить договор, в ситуации, когда другое не оговорено в ГК РФ, иными законами либо непосредственно договором (по 1 пункту ст.

Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев). К сведению:В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст.

На основании постановления Главы администрации Атепцевского сельского Совета Номер обезличен от Дата обезличена г. ФИО0 выдано свидетельство на право собственности на землю на земельный участок площадью Номер обезличен кв.м.

для ведения личного подсобного хозяйства, которому присвоен номер … на основании постановления

Главы сельского поселения Атепцевское … Номер обезличен от Дата обезличена г. л.д. 14-16). Дата обезличена г. между администрацией Атепцевского сельского совета и Трещалиным В.С.

был заключен договор

Номер обезличен, согласно которому Администрация передала ФИО0 в аренду земельный участок площадью Номер обезличен для огородничества в … со сроком действия договора два года л.д. 17). Срок действия договора конкретно определен. Договор не содержит условий о его пролонгации.

Предмет заключенного в Дата обезличена г. истцом договора аренды конкретно не определен.

Если стороны заключили арендное соглашение на определенный срок, то есть указали конкретную дату окончания правоотношений, то по наступлении указанного срока нужно решить – продлевать аренду или нет.

Также требуется разрешить вопрос – нужно ли заключать дополнительное соглашение и нужно ли его регистрировать в Росреестре? Обо всех нюансах процедуры пролонгации арендного договора поговорим далее.

Что говорит закон

На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.

Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).

В таком случае, если стороны укажут срок, превышающий максимально допустимый, будет считаться, что контракт заключен на максимально допустимый законом срок.

Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.

В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца).

Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

Как продлить

Срок договора – это одно из существенных условий арендного контракта. В отношении изменения условия договора аренды действует общий принцип Кодекса, установленный в статьях 450-453.

Так, согласно положениям Главы 29, изменение может производиться:

• по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения;
• по решению суда в случае существенного нарушения контракта одной из сторон.

Однако, помимо общих положений, ст. 621 Кодекса выделяет отдельные нормы в отношении возобновления договора.

Так, согласно ч. 1 вышеуказанной статьи, арендатор, в течении времени аренды добросовестно выполнявший свои обязательства, имеет первостепенное право на заключение арендного контракта с прежним арендодателем на следующий срок.

При этом арендатор обязан оповестить арендодателя о таком желании в срок, который прописан в договоре, а если такой срок отсутствует – то в разумный срок.

Ч. 2 этой же статьи устанавливает расширенное правило. Если арендатор по истечении срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает своих возражений на этот счет, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Итак, изменить срок у срочного арендного соглашения можно двумя основными путями:

• заключить доп. соглашение об изменении сроков, учитывая законодательные положения ст. 450-453 Кодекса;
• или же вообще не предпринимать никаких действий (если арендодатель не возражает), просто продолжая пользоваться имуществом (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Если в договоре содержится пункт, противоречащий правилам ч. 2 ст. 621, такое соглашение признается как ничтожное, так как норма указанной статьи императивная и не подлежит изменению условиями соглашения сторон (см. комментарий к ст. 621 Кодекса).

Заключенного менее чем на 1 год

Арендный контракт может быть заключен на любой срок. Законом прямо не определено, какой срок можно считать минимальным. Представляется, что стороны могут договориться и о аренде помещения даже на 1 день.

В свою очередь, максимальные сроки в отношении отдельных видов имущества все же ограничиваются.

Таким образом, даже срочный договор, заключенный, к примеру, на 10 лет, будет считаться заключенным на 5 лет, если законом в отношении арендуемого объекта имущества установлен максимальный срок аренды в 5 лет.

Если контракт заключен на время менее 1 года, то:

• он может быть заключен в устной форме, если обе стороны процесса – физические лица;
• сделку можно не регистрировать в Росреестре.

Продлить контракт, заключенный на время меньше 12 месяцев, можно стандартными способами:

• заключить доп. соглашение;
• или просто продолжать пользоваться недвижимостью, если арендодатель не имеет претензий.

На 11 месяцев

Договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, как и на любой другой срок менее 1 года, может быть:

• в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
• не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.

В таких ситуациях возникает вопрос – как быть с госрегистрацией продленных договоров, которые изначально не требовали госрегистрации? Разъяснения по таким вопросам привел ВАС РФ в своем Информационном Письме № 59 от 16.02.2001 года “Обзор практики разрешения споров…” (далее – Письмо № 59).

В Разделе 10 настоящего нормативного акта содержится объяснение:

• если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
• если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
• если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).

На неопределенный срок

Госрегистрации подлежат только договоры, заключенные на срок более 1 года. В остальных случаях обращаться в Регпалату нет необходимости.

Также и в случае продления на неопределенный срок – вне зависимости от того, заключат ли стороны дополнительное соглашение, либо же воспользуются правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, договор не нужно регистрировать, если изначально он был заключен на срок менее 1 года.

Если продлевается договор сроком более 1 года, то, снова-таки, неважно, будет ли заключено доп. соглашение с условием о продлении на неопределенный срок, или стороны воспользуются автоматическим правом продления на неопределенный срок, договор будет подлежать госрегистрации (Раздел 11 Письма № 59).

Итак, основной вывод выглядит следующим образом – неважно, на какой срок продлевается договор – важно, на какой срок он был заключен изначально. Именно из этого начального срока и нужно исходить, решая вопрос о необходимости проведения регистрации сделки.

Образец уведомления о расторжении договора аренды вы можете посмотреть в статье: уведомление о расторжении договора аренды.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке рассматривается на этой странице.

Соглашение о продлении договора аренды и его образец

Порядок заключения доп. соглашения об изменении сроков содержится в ст. 452 Кодекса.

На основании нормативных положений указанной статьи, доп. соглашение нужно составлять в той же форме, что и основной арендный контракт.

Если форма основного документа – письменная, значит, и доп. соглашение должно быть письменным, и наоборот.

Иное может быть регламентировано отдельным пунктом в основном контракте – например, что доп. соглашение будет в устной форме, несмотря на то, что форма основного договора – письменная.

Конкретный образец доп. соглашения законодательством не установлен. Значит, сторонам нужно руководствоваться общими принципами Кодекса в отношении составления договоров, а также исходя из сложившихся деловых обычаев.

Достаточно указать следующие существенные условия:

• наименование документа (дополнительное соглашение о продлении срока аренды жилого/нежилого помещения по договору аренды №…);
• описание сторон процесса, их реквизиты и контактная информация;
• указание на производимые изменения.

Пример формулировки:

Изложить пункт (№ пункта) договора аренды № (номер договора) в следующей редакции:

Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение общей площадью 45 кв. м., находящееся по адресу: (указывается адрес нахождения помещения) во временное владение и пользование на срок с (указать срок начала договора) по (указать срок окончания действия контракта).

В конце доп. соглашения сторонам нужно расписаться и, при необходимости, заверить документ печатями организаций.

Как составить уведомление и его образец

Если арендатор в течение времени аренды добросовестно выполнял свои обязательства, он имеет первостепенное право перед третьими лицами на заключение нового арендного контракта с тем же арендодателем на следующий срок.

Согласно ч. 1 ст. 621 Кодекса, арендатор обязан письменно оповестить арендодателя о наличии такого желания, передав уведомление лично в руки или же отправив заказным письмом по почте.

Указать нужно следующее:

• наименование сторон – от кого и кому уведомление;
• адреса, телефоны сторон;
• название документа;
• описательная часть – на основании чего и др.;
• перечень приложений к уведомлению;
• подпись арендатора.

Образец доступен чуть ниже.

Итак, пролонгировать договор аренды можно двумя способами – путем автоматического продления согласно ч. 2 ст. 621 Кодекса, или посредством заключения дополнительного соглашения об изменении сроков.

Регистрировать возобновленный договор нужно лишь в случае, если изначальный был сроком действия более 1 года.

Как происходит регистрация права аренды земельного участка, описывается в статье: право аренды земельного участка.

Как оформить дополнительное соглашение к договору аренды, .

Как взять землю в аренду у администрации сельского поселения, .