1. Выясните, что влияет на размер арендных платежей

Размер арендной платы можно менять не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому первое, что Вам нужно сделать — выяснить были ли изменения сумм арендных платежей за 12 месяцев. Затем поручите юристам изучить договор аренды. В нем может быть предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять условия договора при наступлении, например, таких событий:

• рост ставки налога на землю;
• изменение методики расчета арендной платы, установленной муниципальными органами;
• смена вида деятельности компании на территории арендуемого помещения или земли (например, помещение используется не как склад, а как производственный цех);
• повышения кадастровой стоимости недвижимости или уровня рыночных цен.

После этого надо сопоставить условия, зафиксированные в документе, и основания, на которых арендодатель повышает цену.

Пример (арендатор выиграл)

Администрация города Нижневартовска заключила договор с компанией «Строитель-88». Последняя обязывалась ежеквартально выплачивать около 24 тыс. руб. за аренду земли и складов, расположенных на ней. Однако сотрудники департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов при осмотре территории установили, что организация использовала недвижимость под склад-магазин, выставочный зал и офис. По их мнению, этот факт меняет характеристику земли, ее кадастровую стоимость, и повышает размер платы. Арендодатель пересчитал сумму, с учетом новых обстоятельств, и потребовал доплатить около 345 тыс. руб. (включая пени за просрочку платежа). Компания не согласилась с этим и обратилась в суд. Главным аргументом в ее пользу стал тот факт, что повышать плату в одностороннем порядке арендодатель имел право только в случае роста ставки земельного налога (иных оснований в договоре не было). Поскольку ставка не менялась, то требование арендодателя незаконно (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу №А75-8877/2012). Аналогичный довод помог компании «Он клиник Иркутск» избежать повышения годовой арендной платы более чем на 1 млн руб. (из-за изменения рыночных цен). Тут помог такой факт: в договоре не было пункта о том, что арендодатель может менять размер аренды в одностороннем порядке при повышении рыночных цен (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу №А19-15038/09-7-4).

Совет

Прежде, чем подписывать договор, поручите экономистам рассчитать, будет ли выгодна аренда через год, если ее размер зависит, например, от ставки налогов или от инфляции. Кроме того, постарайтесь согласовать с арендодателем четкие и однозначные условия, которые позволят изменить условия сделки в одностороннем порядке.

2. Отправьте арендодателю письменный отказ

Если Вы не предусмотрели в договоре возможность пересмотра арендной платы в одностороннем порядке или указали запрет на это, значит, арендодатель сможет повысить плату только с Вашего согласия. Если Вы не желаете менять условия сделки, напишите отказ и не подписывайте дополнительное соглашение. В таком случае даже, если арендодатель обратится в суд с требованием взыскать недоимку, закон окажется на Вашей стороне.

Предприятие «Борхлеб» (арендодатель) сдало компании «Торгсин» (арендатор) семь помещений под магазин. Ежемесячная арендная плата – 160 тыс. руб. После этого арендодатель провел независимую экспертизу, которая показала, что средняя стоимость аренды по рынку выше. Руководствуясь этим доводом, он отправил торговой компании дополнительное соглашение о повышение платы до 320 тыс. в месяц. Арендатор отказался подписывать документ. Тогда предприятие «Борхлеб» обратилось в суд с требованием взыскать с арендатора сумму более 1,5 млн руб. – задолженность по аренде и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд занял сторону компании «Торгсин». Первый довод – в договоре предусмотрено, что изменить размер арендной платы можно только по согласию сторон при условии, что цены на рынке вырастут. Второй – арендодатель не представил доказательства реального повышения цен. Третий – компания не подписала дополнительно соглашение, проявив свое несогласие с новыми условиями (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.04.2014 по делу №А43-15549/2013).

Если разбирательство дойдет до суда, воспользуйтесь еще одним аргументом – понуждение арендатора к заключению договора незаконно, поскольку это противоречит принципу его свободы в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ.

3. Сообщите, что изменение аренды в первый год незаконно

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (говорится, что в течение года условие договора аренды должно оставаться неизменным. Это означает, что арендодатель не имеет права повышать арендную плату в первый год сотрудничества с Вашей компанией. Это правило сохраняется и для тех организаций, которые арендуют помещения сроком на год и менее. Такую же позицию поддерживают и суды.

Компания «Кедр» (арендодатель) и «Кредит Европа Банк» (арендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений с условием, что арендодатель имеет право раз в год в одностороннем порядке пересматривать размер платежей. При этом он обязывается сообщить арендатору о переменах за 30 дней до начала их действия. Через полгода банк получил письменное извещение о повышении ежемесячной платы со 181 тыс. руб. до 273 тыс. руб. Но банк заплатил ту сумму, которая была указана в договоре. Тогда арендодатель обратился в суд с требованием взыскать задолженность, но сделал это зря. Судьи посчитали, что скоропостижное изменение условий сделки нарушает пункт 11 информационного письма ВАС РФ №66, а также пункт 3 статьи 614 ГК РФ, запрещающей повышение аренды чаще раза в год (определение ВАС РФ от 08.06.2009 №7103/09 по делу №А03-7687/2008-11).

Используйте данную судебную практику в качестве дополнительных аргументов в суде или же укажите на нее арендодателю. Возможно, что он не захочет доводить дело до суда.

С одной стороны в Гражданском кодексе указано правило: размер арендной платы не может меняться чаще одного раза в год, но с другой – его действие не распространяется на аренду, которая зависит от курса валют или привязывается к конкретным коэффициентам, например, к инфляции или росту цен. Но даже в таком случае можно оспорить повышение аренды, главное доказать, что основания арендодателя преувеличены или несущественные и не могут изменить условия сделки.

Пример (арендатор выиграл)

Компания «Газпромнефть» арендовала у организации «ИнвестКиноПроект» нежилые помещения с условием, что стоимость аренды может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае официального изменения уровня инфляции. Арендные платежи состояли из двух частей: фиксированной (156,38 долл. США в год за кв м) и переменной( в размере фактических затрат на электроэнергию). Через год арендодатель предложил повысить базовую ставку на 15% в связи с ростом потребительских цен. Арендатор отказался, тогда компания «ИнвестКиноПроект» обратилась в суд, который проиграла. Главными аргументами в пользу ответчика стали такие доводы. В договоре не было условия, что изменение арендной ставки привязывается к росту потребительских цен. Кроме того, не был предусмотрен пункт о том, что, если стороны не придут к взаимному согласию, то внести соответствующие изменения в договор можно будет через суд (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 №1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767).

Повышение арендной платы арендодателем

1. В какие сроки арендодатель нежилого помещения должен уведомить арендатора о повышении арендной платы и на сколько процентов он имеет право повысить арендную плату за офис.

1.1. Здравствуйте, подобные условия должны быть прописаны в договоре аренды нежилого помещения. Если в договоре данные сведения отсутствуют, то собственник помещения вправе повысить арендную плату не позднее чем за один месяц до даты ежемесячного платежа. Стоимость аренды помещения устанавливается непосредственно собственником и никаких лимитов не имеет. То есть имеет полное право повысить и на 100, и на 200 и на 1000%.

2. Обязан ли Арендодатель документально обосновать арендатору повышение арендной платы?
Арендодатель хочет повысить арендную плату на 2016 год на 15%. При планируемом уровне инфляции в 6.4% я считаю такое повышение не обоснованным.

2.1. Здравствуйте. Это право арендодателя, обосновывать не обязан

2.2. Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

3. В какой срок арендодатель должен уведомить аренатора о повышении арендной платы, если в договоре это не прописано? Арендодатель жилищная компания действует от имени общего собрания жильцов многоквартирного дома и повышает ар. плату задним числом с 1 января?

3.1. В ГК РФ не указан такой срок уведомления.Он должен определяется в договоре аренды..
А повышение аренды задним числом незаконно

4. Как правильно написать письмо арендодателю о продлении аренды без повышения арендной платы.

4.1. В произвольной форме со ссылкой на договор аренды.
Всего доброго,

4.2. Если у арендодателя, в силу договора аренды, есть право при продлении повышать плату — то письмо в данной ситуации не поможет.
Но если всё же хотите писать — пожалуйста, в свободной форме, с мотивировкой.

5. Повышение арендной платы и залога. Снимая квартиру 1,5 года, арендодатель повышает арендную плату. Вопросов и разногласий по этому нет. Но есть разногласия по залогу, с чем и связаны вопросы:
1. Обязательно ли увеличение залога?
2. Могу ли я настаивать на сохранении залога на банковском вкладе и получения с этого вклада процентов?

5.1. Константин, все зависит от условий заключенного договора. Всего доброго.

6. В случае нарушении договора об аренде земли (например повышение арендной платы) арендодателем, как должен поступить арендующий.

6.1. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Поэтому, необходимо учитывать какое именно имущество вы имеете в виду.
В случае, если арендная плата, вопреки требованиям закона, была повышена более одного раза в год, можете в судебном порядке: требовать:
— расторжения договора;
— уменьшения арендной платы до предыдущего уровня.

7. В договоре аренды офиса не указано условие о повышении арендной платы. Но арендодатель без согласования оплатил рекламу офисного здания, а затем поставил перед фактом всех арендаторов, что нужно оплатить такую-то сумму (разделив всю сумму за рекламу на всех арендаторов) и выставил счет каждому арендатору пропорционально квадратуре арендуемого помещения. Без предупреждения и согласования. Просто поставил перед фактом. Что делать?

7.1. Просто не оплачиваете выставленный вам счет.

8. Хочу снять помещение под бизнес, в договоре с арендодателем прописан пункт о повышении арендной платы раз в год не более 10%.
Вопрос: могу ли я настоять на понижении %, и какая %-я ставка практикуется?
Спасибо за ответ.
ИП Демина.

8.1. Ольга Владимировна, обычно практикуется % на повышение. Хотя у нас свобода договора и Вы можете по соглашению сторон прописать любые условия

9. За какое время арендодатель обязан информировать арендатора о повышении арендной платы за земельный участок.
Данный пункт в договоре не оговаривается.
Заранее спасибо за ответ.

9.1. в разумный срок
по гк рф это от 7 до 30 дней
более законодатель не уточнил… очередной пробел в праве…
как же в договоре такое условие пропустили??? (

10. Имеет ли право Арендодатель предусматривать в договоре повышение арендной платы не реже одного раза в шесть месяцев? Или, всё-таки повышение арендной платы должно предусматриваться один раз в год?

10.1. Можно. Если 2 стороны согласны.

11. Возможно ли повышение арендной платы более чем на 20% по желанию арендодателя.

11.1. В случае если это не запрещено условиями договора, а также допускается им. Вне зависимости от вида собственника. С уважением,

11.2. Для ответа на вопрос необходимо изучить договор аренды. В принципе, такое увеличение возможно. В настоящее время я нахожусь в арбитражных процессах, где представляю интересы ответчика-арендатора по искам арендодателя об увеличении арендной платы по одному делу в 2 раза, а по другому — в 3 раза. В суде первой инстанции прняты решения об отказе в исковых требованиях, но в апелляции назначена экспертная оценка величины рыночной стоимости аренды. По-видимому, дело склоняется к тому, что исковые требования будут удовлетворены, хоть и не в полном объеме. Приглашаю на очную консультацию. Адвокат

12. За какой срок Арендодатель по законодательству обязан уведомить Арендатора о повышении арендной платы?

12.1. В сроки, указанные в договоре аренды. (Ст. 614, п.3 ГК РФ).
С уважением, Эдуард.

13. Обязан ли арендодатель обосновывать арендатору повышение арендной платы, если в договоре эта обязанность не указана?

13.1. Уважаемая Елена!
Нет такой обязанности закон не предусматривает, предусмотрены только количество раз повышения арендной платы: не чаще одного раза в год (ст.614 ГК).
С уважением,