Аренда государственного и муниципального имущества: договор, НДС

Аренда муниципального либо государственного имущества — популярный способ получения собственности во временное пользование. Существенных отличий между двумя процедурами нет: и там и там применяются общие нормы законодательства. Поэтому далее рассматривается процедура аренды на примере муниципального имущества. Итак, арендовать объекты данного типа могут:

• обычные граждане;
• предприниматели;
• КФХ;
• кооперативы;
• хозяйственные сообщества.

Перечисленная категория лиц вправе заявить о себе как об арендаторах (либо нанимателях). Именно им во временное пользование передает свою собственность арендодатель (он же наймодатель). Типичный вариант аренды муниципального помещения — под офис либо, например, под магазин.

Что причисляют к муниципальному имуществу (ст. 215 ГК РФ)	Что относят к государственному имуществу (ст. 214 ГК РФ)
Объекты жилого и нежилого типа сельских, городских поселений и др. муниципальных образований	Федеральная собственность и имущество субъектов РФ

Так, муниципальной собственностью города являются: ДК, библиотеки, детсады, иные объекты социально—культурного назначения.

Важно! Имущество, которое не числится за муниципальными и госпредприятиями (учреждениями), относят на счет казны субъектов РВ, муниципального образования либо к госказне.

Плюсы аренды муниципального жилья

Подобного рода сделки приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление имущества в аренду — тому наглядный пример.

С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.

Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:

• гарантируя стабильность сделки;
• по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.

Кроме этого, у нанимателя может возникнуть право на преимущественное заключение арендного договора на новый срок. Возможно это при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, если предыдущее соглашение заключалось по итогам конкурса (аукциона) согласно ч. 1 и 3 ст. 171ФЗ РФ №135. Во-вторых, наниматель добросовестно выполнил все принятые на себя обязательства.

Для представителей малого бизнеса при сдаче в аренду муниципального имущества предусмотрено ряд преференций. На законодательном уровне данные вопросы регулирует ст. 18 ФЗ РФ № 209 от 24.07.2007. Например, нанимателю передается помещение в пользование на льготных условиях либо на безмездной основе. Нередко муниципалитет заключает договор аренды сроком до 5 лет с предоставлением возможности выкупа арендуемого объекта.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Что собой представляет стандартный договор аренды (имущественного найма)

Процедура аренды муниципального (государственного) имущества сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.

Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:

• для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
• на условиях безмездного пользования;
• для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
• для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.

Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное (государственное) имущество.

Типовая структура арендного договора	Из чего состоит
Шапка (верх документа)	Заглавие (стандартно «Договор аренды имущества»); номер документа; датировка, место его составления и подписания, а также информация о сторонах-участниках
Предмет соглашения	Наймодатель сдает нанимателю на конкретный срок (указывается какой) свое имущество (записывается, что именно сдается)
Обязательства двух сторон	Детально, по пунктам прописываются обязательства, что должен сделать наймодатель и наниматель
Сопутствующие платежи	Указывается сумма арендной платы за месяц, порядок ее внесения, а также действия наймодателя в случае просрочки (неуплаты)
Порядок расторжения соглашения	Сюда относят условия досрочного расторжения (конкретные обстоятельства для каждой из сторон по-отдельности)
Условия продления соглашения	Обычно если по окончании срока его действия никто не заявил о прекращении соглашения либо о внесении изменений, то соглашение продлевается на прежних условиях
Особые условия соглашения	Здесь дополнительно указываются иные возможные обстоятельства: например, что наниматель вправе улучшать арендованное имущество, сдавать его в субаренду и иное
Реквизиты сторон—участников	Для юрлиц это, как правило: юрадрес, почтовый адрес, ИНН, КПП, телефон (факс), № счета, банк, корр/счет, БИК. Оба участника должны заверить свои реквизиты подписями

Стороны—участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.

Чем отличается аукцион от конкурса

По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.

И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение. Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.

Основные составляющие процедуры	Аукцион	Конкурс
В чем заключаются соревнования участников	Состязание «по цене». Победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену договора	Соревнования основываются на представлении лучших условий для заключения договора.
Подача заявки на участие	Форма представления предложений (как и состав участников) являются открытыми	Заявки, как принято, представляются участниками скрыто, в конвертах. Для конкурентов они не доступны
Другие отличительные особенности	Любой участник вправе поменять первоначальное предложение, улучшить его, сделать условия более выгодными	Конкурс открыт только по части состава участников.

Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.

Начисление НДС при аренде муниципального имущества

Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.

Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2018 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.

Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.

Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.

Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:

• уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;

Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога

• сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.

Важно! Арендатор на ЕНВД не платит НДС, если снимает объект у арендодателя, который не относится к органам госвласти, местного самоуправления.

Соответственно, когда арендуемое имущество закреплено, например, за казенным учреждением, наймодатель (балансодержатель) сам исчисляет и уплачивает НДС. Наниматель просто перечисляет ему платежи за аренду вместе с НДС.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Что нужно подать для участия в конкурсе на получение права аренды помещений?

В первую очередь конкурсная документация должна включать сведения, которые содержатся в соответствующем уведомлении о проведении конкурса. Далее комплект документов дополняется с учетом требований п. 7 Приказа ФАС РФ № 67 от 10.022010.

Следует понимать, что порядок проведения конкурсов может отличаться. Поэтому следует отслеживать всю актуальную информацию и уточнять ее у организаторов. Как правило, утвержденные административные регламенты (иные документы) по части сдачи муниципальной (государственной) собственности в аренду публикуются на сайтах уполномоченных органов власти, освещаются по ТВ, в печатных изданиях. К сведению, п. 6 ст. 17.1 ФЗ РФ № 135 обязывает размещать всю информацию, касающуюся конкурсов, в сети «Интернет».

Вопрос №2: По каким принципам оценивают участников конкурса — потенциальных арендаторов? У кого больше шансов выиграть?

Данное решение принимает исключительно конкурсная комиссия. В общем случае побеждает тот претендент, который предложит более выгодные условия выполнения договора (сделки).

Особенности муниципального имущества

Перечень объектов недвижимости, относящихся к муниципальному типу, регулируется статьей 215 ГКРФ. Согласно ей, к данному типу относится любое имущество, владельцем которого признаны города, села и прочие виды населенных пунктов. Аренда муниципальных строений представляется основной статьей дохода бюджетов большинства регионов.

Несмотря на то, что федеральное законодательство регулирует процедуру передачи имущества из собственности населенного пункта частным лицам, вопросы аренды нередко решаются с использованием местных правовых актов и постановлений.

Согласно федеральному закону №67, право аренды подобного рода объектов может быть получено исключительно в ходе аукциона, проводящегося представителями местных властей. Порядок проведения торгов и их особенности регулируются региональными властными структурами, что делает их уникальными для каждого отдельно взятого региона.

Важно учитывать, что предпринимателю доступно приобретение не только объектов муниципальной, но и государственной собственности.

При этом порядок предоставления прав на аренду практически полностью идентичен, что позволяет заметно расширить перечень доступных бизнесмену вариантов.

Формы соглашений

Право на использование выбранного муниципального объекта может быть получено в рамках различных соглашений. Прежде всего, это стандартный договор аренды на муниципальную собственность, однако это далеко не единственный возможный вариант. Так, предприниматели могут получить землю или другой объект для безвозмездного использования.

Подобное соглашение, как правило, подразумевает, что арендатор должен вернуть собственность по истечению срока соглашения в заданном состоянии его владельцу. Другой популярной формой договора, принято считать соглашение о доверительном управлении имуществом. Подобный вариант позволяет получить недвижимость для использования на неустановленный срок, что крайне выгодно для предприятия.

При этом оно обязуется вести деятельность в интересах собственника объекта — муниципалитета либо любого другого выгодоприобретателя, определенного договором. Популярным вариантом представляется договор ответственного хранения, когда компания или предприниматель получают объект недвижимости на хранение, с одновременным приобретением прав на его использование.

Однако, несмотря на многообразие вариантов, самым популярной формой договора представляется привычная аренда, которая во многом идентична условиям аренды объектов коммерческой собственности.

Муниципальное имущество сдается в аренду через организацию аукциона

Торги и аренда

Существуют законодательные акты, которые во многом определяют процедуру получения прав на аренду выбранного муниципального объекта. К ним следует отнести федеральный закон №135, который определеяет, что подобная собственность может быть арендована только в ходе открытого конкурса или аукциона.

Это относится не только к стандартному муниципальному имуществу, но и к собственности унитарных предприятий. При этом не имеет значения форма их управления, так как процедура передачи прав будет полностью идентичной.

Конкурсные особенности

Поскольку получить право на аренду того или иного объекта муниципальной или государственной недвижимости можно лишь вследствие аукциона/конкурса, следует разобрать характерные особенности подобной процедуры. Правила её проведения устанавливаются Федеральной Антимонопольной Службой, а организационные детали аукциона определяются политикой местных властей.

Приказы данного ведомства определяют перечень предметов собственности, которые могут быть реализованы исключительно по результату торгов и периодически дополняются. Одной из особенностей аукционов данного типа, представляется обязательная публикация информации о них на специальной площадке torgi.ru.

Её разработало Министерство экономического развития для удобства предпринимателей, решивших получить право на аренду объектов, а также для обеспечения прозрачности торгов с точки зрения законодательства.

Когда проведение конкурсов не потребуется

Существует целый ряд случаев, когда проведения аукциона не требуется для реализации прав на аренду муниципального имущества. Они установлены на уровне федерального законодательства — ФЗ № 135 в статье 17. Согласно первому варианту возможного развития событий, арендовать подобную собственность может предприятие или лицо, получившее преференции со стороны органов местного самоуправления.

Также допускается передача недвижимости в аренду без торгов в следующих случаях:

• если конкурс уже был проведен в соответствии с нормами, указанными в ФЗ№44. Важно учесть, что срок аренды должен соответствовать сроку контракта, заключенного в рамках данного ФЗ и не может превышать его;
• если срок предполагаемого арендного договора составляет 30 или менее суток на протяжении 6 месяцев. Законодательство запрещает повтороное сотрудничество в рамках подобного сценария с тем же контрагентом по истечении заключенного контракта;
• не проводятся торги в случаях, если представители власти планируют продлить действующий контракт с контрагентом;
• допускается отказ от проведения аукциона, если имущество передается в пользование компании в рамках действия международных договоров, соглашений правительств и прочих законодательных актов, подписанных правительством РФ;
• если имущество передается в ведомство властям другого региона.

Органы местного самоуправления вправе сдать объект в безвозмездное пользование без проведения торгов, если он имеет культовое значение и передается религиозным организациям. Важно учесть, что описанный выше порядок сдачи в аренду не применим в тех случаях, когда передается имущество сфер действия Земельного, Водного и Лесного кодекса, а также законодательством, касающимся недр и ресурсов.

Для участия в торгах на аукционах и конкурсах нужно подать заявку

Конкурсы, аукционы и проведение торгов

Несмотря на то что органы местного самоуправления для реализации прав на аренду собственности могут прибегнуть как к аукционам, так и к конкурсам, у этих двух понятий есть существенные отличия. Конкурсная основа передачи прав предусматривает, что заявки участников подаются в закрытом виде и не подлежат огласке.

Аукцион же, напротив, представляет собой полноценные публичные торги, в которых открыта информация об участниках, а также другие подробности их проведения.

В рамках аукциона участники предлагают различные суммы за аренду того или иного объекта, пытаясь получить право на аренду.

Процедура проведения торгов предусматривает несколько этапов:

1. Формирование комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами — обработкой заявок, определением числа участников, победителей и прочих аспектов мероприятия.
2. Рассмотрение поданных заявок.
3. Проведение торгов.
4. Определение победителя.

Важно помнить о том, что принять участие в подобном мероприятии могут как простые граждане, так и индивидуальные предприниматели, а также юридические лица. Это делает круг лиц, имеющих доступ к борьбе за право аренды максимально широким.

Подача заявки

Для полноценного участия в торгах, вне зависимости от формы их проведения, кандидат должен подать соответствующую заявку. Она будет рассматриваться на протяжении месяца после её поступления, что позволит комиссии вынести свое решение. Необходимо помнить о том, что рассмотрению подлежат лишь те заявки, которые сопровождались установленным перечнем документации.

Она включает:

• заявление, которое пишется на имя руководителя местных органов самоуправления;
• учредительные документы, свидетельства о регистрации юрлиц, а также прочие бумаги, подтверждающие статус участника торгов;
• платежные реквизиты кандидата;
• документация, отражающая бухгалтерский баланс компании.

Кроме того, организаторы торгов имеют полное право запросить и другие бумаги, если подобная возможность предусмотрена региональным законодательством. Согласно принципам конкурса или аукциона, победитель должен предоставить организаторам наиболее выгодное предложение. В случае с арендой, победителем станет участник, предложивший самую высокую стоимость, что следует учитывать при желании получить право на аренду.

После рассмотрения заявок, всем участникам будущих торгов рассылаются специальные извещения, содержащие важную информацию. Прежде всего, это дата, время и форма проведения подобных торгов, а также сведения о реализуемом объекте. Они обязательно включают наличие обременений, наложенных на объект, а также его начальную стоимость.

После договоренности сторон оформляется типовой договор аренды, в котором оговариваются права и обязанности арендаторы и арендодатели

Льготы и НДС — что следует знать

Согласно федеральному закону № 209, статье 18, представители малого и среднего бизнеса могут получить определенные преференции со стороны местных органов власти. Подобные методы поддержки, как правило, предусматривают льготные условия сдачи помещения либо передача его в безвозмездное пользование.

Однако, для выполнения подобных действий, местное самоуправление должно сообщить о своем намерении в СМИ и на официальных порталах, что позволит узнать о подобных мерах поддержки всем желающим.

Льготные условия, на которых может быть заключен договор с малым и средним бизнесом, предусматривают максимальный срок аренды не менее 5 лет. При этом допускается его уменьшение по инициативе контрагента.

При получении недвижимости в аренду, следует особое внимание обратить на налоговое законодательство. Согласно ему, налогоплательщиком будет являться не фактический собственник помещения (муниципалитет), а арендатор, который обязан оплатить НДС.

Счет фактура для оплаты должна быть сформирована за 5 суток, следующих за днем внесения арендной платы. Кроме того, арендатор обязан своевременно подавать налоговую декларацию, иначе его ждут пенни и штрафы.

Как составить договор

Завершающим этапом получения прав на аренду муниципальной собственности, представляется заключение договора аренды. Действующее законодательство не регулирует форму подобного соглашения, заключаемого между местными властями и предпринимателем.

Однако, во избежание неудобств, повсеместно используется типовое соглашение об аренде, имеющее следующие особенности, которые следует отразить в договоре:

1. В «шапке» соглашения указывается населенный пункт и дата заключения.
2. Первым пунктом необходимо обозначить стороны договора: «Арендодатель» — муниципальные власти и «Арендатор» — победитель конкурсных торгов.
3. В качестве предмета соглашения, необходимо указать аренду недвижимого имущества на определенных условиях.
4. Важно указать дату начала и окончания сроков действия соглашения.
5. Должна быть подробно расписана процедура оплаты арендуемого объекта, а также возможные причины, по которым арендная плата может быть изменена арендодателем без предварительного согласования.
6. Права и обязанности сторон, их ответственность.

Если в результате договоренности между сторонами были достигнуты иные соглашения или согласованы дополнительные условия, они непременно должны быть отражены в договоре. В противном случае не удастся добиться их соблюдения и защитить интересы в рамках судебного разбирательства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

3.3.3. Аренда государственной собственности. Государственные концессии

В России на начальном этапе реформ получила распространение аренда государственного имущества в виде предприятий, которую допустимо рассматривать как особую форму разгосударствления в виде передачи государственной собственности трудовым коллективам на возмездных началах. В общем смысле, в широком понимании аренда есть предоставление земли, средств производства, имущества их владельцем (арендодателем) во временное пользование другим лицам (арендаторам) на договорных условиях, за плату. В западных странах аренда представляет собой одну из форм передачи функций управления частным и юридическим лицам, нацеленную на преодоление низкой эффективности государственных предприятий. Установление арендных отношений между государственными органами, распоряжающимися предприятиями, и частными фирмами рассматривается в научной литературе как приватизация управления. Это те случаи, когда государство передает частным фирмам права на управление предприятием, которое остается собственностью государства. Круг арендаторов шире рамок трудового коллектива. Допускается проведение арендода- 19-2572 289 телем конкурса на сдачу предприятия в аренду, в котором помимо его трудового коллектива могут участвовать претенденты от других госпредприятий, кооперативов, общественных организаций. В России такая практика не привилась. В российских условиях арендный договор подразумевает возмездное использование арендованного имущества, но не гарантирует получение арендодателем доходов в будущем. Для внесения залога в необходимом объеме у трудового коллектива фактически может не быть таких средств. Отношения субъектов аренды, т.е. государства и трудовых коллективов арендных предприятий, строятся как разновидность трудового соглашения, а не как отношения собственников, отвечающих по обязательствам своим имуществом. Аренду предприятия трудовым коллективом можно также рассматривать как одну из форм совместного участия частного и государственного капитала в предприятии. Соединение в основной массе элементов собственности государства и арендатора означает по существу создание предприятия, основанного на смешанной собственности. При аренде с последующем выкупом арендатор постепенно переводит государственную собственность в коллективную. Аналогами передачи функций управления государственным имуществом частным лицам в нашей стране являются аренда без права выкупа и трастовое (доверительное) управление предприятиями, которое при обеспечении залогом отличается большей экономической свободой и независимостью менеджмента.

Наряду с арендой государственных предприятий их трудовыми коллективами в России получила широкое распространение аренда государственного (муниципального) имущества, земельных участков, недвижимости, нежилых помещений коммерческими, предпринимательскими структурами. Такая аренда не предусматривает отчуждение государственной, муниципальной собственности и направлена, с одной стороны, на способствование предпринимательству, а с другой — на получение доходов, поступающих в региональный и местный бюджеты. Аренда государственной и муниципальной собственности стала своего рода спасительным якорем для ряда российских государственных учреждений культуры, науки, образования, здравоохранения, попавших в тяжелое экономическое положение. Такие учреждения стали полулегально и открыто сдавать в аренду коммерческим организациям свои помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, с целью получения дохода, компенсирующего недостаточные бюджетные ассигнования. В России, как и во всем мире, получают распространение государственные концессии, представляющие аналог аренды, но обладающие выраженной спецификой объекта и условий арендного договора. В общем виде под государственной концессией понимается уступка государством своих имущественных прав и прав на отдельные виды хозяйственной деятельности негосударственным компаниям на определенный срок по согласованным в концессионном соглашении условиям. Государство, от имени и по поручению которого действует государственное ведомство или государственная компания, выступает в роли концедента, а юридическое лицо, получившее от государства во временное распоряжение и пользование активы и права, — в роли нанимателя- концессионера. В качестве объекта государственной концессии обычно выступают источники природных богатств, хозяйственные объекты, определенные виды хозяйственной деятельности, например, общественный транспорт, коммунальные услуги. Концессия представляет акт, посредством которого государство наделяет отечественную или иностранную компанию правом участвовать в осуществлении своих отдельных функций в хозяйственной сфере за определенную плату с одновременным предоставлением компании возможности получать доход, прибыль от хозяйственной деятельности. Довольно часто государство использует концессию как метод привлечения инвестирований в активы, передаваемые в концессию.

Аренда государственной собственности

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 10

Аренда – это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности (ГК Гл. 34)

Договор аренды – это документ, выражающий комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды.

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме, и подлежит государственной регистрации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Плоды продукции и доходы, полученные арендатором в результате объекта аренды в соответствии с договором, являются его собственностью.

В качестве объектов аренды государственной собственности могут быть:

v Земельные участки и другие обособленные природные объекты;

v Предприятия и другие имущественные комплексы;

v Отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструменты;

v Иные виды имущества, сырье, продукция, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования;

v Права требований, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Аренда государственной собственности нацелена на преодоление низкой эффективности государственных предприятий. Специфика арендных отношений в РФ связана с тем, что:

I. Аренда получила распространение как альтернативная форма разгосударствования

II. Отношения субъектов аренды строились как разновидности трудового соглашения

III. Аренда государственной собственности является одним из источников дохода – пополнение бюджета

Аренда государственного предприятия

— заявление (заявка) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности. — учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц — частных предпринимателей; — баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора; — справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные услуги; — справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровнейна дату подачи заявки, заверенную налоговым органом. При рассмотрении заявок на аренду учитывается своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.

Отказ Комитета по управлению имуществом в заявке на аренду государственного и муниципального имущества должен быть предоставлен заявителю в письменной форме с указанием причин отказа. Данный отказ может быть обжалован в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Согласно ст. 655 ГК РФ передача в аренду здания или сооружения производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому арендодателем и арендатором.

При прекращении договора аренды имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

Лизинг (финансовая аренда) – договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

– форма долгосрочной аренды имущества на условиях постепенного погашения задолженности.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

3. Концессионные соглашения

Концессия (от лат. — уступка) представляет собой правовой механизм передачи государством (муниципальным образованием) частному лицу на временной и платной основе права использовать в предпринимательских целях государственное (муниципальное) имущество или права на отдельные виды хозяйственной деятельности (публичные службы), являющиеся, как правило, прерогативой самого государства (муниципального образования). Такая уступка прав оформляется путем заключения концессионного договора, сторонами которого являются концедент (государство или муниципальное образование) и концессионер (частная предпринимательская структура).

Объектами концессий могут выступать:

1) природные ресурсы, находящиеся в собственности государства;

2) существующие объекты социально-производственной инфраструктуры, принадлежащие концеденту и требующие больших капиталовложений;

3) право на создание таких объектов и их последующую эксплуатацию;

4) публичные службы (виды хозяйственной деятельности), на которые государство установило свою монополию (например, производство и экспорт вооружений, транспортное обслуживание, содержание государственных тюрем и т.д.).

Имущество концессионера составляют объекты, переданные концедентом во временное пользование, а также приобретенные или созданные им объекты (сооружения, оборудование и т.п.). Концессионер за счет собственных и привлеченных средств обеспечивает модернизацию действующих и строительство новых объектов инфраструктуры. При этом покрытие расходов концессионера может осуществляться не только за счет взимания платы за товары и предоставляемые услуги, но также за счет льгот и дотаций из бюджета, когда доходы в пределах тарифов не будут покрывать убыток концессионера или при условии повышения качества обслуживания населения.

Концессионные договоры, когда-либо заключенные в разных странах, начиная с эпохи колониализма и заканчивая современными концессионными механизмами, можно разграничить на ряд групп и типов.

В первую очередь, концессии делят на две крупные группы: концессии в области недропользования и концессии в области инфраструктуры. В основе реализации недропользовательских концессий лежит принцип, в соответствии с которым концедент передает концессионеру право пользования, определенным участком недр, получая встречное предоставление в виде концессионной платы. Такие концессии являются по своей экономической сути механизмом извлечения природной ренты.

Концессии в области инфраструктуры являются контрактами совершенно иного рода. Задачей их реализации является привлечение частных инвестиций и управленческого опыта для создания и эксплуатации производственной инфраструктуры государства. Как правило, частным структурам передаются объекты, которые государство не может приватизировать, но и не способно ими эффективно управлять.

Инфраструктурные концессии можно также подразделить на два типа: инвестиционные и операционные концессии.

Типичными примерами инвестиционных концессий являются контракты ВОТ («строительство — эксплуатация — передача»), ВООТ («строительство — владение — эксплуатация — передача») и ВТО(«строительство — передача — эксплуатация»). Эти контракты предусматривают, что концессионер за свой счет создает новый объект инфраструктуры, осуществляет эксплуатацию этого объекта и передает его в собственность концедента. Различие между данными формами состоит в том, в какой момент право собственности на объект переходит к концеденту (по истечении срока концессии или сразу после завершения строительства), а также в том, принадлежит ли концессионеру право владения и пользования объектом либо только право пользования им.

Рис. 1 — Система BOT (Build, Operate and Transfer) “строительство—эксплуатация—передача”

Типичными примерами операционных концессий являются контракты ROT («восстановление — эксплуатация — передача»), АОТ(«техническая реконструкция и расширение объекта — эксплуатация — передача»). В контрактах этого типа концедент передает концессионеру уже существующий объект для проведения его реконструкции, технического перевооружения или расширения, последующей эксплуатации восстановленного объекта концессионером и возврата по истечении срока концессии концеденту.

В реальной действительности достаточно часто имеют место смешанные операционно-инвестиционные концессии, когда концедент передает концессионеру один объект инфраструктуры с целью его реконструкции и с условием создать новый дополнительный объект.

Современная практика знает и целый ряд других типов концессионных контрактов, скрывающихся за множеством разных аббревиатур. Но все эти постоянно возникающие новые формулы лишь детализируют классические формулы BOT и ROT. В последние годы стали гораздо чаще заключаться контракты типа ВОО и ROO, предусматривающие, что эксплуатируемый концессионером объект возвращается концеденту только в том случае, если концессионер нарушает условия концессионного договора, относящиеся, прежде всего к эксплуатации объекта и порядку ценообразования. Речь здесь идет о так называемой «бессрочной концессии», или «мягкой» приватизации, как ее иногда называют. Кроме того, на основе классических формул возникли контракты типа DBOT, предполагающие проведение строительства на основе разработанного самим концессионером проекта.

В международном понимании “концессия” включает в себя все характеристики договора аренды предприятия как имущественного комплекса, но накладывает на организацию-концессионера дополнительные обязательства в области капиталовложений, необходимых для оговоренного расширения производства или увеличения мощностей для замены основных фондов. В Гражданском кодексе России существует понятие “концессии” (гл. 54, ст. 1027-1040 “Коммерческая концессия”), однако в данной главе понятие “концессия” рассматривается в узком его значении как предоставление права на использование комплекса исключительных прав — франчайзинг. Поэтому положения данной главы ГК не применимы к передаче прав по использованию и эксплуатации имущественных комплексов — предприятий и объектов муниципальной инженерной инфраструктуры. Исходя из этого, в российской практике при передаче муниципального предприятия в концессию имеет смысл заключать договор на аренду предприятия как имущественного комплекса с дополнительными условиями по вложению арендатором денежных средств в реконструкцию и модернизацию данного предприятия.

Рис. 2 — Схема передачи муниципального предприятия в концессию

1. Договор передачи муниципального предприятия в концессию.

2. Предоставление гарантий перечисления доли города в финансировании бюджетных средств.

3. Управление предприятием. Финансирование капитальных вложений.

4. Перечисление доли города в капитальных вложениях.

5. Утверждение тарифов. Контроль.

6. Предоставление услуг.

7. Оплата услуг.

8. Возврат вложений и прибыль.

Особенности. В концессию передается предприятие как имущественный комплекс. Концессионер занимается и производством, и продажей услуг. С целью привлечения инвесторов город принимает участие в финансировании капитальных вложений.

Преимущества. Возможность проведения конкурса на право финансирования реконструкции и управления предприятием, что позволяет выбрать концессионера, предлагающего более низкие цены за свои услуги. Уменьшаются бюджетные расходы.

Недостатки. Необходимость организации конкурса администрацией, что осложняется тем, что в настоящее время существует ограниченный круг потенциальных конкурсантов из-за высокого уровня монополизации производства в области коммунальных услуг.

Рекомендуемые страницы: