Договоры аренды и безвозмездного пользования: общие положения

Для оформления договора безвозмездной аренды лучше всего подойдет форма договора безвозмездного пользования (далее — ДБП).

Обратите внимание! Законодательство не содержит понятия «договор безвозмездной аренды», и, несмотря на свободу договоров, представляется, что заключение договора безвозмездной аренды не соответствует правовому регулированию.

Невозможность заключения соглашения, именуемого договором безвозмездной аренды, обусловлена понятием договора аренды (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Согласно указанной норме аренда предполагает предоставление имущества за плату. Оплате по договору аренды посвящена ст. 614 ГК РФ, п. 1 которой закрепляет обязанность арендатора осуществлять платежи.

О договоре аренды также читайте в статьях:

• «Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)»;
• «Договор аренды помещения между юридическими лицами — образец».

Риски! В отличие от договора аренды договор безвозмездного пользования платежей не предполагает.

Правовому регулированию отношений, оформляемых ДБП, посвящена гл. 36 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ ДБП также именуется договором ссуды, а стороны такого договора — ссудодателем и ссудополучателем. В соответствии с указанной нормой по ДБП ссудодатель передает или обязуется передать ссудополучателю имущество для временного безвозмездного пользования, а последний обязуется возвратить ссудодателю то же самое имущество в таком же состоянии (с учетом нормального износа или по соглашению сторон).

Образец договора безвозмездного пользования

С учетом того, что договор безвозмездной аренды оформляется как ДБП, за образец договора аренды на безвозмездной основе можно взять договор безвозмездного пользования.

Образцы договоров безвозмездного пользования недвижимостью и автомобилем приведены в наших статьях:

• «Договор безвозмездной аренды нежилого помещения»;
• «Договор безвозмездного пользования автомобилем — образец».

Обратите внимание!

Безвозмездность ДБП — его существенное условие, и указание в соглашении на то, что пользование осуществляется безвозмездно, обязательно (постановление 16-го ААС от 03.12.2018 № 16АП-4752/2018 по делу № А61-2334/2018).

Кроме того, к соответствующим отношениям, помимо положений гл. 36 ГК РФ о безвозмездном пользовании, в силу пп. 2 и 3 ст. 689 ГК РФ применяется также ряд положений законодательства о договоре аренды, а именно:

• об объекте (ст. 607 ГК РФ);
• сроке договора (п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ);
• пользовании имуществом (пп. 1, 3 ст. 615 ГК РФ);
• преимущественном праве контрагента на продление действия договора (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
• улучшении вещи (пп. 1, 3 ст. 623 ГК РФ);
• форме и госрегистрации, если ДБП заключается в отношении объекта культурного наследия (ст. 609 ГК РФ).

Риски! Установление факта заключения договора аренды или ДБП жилым помещением принципиально при решении споров о выселении из жилья (апелляционное определение Свердловского облсуда от 18.04.2018 по делу № 33-6396/2018).

Пользование имуществом без арендной платы: нюансы

При оформлении договора аренды без арендной платы следует учитывать такие нюансы:

• Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ, в договоре аренды здания или сооружения прописывается размер арендной платы. В противном случае он считается незаключенным. Указание на оплату арендатором коммунальных платежей не является согласованием арендной платы, поскольку внесение таких платежей само по себе не означает, что сторонами заключен возмездный договор (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
• Жилищное законодательство не устанавливает ограничений для собственника по предоставлению принадлежащего ему жилья во временное пользование другим лицам только на платной основе. Возможно предоставление помещения как на основании договора найма, так и на ДБП или на ином законном основании (апелляционное определение Свердловского облсуда от 05.09.2018 по делу № 33-14890/2018).
• Если сумма арендной платы определена согласно размерам, установленным нормативными правовыми актами, плата, внесенная в большем размере, будет неосновательным обогащением и подлежит возврату (определение ВС РФ от 12.10.2018 № 309-ЭС18-15893 по делу № А50-22019/2017).

Также об арендной плате читайте в наших материалах:

• «Изменены правила определения арендной платы для государственных и муниципальных земельных участков»;
• «Погашение задолженности по арендной плате арендатором после предъявления иска может сохранить аренду».

Отдельные особенности договора безвозмездного пользования

ДБП, подходящий для оформления безвозмездной передачи имущества во временное пользование, характеризуется, в частности, следующими особенностями:

• ДБП может предусматривать обязанность ссудополучателя возмещать ссудодателю расходы, связанные с правом собственности на имущество, включая расходы на уплату налога на имущество, арендной платы за землю, уплату штрафов, налагаемых на ссудодателя по вине ссудополучателя, и пр. (определение ВС РФ от 05.12.2018 № 306-ЭС18-19640 по делу № А12-27703/2017).
• Положения ДБП учитываются при оценке предписаний госорганов.

  Риски! Так, не будет законным предписание произвести ремонт фасада, если по условиям ДБП на лицо возложена обязанность только финансировать ремонтные работы, а не фактически осуществлять их (определение ВС РФ от 18.09.2018 № 305-АД18-13356 по делу № А40-135768/2017).

• Наличие оснований для заключения ДБП жилыми помещениями устанавливается с учетом положений соответствующего регионального законодательства (например, закона г. Москвы «О допгарантиях по соцподдержке…» от 30.11.2005 № 61).

О договоре безвозмездного пользования и отдельных нюансах, связанных с его заключением, читайте в наших статьях по ссылкам:

• «Договор безвозмездного пользования имуществом — образец»;
• «Образец акта передачи имущества в безвозмездное пользование».

***

Итак, заключение договора аренды на безвозмездной основе невозможно. Для передачи имущества во временное пользование больше подойдет, в частности, ДБП или договор ссуды, безвозмездный характер которого прямо закреплен в законодательстве.

Договор безвозмездной аренды

• Что такое безвозмездная аренда • Чрезвычайные ситуации

• Как составить договор • Договор безвозмездного пользования землей

• Передача помещения • Договор безвозмездного пользования автомобилем

Договор безвозмездной аренды необходим при вселении человека в помещение бесплатно, то есть без требования арендной платы.

Нередко в безвозмездное пользование передаются земельные участки и движимое имущество. Второй стороной обычно выступают родственники и близкие люди, с которых не хочется брать деньги. Но зачем тогда заключать договор и что в нем следует указывать?

образец договора безвозмездного пользования недвижимостью.

образец №2 (безвозмездное пользование квартирой).

Что такое безвозмездная аренда

В законодательстве РФ нет такого понятия, как «безвозмездная арена». Гражданский кодекс объясняет слово «аренда» как передачу определенного личного имущества для использования другими лицами за определенное вознаграждение. Поэтому договор безвозмездной аренды подразумевается как договор безвозмездного пользования или ссуды. Этот договор гарантирует передачу владельцем индивидуально определенного имущества другому лицу бесплатно.

Индивидуально определенное имущество – это вещь, которая обладает какими-то отличительными признаками и особенностями. В случае с арендой помещения таким индивидуальным имуществом будет, например, квартира, так как она обладает своими специфическими характеристиками. Исходя из того, что безвозмездная аренда возможна при заключении договора ссуды, то его стороны соответственно – это ссудодатель и ссудополучатель.

Кто может сдавать жилье

Ссудодателем может выступать как собственник имущества, так и другое лицо, имеющее доверенность от владельца.

Арендатор помещения также имеет право передавать его в безвозмездное использование третьим лицам, но только с согласия арендодателя.

Согласно Жилищному кодексу РФ можно передавать в такую аренду и социальное жилье.

Для этого необходимо согласие лиц, проживающих в этой квартире. Также следует поставить в известность о появлении еще одного жильца орган местного самоуправления, которому принадлежит это помещение.

Преимущества письменного договора

Устный договор не гарантирует соблюдения большого количества условий, о которых идет речь при передаче жилья в аренду. Несмотря на то, что при безвозмездной аренде владелец не получает никаких материальных благ, существует ряд условий проживания в помещении. Это может быть оплата коммунальных услуг или правила использования жилья. Если не заключить письменное соглашение, со временем многие договоренности забываются или трактуются сторонами по-своему.

Чаще всего устный договор становится причиной преждевременного выселения жильцов из квартиры, к примеру, наследниками собственника. Доказать существование договоренностей в этом случае практически невозможно.

Если же в этой ситуации у жильцов будет письменный договор безвозмездной аренды, новые владельцы помещения не смогут их выселить, пока не истечет срок действия документа. Эта норма закона действует и при продаже квартиры. Для владельцев наличие такого договора является доказательством, что жилье находится в аренде безвозмездно, а не сдается без оформления документов для уклонения от уплаты налогов.

Как составить договор

Итак, договор безвозмездной аренды должен быть составлен в письменной форме. Кроме этого, в нем обязательно указываются:

1. Название документа, а также дата и место заключения.
2. ФИО сторон и их правовой статус. Например, Сергеев Сергей Сергеевич, в дальнейшем именуемый ссудодатель и т. д.
3. Предмет соглашения. Этот пункт должен быть очень подробно прописан, так как предмет соглашения является существенным условием заключения договора. Без этого для закона документ считается незаключенным. Обязательно фиксируется адрес, площадь помещения и другие подробности.
4. Обязанности ссудодателя. Здесь должны быть указаны все условия, которые собственник обязуется выполнить перед передачей имущества в безвозмездную аренду. Это передача жилья в пригодном для проживания состоянии, предоставление предметов мебели и т. д.
5. Права ссудодателя. В этом пункте перечисляются все требования собственника к ссудополучателю. Чаще всего такими требованиями становится оплата коммунальных слуг или осуществление жильцами ремонта. Владелец вправе требовать от жильцов получения имущества в первоначальном виде. При расторжении договора ссудодатель обязан уведомить об этом вторую сторону не менее чем за 1 месяц.
6. Обязанности ссудополучателя. Он имеет право пользоваться имуществом (помещением), ремонтировать его, предавать для использования третьими лицами с согласия владельца, оплачивать счета и т. д.
7. Срок действия документа. Законодательством этот период не установлен, поэтому указывается по соглашению сторон. В этом случае расторгнуть его преждевременно можно только на основании причин, перечисленных в ст. 698 ГК РФ. Также не запрещено вообще не устанавливать срок, тогда договор будет бессрочным. Его гораздо легче расторгнуть.
8. Ответственность сторон. Речь идет о возмещении убытков и о несоблюдении условий договора.
9. Личные данные сторон и подписи.

Это основные пункты, которые обязательно должен содержать договор безвозмездной аренды. Часто споры между сторонами касаются оплаты коммунальных счетов. Поэтому этот вопрос лучше решить сразу, предусмотрев в договоре один из следующих вариантов:

• Ссудополучатель может передавать владельцу имущества средства на оплату «коммуналки». Это не делает договор возмездным, так как ссудодатель не оставляет деньги себе.
• Ссудополучатель вправе самостоятельно оплачивать платежи на основании квитанций. В этом случае жилец должен предоставлять собственнику жилья документы, подтверждающие эту оплату.

Основания для расторжения договора в документе можно не прописывать. Все они указаны в статье 698 Гражданского кодекса и дополнительных условий закон не предусматривает. К примеру, собственник легко может выселить жильца за порчу имущества, систематические нарушения правил проживания, подселение третьих лиц без уведомления ссудодателя или использование помещения не по назначению. Жилец также может расторгнуть договор преждевременно, если обнаружил существенные недостатки жилья и т. д.

Передача помещения

Для того чтобы впоследствии не возникло никаких неприятных выяснений по поводу поломки или пропажи мебели и других ценных вещей, следует составить акт приема-передачи жилья.

В нем описывается все, что находится в помещении, включая состояние мебели и бытовой техники.

Если в квартире есть ценности, их лучше сфотографировать, а фотографии приложить к акту.

Документ подписывается дважды – при заключении договора безвозмездной аренды и после передачи помещения обратно ссудодателю. Акт является приложением к основному договору.

Важно знать

Существуют нюансы безвозмездной аренды, которые обязаны знать обе стороны. Это поможет впоследствии избежать недоразумений:

• В случае, когда во время безвозмездного пользования имуществом был причинен вред третьим лицам, вся ответственность за это лежит на владельце. Исключение составляют те ситуации, когда вред наносился ссудополучателем умышленно или из-за его халатности.
• Жилец при выселении вправе забрать предметы, которые были использованы им для улучшения жилищных условий. В первую очередь это мебель и бытовая техника. Естественно, что нельзя забирать, к примеру, обои, так как это причинит ущерб жилью. Те улучшения, которые нельзя отделить, собственник вправе не компенсировать жильцу, если обратное не было установлено в договоре.
• Смерть собственника имущества не является причиной расторжения договора. Все права и обязанности переходят его наследнику. Но в случае смерти ссудополучателя договор признается расторгнутым. Если им выступало юридическое лицо, то договор перестает существовать вместе с ликвидацией организации (ст. 700, 701 ГК РФ).
• В ситуации, когда ссудополучателем выступает коммерческая организация, то сделка заключается с ее основателями – генеральным директором, учредителем и т. д.
• Если ссудополучатель понес какой-либо ущерб по вине второй стороны, он имеет право только на возмещение фактических затрат. Моральная компенсация и упущенная выгода не возмещаются.

Чрезвычайные ситуации

Любое имущество может пострадать, причем это необязательно происходит по вине жильцов. Что делать, если произошла кража или пожар? Гражданским кодексом четко установлено, что ответственность за причиненный помещению вред несет жилец, если:

• использование имущества происходило вопреки законодательству и договору безвозмездной аренды;
• в квартире без разрешения владельца проживали третьи лица;
• жилец не предпринял никаких попыток, чтобы спасти квартиру.

Если все эти факторы отсутствуют, а ссудополучатель вел себя порядочно и пытался спасти имущество, то вся ответственность ложится на собственника. Также закон устанавливает, что квартирант несет ответственность за жилье только после подписания акта приема-передачи. Без его оформления передача квартиры или дома в пользование считается не совершившейся.

В ситуации, когда жилец затопил квартиру, всю ответственность несет ссудодатель. В редких случаях за это отвечает квартирант. Для этого собственнику необходимо доказать халатное отношение жильцов. Потребуются документы, подтверждающие нормальное состояние водопровода, а также свидетельские показания о том, что жилец случайно не закрыл кран.

Договор безвозмездного пользования земельным участком

Образец договора

• Скачать образец договора безвозмездного пользования землёй (между физ. лицами).

• Скачать образец договора (между юр. лицами).

Заключение этого договора мало чем отличается от договора на безвозмездное пользование жилым или нежилым помещением. Вместо квартиры или помещения под офис ссудодатель передает ссудополучателю участок земли. В документе обязательно нужно указать кадастровый номер участка и все его характеристики. Без этого он будет недействительным. Если срок действия ссуды превышает 1 год, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

При этом арендатор обязан:

• использовать землю только согласно ее целевому назначению;
• не допускать территориальных изменений с использованием геодезических или межевых знаков;
• не прибегать к деятельности, которая способствует загрязнению почвы и ухудшению ее плодородности;
• охранять участок от внешнего воздействия, то есть от пожаров, наводнений и т. д.;
• не использовать имущество для нарушения законодательства РФ;
• при использовании земли придерживаться указаний различных организаций, в том числе МЧС и СЭС.

Договор безвозмездного пользования автомобилем

Образец договора

• Скачать образец договора безвозмездного пользования автомобилем.

• Скачать образец №2.

При заключении подобного договора обеим сторонам необходимо учесть все нюансы. Эксплуатация автомобильного средства связана с повышенной опасностью, поэтому важно просчитать все варианты несения ответственности за причиненный ущерб.

Кроме этого, закон в этом случае определяет автомобиль как комплексный объект, который имеет элементы, требующие частой замены.

Эти тонкости также должны быть отражены в договоре ссуды. К примеру, кто оплачивает ремонт и на какую компенсацию за это может впоследствии рассчитывать арендатор.

Ссудополучатель обязан вернуть ссудодателю имущество в его первоначальном виде или с минимальным износом во время использования. Автомобиль в случае договора безвозмездной аренды отличается большим количеством вариантов использования.

А от этого напрямую зависит его состояние и ценность. Одно дело ездить на нем только для частных поездок, а другое – использовать в качестве такси и т. д. Поэтому в договоре обязательно должна быть указана цель эксплуатации транспортного средства.

Нередко договор безвозмездной аренды используется собственниками для сдачи имущества в аренду без уплаты установленных законом налогов. И естественно, это считается незаконным. Ссудодатель в этом случае сильно рискует, так как по договору он не имеет права требовать от второй стороны арендной платы. А если документ составлен по всем правилам, то для выселения жильцов или возвращения имущества требуются веские основания.

Предыдущая статья: Договор аренды нежилого помещения 2017 Следующая статья: Неотделимые улучшения арендованного имущества